МФК Docklands2: продолжение питерского лофта
13 ноября 2019
Санкт-Петербург
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
Вторая очередь лофт-апартаментов Docklands на Васильевском острове разделена на тематические корпуса. Узнаем, чем они отличаются и чем роднятся.
О проекте
.jpg)
На набережной Макарова уже функционирует первая очередь 4-звездочного апарт-отеля Docklands. Два эффектных здания, отделанных клинкерным кирпичом ручной формовки, дают нам полное представление о внешнем виде следующих строений. А их задумано сразу четыре, хотя официально они обозначены двумя корпусами.
К воде повернут второй корпус – Docklands.Club, клубный дом элит-класса. Он рассчитан всего на 54 апартамента с видами на Малую Неву и сравнительно большой площадью помещений. Высота потолков в его лотах составит от 3,2 до 3,8 метра. В цоколе расположится небольшой паркинг на 16 машин, а на первом этаже будет лобби и фитнес-клуб с бассейном.
Остальные строения относятся к «бизнесу» и называются Docklands.Family, Docklands.Smart Hotel и Docklands.Vasilievsky. У них будет единый подземный паркинг с 89 местами. Семейный дом на 189 апартаментов отличает наличие школы «Бенуа» на первом этаже и детской площадки во дворе. Хотя играть там смогут желающие со всех корпусов, ведь ограждение комплекса запроектировано единым. Некоторые лоты также будут иметь боковой вид на реку. Для второго здания в этой линейке разработан самый смелый дизайн апартаментов. Корпус олицетворяет собой технологичность и современное искусство. Только его постояльцы смогут дистанционно заказывать услуги отеля. А в холле задумано арт-пространство и магазин предметов интерьера в стилистике корпуса. Рассчитан он на 198 номеров. А наиболее доступным по цене и обычным с точки зрения контента станет «Васильевский». Фактически, это 178 малоразмерных лотов, заточенных под краткосрочную аренду.
Приведем примеры интерьеров в разных корпусах в порядке упоминания их выше:
.jpg)
К объединяющим факторам квартала относятся: единая технология строительства, внешний вид зданий, инфраструктура, статус коммерческой недвижимости и программы доходности. Но обо всем по порядку.
Строят квартал по монолитной технологии с последующей облицовкой фасада клинкерным кирпичом датского производства. Первые два этажа обкладывают плитами из натурального камня. Выглядит строго и стильно. Окна закладывают панорамные. Входную группу максимально остеклят, а проход сделают с уровня земли.
.jpg)
Все дома оснастят централизованной системой кондиционирования, приточно-вытяжной вентиляцией с рекуперацией воздуха и пожарной системой. Вода пройдет дополнительный этап фильтрации. Территорию комплекса поставят под видеонаблюдение.
Внутри каждого дома обустроят зону ожидания, встреч и переговоров. В рамках коммерческих услуг введут еще один ресторан (первый уже функционирует в 1-ой очереди) и тренажерный зал с бассейном (один зал уже есть в 1-ой очереди). Гостям отеля дополнительно предложат воспользоваться химчисткой, прачечной и включить завтраки в стоимость проживания.
С юридической точки зрения, деление корпусов на семейные и отельные – это не более, чем маркетинговый ход и упорядочивание номерного фонда. Как ни крути, апартаменты имеют статус нежилого помещения и все вытекающие отсюда налоги. Согласно Договору с управляющей компанией, дольщик сможет проживать в своих покоях не более трех недель в год, заранее предупредив об этом УК. Это, конечно, в случае сдачи недвижимости в централизованную аренду. При отсутствии такой цели, можно проживать там и постоянно.
