ЖК Promenade: французский шик на «Фрунзенской»
6 августа 2019
Санкт-Петербург
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
Последний участок бывшего молокозавода «Петмол» застроит «Аквилон-Инвест», выкупив уже второй проект у казахстанского девелопера.
О проекте
.jpg)
Сразу за станцией метро «Фрунзенская» вырастет жилой комплекс бизнес-класса, состоящий из нескольких корпусов, выстроенных в одну линию. Событие анонсировали еще два года назад (см. статью ЖК Promenade: пилотный проект от казахских лидеров), однако из-за смены девелопера его реализация продлится до 2022 года. Замкнет новостройку сданный наполовину ЖК «Дом на Фрунзенской». У него особенная история. Один корпус реализовывался девелопером AAG, второй был частью нашего проекта. В результате, в срок выполнил свои обязательства только AAG. Третий год строение имеет такую оригинальную форму:
.JPG)
Вскоре ему придадут законченный вид, пристроив второй корпус. Другие здания возведут со схожей архитектурой в неоклассическом стиле. Поднимут их по кирпично-монолитной технологии с навесными фасадами на первых двух этажах и штукатурным слоем выше. Экстерьер домов на рендерах выглядит роскошно. Он украшен разными декоративными элементами. За счет увеличенных окон и панорамного остекления балконов и лоджий объекты смотрятся легко. Прекрасный визуальный ряд. Видимо, поэтому новый девелопер решил его не менять. А в содержании проекта появились новые фишки.
Во-первых, в центре всех четырех домов будет арка, сквозь которую пройдет 200-метровая пешеходная аллея. Во избежание путаницы уточню, что каждый дом состоит из двух пропорциональных корпусов, что в сумме даст нам 7 новых и один построенный. В одном из дворов разобьют Площадь роз, в другом – Лавандовую площадь с фонтаном, создав, таким образом, уютное пространство для прогулок. Доступно оно будет только жителям комплекса, так как дворы закроют для посторонних. Комплекс огородят не сплошным единым забором, а частями, оставляя небольшое пространство для открытой стоянки между некоторыми домами. То есть, гуляя по аллее, придется все-таки переходить внутренние дороги и пользоваться магнитными ключами. Детские и спортивные игровые площадки войдут в состав каждого закрытого двора. Выход из парадных сделают на уровне земли, что облегчит передвижение с колясками. Для последних в подъездах организуют места хранения. А для малышей дополнительно оборудуют детскую комнату в одном из помещений второго дома. В дальнейшем она перейдет под ведение управляющей компании.
Говоря о благоустройстве и общественных благах в этом проекте, можно добавить наличие коммерции, вход в которую запроектирован с торцевых сторон зданий. И, конечно, паркинг в цоколе с возможностью спуска в него на лифте. Общая вместимость открытой и подземной парковки оценивается в 370 машино-мест. Кстати, объем увеличился по сравнению с прошлым проектом ЖК Promenade. Между тем, квартир в комплексе 652 единицы. Вернее, 431 квартира и 221 апартамент. И это еще одна особенность объекта. Она присутствовала и ранее, но мы все равно остановимся на ней подробнее.
Третий дом (корпуса 4 и 4а) будет полностью укомплектован нежилыми помещениями с преимущественно обычными, квартирными, планировками. Но гостиницу здесь делать не планируют. И разрабатывать для инвесторов доходные программы тоже. Просто территорию под ним разрешено использовать только в коммерческих целях. Поэтому лоты в этом доме стоят дешевле, но прописаться в них нельзя и размер налогов за коммерцию выйдет дороже. Только в данном доме девелопер продает недвижимость с чистовой отделкой. Однако она не тянет на бизнес-класс и выполняется из материалов того же уровня, что и в других комфорт-комплексах девелопера. В состав войдут комплект сантехники для уборной и облицовка керамической плиткой стен и пола там же. В комнатах положат ламинат, а стены оклеят обоями под покраску. Потолки выбелят. Между комнатами установят двери.Бонусом предоставляют выбор цвета отделочных материалов: светлый, серый или темный.
