МФК «AVENUE-APART на Малом»: отрепетированный проект для инвестиций
29 августа 2019
Санкт-Петербург
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
На Малом проспекте В.О. неспешными темпами строится новый апарт-отель, с классическим перечнем услуг и многообещающим уровнем дохода.
О проекте
.jpg)
Рынок недвижимости Васильевского острова после открытия ЗСД не просто оживился, а расцвел и заиграл новыми красками. И это касается не только жилых комплексов, но и апарт-отелей. Здесь строятся одни из самых стильных экземпляров. И существенная часть принадлежит к бизнес-классу. Именно к таким представителям относится МФК «AVENUE-APART на Малом». Из названия комплекса очевидно, что будущая новостройка займет участок вдоль Малого проспекта. Ей уже присвоен номер дома: 54, литера: А1 и корпус: 2. Забегая вперед, скажу, что этот микрорайон сейчас популярен у застройщиков. Но мало кто решился возводить свои дома напротив кладбища, как минимум, половина окон МФК «AVENUE-APART на Малом» выходит именно на такую зеленую зону. Хотя сегодня это не редкость, даже жилые комплексы возводят вплотную к бывшим местам захоронений. Поэтому однозначных выводов по данному критерию не сделаешь – личный выбор каждого. Для собственного проживания это более критичный момент, для сдачи в аренду можно пропустить мимо ушей при остальных положительных характеристиках. Таких, как небольшая удаленность от метро, развитая инфраструктура, красивый дизайн номеров, опытная управляющая компания и интересные доходные программы. Разберемся, какие из них присущи нашей новостройке.
Ближайшая станция метро «Василеостровская» расположена в 1 км. Прогулка до подземки займет порядка 15 минут – весьма приемлемое время. Буквально на 5 минут дольше придется потратить на путь до станции «Приморская». Инфраструктура локации считается развитой, ведь стройка идет в уже сложившемся районе. Рядом есть продуктовые магазины и несколько ресторанов. Подробнее с окрестностями мы познакомимся не по карте, а на личном опыте в разделе «На объекте». Сейчас же разберем сервисы, представленные в рамках самого проекта. Первый этаж апарт-отеля традиционно займет коммерция. В ее состав точно войдет ресторан и центр детского дополнительного образования «Школа Бенуа». Арендаторы остальных помещений определятся ближе к сдаче объекта. На этом же уровне расположится входная зона отеля с ресепшн и консьерж-службой. Изюминкой строения станет атриум с остекленной крышей. Ниже, в цоколе, расположится небольшой паркинг. Остальные 9 этажей займут 317 апартаментов. В рамках отельных услуг гостям здесь предложат стандартный сервисный пакет: химчистку, уборку, трансфер. Прилегающую к комплексу территорию озеленят, но без фанатизма и детских/спортивных площадок.
Архитектура дома заявлена лаконичная. В оформлении экстерьера используют строгую геометрию линий и контрастные тона: бежевый, шоколадный и серый. Зауженные и удлиненные окна визуально вытянут фасад. Непосредственно здание соорудят из монолитного железобетонного каркаса и стен из газобетона. Верхний слой пирога займут керамогранитные плиты, наложенные на систему вентилируемых фасадов.
На последнем этаже появятся номера с террасами. И это не все прелести, которыми наградил девелопер апартаменты. Для них, конечно же, разработан авторский дизайн-проект интерьера. И на рендерах он выглядит более чем достойно. К выбору дольщика представлено два цветовых решения отделочных материалов: в светло-серых или бежевых тонах.
.jpg)
По умолчанию, номера сдают только с чистовой отделкой. Затем дольщик может дополнить метры мебелью и техникой. Это обязательное условие для клиентов, желающих сдавать свою недвижимость в аренду через УК. По словам менеджера отдела продаж, качеству, содержанию и внешнему виду меблировки в компании уделяют большое внимание. Отчасти поэтому их апарты и относят к бизнес-классу – из-за дорогой обстановки. Например, техника выбирается из линейки Bosch. В дальнейшем надежные технологии и прочная мебель позволят содержать лот в презентабельном состоянии долгое время, не вкладываясь в ремонт. Но до этого момента ждать долго. Ведь сдача комплекса запланирована на I квартал 2022 года, а на передачу ключей, по Договору, может уйти еще 9 месяцев. Документация на объект опубликована на сайте новостройки: https://avenuenamalom.ru/documents/. В целом, с ней все в порядке. Споткнулась я только на двух пунктах в ДДУ. Во-первых, до момента подписания акта приема-передачи необходимо оплатить вступительный взнос в товарищество, созданное для управления отелем. Размер взноса составит 1 000 рублей/кв.м с площади апартамента. В дальнейшем он должен быть зачтен в счет оплаты расходов дольщика на содержание общего имущества или в счет оплаты коммунальных услуг. Такое условие в ДДУ встречается нечасто. И, во-вторых, пересчет стоимости недвижимости производится при изменении фактической ее площади более, чем на 5% от размера проектной. Это существенная разница. Обычно в ДДУ на жилую собственность 5% считаются максимально возможной дельтой между площадями, а перерасчет производится при нестыковке в 1% и более.