Для инвесторов предложена одна единственная программа доходности. Согласно ее условиям, УК берет на себя все организационные моменты и получает за это 10% от месячного дохода. Остальное перечисляется дольщику за вычетом: комиссионного вознаграждения системам онлайн-бронирования и туроператорам, регистрации гостей, расходов на косметические принадлежности в номере, напитки, печатную продукцию, услуги прачечной и уборки, оплату банковских комиссий, ремонт и обслуживание апартаментов, а также коммунальных услуг и услуг связи. Перечень подробный. Радует лишь то, что в Договоре прописана минимальная гарантированная сумма к выплате в 30 000 рублей в месяц. Хотя, в среднем, менеджер ориентировал на 50 000 при сдаче небольшой студии. Срок окупаемости обозначил примерно в 10 лет. Договор с УК заключается всего на 11 месяцев, поэтому его условия могут измениться. Шаблон документа распечатывают только в офисе продаж. С другими документами можно ознакомиться онлайн. На официальном сайте комплекса Docklands 2 размещена Проектная декларация: https://docklands2.ru/public/docs/Гостинично-офисный%20комплекс%20_Доклендс_%20ПД_Уральская_30.10.2019.pdf, а на портале ЕИСЖС (Единой информационной системы жилищного строительства, при поддержке Минстроя и ДОМ РФ) она дополнена шаблоном Договора долевого участия: https://наш.дом.рф/сервисы/каталог-новостроек/объект/22641.
После прочтения документов у меня остался один вопрос о сроках сдачи комплекса. По Проектной декларации, срок ввода в эксплуатацию обозначен во II квартале 2019 года. По ДДУ, срок передачи ключей не позднее 30 июня 2020 года. Но консультант озвучил мне другие даты: сдача очереди до конца 2020 года и 3 месяца на передачу ключей. Может быть, дело в отделке? По умолчанию апартаменты передают в предчистовом виде. Ее состав расписан в Приложении к ДДУ. При заключении договора с УК необходимо обязательно докупить чистовую отделку, меблировку и пакет арендатора. Возможно, дельта в сроках уйдет как раз на дооформление недвижимости под общие стандарты.
Цены и планировки
Для конечного обустройства студии понадобится доплатить 1,3 млн рублей. Эту сумму можно разбить на поэтапные оплаты до конца строительства комплекса. С учетом стоимости самих апартаментов минимальный вход в проект составит 5,2 млн рублей за 19,9 кв. м, а это 261 307 рублей/кв.м. За студию с предчистовой отделкой надо заплатить 196 000 рублей/кв.м. Но есть варианты и подешевле, за 150 000 рублей/кв.м. Площадь их больше, поэтому итоговая цифра тоже будет выше.
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
|
Студии |
19,9 – 31,3 |
3,9 – 5,5 |
|
1-комнатные |
44,6 – 57,6 |
8,0 – 11,6 |
|
2-комнатные |
61,8 – 81,4 |
9,9 – 18,8 |
|
3-комнатные |
94,4 – 94,7 |
16,5 – 23,4 |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
Планировки лотов, как водится в отелях, небогатые на вариативность. Пара стандартных студий:
.jpg)
Пара перекликающихся однушек:
.jpg)
Чуть более занимательные двушки. Первые три рассредоточены по бизнес-классу, крайний вариант расположен в клубном доме.
.jpg)
Не могу сказать, что его планировка более удачная или интересная, как и в случае с трешками, где вторая картинка иллюстрирует недвижимость элитного-класса. Но цены на них за счет видовых характеристик значительно выше.
.jpg)
Отмечу, что лоты совершенно не стеснены в метраже. Площади заложены в лучших традициях премиальных сегментов. Отельный характер выдает лишь обилие сквозных проходов в комнаты через кухню-гостиную и отсутствие балконов.
В парадных разместят от 3 до 21 номера с лифтами фирмы Kone с системой контроля доступа и видеонаблюдением.
.jpg)
О застройщике
Девелопер проекта, компания Docklands Development, известна в Санкт-Петербурге своей активностью на Васильевском острове. Порог других районов она еще не переступала. Имея в своем распоряжении два пятна застройки, она сконцентрировалась на премиальном сегменте коммерческой недвижимости. Так, ее апарт-отели строятся, как мы знаем, на Набережной Макарова и один многофункциональный комплекс на Среднем проспекте В.О. Объединяет их единый стиль – лофт.
Об истории застройщика известно немного: https://docklands.ru/about. Предприятие образовалось в 2007 году в Санкт-Петербурге. Хотя менеджер говорил, что корни компании уходят в столицу. Несмотря на немногочисленность проектов, его детища были отмечены приличным количеством наград. В том числе, апарт-отель Docklands.Life (1 очередь) победил в номинации «Лучший комплекс апартаментов бизнес-класса в Санкт-Петербурге» в 2018 году.
