ЖК «Дом на Лабораторном, 23а»: городские квартиры до 100 000 руб. за квадрат
16 сентября 2019
Санкт-Петербург
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
Мы к ним так долго собирались и наконец-то добрались. Без громких обещаний и яркой рекламы в Калининском районе уже не первый год ведутся продажи небольшого нового комплекса.
О проекте
.jpg)
Небольшого для местных размахов. В составе проекта заявлен всего один дом переменной этажности на 404 квартиры. Построят его вдоль Лабораторного проспекта среди других многочисленных новостроек. У дома будет собственная огороженная территория с открытой стоянкой на 39 мест, игровыми зонами и местом для отдыха взрослого населения. Об особенном благоустройстве и ландшафте речи не идет. Все довольно скромно, как и в технологии строительства. Каркас традиционно возведут из монолитного железобетона, а стены поставят из газобетона. Фасад здания утеплят и оштукатурят. Высота потолков составит 2,65 метра при черновой отделке. Балконы и лоджии, выходящие во двор, полностью остеклят, а с противоположной стороны часть оставят вовсе открытыми. Но свои преимущества у проекта имеются.
Во-первых, в нем оборудуют подземный паркинг на 225 машино-мест. Как в лучших домах, спуститься в цоколь жильцы смогут на лифте с любого этажа. Территорию парковки, как и периметр дома, а также лифтовые холлы, поставят под видеонаблюдение. За безопасность будет отвечать охранник, место для которого выделят в одной из парадных. Вход в подъезды оборудуют домофонами и сделают с уровня земли, без лестниц, чтобы создать безбарьерную среду, столь удобную для маломобильных групп населения и молодых мам с колясками. На первом этаже комплекса развернутся коммерческие услуги. Второй уровень тоже не предназначен для открытой продажи. Застройщик передаст его городу для расселения жильцов аварийных домов и других категорий граждан. Это условие даже прописано в Проектной декларации. К слову, документы на объект опубликованы на сайте новостройки: http://www.dl23a.ru/docs/.
Кроме того, перпендикулярно к дому построят здание бизнес-центра. На рендерах оно отображено и хорошо просматривается.
.jpg)
Но другой информации о нем нет, и к жилой зоне БЦ отношения иметь не будет. Хорошо, что сдают все строения единовременно, в IV квартале 2020 года. На передачу ключей застройщику потребуется еще полгода. По желанию, дольщик может заказать чистовую отделку, естественно за дополнительную плату в размере 9000 рублей. Только точного перечня отделочных материалов исполнитель пока не утвердил. Известно, что полы покроют ламинатом, стены обоями, санузлы укомплектуют сантехникой и облицуют керамической плиткой. Между комнатами установят двери. Потолок побелят. Высота помещений при этом сократится до 2,6 метра. По умолчанию же, дольщики покупают лишь квартиры с газобетонными стенами, стяжкой и звукоизолирующим слоем на полу, радиаторами, входной дверью и окнами с двухкамерным стеклопакетом. Зато все получат современную, горизонтальную, разводку труб отопления.
Цены и планировки
Кроме того, у проекта есть одна очаровательная особенность. Переход между 7-этажной и высотной секциями оформлен полукруглым торцом с панорамным остеклением. Там расположены особенные квартиры со свободной планировкой. Они самые просторные и дорогие в комплексе.
.jpg)
Стоит удовольствие 103 300 рублей/кв.м. При необходимости это пространство можно разделить и перераспределить. Но работать с такими круглыми формами тяжело.
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
|
1-комнатные |
38,0 – 44,4 |
3,8 – 4,4 |
|
2-комнатные |
58,3 – 71,7 |
5,7 – 7,1 |
|
3-комнатные |
87,5 – 89,1 |
8,3 – 8,5 |
|
Свободная планировка |
99,7 |
10,3 |
|
Паркинг |
1 машино-место |
0,6 |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
Поэтому альтернативным многокомнатным вариантом послужит классическая трешка. Она не столь оригинальная и проигрывает предыдущему варианту в площади 10 кв. м. Зато стоит на 2 млн рублей дешевле! Кстати, ее планировка выглядит очень достойно. Практичный, просторный коридор, с непроходной входной зоной. Полноценные жилые комнаты и даже одна мастер-спальня. Инфракрасная сауна, отображенная на картинке, не является обязательным элементом квартиры. Ее легко можно заменить на кладовую или вовсе убрать лишние перегородки, расширив уборную.
