ЖК «Квартал Che»: без революционной подоплеки
7 ноября 2019
Санкт-Петербург
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
Между Лиговским проспектом и Черниговской улицей построят новый жилой комплекс – «Квартал Che». В зародыше он представлялся как бизнес-класс, на этапе реализации сбавил обороты до бизнес-лайта. Разберемся, какими достоинствами он обладает и какие недостатки помешали ему получить первоначальный статус.
О проекте
.jpg)
Свое емкое название комплекс получил в честь улицы Черниговской, на которой он возводится. Ранее участок занимал хладокомбинат. Большинство зданий предприятия демонтируют, оставив лишь один исторический памятник в центральной части застройки. Девелопер реставрирует его фасад, а внутри организует многоуровневый паркинг на 700 автомобилей. Жилая недвижимость будет представлена 6 домами, на картинках они смотрятся как 4. В крайних двух запроектированы подземные паркинги на 133 и 168 мест соответственно с возможностью спуска на лифте сразу со своего этажа. Остальные дома останутся без этого удобства. Других принципиальных отличий строения иметь не будут. Технология единая – монолитная с системой вентилируемых фасадов и облицовкой керамогранитными плитами. Высота потолков тоже одинаковая: 2,7 метра на типовых этажах и до 3,6 на верхних. Эстетической доминантой в экстерьере станут французские балконы с остеклением в пол.
.jpg)
Всего девелопер введет 1698 квартир.
Некоторые парадные запроектированы сквозными, то есть с выходами, как на внешнюю, так и на внутреннюю сторону зданий. Дизайн входных групп выполнен с большой площадью остекления. Помимо эстетических функций, это сделано и для лучшего уличного обзора – для безопасности. А для комфорта проживания в этой зоне оборудуют колясочные и уберут лестницы. То есть вход в дома будет осуществляться с уровня земли. Периметр зданий и основные общественные места оснастят видеокамерами, но огораживать не станут. Проектом не предусмотрена модная сегодня концепция «двор без машин» или хотя бы «закрытый двор». Автомобили смогут свободно передвигаться по всей территории. Зато этот подход даст дополнительную парковку на 207 машино-мест. Контроль доступа в комплексе будет осуществляться только за счет домофонов при входе в парадные. Благоустройство территории выглядит весьма стандартно. И состоит оно из нескольких детских площадок и одной спортивной за автостоянкой.
Социальная среда комплекса представлена двумя детскими садами. Согласно проекту, находиться они будут на первых этажах 2-го и 3-го жилых строений с собственными игровыми зонами. Только в Проектной декларации о детских образовательных учреждениях информации нет. В остальных домах часть первого уровня займут коммерческие помещения.
Во всей этой истории мне непонятен вопрос о сроках сдачи комплекса. Менеджеры говорят, что вводить его будут в несколько этапов, хотя в продажу выпустили целиком. В Проектной декларации, размещенной на странице новостройки: https://lenspecsmu.ru/objects/spb/che или на независимом сайте: https://наш.дом.рф, ввод в эксплуатацию у всех домов одинаковый – II квартал 2023 года. По словам менеджера, первой пойдет левая половина домов. О второй части пока неизвестно. В другой раз мне сказали, что сдадут все и сразу и, возможно, уменьшат сроки реализации. На передачу ключей девелопер берет еще 9 месяцев, то есть заселение растянется до марта 2024-го.
По умолчанию, дольщики получат свои квадратные метры без отделки. Это значит, что в квартирах установят металлические входные двери, радиаторы с разводкой труб в стяжке пола, двухкамерные стеклопакеты в металлопластиковом профиле, счетчики на воду и отопление с возможностью дистанционного сбора данных. Лоджии закроют алюминиевыми холодными витражными конструкциями. Стандартный черновой набор. Однако парочка козырей у девелопера припасена. Рядом с французскими балконами смонтируют внутрипольные конвекторы для обогрева. А окна поставят с клапанами микропроветрирования типа AirBox, которые пропускают свежий воздух даже в закрытые помещения. Также у комплекса будет собственный тепловой пункт для поддержания температуры и хорошего напора воды.