Изначально Docklands Development не планировал создавать свою управляющую компанию и заключил договор с известным на рынке отельным оператором – Zenith Property Management. Но расстались с ними в 2018-ом со скандалом: https://www.dp.ru/a/2018/11/11/Docklands_i_Zenith_ne_sosh. В СМИ пишут, что заполняемость отеля никак не отражалась на доходе инвесторов, и в летнее время выплаты даже прекратились. После этого девелопер создал собственную УК, которая будет управлять и второй очередью. Дольщикам Docklands2 повезло, что все этапы становления их уже не коснутся. По словам менеджера, сегодня все процессы отлажены и каждая сторона довольна уровнем своего дохода. Но программы доходности изменились. Год назад их было две: «Гарантированный доход» с ежемесячным уровнем заработка в 40 000 рублей и «Разделяй успех», идентичный существующей программе. Только ранее услуги отельного оператора оценивались в 25% от дохода, сейчас в 10%. Не стоит искать причину изменений только лишь в смене УК. Как правило, «Гарантированный доход» – это ограниченное предложение, действующее при наличии определенного пула номеров. Оно считается не столь выгодным для инвестора на перспективу, но стабильным. Благо, расчеты девелопера на среднюю загрузку отеля не изменились. Как было 70%, так и осталось.
.jpg)
https://vk.com
УК имеет наработанные связи и корпоративные контракты с некоторыми крупными предприятиями. Также отель представлен во всех известных системах бронирования. И, надо сказать, оценки у него там неплохие. Например, 8,8 из 10 баллов или 4,5 из 5,0. Апартаменты людям нравятся. Но без отрицательных комментариев они его все же не оставляют.
.jpg)
https://yandex.ru
Несмотря на применяемые при строительстве энергоэффективные технологии и передовые решения в инженерии, в номере бывает элементарно холодно. Это не единственный отзыв с подобной жалобой. И никаких мер УК по этому поводу не предприняла. А информация о плохом состоянии расходных материалов вообще удивила – ведь УК имеет право вычитать из дохода инвестора суммы до 3000 рублей на текущий ремонт даже без согласования. Возможно, такой пункт прописан только для дольщиков второй очереди.
https://www.tripadvisor.ru
Повторюсь, что довольных клиентов у квартала больше. Мы привели в пример мнения для баланса, для понимания того, что не все в этом бизнесе будет идеально. Поднять себе настроение можно, полистав страницы с благодарностями на https://www.booking.com/reviews/ru/hotel/doklands-laif-sankt-peterburg.ru.html.
На объекте
Не знаю, как раньше жил Васильевский остров без Западного скоростного диаметра. Настолько открыт он стал сейчас и легок в транспортной доступности, что три года назад и представить было сложно.
.JPG)
Съезд с диаметра расположен неподалеку от набережной Макарова, что тоже добавляет баллов новостройке. Дома расположены вдоль проезжей части. Они хорошо просматриваются и идентифицируются.
.JPG)
.JPG)
На противоположном берегу реки тоже развернулась стройка Петровского острова. Пока это скорее унылый пейзаж, чем вдохновляющий. Но сдать объекты должны до ввода в эксплуатацию МФК Docklands2. Серым пятном останется лишь судостроительный завод «Алмаз», хотя его можно рассматривать как достопримечательность города. Чуть левее вид позитивнее: башня Газпрома и новый футбольный стадион на Крестовском острове.
.JPG)
.JPG)
Заезжать в квартал нужно с проспекта Кима.
.JPG)
.JPG)
Парковка на территории платная и небольшая. Разрешается воспользоваться подземным паркингом, но его стоимость дороже.
.JPG)
.JPG)
На улице есть открытая зона отдыха, которая актуальнее в теплое время года. Сейчас она пустует. Двор очень аккуратный с мощеными дорожками. Все оказывает благоприятное впечатление и напоминает европейский стиль.
