На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
В поселке им. Свердлова строится первый жилой комплекс с закрытой территорией. Чем еще будет заманивать девелопер новых дольщиков – узнаем из сегодняшнего обзора.
О проекте
ЖК «Невские панорамы» заявлен как объект комфорт-класса. В его состав войдет единственное жилое здание в форме полукруга, повернутого в сторону набережной Невы. С высоких этажей откроется вид на воду. Всего в доме запроектировано 9 уровней. Первый отдадут под коммерцию. Подземного паркинга, привычного для городских новостроек, здесь не предусмотрят, но на закрытой придомовой территории оборудуют стоянку. На 494 квартиры посчитали достаточным сделать 248 машино-мест. Кроме парковки, во дворе появится детская игровая площадка и зона для отдыха взрослой части населения. Свободные от застройки, проездов и тротуаров участки озеленят.
При возведении конструкции здания используют два базовых материала: монолит и газобетон. Утепление выполнят при помощи минераловатных плит толщиной 100 мм. А финишным покрытием фасада станет штукатурка светлых тонов с яркими зелеными акцентами.
Квартиры сдадут с черновой отделкой. Согласно Договору долевого участия, опубликованному на сайте новостройки: https://невские-панорамы.рф/info/documents/, застройщик возьмет на себя лишь поэтажную разводку электроснабжения с установкой квартирного счетчика и стояки под водопровод и канализацию. По словам менеджера, будет также залита стяжка, установлены двухкамерные стеклопакеты и деревянная входная дверь. Из приятных новостей могу сообщить, что высота потолков составит аж 2,8 метра. А на балконах и лоджиях поставят витражное остекление.
В тексте ДДУ есть пару занимательных моментов. Во-первых, существенным изменением площади квартиры после ее обмеров признается разница с проектной в 7%. Это больше, чем принято. Обычно ограничиваются 5%. Но это не самое интересное, главной интригой документа и всего проекта является срок его сдачи:
https://невские-панорамы.рф
Итак, передача ключей произойдет в течение полугода после ввода объекта в эксплуатацию. Это стандартный период. Но вот обтекаемость формулировки о сроках его ввода весьма экзотична. Конкретики нет. Заглянем в Разрешение на строительство.
https://невские-панорамы.рф
Там указана дата: «23» февраля 2023 года. То есть ключи должны передать не позднее «23» августа 2023-го. И представитель девелопера данные расчеты подтвердил. Но вот незадача, разрешение то можно продлить. В документе даже еще одна строчка для этого предусмотрена. Такая неизвестность должна быть чем-то компенсирована. И лучшим уравнителем станут доступные цены.
Цены и планировки
Признаться, я давно не встречала подобной стоимости метра. Ни в промышленном и перенаселенном Парнасе, ни в труднодоступном Кудрово, ни в Мурино и даже в апартаментах квадрат давно не продают за 42 300 – 49 000 рублей. Это невероятно привлекательное предложение. От этажа цена не зависит, только от размера квартиры. Чем больше площадь, тем дешевле ее метр.
Таблица 1.
|
Наименование
|
Площадь, кв. м
|
Стоимость, млн руб.*
|
|
Студии
|
22,8 – 30,6
|
1,1 – 1,5
|
|
1-комнатные
|
33,5 – 61,4
|
1,5 – 2,8
|
|
2-комнатные
|
48,2 – 60,7
|
2,1 – 2,7
|
|
3-комнатные
|
73,6 – 87,8
|
3,2 – 3,8
|
|
4-комнатные
|
103,9
|
4,4
|
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке
Планировки тоже удивляют. Для начала – разнообразием. В комплексе представлены варианты от студий до четырехкомнатных лотов. Как с классическими планировками, так и с европейскими. На лестничной площадке собрано от 5 до 12 квартир в зависимости от секции. Наименьшее количество сосредоточено в центральной части дома (секции 4 и 5). Лифтов выделено немного, по одному для каждой парадной.
На площадях девелопер, как правило, не экономил. Предложил дольщикам хорошие студийные конфигурации: узкие, квадратные, трапециевидные.
Среди однушек есть комбинации с раздельным санузлом или просторным объединенным, а также с выделенной гардеробной:
Размер кухонь-гостинных в европейских вариантах достигает в лучшем случае 21,4 кв. м.
