Апартаменты «М1 Сколково»: два в одном

На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера. 

 

Два в одном, отель и апартаменты на продажу – именно в таком формате возводится комплекс апартаментов бизнес-класса «М1 Сколково» в Одинцовском районе Московской области, г/п Новоивановское, ул. Западная. Давайте посмотрим, что это за гибрид такой и будет ли он жизнеспособен.

 

 

Сайтов рекомендую два. Один для «М1 Сколково» считается официальным  https://m1-skolkovo.ru/, другой принадлежит продавцу Est-a-Tet https://www.estatet.ru/catalog_new/m1_skolkovo/flats/. Документы выложены везде одинаковые, но на родном сайте нет планировок помещений, выскакивает поэтажная планировка. А вот на сайте продавца все представлено подробно, а также в наличии шахматка.

 

Отзывов в Сети не очень много. В основном обсуждают расположение и сам формат отеля апартаментов. 

 

https://pronovostroy.ru

 

https://kvartirny-control.ru

 

На автомобиле к месту строительства из центра можно добраться по Можайскому шоссе, переходящему в Минское. Если едете по МКАД – 55-й километр (внешняя сторона), направо на Можайку. От кольцевой немногим более одного километра. Ориентируйтесь на ТЦ «Можайский двор», так как практически за ним поворот к офису продаж.

 

Общественным транспортом до станции метро «Славянский бульвар», выход в сторону Кутузовского проспекта (№4). Вышли из метро и прошли немного прямо. Я ехала на 139 автобусе, кроме него, можно воспользоваться 454 автобусом и маршрутками 477 и 819 К. Ехать минут 20-25 до остановки «Можайский двор». Правда, официально остановка носит название «Можайское шоссе, 165», но все местные, да и водитель знают ее именно как «Можайский двор». Вообще, здесь останавливается масса общественного транспорта. Можно доехать от станций Одинцово и Кубинка, микрорайона Новая Трехгорка, от «Ашана» (бесплатно), от гипермаркета «Глобус», улицы маршала Бирюзова, автостанции Можайск, рынка, и еще пары мест. Так что выбирайте, откуда или куда вам ехать. 139 автобус маленький, что-то типа старого ПАЗика (может, это новый такой ПАЗик), народу много, и в одну сторону, и в другую. 

 

Кстати, на родном сайте объекта есть предложение вызвать Яндекс такси или Ситимобил, но не радуйтесь этому, поездка пройдет не за счет застройщика, а за ваш!

 

Фотография сделана у метро с остановки обратно. На противоположной стороне как раз видны эти небольшие автобусы, а за ними, между деревьями вход на станцию «Славянский бульвар».

 

Остановка «Можайский двор», нам нужно пройти немного вперед, по ходу уехавшего автобуса.

 

Но сначала посмотрим назад. Видите, друзья, за фонарным столбом спуск в подземный переход? Показываю его вам для того, чтобы вы знали, куда идти обратно на остановку общественного транспорта.

 

 

Вот она, остановка обратно к метро. Все, я вам показала и рассказала, как доехать до апартаментов «М1 Сколково», а теперь, все-таки, давайте туда дойдем. 

 

 

По дороге увидите знак, что двигаетесь в верном направлении.

 

На рекламу девелопер денег не жалеет, даже на фасаде «Можайского двора» сияет огромный электронный баннер «М1 Сколково». 

 

От остановки пройти буквально метров четыреста и перед вами такая инсталляция. Прежде чем зайти в офис продаж, я решила посмотреть на строительную площадку и сориентироваться относительно местоположения «М1 Сколково» и железной дороги. А заодно и относительно скоро ожидаемой станции МЦД (Московские центральные диаметры) «Немчиновка». 

 

Если вы со мной, то поднимайтесь на пару ступенек, что находятся между баннерами.

 

Очень приятная дорожка, удобная. Вокруг красиво, хотя отчетливо слышен шум проезжающих поездов.