.jpg)
В остальных корпусах, по умолчанию, идет белая отделка. Хотя дозаказать чистовую у девелопера можно за 9 900 рублей/кв.м.
Третьей отличительной чертой комплекса является внедрение в управление им системы «Умный дом». В прежнем варианте проекта данную услугу хотели реализовать лишь в одном из домов. Она уже не редкость на рынке, но все же приятное дополнение. С помощью нее жильцы смогут просматривать на своем смартфоне онлайн запись с видеокамер, автоматически передавать показания счетчиков в УК, управлять расходами ресурсов. Для экономии финансов при эксплуатации дома застройщик установит систему естественной вентиляции, позволяющую поддерживать в квартирах комфортную температуру воздуха и зимой, и летом. А для снижения теплопотерь и повышения уровня шумоизоляции он увеличит толщину стен относительно строительных норм.
Сдадут комплекс единовременно в конце 2021 года. Ключи девелопер обещает передать в течение 9 месяцев после ввода в эксплуатацию. Проект станет последним звеном в цепочке местных новостроек, поэтому дольщики заедут в уже сформированный микрорайон.
Цены и планировки
Стоимость квадрата в комплексе зависит от нескольких факторов, как этаж, количество квартир на площадке, видовые характеристики. Любопытно, что на нижних уровнях новостройки высота потолков запроектирована в 2,75 метра, выше 4-6 (зависит от корпуса) –она увеличивается до 2,9.
Сейчас девелопер вывел в продажу лишь часть предложений. Причину тому я изложу чуть ниже. К сожалению, на официальном сайте ЖК «Променад» (Promenade) не разграничены цены на квартиры и апартаменты, поэтому я представляю единую таблицу. Но мы понимаем, что минимальные показатели относятся к корпусам 4 и 4а. Для вычисления дельты рассмотрим конкретные примеры. Квадрат апарт-студии можно приобрести за 190 000 рублей, а в жилом доме за 200 500. В принципе, разница небольшая, с учетом чистовой отделки получится около 20 000 рублей/кв.м.
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
|
Студии |
23,6 – 35,9 |
4,5 – 7,2 |
|
1-комнатные |
35,3 –59,2 |
6,0 – 9,8 |
|
2-комнатные |
60,6 – 64,5 |
9,9 – 11,3 |
|
3-комнатные |
83,6 – 84,2 |
13,2 – 13,3 |
|
Паркинг |
1 машино-место |
от 1,1** |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
**продажи паркинга еще не стартовали, цена указана ориентировочная.
В апартаментах запроектированы миниатюрные студии, в жилых домах они выглядят как полноценных однушки без перегородки:
.jpg)
Однокомнатные лоты порадовали разнообразием. Хотя их минимальные параметры оставляют желать лучшего. Но таких крайне мало.
.jpg)
Превалируют интересные конфигурации с раздельным санузлом или наличием гардеробной, просторными коридорами и эркерами:
.jpg)
Такое положение дел справедливо и для их европейских аналогов:
.jpg)
А в двушках достойно смотрятся все варианты:
.jpg)
К моему удивлению, трешки пока представлены только в апарт-корпусе:
.jpg)
По запросу, менеджер предоставит вам все планировки, в том числе те, которые еще не продаются. И среди них имеются привлекательные семейные конфигурации. Но цены на них впоследствии будут выше. Также отмечу отсутствие мастер-спален и, в целом, популярного сейчас изобилия санузлов и гардеробных в квартирах. Вспомогательных уголков запроектировано по-минимуму, зато не ущемлены площади основных помещений.