При этом площадь спален и коридоров совершенно не ущемляется. Такие квартиры стоят столько же, сколько и полноценные двушки.
К слову, двушки не так грандиозны. В них имеют место тесные кухни до 8,5 кв. м, сквозные проходы и маленькие спальни. В трех- и четырехкомнатных лотах помещения просторнее.
И, в целом, к ним претензий нет. Конфигурации удачные, укомплектованные достаточным количеством уборных.
Общее впечатление от планировок осталось положительное. Они вполне могут претендовать на комфорт-класс и совершенно точно ориентированы на достойное проживание людей в рамках собственных метров. Посмотрим, кто их продает.
О застройщике
В Договоре долевого участия в качестве застройщика значится неизвестная компания «СТ». По факту, это аффилированное предприятие с девелопером «Стоун». И это совершенно нормальный процесс. Смущает, что на сайте новостройки название девелопера никак не фигурирует, хотя обычно имя создателя является гарантом и рекламой объекта. Почему же здесь данное правило не работает? Если покопаться в просторах Интернета, то ответ напросится сам собой. На форумах много отрицательных отзывов, вплоть до обвинений в мошенничестве. Как мне объяснил представитель компании, дольщики путают собственные проекты девелопера и те, которые администрация города поручила ему достроить после разорившихся девелоперов. Получается все наоборот. «Стоун» доводит проблемные и брошенные объекты до заселения. Да, сроки по ним зачастую срываются, но причиной тому являются связанные с передачей дел временные затраты. Так мне объяснили в офисе. Но с собственными объектами у компании тоже не все складывается идеально. По-соседству с ЖК «Невские панорамы» уже возведена одна очередь ЖК «Родные берега», в текущем году должна быть сдана вторая.
.jpg)
https://piter.tv
Этой стройке посвящены целые статьи, которые полностью процитировать мы не можем, хотя информация там ценная. Советую, почитать, чтобы понимать, к чему готовиться. К моему удивлению, в официальной группе новостройки во «ВКонтакте» недовольств нет: https://vk.com/zhk_rodnye_berega. Все тихо и мирно, обсуждаются насущные бытовые вопросы. Видимо, после шумной стройки все постепенно устаканилось.
Подробнее с деятельностью ГК «Стоун» можно ознакомиться на сайте: https://sk-stone.ru/. Скажем лишь, что он работает в строительном бизнесе с 1995-ого года и награжден знаком «Почетный строитель РФ». Опыт и ресурсы у него однозначно есть. Посмотрим на месте, как он ими распоряжается.
На объекте
Откровенно говоря, я раньше никогда не ездила в направлении поселка им. Свердлова. Поэтому смотрю на все свежим взглядом и с вопросом: «Хотела бы я здесь жить?»
Дорога от КАД до новостройки заняла у меня 10 минут на машине. Хороший показатель. Говорят, здесь совершенно не бывает пробок. Хороший показатель в квадрате. Нет, в кубе. Разве еще остались такие места?
Из общественного транспорта каждые 15 минут курсируют автобусы и маршрутки. Идут они до ближайшей станции метро «Ломоносовская». Других перспектив развития в сообщении с городом пока нет. Визуально дорога выглядит как загородная. Властвует частный сектор. Изредка встречаются придорожные кафе.
Мы проезжаем мимо свободных полей и промышленных территорий, складских и ларечных нагромождений.
Ближе к середине пути набирает обороты растительность. Мы въезжаем на территорию Невского лесопарка. И дорога начинает приносить эстетическое удовольствие.
На противоположном берегу просматривается новая застройка в Рыбацком.
Культурной и архитектурной достопримечательностью локации является Парк Усадьба Богословка с Покровской церковью.
Чуть дальше установлен мемориал ВОВ – Памятник экипажам 3-го отряда кораблей обороны реки Нарвы. Оказывается, эта местность по время войны постоянно находилось под обстрелом немецкой артиллерии. И сюда впору приезжать на экскурсию и длительную прогулку в тени деревьев. Но мы двигаемся дальше и подъезжаем непосредственно к поселку. Становится все более прозаично и практично.
Напротив заезда к новостройкам работает продуктовый супермаркет и шиномонтаж.
Здесь же расположены остановки. Все по левую сторону от дороги.