.jpg)
Хорошо смотрятся и двухкомнатные лоты. Застройщик предлагает европейский и классический формат недвижимости в этой категории:
.jpg)
Стоимость метра в них не превышает 100 000 рублей. Как, впрочем, и в однушках. Последних в комплексе видимо-невидимо. Студий нет, но однокомнатные квартиры занимают лидирующее положение в объеме жилого фонда. Некоторые секции состоят только из однушек. Однотипных, но не тесных. И даже с раздельным санузлом и нишей для гардероба.
.jpg)
Девелопер разработал немного планировок. Но каждый из созданных им вариантов является добротным представителем своей категории, с комфортной жилой площадью и грамотным распределением помещений.
О застройщике
Так привычно и удобно писать о топовых застройщиках, которые у всех на слуху, а их проекты на виду. И совершенно непонятно, что из себя представляет ГК «Стоун», под руководством которой реализуется ЖК «Дом на Лабораторном, 23а» (интересно, что название у предприятия названо в честь натурального природного материала, а дома строятся из искусственного газобетона). Давайте разбираться вместе. Для этого посетим официальный сайт группы: http://sk-stone.ru/. Оказывается, она существует с 1995 года! Долголетие сродни лидерам отрасли. И регалии имеются громкие, как «Почетный строитель РФ». И опыт в строительстве приличный, на ее счету более 50 домов. Правда, в ленте построенных объектов я не насчитала обозначенное количество. После шапочного знакомства я обратилась к просторам Интернет-форумов. И начиталась такого, что сначала передумала писать обзор про нашу новостройку. Множество комментариев касались мошеннических тем и крупных срывов по срокам сдачи. Апогеем негатива стала группа во «ВКонтакте»: https://vk.com/skstone. И лишь изредка проскальзывали положительные отзывы:
.jpg)
https://spbguru.ru
Разобраться с потоком противоречивой информации мне помог представитель застройщика. Он пояснил, что по некоторым проектам сроки, действительно, были сорваны. Но лишь по тем новостройкам, куда «Стоун» пригласили завершать строительство после разорившихся первоначальных застройщиков. так называемые проблемные объекты. Таких примеров в портфеле «Стоун» порядка 10 штук. И Группа не всегда могла завершить работы в обозначенные ранее сроки, поскольку в процессе реабилитации проекта всплывали непредвиденные обстоятельства.
Среди собственных проектов девелопера можно выделить ЖК «Большеохтинский» на одноименной набережной. Мимо него все когда-нибудь проезжали.
.JPG)
Это, наверное, самое грандиозное и оригинальное по архитектуре строение автора. Остальные довольно консервативны и базируются преимущественно в области. Исключением из общего правила является наша новостройка в Калининском районе.
На объекте
Она располагается в квартале между проспектами Маршала Блюхера, Лабораторным, Кондратьевским и Бестужевской улицей. Не считая того, что соседние участки активно застраиваются, локация выбрана удачно в плане транспортной доступности. Ближайшие выезды на КАД находятся в 6-7 км от комплекса.
.JPG)
На кольцевую ведут сразу два проспекта: Пискаревский и Шафировский, которые соединены между собой новой развязкой, существенно разгрузившей местные автомобильные потоки. Еще ближе к дому находится Свердловская набережная, всего 4 км, и вы у Невы.
.JPG)
Естественно, все радужные перспективы портят пробки в часы пик. Чтобы добраться до подземного транспорта, придется пройти почти 3 км. Немало, но задача выполнимая.
Сузим радиус нашего обзора и посмотрим, на какие красоты будут выходить окна ЖК «Дом на Лабораторном, 23а».
.JPG)
.JPG)
.JPG)
В целом, это жилые постройки, нового и старого фонда.
.JPG)
.JPG)
Большинство соседних строек уже завершено, поэтому территория к моменту заезда наших дольщиков будет обжита.
.JPG)
.JPG)
Уже сейчас первые этажи новостроек занимают продуктовые магазины, фитнес-залы, медицинские центры, пекарни и другие радости жизни.
.JPG)
.JPG)
В кварталах напротив открыты или достраиваются несколько школ. Их даже больше, чем государственных детских садов в округе. С последними, судя по карте, ситуация напряженная. Еще сложнее обстоят дела с поликлиниками. Детская находится относительно близко, в 1,7 км, у Пионерского сада, но она одна на крупный жилой массив. Бродить в этом направлении молодым семьям придется часто, поскольку гулять с детьми больше негде. Лишь в вышеупомянутом саду и в парке Академика Сахарова.
.JPG)
Расстояние, в принципе, преодолимое, но путь серый и невзрачный. Особенно через проспект Мечникова, так как вдоль него расположено Богословское кладбище.