Изменились ли планировки относительно казахстанского варианта проекта сказать сложно, поскольку и сейчас и двумя годами ранее девелоперы выдавали информацию частями и начали продажи с разных корпусов. BI Group сразу вывел шикарные видовые квартиры с террасами. «Аквилон-Инвест» попридержал таковые, но они однозначно появятся позже. А цены на недвижимость однозначно выросли. Сказались, видимо, и время, и полное освоение промышленных земель вокруг.
О застройщике
Девелопером проекта выступает компания с корнями из Архангельска – «Аквилон-Инвест». Не так давно предприятие начало сдавать первые проекты в Санкт-Петербурге (например, ЖК «КосмосStar») и заявила о своем первом объекте в Москве. Остается пожелать им удачи, поскольку отзывы о них пишут преимущественно положительные.
.jpg)
https://www.novostroy-spb.ru
Среди недостатков отмечают не столь существенные характеристики, как несоответствие некоторых элементов фасада рендерам. Это касается не только решеток в комментарии выше. Встречались мне жалобы и на входные группы.
Всего за плечами северян 21 сданный жилой комплекс:https://www.akvilon-invest.ru/builded/, ряд офисных и торгово-развлекательных центров и значок «Надежный застройщик России» с 2015 по 2018 года. Это не единственная награда компании, но одна из самых значимых.
«Аквилон-Инвест» интересен своей конкурентной рыночной позицией. Ведь он далеко не новичок в отрасли и работает в строительной сфере с 2003 года. Но в Санкт-Петербурге еще пару лет назад был неизвестен. Соответственно, ему пришлось «украшать» свои проекты различными фишками, детскими комнатами, сравнительно невысокими ценами, чтобы вписаться в ряд существующих игроков. Сейчас девелопер уже набрал баллы и, возможно, повысит цены на недвижимость, сравняв их с местными именитыми застройщиками.
На объекте
Новый жилой микрорайон расположился на пересечении Обводного канала и Московского проспекта. Локация с исторической, эстетически приятной и невысотной архитектурой.
.JPG)
.JPG)
Жить здесь само по себе престижно, хотя сердце Московского проспекта находится много дальше.
.JPG)
.JPG)
Местная инфраструктура уже сформирована. До любых радостей жизни можно подать рукой.
.JPG)
.JPG)
Да что говорить, метро у будущих жильцов расположится под окнами.
.JPG)
Как ни парадоксально, пользоваться им дольщики будут, скорее всего, редко. Ведь ценник в новостройке говорит о высоком достатке, сопровождающемся наличием собственного автомобиля.
Недостатком местности является разве что отсутствие крупных зеленых зон в пешей доступности.
.JPG)
Для масштабных прогулок придется добираться транспортом как минимум до Парка Победы. Он, в свою очередь, прекрасно оснащен различными игровыми площадками и ухожен.
.JPG)
.JPG)
Близость крупных трасс, разумеется, отрицательно сказывается на экологии.
.JPG)
Но изменить ситуацию нельзя. Радует, что комплекс построят все же не на первой линии от дорог, что снизит уровень шума.
.JPG)
Для подъезда к новостройке нужно свернуть с проспекта направо сразу после станции метро и проехать вперед.
.JPG)
До упора двигаться не советую, поскольку вы упретесь в шлагбаум ЖК «Времена года». Паркуйтесь сразу после поворота.
.JPG)
.JPG)
Участок под застройку огорожен забором, как и два года назад. Поскольку строительство ведется на этапе котлована, разглядеть за ограждением мы можем лишь строительную технику и половину ЖК «Дом на Фрунзенской».
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Пока наблюдать за процессом удобнее онлайн, через фотоотчеты девелопера: https://www.akvilon-invest.ru/objects/promenade/promenade/. На местности же лучше прогуляться и оглядеться вокруг. Например, составить представление о тесноте будущих построек. В локации появится 4 дома из нашего проекта и еще 4 новых корпуса по соседству. Между ЖК Promenade и построенным ЖК «Времена года» лежит узкая дорожка.