По правую – жилой массив. Он неоднородный, есть современные постройки, частные коттеджи и дома 50-60 гг.
Многоэтажки выбиваются из общего фона. Есть огороженные площадки под долгострои, как ЖК «Нева Da». Белые фасады за ней смотрятся неплохо.
Да и сам ЖК «Правый берег» выглядит добротно, чего не скажешь о ЖК «Родные берега». Он, конечно, визуально проигрывает. И не только по изначальной цветастой задумке, но и по качеству исполнения.
А территория дальше отведена под возведение ЖК «Невские панорамы», всего в 250 метрах от берега.
На участке установлена строительная техника.
Рассмотреть что-либо за забором невозможно, но на сайте комплекса ежемесячно публикуются фотообзоры: https://невские-панорамы.рф/info/status/. За ходом работ можно наблюдать и через группу в соцсетях: https://vk.com/nevskye_panoramy. На сегодня в некоторых секциях залит фундамент, в других – только готовится котлован.
С рекой новостройку разделяет частный сектор.
С весьма презентабельными домами. Особенно на первой линии Невы.
Дойти до берега можно за 3 минуты. И тебя поглощает атмосфера спокойствия и безмятежности. Место самобытное. Изредка встречается любопытная атрибутика.
Обустроенного пляжа или набережной здесь нет, но местным жителям это не мешает летом купаться и загорать.
Жители же встречаются разные. От мамочек с колясками до подозрительно вида собаководов с сигаретой и неприкрытой банкой пива в руке. Вторые местность, конечно, не украшают.
Ценность поселка для постоянного проживания заключается не только в хорошем ценнике и близости к природному началу, но и к готовой социальной инфраструктуре. В нескольких шагах функционирует школа, детский сад и поликлиники.
Наверняка, очередей здесь нет. Правда, в отделе продаж мне сказали, что планы на дальнейшую застройку поселка у ГК «Стоун» имеются.
В офисе
Что из себя представляет отдел продаж компании? Не знаю. Переговоры с потенциальными клиентами ведутся через официального брокера, агентства недвижимости – «ВПОДРЯДЕ». Расположены они в БЦ Setl Center на Ленинском пр., 153, офис 1001, практически на площади Конституции, за зданием «Ленэнерго». Работают только по будням, но до 20:00.
Все офисы в центре пронумерованы, кроме нашего. И на сайте новостройки не написано название компании. Поэтому не предупрежденному человеку придется немного покрутиться.
В агентстве все настроены дружелюбно. Для переговоров выделена общая зона со столиками. Сотрудники могут предложить не только этот объект, но и любую другую недвижимость. Что мне понравилось, так это честный ответ менеджера на вопрос о репутации застройщика. Он сказал, что объект сдадут, но придется некоторое время подождать и понервничать. Могут быть задержки. Если вы торопитесь с переездом, рассмотрите иные варианты. Не нахваливает, но и не ругает.
Продажи ведутся в соответствии с 214-ФЗ по Договору переуступки прав с прикрепленным к нему Договором долевого участия. На практике, такая схема не несет за собой никаких последствий для собственника. Сделана она для избегания новых правил с эскроу-счетами. Обычная практика 2019-го года среди девелоперов. Ипотеку предоставляет пока только один банк – «Уралсиб» с неутешительной ставкой в 10,5% годовых. Первый взнос должен быть не менее 15% от стоимости квартиры. С лета ведутся разговоры об аккредитации «Сбербанком», но пока ориентироваться на эту перспективу не следует. В счет погашения долга принимается материнский капитал.
Альтернативой кредиту выступает рассрочка с более жесткими условиями. При заключении договора необходимо внести не менее 50%, а на остаток начисляется 15% годовых. Вносить платежи нужно равными долями ежемесячно или ежеквартально, закрыв сделку в течение 36 месяцев. Единственное, что меня смущает – это возможность оформить рассрочку при покупке через договор переуступки. Думаю, это юридически невозможно. Но менеджеры об этом не говорят.
Забронировать квартиру можно под залог 50 000 рублей. Впоследствии эти деньги зачтут в стоимость недвижимости или вернут в случае отказа банка в кредите. Если же вы передумаете покупать лот самостоятельно, залог не возвращают. Подход опять же не новый и принятый у основной массы застройщиков.