В обозримом будущем клиенты смогут дозаказать чистовую отделку. Стоимость ее мне озвучили приблизительную – 8000 рублей/кв.м. Возможно, для категории «бизнес-лайт» разработают особый ее состав, но, как правило, он у девелопера не меняется. Да и вообще по рынку редко чем отличается. На пол кладут ламинат, плинтуса и порожки, стены оформляют обоями под покраску, потолки делают натяжные (кстати, большинство застройщиков потолки красят), санузлы облицовывают керамической плиткой, оснащают сантехникой и полотенцесушителем, устанавливают межкомнатные филенчатые двери, на балконе укладывают напольную плитку и красят потолок, выводят интернет-коммуникации в квартиру. Производитель отделочных материалов или не указывается, или договором предусматривается возможность замены при сохранении характеристик. Но практикуется отечественное качество. На выбор дольщика предоставляется цветовая гамма материалов из двух вариантов: теплая или холодная. И, конечно, право выбрать саму планировку. А их здесь великое множество.
Цены и планировки
Фонд богат на студии, одно-, двух- и трехкомнатные квартиры в классическом и европейском форматах. Все они перемешаны между домами, поэтому нельзя выделить семейные или студенческие парадные. В зависимости от секции, количество квартир на этаже разнится от 4 до 8 единиц.
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
|
Студии |
23,9 – 35,6 |
3,8 – 5,2 |
|
1-комнатные |
35,9 – 53,4 |
5,0 - 7,5 |
|
2-комнатные |
47,1 – 93,4 |
6,4 – 12,5 |
|
3-комнатные |
73,4 – 99,5 |
10,5 – 14,6 |
|
Паркинг |
1 машино-место |
пока не выведен в продажу** |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
**в соседнем проекте девелопера ЖК «Галактика. Премиум» стоимость наземного паркинга составляет: 0,6 – 0,8 млн. рублей, подземного: 1,1 - 1,7 млн. рублей.
Студий в комплексе немного, но даже для них придумали принципиально отличные конфигурации с разным набором удобств и зонированием пространства.
.jpg)
Порадовало наличие гардеробных и разграничение кухонной и гостиной зон. К сожалению, сайт девелопера не отображает на картинке площадь того или иного помещения. Все характеристики лота пишутся в отдельном столбце, что затрудняет просмотр. Но, что имеем. Размеры представленных студий хорошие. И цены им не противоречат, тоже выросли приличные, до 160 000 рублей/кв.м. Минимальные и максимальные параметры зафиксированы в Таблице 1.
Выбор однушек еще шире, но их метр стоит дешевле, в районе 140 000 рублей. Кстати, среди них нашла парочку примеров с площадями. И эти частные случаи отражают общее правило: все лоты заточены на функциональность. Даже при небольших площадях спальни и кухни в квартире есть гардеробная или вместительный холл, а также сравнительно просторный или даже раздельный санузел.
.jpg)
Двушки встречаются с шикарными размерами до 93,4 кв. м и прекрасным расположением комнат. Вот только входная зона везде проходная.
.jpg)
В противовес гигантам категории разработаны довольно стандартные и небольшие по размерам варианты. В редких случаях их кухни или комнаты могут не достигать и 10 кв.м.
.jpg)
Максимальный размер трешек, кстати, практически идентичен с двушками. Только стоимость метра у вторых все же до 140 000 рублей, а у первых чуть выше. Цены, кстати, «лайтовыми» не назовешь. Может быть эскроу-счета сказались и теперь это новая планка. Планировки у трехкомнатных квартир удачные. Без роскоши и приятных неожиданностей, но со взвешенным распределением пространства.
.jpg)
Лишь один из заявленных лотов относится к ультра-современным вариантам с мастер-спальнями:
.jpg)
Как результат, планировки не поражают воображение, но и не разочаровывают. Они не стремятся к оригинальности, но оставляют парочку модных конфигураций для почитателей навороченных решений. Основная же их задача видится мне в создании комфортной среды для жильцов и минимилизации шкафов в комнатах.
О застройщике
В конце октября 2019 года девелопера новостройки, компанию «Эталон ЛенСпецСМУ» завалило громкими наградами. Он занял второе место в рейтинге Forbes среди надежных застройщиков страны! А две его новостройки получили призовые места в европейском конкурсе European Property Awards. ЖК Botanica стал одним из лучших проектов в номинации «Жилищное строительство в Санкт-Петербурге», ЖК «Серебряный фонтан» отмечен как лучший объект среди проектов редевелопмента территории в Москве: https://www.vedomosti.ru/press_releases/2019/10/25/proekti-gruppi-etalon-stali-pobeditelyami-mezhdunarodnoi-premii-european-property-awards. А премия Urban Awards назвала его лучшим девелопером текущего года. И это мы прошлись только по вершкам. В общем, есть что отметить и повесить на стенку почета. Народная молва к «Эталон ЛенСпецСМУ» не столь благосклонна. Напротив ЖК «Квартал Che» не так давно застройщик сдал ЖК «Московские ворота». И пишут о нем следующее:
.jpg)
https://spbguru.ru
Бури негодования нет, но хочется получить идеальную картинку, а по факту за нее приходится воевать.