.JPG)
.JPG)
Напомню, что здание дома на фото выше будет достраиваться до симметричных параметров с аркой посередине. Поэтому пространство между объектами станет еще меньше, чем кажется сейчас. Сзади новостроек работает «Эталон ЛенСпецСМУ», он возводит квартал комфорт-класса «Галактика». Первые дома, ближе к нам, уже закончены.
.JPG)
Из плюсов соседнего окружения отмечу приятную архитектуру комплексов. Она очень располагает.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Как правило, за бурным развитием жилого фонда не поспевают социальные объекты: школы, садики и поликлиники. Наш микрорайон не исключение. В нем появятся новые образовательные и медицинские места, но не сразу.
С точки зрения транспортной доступности локация неплоха. Ей не чужды пробки и в 2021 году они только увеличатся, зато отсюда недалеко как до КАДа, так и до центра, и до аэропорта.
В офисе
Головной офис компании переехал с Московского проспекта, 102, поближе к нашей новостройке.На месте старого офиса остались лишь таблички с режимом работы и следы от вывески.
.JPG)
Сейчас девелопер занимает небольшое двухэтажное здание у станции метро «Фрунзенская», напротив участка под ЖК Promenade. Новый адрес: Московский проспект, 73/6.
.JPG)
Посетителей принимают каждый день. Режим работы в выходные и будни разнится, но в период с 10:00 до 19:00 всегда открыто.
Стильная внутренняя отделка постройки впечатляет. Правда, ни шоу-рума, ни макета нового проекта там нет. Но принимают гостей хорошо, все картинки демонстрируют на компьютере.
Оплату предлагают внести тремя способами: 100% единовременно, с помощью ипотеки или рассрочки. При выборе последнего стоимость недвижимости увеличится на 6%. Но на первый взнос сделают равнозначную скидку, поэтому итоговая сумма получится меньше. Покрыть долг необходимо в течение трех лет. Разрешается разделить его на два платежа, но первый должен быть не менее 50% от стоимости лота. Второй вносится в конце строительства. Либо застройщик предлагает внести 20% сразу, а остаток разделить на три равные части и выплачивать их ежегодно.
По ипотеке детально может проконсультировать только кредитный менеджер. Он же впоследствии оформит ее для вас. Наименьшая ставка сейчас действует у банка «Открытие» – 9,3% годовых.
Бронь квартиры стоит 50 000 рублей. При совершении сделки деньги возвращаются.
Кроме финансового вопроса, меня волновала документация. На сайте новостройки я ее не обнаружила в полном объеме. Пришлось поискать на https://наш.дом.рф и на ресурсе застройщика (ООО «Юнит»): https://promenade.spb.ru/. Там она опубликована, нет только Договора переуступки. А сейчас продажи идут по нему. Объясню почему. Девелоперы активно используют схему обхода эскроу-счетов по запущенным объектам через продажу минимального пула квартир своему застройщику. А затем уже перепродают его напрямую дольщикам.
Конкуренты
Вокруг ЖК Promenade застройка ведется не первый год. Новостройка соседствует с уже сданным жилым комплексом, с активно строящимся и с проектом на начальной стадии реализации. Кроме того, по другую сторону Обводного канала базируется еще пара интересных объектов бизнес-класса. Сравним стоимость их евро-трешек. В нашей новостройке на невысоких этажах она установлена в районе 170 000-175 500 рублей за квадрат. В смежном с ней ЖК «LEGENDA Business на Московском, 65» ценник сопоставим. Поэтому мы остановимся на его описании подробнее. Это 4 П-образных дома, расположенных парно с закрытым внутренним дворовым пространством. Между парами обустроят открытый для всех променад с коммерческими помещениями на первом этаже комплекса. Социальной составляющей проекта станет детский садик. Его преимуществами перед ЖК Promenade являются большие по размеру дворы и лучшее соотношение машино-мест и жилого фонда (570/411). В качестве недостатка назову межкомнатные перекрытия из гипсокартона. Основное отличие проектов заложено в их планировках. LEGENDA славится своими «умными метрами», богато приправленными гардеробными и дополнительными санузлами. В ЖК Promenade углов меньше, поэтому, кому что ближе.