 

Слева немного видно здание отеля. Мне показалось, что постояльцев в нем хватает.

 

Так как ворота на стройке оказались открыты, то мы туда с вами заглянем, но чуть позже, когда я вам буду рассказывать о технологии строительства. Давайте прогуляемся вдоль ограждения и посмотрим что тут и как.

 

Пасторальная картина. Вокруг коттеджи, все зелено и спокойно. Кстати, по этой дороге ходят на железнодорожную станцию «Немчиновка». Она немного правее.

 

Правда, красивую открытку напоминает? «И никакого мошенства!», – как говорил Мустафа из первого советского звукового кино «Путевка в жизнь», то есть, без фотошопа!

 

За насыпью железки виднеется златоглавый купол храма Рождества Христова в Немчиновке. Это новодел, очень красивый, построен недалеко от сгоревшей деревянной церкви. 

 

Железная дорога проходит в 63 метрах от строящегося здания апартаментов. Кстати, застройщик считает апартаменты, выходящие на железную дорогу, видовыми, и продает их немного дороже.

 

На схеме внизу показано, как расположено здание «М1 Сколково» относительно железной дороги и как оно разделено на непосредственно номера гостиницы и апартаменты. Если приобретать помещения на верхних этажах, то, действительно, открывается обширный вид на коттеджный поселок и видно далеко. Летом все зелено, зимой, соответственно белено, то есть, в снегу. Наверное, красиво. А на проезжающие внизу поезда не стоит обращать внимания, смотрите выше и дальше.

 

Думаю, что здесь уместно рассказать о грядущем открытии станции МЦД-1 «Немчиновка», что будет находиться рядом с железнодорожной станцией. МЦД – это Московский центральный диаметр, новое наземное метро, объединяющее формат столичного метро и пригородных электричек. МЦД-1 (Белорусско – Савеловский) первый диаметр, который пройдет по западной и северной частям столицы, и соединит Лобню и Одинцово. Запуск ожидается в конце 2019 – начале 2020. В часы пик поезда будут курсировать каждые пять-шесть минут, без часового технического перерыва, который есть сейчас у пригородных электричек. Подробности здесь http://mcd.mosmetro.ru/mcd-1/. Так что транспортная доступность к завершению строительства «М1 Сколково» значительно улучшится.

 

Ну, ладно, давайте возвращаться, мы еще в офисе продаже не были.

 

 

 

Большая будка, менеджер один, тихо, чинно, благородно. Ни чаем, ни кофе не угощают, но, думаю, что и не откажут, если попросить. Продажами занимается риэлтерская компания Est-a-Tet. Никаких буклетов нет, кроме большого складывающегося плакатика. Макета также нет, но менеджер надеется, что скоро будет. В целом работа Дмитрия понравилась. Видно, что специалист опытный, знающий, доброжелательный. 

 

 

Застройщик ООО «М1 Девелопмент» http://www.group-m1.ru/. Генеральный директор Д. М. Мишиев. Год регистрации 2016. Адрес: Московская область, Одинцовский район, Новоивановское р. п., д. 10. Нельзя сказать, что застройщик совсем уж новичок на строительном рынке. Менеджер мне сказал, что он являлся соинвестором уже сданного неподалеку комплекса апартаментов Sky Skolkovo. Здесь хочу вас предостеречь, чтобы вы не путали нашего подмосковного застройщика с еще одним, одноименным, но московским – «М1 Девелопмент», который в настоящее время занимается строительством малоэтажного жилого комплекса «Грибовский лес» в Одинцовском же районе. Это разные компании, не имеющие друг к другу никакого отношения.

 

Генеральный подрядчик ООО «СтройПрофиль».

 

Архитектурно-строительное проектирование выполнено ООО «Проектная мастерская». 

 

Разрешение на строительство RU50-20-11110-2018 выдано 28.06.2018 до 28.04.2021.