Цены и планировки
На официальном сайте МФК «AVENUE-APART на Малом» https://avenuenamalom.ru, фигурируют одно- и двухкомнатные апартаменты. По общепринятым стандартам деления это скорее студии и однушки, площадь которых в некоторых случаях позволяет увеличить количество помещений.
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
|
Студии |
27,1 – 38,6 |
3,8 – 7,3 |
|
1-комнатные |
33,0 – 68,6 |
4,6 – 13,0 |
|
Паркинг |
1 место |
1,2 |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
На выбор представлено 2 типа студий и неплохое разнообразие однушек. Импонирует наличие двух-трех окон в комнатах, а также просторных и светлых санузлов.
.jpg)
Для жизни подобные планировки подверглись бы критике из-за сквозных проходов. Для отеля же такая конфигурация смотрится уместно. Но самые интересные лоты представлены на верхнем этаже. И причина тому – большие террасы.
.jpg)
Подобных предложений немного, но они еще не распроданы. Возможно потому, что бОльшая часть из них имеет прямой или диагональный вид на кладбище.
.jpg)
Или из-за высокой стоимости, до 189 500 рублей/кв.м. На других этажах цена метра ниже, от 139 400 рублей. Указанный ценник актуален для апартаментов с чистовой отделкой. За кухонный уголок с бытовой техникой попросят доплатить 200 000 рублей, за мебель и остальное оснащение номера еще от 350 000 – 400 000 рублей. Чем больше помещение, тем взнос будет выше. Но и доход от крупных лотов ожидается значительнее.
Управляющая компания планирует сдавать номера на краткосрочный и долгосрочный период. Дольщик имеет право выбрать программу самостоятельно. Кроме того, он может переходить из одной в другую по письменному уведомлению УК.
.jpg)
https://www.booking.com
В связи с этим забавно выглядит схема бронирования в первом апарт-отеле сети AVENUE на Петроградской стороне. На неделю номеров нет, а на двое суток – есть.
Примерный расчет доходности пока представлен только при сдаче лота на долгий срок, от 1 месяца. Разберем его на примере студий минимального размера, 27,1 кв. м и максимального, 38,5 кв. м. Первый должен принести хозяину 37 000 рублей в месяц, второй – 50 000. Но из этих сумм нужно вычесть 10%-ную комиссию УК, членские взносы в кооператив из расчета 102 рубля/кв.м. Итого, минус 20%. Расходы на электричество, воду и другие коммуникации ложатся на плечи дольщика только при краткосрочной аренде. Еще одной статьей расходов станет налог на коммерческую недвижимость. Базовая ставка на коммерцию физлиц сейчас составляет 1,5% от ее кадастровой стоимости. Данный расчет актуален для первого года работы отеля. Потом, по словам менеджера, доходы вырастут. Основываются такие выводы на опыте функционирования другого подобного проекта компании.
О застройщике
Складывается ощущение, что создатели МФК «AVENUE-APART на Малом» никуда не торопятся. Около года назад они открыли продажи объекта. Рекламой не пестрят. Строительство не подгоняют. Срок ввода в эксплуатацию взяли с запасом. Любопытно, с чем связано такая размеренность.
Девелопером апарт-отеля выступает компания «БестЪ»: http://best.bestgroup.ru/. Предприятие с 20-летней историей. Стройка не единственное направление его бизнеса. Оно вкладываются в рестораны, частные детские садики и в управление коммерческой недвижимостью. Последний пункт нас особенно интересует. В состав организации входит известная на рынке управляющая компания «МТЛ. Управление недвижимостью». Ее приглашают работать и в другие апарт-отели и бизнес-центры: https://mtlgroup.ru/, что, безусловно, говорит о ее хорошей репутации. Признаться, я была приятно удивлена и успокоена тем, что в данном проекте задействована «МТЛ». И не просто как сторонняя УК, а как «родное» подразделение.