В обслуживании сданных объектов тоже наблюдаются шероховатости. Не критичные, но баллы за это дольщики снижают. Например, в ЖК «Самоцветы», по мнению жильцов, завышена стоимость коммунальных услуг.
.jpg)
https://yandex.ru
Отмечу, что такие комментарии встречаются у любого девелопера и практически под каждым обсуждением новостройки. По-настоящему напрягают жалобы на качество. В отношении объектов «Эталон ЛенСпецСМУ» они встречаются нечасто, но все же присутствуют:
.jpg)
https://novostroy.spb.ru
Застраховаться от этого невозможно. Я не встречала еще застройщика без нареканий. В данном случае мы имеем дело с крупной, надежной и опытной компанией, вернее целой группой компаний, ГК «Эталон»: https://www.etalongroup.ru/. Поэтому причин для нервных расстройств в ходе строительства и при получении ключей быть не должно. Для понимания возможных трудностей внимательно ознакомьтесь с Договором долевого участия. Я сделаю акцент на нескольких его пунктах:
.jpg)
Пункты 7.4 и 3.3.4 можно отнести к неприятным, но стандартным. Кому-то придется доплатить или изменить планы с лоджии на балкон. В п.5.1 указана крайняя дата передачи ключей. Но квартиру же могут и не принять с первого раза. А за КУ придется уже платить. А п.4.4 мне подозрителен. Площадь общего имущества не столь важна, но допустимые пределы изменения пространства квартиры должны быть оговорены. Обычно это 5%.
Форма ДДУ на странице новостройки не опубликована. В остальном ресурс содержит всю необходимую для первого знакомства информацию. Договор ищете на сайте: https://наш.дом.рф.
На объекте
Одним из главных преимуществ новостройки является ее расположение у Московского проспекта и у станции метро «Московские ворота».
.JPG)
.JPG)
.JPG)
На удалении 600-700 метров.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Разделяет их сквер и ряд учебных заведений: лицей и Санкт-Петербургская государственная академия ветеринарной медицины.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
С противоположной стороны соседство еще интереснее с бытовой точки зрения – гипермаркет «Лента».
.JPG)
.JPG)
.JPG)
На крайнем фото отражено расстояние, на котором возведут самый крупный дом комплекса. Между парковкой и магазином.
Так, в шаговой доступности есть и метро, и знаковые городские объекты, и огромный ассортимент ежедневных товаров. Конечно, в такой локации дешевую недвижимость не строят. Но почему все-таки не «бизнес»? Во-первых, Лиговский проспект усыпан промышленными и складскими помещениями.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Ни эстетики, ни пользы они не принесут дольщикам. Причем производственная территория вокруг обширная. Вдоль трассы, во дворах.
.JPG)
.JPG)
Перебивается она лишь офисными центрами.
.JPG)
.JPG)
По Черниговской улице та же промка, недостроенные апартаменты и Новодевичье кладбище. Так себе соседство. В современной истории градостроительства есть примеры новостроек бизнес-класса, соседствующие с кладбищем. И отношения к этому двоякое. Есть люди, воспринимающие его как зеленую зону. Другие не рассматривают подобный вариант смежности в принципе.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Единственное направление, куда можно выйти, прогуляться – это Московский проспект.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
То есть одно из главных преимуществ является практически единственным в части местности. Но вдоль улицы есть все необходимые сервисы, от детской поликлиники в 600 метрах от новостройки до разного рода театров.
Транспортная доступность у локации неплохая, не беря в расчет часы пик. До Невского проспекта – 4 км, до аэропорта – 12 км практически по прямой линии, до ближайшего выезда на КАД – 4 км.
На участке пока нет опознавательных знаков стройки. Территория огорожена, но реклама отсутствует.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Вдоль Черниговской улицы стоит строительная техника. Судя по всему, на данном этапе демонтируют старые постройки. Убедиться в этом можно на сайте девелопера, в разделе: «Ход строительства».
.JPG)
Несколько красивых зданий стоят нетронутыми. Они, согласно проекту застройки, должны остаться. Но назначение присвоено только одному в качестве наземной парковки. Функционал остальных не разглашается.