Спускаясь ниже по Московскому проспекту, мы обнаружим объект класса «комфорт +» от того же девелопера. Он, конечно, выглядит не столь элитарно, но и стоит намного дешевле. Тоже самое можно сказать и о ЖК «Галактика Премиум».
А к ЖК «Идеалист» и ЖК «Болконский» стоит присмотреться. Они шикарны на вид, уютны и миниатюрны. Очень достойные конкуренты, но с другой концепцией и иным окружением, более раритетным.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб. |
Тип отделки |
|
ART квартал. Аквилон |
Аквилон-Инвест |
I квартал 2021 г. |
61,7 |
8,6 (4 этаж) |
белая |
|
Legenda Businessна Московском, 65 |
LEGENDA Development |
IV квартал 2021 г. |
73,9 |
12,6 |
белая |
|
Идеалист |
Еврострой |
II квартал 2021 г. |
67,3 |
от 10,4 |
черновая |
|
Болконский |
RBI |
IV квартал 2021 г. |
73,7 (корпус 1) |
12,0 (2 этаж) |
черновая |
|
Галактика Премиум |
Эталон ЛенСпецСМУ |
I квартал 2021 г. |
68,8 |
8,3 (2 этаж) |
черновая |
|
Времена года |
YIT |
сдан |
все квартиры проданы |
предчистовая |
|
|
Promenade |
Аквилон-Инвест |
1 очередь – IV квартал 2021 г. |
62,1 (корпус 2) 60,6 (корпус 2) 84,2 (корпус 4) |
10,9 (4 этаж) 10,3 (2 этаж) 13,2 (5 этаж) |
белая белая чистовая |
Резюме
.JPG)
ЖК Promenade – это заключительный проект на пересечении Московского проспекта и набережной Обводного канала. Он занимает прекрасную локацию с уникальными характеристиками. Обладает красивой архитектурой и концептуальным благоустройством. Держит сопоставимые с соседями цены на недвижимость. Но для всех его параметров он снабжен сравнительно простыми планировками.
Другие материалы
ЖК «Резиденция Май»: жить на курорте среди цветов
У этой новостройки в Ленинском районе Московской области официально зарегистрировано три названия: ЖК «Город-Курорт Май», «Резиденция Май» или просто «Май».
.jpg)
МФК Start: в полную силу так и не стартовал
Скоро на Парнасе станет не только много жителей, но и бездна гостей, ведь в 2022 году там откроет двери крупный апарт-отель. Если, конечно, инвесторы рискнут вложиться в его строительство без ознакомления с доходными программами.
.jpg)
ЖК «29 квартал»: недалеко и недорого
Жить в Москве и жить рядом с Москвой – это, как говорят в Одессе, две большие разницы. Но и Подмосковье тоже бывает разное. Вот, например, город Мытищи – милое, зеленое, уютное и приветливое местечко. И Москва, по сути, рядом – на экспрессе по железной дороге до Ярославского вокзала (считай, до центра столицы) меньше 20 минут езды. А вот какое там жилье предлагают в новостройках, узнаете из репортажа.
.jpg)
ЖК «Зеленый квартал»: так сложились звезды
Девелопер представил рынку усеченный вариант ЖК «Планетоград». Он дал ему более приземленное название, видимо, надеясь на иную судьбу. Ведь реализации первоначального проекта помешали именно астрономические причины.
.jpg)
ЖК RiverSky: победитель «Рекордов рынка недвижимости» в номинации «Премьера года»
Интересно, а за что дают такую значимую премию? Ведь в 2019 году в Москве премьеру отпраздновали десятки жилых комплексов, но победил RiverSky, что возводится в Даниловском районе ЮАО, по улице Восточная, владение 4А/1.
.jpg)
Обсуждение
0