Вторым обнадеживающим фактором для меня стало наличие сданного в 2016-ом году аналогичного проекта. Правда, сроки ввода в эксплуатацию были сорваны. Но сейчас отель функционирует. Естественно, под управлением «МТЛ». Ну как здесь не очароваться. Какого же было мое изумление, когда я открыла отзывы на экспертных сайтах бронирования. Практически все свежие комментарии отрицательно характеризуют сервис отеля, то есть именно работу «МТЛ».
.jpg)
https://www.booking.com
Хотя общий рейтинг объекта хороший. Как и на другом сайте:
.jpg)
https://www.tripadvisor.ru
Обратите внимание, что лучший отзыв оставлен гостем, забронировавшем номер не через УК, а через хозяина апартамента.
Отличные баллы отелю ставят за расположение на Петроградке. За исключением удаленности от метро в 1,4 км. Посмотрим, все ли хорошо в окружении нашей новостройки на соседнем острове.
На объекте
К станции метро она ближе на полкилометра.
.JPG)
Рядом со спуском в подземку расширяется перечень инфраструктурных объектов. Кафе, ресторанов, магазинов разной тематики.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
А вокруг ЖК «AVENUE-APART на Малом» их можно по пальцам пересчитать. Впритык к будущему дому стоит продуктовый гипермаркет.
.JPG)
В соседнем доме есть кондитерская, в следующем – известный местный ресторан.
.JPG)
.JPG)
Надежды вселяет полупустой коммерческий этаж нового комплекса. Вот-вот здесь появятся арендаторы.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Хотя и имеющийся перечень общепита не оставит посетителей нашего отеля голодными. А индустрия красоты здесь представлена спортивными и медицинскими центрами.
.JPG)
Как правило, салоны красоты и парикмахерские открываются в составе отелей. Сейчас же на участке появляется только разная строительная техника. Периметр комплекса огорожен и обозначен фирменными флагами.
.JPG)
Активной рекламы новостройки нет. Разве что логотипы сети на заборе.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Очертания дома уже заметны. Стройка вышла из-под земли, и строение начинает возвышаться над ограждением.
.JPG)
.JPG)
Наблюдать за процессом можно на сайте с помощью фотоотчетов: https://avenuenamalom.ru/page/1262/.
В целом, данная локация существенно преобразилась за последние годы благодаря появлению красивых, умело вписанных в существующую архитектуру, новостроек. Однако промышленные участки не полностью покинули эту местность.
.JPG)
.JPG)
Они на пару со Смоленским православным кладбищем омрачают пейзаж, особенно в зимнее время, когда нет сочного зеленого цвета на улицах.
.JPG)
.JPG)
Для прогулки подойдет Большой проспект В.О. в километре от отеля или набережная Лейтенанта Шмидта в полутора.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Они богаты и историческими памятниками, аллеями и местами отдыха.
.JPG)
В офисе
Головной и единственный офис компании находится в БЦ «Авеню» на Аптекарской набережной, 20.
.JPG)
Напротив него есть парковка, но в будние дни она плотно укомплектована. В выходные сюда можно пожаловать только в субботу, с 10:00 до 18:00. Архитектуру бизнес-центра пропустить невозможно. К тому же название девелопера красуется в центральной части крыши здания.
.JPG)
Офис продаж компаний «БестЪ» и кабинет УК «МТЛ» находятся на втором этаже.
.JPG)
Обстановка внутри дружественная и располагающая. Обилия клиентов нет. Шоу-рума тоже. Но первый апарт-отель девелопера расположен во внутреннем дворе бизнес-центра. Поэтому лицезреть пример его работы можно в полную силу. Правда, отель заполнен на 100% и в номер пройти у меня не получилось.
.JPG)
Архитектура и технология строительства проектов практически не отличается. За 3 года фасад здания сохранился в идеальном состоянии.
.JPG)
Разве что входную группу принципиально изменили. Здесь сделали небольшой открытый дворик и маленькую зону ресепшн.
.JPG)
.JPG)
В МФК «AVENUE-APART на Малом», как я уже писала, будет закрытый атриум. По словам менеджера, первыми инвесторами в новом проекте стали владельцы апартаментов в первом. Продажи ведутся по 214-ФЗ с подписанием договора переуступки, к которому прилагается ДДУ. Девелопер продал всю недвижимость, видимо, знакомым физлицам и сейчас реализуют ее от их имени. Забронировать понравившийся вариант можно бесплатно на неделю.