.JPG)
.JPG)
Для разнообразия можно спуститься в Кондратьевский или Любашинский сады, но они скромны в размерах.
.JPG)
.JPG)
По бумагам, дом должны сдать в IV квартале 2020 года. Менеджер ориентировал меня на ноябрь. То есть до полной реализации остался 1 год и 2 месяца. Что мы имеем на сегодня: в районе высотных секций проводятся монолитные работы, а в малоэтажных строят последние этажи.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Зима ни одну стройку еще не останавливала, поэтому вполне возможно все будет завершено в срок. По крайней мере, процесс идет, и работы продолжаются даже по выходным дням.
.JPG)
.JPG)
За ходом реализации можно наблюдать на сайте новостройки: http://www.dl23a.ru/docs/#1520923303663-fd797b96-7781 или в группе во «ВКонтакте».
В офисе
Девелопер открыл офис продаж рядом со стройкой.
.JPG)
Работает он со вторника по субботу с 11:00 до 20:00, а по воскресеньям и понедельникам отдыхает. По договоренности возможны встречи в выходные дни. Вас ждет уютное, современно обставленное пространство с шоу-румом на втором этаже. Только отделка там представлена примерная, неточная и не во всех пунктах соответствующая заявленному пакету. Поэтому даже не буду прикладывать фотографии, чтобы не путать. В целом, это стандартный перечень недорогих товаров, применение которых вполне оправдано для дальнейшей сдачи квартиры в аренду.
Приходить в офис можно без записи. Встречают радужно, правда, без чая и кофе. Чувствуется нехватка презентационных материалов. Также мне показалось, что менеджер неохотно отвечал на некоторые мои вопросы. Особенно те, что касались благонадежности девелопера. Хотя объяснения звучали правдоподобно. Застройщик объекта, ООО «Дом на Лабораторном, 23а», по словам консультанта, входит в ГК «Стоун». Как и владелец земли, на которой развернулось строительство. Сейчас участок арендуется, но в ближайшее время будет выкуплен.
Компания работает по 214-ФЗ и заключает с клиентами Договор долевого участия по старым правилам. С шаблоном документа можно ознакомиться на сайте: http://www.dl23a.ru/docs/#1521060110221-edca8293-d00e. У меня по тексту вопросов не возникло.
О способах оплаты в Интернете ничего не сказано. Менеджер однозначно не советовал использовать рассрочку, так как ее беспроцентный вариант нужно погасить до ноября 2020 года с обязательными промежуточными выплатами. Сказал ориентироваться на ипотеку. Ставка ЦБ недавно понизилась, поэтому кредитная тоже слегка наклонилась до 9,7% от «Связьбанка» с первоначальным взносом в 15% от стоимости квартиры. Более популярные «ВТБ» и «Сбербанк» аккредитовали объект, но с более высокими процентами. Для семей, у которых с 2018-го года появился второй или третий ребенок, действует ипотека с господдержкой. Сейчас она даже более выгодная, чем год назад. Всего 5% годовых на весь срок кредитования, а не на первые 3-5 лет. Подать заявку на ипотеку можно через девелопера.
Забронировать квартиру предлагают под залог в 50 000 рублей. Он возвратный. При продолжении сотрудничества с ГК «Стоун» деньги обещают включить в счет стоимости недвижимости, при отказе от сделки – вернуть. Но последний пункт я бы где-нибудь прописала перед расставанием с залоговой суммой, так как девелоперы обычно неохотно с ней расстаются. И зачастую сразу говорят, что возврат происходит только при отказе банка в ипотеке. Если же клиент передумал самостоятельно, девелоперы оставляют деньги в своем банке, объясняя это временным выводом квартиры из продажной сетки.
Конкуренты
Основной пул новостроек сконцентрирован ближе к станции метро «Лесная». И цены, безусловно, зависят от расстояния до подземки. Например, в ЖК «Облака на Лесной», в 800 метрах от метро, квадрат однушки оценен в 150 000 рублей против наших 100 000. Правда, в проекте Setl City это последний этаж с 3-метровыми потолками и с чистовой отделкой. Если сравнить двушку, то на втором этаже, она обойдется в 125 000 рублей/кв.м.
Не сопоставимы по финансам с нашей новостройкой ни ЖК «Дом на Блюхера», ни ЖК «Кирилл и Дарья». Стоят они дороже, а в последнем и выбора почти не осталось. Вероятно, в ценообразовании играет роль и популярность застройщиков данных объектов. Хотя «Эталон ЛенСпецСМУ» построил в этой же локации ЖК «Ландыши» с приемлемой стоимостью в 125 300 рублей/кв.м. с чистовой отделкой. Альтернативой ему выступает ЖК «Фламинго» с менее известным девелопером и более низкой ценой. Описания этих комплексов не претендуют на звездность, но в их дома можно заезжать хоть завтра.