Конкуренты
Метр однушки в ЖК «Невские панорамы» стоит от 44 800 рублей. В приличном комплексе по-соседству – ЖК «Правый берег», все квартиры уже проданы. Возможно, есть предложения от дольщиков, но цены будут однозначно выше.
Чуть дороже стоят квартиры в ЖК «Нева Da». Но с учетом истории развития этой новостройки, опасаюсь даже предлагать ее как конкурирующую.
В братском ЖК «Родные берега» лоты стоят на 10 000 – 20 000 рублей/кв.м. дороже в зависимости от очереди строительства. Но класс этого объекта все же ниже – эконом.
Таким образом, ничего интереснее нашей новостройки в поселке им. Свердлова не найти. Цены в других локациях совершенно иные, превышающие наши в 2 раза. Для сравнения приведем в Таблице 2 стоимость однушки в ЖК «Приневский». Это пример объекта на выезде из города около Октябрьской набережной, но в черте кольцевой. Или ЖК «Ласточкино гнездо». Обратите внимание, что у этих комплексов топовые застройщики. В поселке же все малоизвестные. Крупные компании туда не идут. Хотя противоположный берег охотно застраивают. Я говорю о Рыбацком. Его территорию можно назвать более цивильной и городской. Фактически это и есть город с соответствующей пропиской. Но по ценам мы там совершенно не проходим. Стоимость квадрата может достигать 120 000 рублей.
Таблица 2.
|
Название
|
Застройщик
|
Срок сдачи
|
Площадь, кв.м.
|
Стоимость, млн. руб.
|
Тип отделки
|
|
Петр Великий и Екатерина Великая
|
Росстройинвест
|
1 очередь – сдана
2 очередь – IV квартал 2019 г.
|
39,2 (2очередь)
|
3,6
|
предчистовая
|
|
Живи! В Рыбацком
|
СПб Реновация
|
33, 34, 35 корпуса – сданы
10-13, 23, 26, 28 корпуса – 2019 г.
9, 22 корпуса – 2020 г.
24, 27 корпуса - I квартал 2021 г.
1-4, 16 корпуса - II квартал 2021 г.
|
48,7 (двухкомнатная квартира, 4 корпус)
|
4,3 (1 этаж)
|
чистовая
|
|
Невские паруса
|
Setl City
|
1, 2 очереди - сданы
3, 4 очереди – IV квартал 2019 г.
|
36,2 (дом сдан)
33,2 (3 очередь)
|
4,0 (2 этаж)
4,0 (23 этаж)
|
чистовая
|
|
Ласточкино гнездо
|
Эталон ЛенСпецСМУ
|
сдан
|
39,4
|
3,3 (1 этаж)
|
черновая
|
|
Приневский
|
ЦДС
|
1, 2 очереди сданы
3 очередь – IV квартал 2019 г.
4 очередь - III квартал 2020 г.
5 очередь – IV квартал 2021 г.
|
30,7 (5 очередь)
|
2,6 (3-23 этажи)
|
чистовая
|
|
Правый берег
|
Ленстрой
|
сдан
|
квартир от застройщика нет
|
черновая
|
|
Родные берега
|
Стоун
|
1 очередь – сдана
2 очередь – IV квартал 2019 г.
|
36,7 (1 очередь)
36,5 (2 очередь)
|
2,4 (5 этаж)
1,9 (10 этаж)
|
черновая
|
|
Нева Da
|
Невское наследие
|
Не определен, не ранее III квартала 2020 г.
|
35,2
|
1,6
|
предчистовая
|
|
Невские панорамы
|
Стоун
|
I квартал 2023 г.
|
33,5
|
1,5 (2-9 этажи)
|
черновая
|
Резюме
ЖК «Невские панорамы» - это беспрецедентно доступная по цене новостройка в небольшом удалении от КАД. По качеству исполнения и срокам сдачи не стоит ждать чудес. Скорее всего, они будут соответствовать ценнику. Но вряд ли объект станет долгостроем. Его локацию сложно охарактеризовать однозначно. Место тихое, уединенное, не городское, с минимальным инфраструктурным набором. Населения здесь немного. Дороги преимущественно свободны, поэтому добраться до кольцевой можно за считанные минуты. При сильно сжатом бюджете на покупку - это уникальное предложение.
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
Обсуждение
0