Приобрести лот предлагается тремя классическими способами: 100% оплата, ипотека и рассрочка. Ипотечных менеджеров у девелопера нет, поэтому подготовить пакет документов придется самостоятельно. На данный момент объект аккредитован 3 банками: «СМП», «Союз» и «Росбанк» со средними ставками в 10% годовых. Как ни парадоксально, рассрочка не проигрывает кредиту в суммарной стоимости недвижимости. Ведь цена при рассрочке увеличится лишь на те же 10% и лишь на остаток. Только расплатиться нужно до конца строительства с помощью ежемесячных/ежеквартальных равных платежей. И первый взнос должен быть от 30%.
Конкуренты
В 500 метрах от МФК «AVENUE-APART на Малом» достраивается МФК «Loft на Среднем». Однако свободных предложений в нем практически не осталось. Разве что несколько двухкомнатных номеров по 205 600 рублей/кв.м.
На набережной Макарова представлен другой объект этого девелопера, МФК Docklands. Первая его очередь уже функционирует. Вторая на подходе. В ней еще остались студии, но стоят они по 195 000 рублей/кв.м. При этом цены в данных комплексах указаны с учетом предчистовой отделки. Еще от 400 000 рублей нужно доплатить за чистовую.
Самым реальным конкурентом для нашей новостройки станет МФК Next во дворах Среднего проспекта. Он обладает более уютным местоположением и богатым содержанием. Сдается данный проект раньше, а стоимость его недвижимости сопоставима с МФК «AVENUE-APART на Малом».
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб. |
Тип отделки |
|
Docklands |
Docklands |
1 очередь – сдана 2 очередь – IV квартал 2019 г. |
19,9 (очередь 2, корпус 1) 57,6 (очередь 2, корпус 1) |
3,9 (6 этаж) 9,5 (6 этаж) |
предчистовая |
|
Loft на Среднем |
Docklands |
IV квартал 2019 г. |
53,5 (корпус 2) |
11,0 (4 этаж) |
предчистовая |
|
Next |
Еврострой |
I квартал 2020 г. |
27,0 (корпус 1) 37,0 (корпус 2) 35,0 (корпус 3) |
5,0 (6 этаж) 5,5 (6 этаж) 5,3 (6 этаж) |
чистовая |
|
AVENUE-APART на Малом |
БестЪ |
I квартал 2022 г. |
27,2 |
4,0 (5 этаж) |
чистовая |
Резюме
.JPG)
МФК «AVENUE-APART на Малом» реализуется девелопером с опытом строительства и управления апарт-отелем. Таких предложений на рынке пока немного. К тому же стоимость недвижимости в нем не столь высока по сравнению с конкурентами. Дизайн номеров и общественных зон сделан со вкусом. Доходные программы выглядят привлекательно. Из минусов проекта можно отметить разве что не идеальную локацию отеля и долгий срок реализации проекта.
Другие материалы
ЖК «Большая семерка»: строится клином
Мы с вами сегодня отправляемся на улицу Краснобогатырскую, 38, где одними из первых познакомимся с новым жилым комплексом комфорт-класса «Большая Семерка».
.jpg)
ЖК «Клубный дом Б57»: мал золотник, да дорог
Девелопер делает ставку на вечные ценности недвижимости: локацию и практичные планировки. А на остальные характеристики закрывает глаза.
.jpg)
ЖК «Фили Сити»: красиво, с амбициями, но есть вопросы
В Западном административном округе Москвы, в районе Филевский парк, на Багратионовском проезде, 5, в разгаре строительство ЖК «Фили Сити».
.jpg)
ЖК «Панорама парк Сосновка»: ударная застройка в Светлановском МО. Часть 2
Вслед за домами бизнес-класса девелопер выпустил в продажу первую очередь улучшенного «комфорта» и дополнил описание всего проекта новыми деталями.
.jpg)
Комплекс апартаментов RED7: экстремальная звезда Москвы
Возможно, кто-то из вас знаком с настольной игрой Red7 и это прекрасная, элегантная стратегия. Но она маленькая, это всего лишь колода карт, а сегодня мы с вами познакомимся с игрой, в которую играют большие и крутые личности, с солидным кошельком и огромным опытом подобных игр на строительном рынке.
.jpg)
Обсуждение
0