.JPG)
На рендерах новостройка изображена обособленно. Складывается ощущение, что вокруг сквер и парковка. На деле это не так.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Парковка, действительно, имеется – она относится к гипермаркету «Лента», примыкающему к комплексу. Это скорее плюс, чем минус для апартаментов. И рассматривать новую очередь строительства с этой точки обзора намного удобнее. Стало понятно, что территория комплекса очень узкая. Фактически только вдоль домов.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Они, кстати, имеют высокую степень готовности. И их архитектура впечатляет.
.JPG)
.JPG)
Корпуса бизнес-класса расположены близко друг к другу. Но для краткосрочного проживания это не столь важно.
Для наблюдения за ходом строительства необязательно всегда ехать на объект. Достаточно просматривать фотоотчеты на сайте новостройки. В рассматриваемом случае иллюстрации выкладываются ежемесячно. На конец октября рабочие практически завершили остекление второго, элитного, корпуса и продолжили облицовку его фасада.
.JPG)
Работы в этом здании продвигаются быстрее остальных.
.JPG)
.JPG)
За строениями расположены мало приглядные складские помещения, а далее простирается стройка жилого комплекса.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Но на остальной прилегающей территории Уральская улица преимущественно нежилая.
.JPG)
Она усыпана, в основном, административными и офисными зданиями, автосервисами и интерьерными магазинами. Кафе и рестораны в поле зрения не попали.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Для прогулок в 300 метрах от новостройки расположен парк Декабристов. Траектория пути от апарта до станции метро «Приморская» составит 1,5 км. Не ближний свет, но все же пешая доступность.
В офисе
Офис продаж девелопера находится на первом этаже одного из сданных блоков первой очереди.
.JPG)
Он встречает нас первым при встрече с объектом. Работает ежедневно, с 10:00 до 19:00 по будням и с 11:00 до 18:00 по выходным.
.JPG)
На сайте написано, что для просмотра шоу-рума необходимо записываться заранее. Но свободный номер в сданном корпусе вам покажут и без предварительного звонка. Интерьер у нового фонда будет несколько отличаться, но при просмотре можно сформировать принципиальное понимание уровня отделки, сохранности оснащения, чистоты и содержании апартамента, обратить внимание на детали. Например, на кухню и в ванную комнату закуплена техника марки Bosch. Дверцы шкафов открываются касанием, без ручек, и оснащены доводчиками при закрывании и т.д. Общее впечатление остается положительным.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
В одном комментарии я читала, что все входные двери очень тугие. Это так. Один раз нам открыл их служащий отеля. Не поняла, швейцар это был или просто повезло. Но было бы хорошо ввести такой сервис на постоянной основе. На первом этаже просторно, дизайн общественных зон выдержан в том же стиле лофт. Работает стойка ресепшен и ресторан.
Перечень свободных номеров представлен по ссылке: https://docklands2.ru/plans?type=2. Ипотечные программы тоже прекрасно расписаны на сайте. Редкие банки предлагают кредит с привычным первым взносом в 10%. Основная масса придерживается минимума в 15-20%. При этом самая низкая ставка обозначена у «Сбербанка» в 10,2%. Не самые выгодные условия. Бронирование номера на время оформления кредита происходит платно путем заключения соглашения о бронировании.
Рассрочка предоставляется сроком на 1 год при первоначальном взносе в 30% и на 2 года при первом платеже в 50%. Проценты при этом не начисляются, но стоимость апартамента рассчитывается по базовой цене, которая примерно на 10% выше обозначенной на сайте и в Таблице 1 данного обзора.
Объект строится по 214-ФЗ. Продажи ведутся по старым правилам, без открытия эскроу-счетов. Всю необходимую информацию об объекте можно найти на сайте новостройки. За редким исключением, как Договора долевого участия и управления недвижимостью. Проехать на объект стоит не столько ради консультации, сколько ради посещения самого отеля и шоу-рума. А в идеале, остановиться в апартаментах на пару ночей в качестве гостя, чтобы оценить работу управляющей компании.