.JPG)
.JPG)
Как таковая стройка еще не началась, но у девелопера предостаточно времени для реализации проекта. Консультаций на объекте не проводится. Зато офис продаж расположен в 1,3 км от объекта.
В офисе
На Московском проспекте, 115, офис открыт в будние дни с 09:00 до 20:00, в выходные с 10:00 до 19:00. Находится он в отреставрированном здании завода «Вагонмаш».
.JPG)
Парковка рядом небольшая, поэтому лучше свернуть на ближайшем перекрестке во двор. Автобусная остановка находится непосредственно напротив входа. Но прогуляться вокруг здания стоит в любом случае. Ведь за ним введен в эксплуатацию и заселен другой объект «Эталон ЛенСпецСМУ» – ЖК «Московские ворота». Предполагаю, что уровень исполнения и внешний вид комплексов будут перекликаться. По крайней мере, контрастный вентилируемый фасад заложен в проекте у обоих.
.JPG)
.JPG)
В офисе одновременно присутствует несколько консультантов, поэтому даже в выходные дни ждать приема придется недолго. Менеджеры вежливы, дружелюбны и компетентны. Они хорошо ориентируется в конкурентных предложениях и стараются непредвзято оценить свои сильные и слабые стороны. Например, мне посоветовали при наличии средств брать недвижимость в ЖК «LEGENDA на Московском, 65». Только не в тех секциях, которые выходят на Обводный канал. Ниже мы сравним стоимость этих новостроек. Сейчас рассмотрим способы приобретения квартиры только в «Квартале Che».
Комплекс участвует в нескольких акциях девелопера. За приглашение друга сулят 0,5% скидки от стоимости недвижимости приглашенного клиента. Также небольшой бонус получат студенты, предъявившие зачетку и студенческий билет. Квартиры в нашей новостройке можно приобрести по семейной ипотеке с господдержкой. Ее ставка сейчас самая низкая, 4,5% годовых. Воспользоваться ею могут пары, у которых с 2018 года родился второй или третий ребенок. Материнский капитал тоже применим к оплате долга. Для остальных действует кредитная ставка в районе 9,5%.
Посчитать размер ежемесячных платежей можно на сайте: https://lenspecsmu.ru/how_to_buy/mortgage/. Там же перечислены все банки, аккредитовавшие тот или иной объект. У нашей новостройки сформирован приличный список из 13 партнеров. Разобраться самостоятельно в условиях программ невозможно, поскольку указаны только ставки. Для 100%-го расчета лучше обратиться к ипотечному менеджеру девелопера. Он и проконсультирует и документы во все подходящие банки подаст.
Альтернативный способ оплаты квартиры – это рассрочка. «Эталон ЛенСпецСМУ», кстати, всегда предлагает интересные варианты с промежуточными и разовыми платежами. Порадовало, что цена метра при этом не взлетает до небес. Например, при первом взносе в 50% от стоимости лота сориентировали на повышение всего в 6%.
В качестве сопровождающей услуги девелопер предлагает воспользоваться сервисом Trade In. Он предназначен лишь для тех, кто продает свою недвижимость и планирует вложить вырученные средства в покупку новой. Необходимо внести до 300 000 рублей для фиксации стоимости квартиры «Эталон ЛенСпецСМУ» сроком до 5 месяцев. За данный период аккредитованные застройщиком агентства продают старые метры. Если они не покроют всей необходимой суммы, на разницу клиент может оформить ипотеку или рассрочку. Для этой услуги важно, чтобы у дольщика было третье место проживания после продажи своей недвижимости и до передачи ключей от нового дома.
Конкуренты
Наибольшая концентрация конкурентов нашего комплекса собралась на пересечении Московского проспекта и набережной Обводного канала. Например, рекомендованный мне ЖК «LEGENDA Business на Московском, 65» расположен как раз на перекрестке. Но стоимость метра в этом комплексе принципиально выше, до 200 000 рублей из приведенных ниже вариантов. Он и относится к полноценному бизнес-классу. В ЖК «Квартал Che» евротрешку можно приобрести за 132 000 рублей/кв.м.
Имеются в окружении новостройки представители бизнес-класса с ценами выше наших, но демократичнее, чем в LEDENDA. Например, ЖК Promenade у станции метро «Фрунзенская». Или ЖК «Б57» на Благодатной улице. Первый проект кроме интересного внутреннего контента обладает красивым проектом благоустройства. Второй отличается уютным расположением во дворах старого фонда, в тени деревьев и в пешей доступности от Парка Победы.