Самыми конкурентоспособными по отношению к проекту ГК «Стоун» являются комплексы у Пискаревского проспекта, в пешей доступности от Полюстровского парка и Свердловской набережной, но более удаленные от метро.
.JPG)
Это ЖК «Дом на Львовской» и ЖК «ЦДС Полюстрово». Новостройки с огромным жилым фондом, не лишенные своих преимуществ. Каждой из них был посвящен отдельный обзор, поэтому подробнее почитать о них можно по ссылкам: https://vsenovostroyki.ru/ customer/14387/?r=Санкт-Петербург и https://vsenovostroyki.ru/customer/13668/?r=Санкт-Петербург.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб. |
Тип отделки |
|
Полюстрово Парк |
Setl City |
сдан |
нет в продаже от застройщика |
||
|
Панорама |
Строительный Трест |
сдан |
нет в продаже от застройщика |
||
|
Калина-Парк (в т.ч. Калейдоскоп) |
ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад |
сдан |
нет в продаже от застройщика |
||
|
Атланта |
Setl City |
сдан |
нет в продаже от застройщика |
||
|
Дом на Блюхера |
Эталон ЛенСпецСМУ |
I квартал 2020 г. |
33,9 |
4,7 (3 этаж) |
черновая |
|
Кирилл и Дарья |
КВС |
1 очередь – сдана 2 очередь – IV квартал 2019 г. |
55,1 (2 очередь) |
7,2 (3 этаж) |
чистовая |
|
Суворов |
РосСтройИнвест |
II квартал 2020 г. |
нет в продаже от застройщика |
||
|
Фламинго |
КапСтрой |
сдан |
42,7 |
5,0 (3 - 15 этажи) |
черновая |
|
Ландыши |
Эталон ЛенСпецСМУ |
сдан |
39,1 |
4,9 (2 этаж) |
чистовая |
|
Облака на Лесной |
Setl City |
III квартал 2020 г. |
33,1 51,2 |
5,1 (13 этаж) 6,4 (2 этаж) |
чистовая |
|
ЦДС Полюстрово |
ЦДС |
IV квартал 2020 г. |
37,3 |
4,2 (2 этаж) |
чистовая |
|
Дом на Львовской |
Мегалит/Доверие |
III квартал 2020 г. |
36,2 39,5 |
4,1 (12-15 этажи) 4,2 (2 этаж) |
черновая |
|
Дом на Лабораторном, 23а |
Стоун |
IV квартал 2020 г. |
38,0 |
3,8 (до 10 этажа) |
черновая |
Резюме
.JPG)
ЖК «Дом на Лабораторном, 23а» интересен своим небольшим фондом, низкими ценами, отличными планировками и отдельными оригинальными квартирами. К минусам можно отнести газобетонные стены и неоднозначную репутацию девелопера, замеченного в задержке сроков сдачи недвижимости.
Другие материалы
Квартал «Спутник»: Московская область разбогатела апартаментами
В Одинцовском районе ГК «Самолет» возводит большой комплекс апартаментов. Он действительно большой, и мнение о нем у меня сложилось противоречивое. Но, давайте расскажу по порядку, что я увидела и узнала, отправившись в комплекс апартаментов «Спутник».
.jpg)
ЖК «Заповедный парк»: приятен экономически, но под вопросом экологическим
К Новоорловскому заказнику вплотную подойдет новый проект от Группы «ЛСР». В рамках него возведут девять жилых домов с некоторым отличием в характеристиках.
.jpg)
ЖК «Скандинавия А101»: рядом с природой в городском комфорте
Новая Москва осваивается уже не первый год и осваивается активно. Одним из гигантов-застройщиков является ГК «А101» и об одной из комплексных застроек под названием «Скандинавия», которая раскинулась в районе поселения Сосенского, поселок Коммунарка, я вам сегодня немного расскажу.
.jpg)
МФК «AVENUE-APART на Малом»: отрепетированный проект для инвестиций
На Малом проспекте В.О. неспешными темпами строится новый апарт-отель, с классическим перечнем услуг и многообещающим уровнем дохода.
.jpg)
ЖК «Большая семерка»: строится клином
Мы с вами сегодня отправляемся на улицу Краснобогатырскую, 38, где одними из первых познакомимся с новым жилым комплексом комфорт-класса «Большая Семерка».
.jpg)
Обсуждение
0