 

Начало работ пришлось на 31.07.2018. В прошлом году только демонтировали старое здание общежития, а непосредственно к подготовке котлована приступили в 2019 году. Планируемый квартал и год выполнения этапа реализации проекта строительства 28.04.2021. 

 

Земельный участок с кадастровым номером 50:20:0020407:453, площадью 9319 кв. м принадлежит застройщику по праву собственности. Ранее на нем было общежитие. В соответствии с ГПЗУ участок располагается в переделах приаэродромных территорий аэродромов Внуково, Шереметьево и Остафьево.

 

В сентябре 2019 года на стройплощадке ведется устройство котлована, фундаментирование, занимаются гидроизоляцией, монолитными работами, опалубкой. Сваи буронабивные железобетонные. 

 

Монолитный железобетонный каркас, перекрытия также монолитные железобетонные, стены из ячеистобетонных блоков с устройством навесной фасадной системы с вентилируемым зазором.

 

Класс энергоэффективности С.

 

 

Апартаменты сложной в плане формы, высотой 17 этажей, с одноэтажной подземной отапливаемой стоянкой манежного типа на 106 мест. Площадь застройки 4 347 кв. м, озеленение на площади в 1 611 кв. м. Высота здания 64 метра, в нем располагаются гостиничные номера с санузлами в количестве более 1,5 тыс. штук, из них апартаментов 986. Открытая автостоянка на 198 мест вокруг здания.

Дворовое пространство гостиницы организовано под входные группы, проезды, парковки, пешеходные дорожки. Спортивных и детских площадок не предусмотрено. Территория вокруг здания будет огорожена. За безопасность и комфорт проживания отвечает круглосуточная система охраны, видеонаблюдения и контроля доступа. Входы в гостиничные номера и в апартаменты отдельные, но собственники апартаментов могут пользоваться всей инфраструктурой гостинцы, от уборки номера и консьерж-сервиса до доставки продуктов. Класс отеля предполагается в четыре звезды. 

 

Освещение здания разработано таким образом, чтобы подчеркнуть основные входы в здания, а также выявить особенности пластики фасадов. 

 

На минус первом этаже помимо автостоянки, располагаются кладовые и прачечная самообслуживания. На первом этаже: диспетчерская, офисы, рестораны, несколько магазинов, медицинский пункт, многофункциональный зал-трансформер, зона co-working, фитнес-центр. Высота потолков первого этажа (холлов) 6,3 метра. Лифты марки Otis спускаются в паркинг.

 

Управляющая компания NAI Becar входит в BECAR Asset Management Group, известную инвестиционную компанию на рынке недвижимости России, и является российским подразделением NAI Global, лидера мирового рынка коммерческой недвижимости.

 

 

На севере незастроенная территория и далее, в 63 метрах железнодорожная линия «Москва – Смоленск», платформа «Немчиновка».

 

На востоке, юге и западе малоэтажная застройка. Еще южнее Можайское и Минское шоссе, за ними инновационный центр «Сколково».

 

 

Машино-мест пока в продаже нет. А апартаменты продаются без отделки, но ожидается, что в скором будущем застройщик станет предлагать такую опцию стоимостью примерно 17 000 рублей за кв. м. Высота потолков 3 метра.

 

Метраж от 22,2 до 50,3 кв. м, стоимость от 2 131 500 до 4 578 730 рублей. Пока в продаже апартаменты до 13 этажа включительно.

 

Все варианты называются студиями и никак не подразделяются ни на однокомнатные, ни на двухкомнатные. Выбор небогат, но он, все-таки, есть. Обычный узкий пенальчик с одним окном или угловой апартамент с двумя окнами. Представлены варианты для инвалидов-колясочников, где довольно большой санузел.

 

Обнаружены несколько двухкомнатных апартаментов, есть и угловые. Санузлы везде совмещенные и небольшие. По поводу небольших санузлов. Я вам подскажу одну хитрость: вы их, при желании, можете спокойно увеличивать и видоизменять. Это нельзя делать в квартирах, но мы с вами сейчас рассматриваем апартаменты, которые априори нежилые помещения. 