Ниже по Московскому проспекту возводится ЖК «Граф Орлов». Его локация интереснее и дороже относительно инфраструктуры. Но комплекс очень крупный и какое-то время стоял без движения.
В сегменте «бизнес-лайт» рядом с ЖК «Квартал Che» строится два объекта. Оба сдаются на два года раньше, но ЖК «ARTквартал. Аквилон» стоит дороже на 10 000 – 25 000 рублей за метр. А ЖК «Галактика. Премиум» даже немного дешевле.
Таким образом, цены ЖК «Квартал Che» очень аккуратно вписались в рамки существующего вокруг рыночного предложения.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб. |
Тип отделки |
|
LEGENDA Business на Московском, 65 |
LEGENDA Intelligent Development |
II квартал 2022 г. |
75,7 (вид на проспект), блок б, 15 секция 75,0 (вид во двор), блок б, 14 секция |
17,0 (7 этаж) 14,5 (4 этаж) |
белая |
|
ARTквартал Аквилон |
Аквилон Инвест |
I квартал 2021 г. |
75,6 67,4 |
12,0 (6 этаж) 9,6 (5-7 этажи) |
предчистовая |
|
Галактика Премиум |
Эталон ЛенСпецСМУ |
I квартал 2021 г. |
79,7 (секция 2) 68,1 (секция 3) |
10,1 (7 этаж) 8,9 (5 этаж) |
черновая |
|
Promenade |
Аквилон Инвест |
1 очередь – IV квартал 2021 г. |
62,2 |
10,9 (4 этаж) |
черновая |
|
Граф Орлов |
Л1 |
1, 2 очереди сданы 3 очередь – IV квартал 2019 г. 4 очередь – IV квартал 2020 г. 5 очередь – III квартал 2021 г. |
87,0 (4 очередь) |
13,4 (12 этаж, корпус 7) |
черновая |
|
Б57 |
KVS |
IV квартал 2021 г. |
72,5 |
12,2 (6 этаж) |
черновая |
|
Квартал Che |
Эталон ЛенСпецСМУ |
II квартал 2023 г. |
65,2 (дом 5) 69,4 (дом 4) 78,8 (дом 2) |
8,7 (10 этаж) 9,2 (6 этаж) 10,4 (8 этаж) |
черновая |
Резюме
.JPG)
ЖК «Квартал Che» привлекает, прежде всего, хорошими планировками, близостью к метро и Московскому проспекту, а также репутацией девелопера. Цены для старта продаж показались мне немного завышенными. Но в контексте конкурентных предложений они смотрятся органично. Занижает планку комплекса соседство с промышленной зоной, кладбищем и «открытый» тип благоустройства.
Другие материалы
ЖК «Невский»: сухой порт в Войковском районе
На моей памяти впервые встречаю жилой комплекс, который раскинулся на целый порт. Давайте посмотрим, насколько корабли жилого комплекса бизнес-класса «Невский» захватили акваторию Войковского района.
.jpg)
ЖК Victory Plaza: выигрышная комбинация
Непосредственно на дороге по улице Гастелло вырастет элитный дом, единственный в своем роде в радиусе 6 км.
.jpg)
ЖК «Мещерский лес»: классика и новаторство «в одном флаконе»
Классика – использование устоявшихся, проверенных временем образцов в какой-либо отрасли человеческой деятельности. Новаторство – решение задач с применением самых современных для данного периода времени подходов и технологий. Можно ли «упаковать» эти разнонаправленные векторы «в один флакон», применить их на одном объекте? Можно, сказали себе руководители ГК ПИК и начали строить в Москве ЖК «Мещерский лес».
.jpg)
ЖК «Высший пилотаж»: полет нормальный
Новый девелопер «СЗ «Лидер» после успешного опыта работы в Коммунарах переключил внимание на Гатчину.
.jpg)
ЖК «Талисман на Водном»: комфорт ожидается
В Северном административном округе столицы строят в настоящее время довольно много. Выбрать жилье можно уже и в готовых комплексах, и на стадии строительства. Давайте посмотрим, чем может привлечь потенциального покупателя, выбирающего квартиру в проекте комфорт-класса, в Москве, у ст. м. «Водный стадион», ЖК «Талисман на Водном», который появился на карте внутригородского муниципального образования Головинское, на Головинском шоссе, владение 11.
.jpg)
Обсуждение
0