Конкуренты
На Васильевском острове строится ряд апартаментов бизнес-класса. Конкуренты базируются на Среднем и Малом проспекте, недалеко друг от друга. В Таблице 2 представлены минимальные цены для инвестиций в тот или иной апарт-отель без учета окончательной отделки (если она не включена в стоимость), меблировки и пакета арендатора. В нашем комплексе остались крохотные номера с самой низкой ценой в 3,9 млн рублей. Но в пересчете на метр она окажется выше конкурентных предложений. Если смотреть студии побольше, то цены сравняются у всех представленных новостроек. Однако в МФК Next и в «Avenue-Apart на Малом» они включают чистовую отделку.
Почему в нашем комплексе показатели выше? По сравнению с первым, у девелопера есть опыт реализации подобного проекта. По сравнению со вторым, скорее всего, играет роль локация. Так как проект «БестЪ» расположен у кладбища. Из безоговорочных характеристик, пожалуй, все.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв.м. |
Стоимость, млн. руб. |
Тип отделки |
|
Avenue-Apart на Малом |
БестЪ |
II квартал 2022 г. |
27,2 |
4,0 (5 этаж) |
чистовая |
|
Next |
Еврострой |
I квартал 2020 г. |
27,0 (корпус 1) 39,0 (корпус 2) 40,0 (корпус 3) |
5,4 (9 этаж) 5,9 (4 этаж) 5,9 (3 этаж) |
чистовая |
|
Loft na Srednem |
Docklands Development |
II квартал 2020 г. |
Студий нет в продаже от застройщика |
предчистовая |
|
|
Docklands |
Docklands Development |
сдан |
Студий нет в продаже от застройщика |
предчистовая |
|
|
Docklands2 |
Docklands Development |
II или IV квартал 2020 г. (по разным источникам) |
19,9 (Smart Hotel) 31,5 (Family) 31,3 (Vasilievsky) |
3,9 (2 этаж) 4,5 (2 этаж) 4,9 (8 этаж) |
предчистовая |
Резюме
.JPG)
МФК Docklands2 – это притягательное пространство, в котором хочется провести время. Девелопер проекта не столь известен на рынке, чтобы вложить в него средства и расслабиться. Тем более история со сроками сдачи новостройки выглядит размыто. Но уровень готовности объекта вселяет уверенность в окончании его строительства. Доходные программы выглядят реально, а отзывы постояльцев о пребывании в первой очереди отеля обнадеживают.
Другие материалы
ЖК Аквилон Park: «северный ветер» на юге Москвы
Как правило, потенциальные покупатели квартир обращают особое внимание на название жилого комплекса, в котором они планируют поселиться. Название либо отражает географическую привязанность объекта («Мещерский лес», «Ильинские луга»), либо подчеркивает преимущества жизни в этом месте («Государев дом», «Цветочные поляны», «Малина» и т.д.). А тут – «Аквилон Park»...
.jpg)
ЖК «Квартал Che»: без революционной подоплеки
Между Лиговским проспектом и Черниговской улицей построят новый жилой комплекс – «Квартал Che». В зародыше он представлялся как бизнес-класс, на этапе реализации сбавил обороты до бизнес-лайта. Разберемся, какими достоинствами он обладает и какие недостатки помешали ему получить первоначальный статус.
.jpg)
ЖК «Невский»: сухой порт в Войковском районе
На моей памяти впервые встречаю жилой комплекс, который раскинулся на целый порт. Давайте посмотрим, насколько корабли жилого комплекса бизнес-класса «Невский» захватили акваторию Войковского района.
.jpg)
ЖК Victory Plaza: выигрышная комбинация
Непосредственно на дороге по улице Гастелло вырастет элитный дом, единственный в своем роде в радиусе 6 км.
.jpg)
ЖК «Мещерский лес»: классика и новаторство «в одном флаконе»
Классика – использование устоявшихся, проверенных временем образцов в какой-либо отрасли человеческой деятельности. Новаторство – решение задач с применением самых современных для данного периода времени подходов и технологий. Можно ли «упаковать» эти разнонаправленные векторы «в один флакон», применить их на одном объекте? Можно, сказали себе руководители ГК ПИК и начали строить в Москве ЖК «Мещерский лес».
.jpg)
Обсуждение
0