 

Вот и все на сегодняшний день. Планировки маленькие, санузлы тесные, гардеробных нет, балконов и лоджий тоже. Уж очень все просто.

 

 

В сентябре 2019 года часть апартаментов продаются по договорам уступки. Расскажу почему. Девелопер планировал проводить покупки через расчетный счет в филиале ПАО банк «Санкт-Петербург» в Москве, но что-то не срослось, и теперь ожидается открытие счета в Сбербанке. 

 

Из типовой формы договора участия в долевом строительстве (взято с сайта).

 

Этот вопрос должен решиться со дня на день, но продажи открыты и поэтому часть лотов оформлена на ИП. Клиентам, которым глянулся апартамент, не входящий в собственность ИП, и которые желают покупать по ДДУ, договор бронирования продлевается до открытия счета в Сбербанке. Далее оплата происходит на эскроу счет.

 

Договор бронирования заключается сроком на неделю, но при необходимости его можно немного увеличить. Бронирование обойдется в 2,5% от стоимости покупки, но это возвратная сумма, она в дальнейшем вычитается из полной стоимости. Оформление и регистрация ДДУ стоит 20 000 рублей и с этими денежками придется распрощаться, это оплата услуг риелтора.

 

Ипотеку на приобретение апартаментов в «М1 Сколково» выдают следующие финансовые структуры:

 

При стопроцентной оплате можно получить скидку 3%. 

 

В таблице представлена сравнительная стоимость апартаментов в Московской области. Так как на сайте нет разделения предложений по количеству комнат, то я разделила их сама, считая однокомнатный вариант – с двумя окнами, а двухкомнатный – большой площади.  В Московской области строятся еще несколько подобных комплексов, но комфорт-класса и с отделкой, тогда как, напомню, «М1 Сколково» позиционируется, как бизнес и стоимость указана без отделки.

 

Таблица 1.  

 

Название	студия		1 комн.		2 комн.
	кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.
М1 Сколково	22-38	2,1–3,2	37,2	3,3–3,5	48,5–51,4	4,2–4,6
Резиденция 9-18 (бизнес, сдача II кв. 2019)	29–46	продано	45	4,2	47–74	продано
Спутник (с отделкой, комфорт-класс)	25–30,2	3,7–4,7	32,9–43	4,2–6	42,4–63	5–9,1
Sky Skolkovo (сдан, с отделкой, комфорт)	33,4–78,5	4–13,4	66,3–72,9	8–12,4	82,6–99	11,2–16,3

 

 

Очень сомневаюсь, что в предложенном формате будут проживать семьи с детьми. Тем не менее, садики и школы находятся на другой стороне Можайского шоссе или за МКАД. А вот магазинов любой направленности здесь пруд пруди. На схеме внизу кубиками обозначены детские сады, литерой А школы, крестиком медучреждения.

 

 

Самый главный и жирный плюс – стоимость. Нельзя не отметить и хорошую транспортную доступность, а при вводе в строй МЦД она станет еще лучше. Отнесла бы в достоинство, что эти апартаменты не рядятся под квартиры, а выглядят именно апартаментами и никто их не позиционирует как семейное жилье. Думаю, что «М1 Сколково» хорош для инвестиций, то есть, для дальнейшей сдачи в аренду, так как бюджет покупки небольшой, особенно по сравнению с квартирами, а тот факт, что в помещении нельзя прописаться постоянно, на арендную ставку не влияет. Единственное, хотелось бы, чтобы застройщик, все-таки, предлагал варианты с отделкой. В плюс занесу услуги гостиничного комплекса, которые будут доступны и владельцам апартаментов. Возможен вариант, как просто дешевое место для проживания. В целом апартаментов в Подмосковье строят немного, поэтому советую обратить внимание на этот формат.