ЖК «Архитектор»: умеренный эпатаж в Кудрово
18 ноября 2019
Санкт-Петербург
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
Новый комплекс станет последним в жилом квартале «Капитал».
О проекте
.jpg)
ЖК «Архитектор» является одновременно самостоятельным проектом и частью глобальной застройки территории в рамках жилого квартала «Капитал». На общем фоне его выделяет нестандартная архитектура. Она вызывает разные ассоциации, как два знака бесконечности или цветочные лепестки. Это смелая форма, оригинальная, которая налагает некоторые обязательства на планировки. Ниже мы их рассмотрим подробнее. Но дом заявлен как семейный, с просторными квартирами, и данная характеристика тоже отличает его от остальных строений.
Комплекс возводится в городе Кудрово, где преобладают студийный и небольшие по площади предложения. Городской статус бывшая деревня получила не так давно. Предполагается, что это ускорит развитие местной инфраструктуры, опаздывающей за жилым строительством. Хотя почти каждый проект локации обременен социальными объектами. Например, в рамках ЖК «Капитал» функционирует одна школа и один детский сад. А в конце года достроят еще одно дошкольное учреждение. В текущем году вообще должны сдать все работы по данному объекту. Кроме ЖК «Архитектор», его строительство завершится лишь в IV квартале 2021-го.
Наша новостройка стоит в уголке квартала, вдоль Областной улицы. Она будет несколько выше остальных строений, достигнув 27 этажей. Еще один, цокольный уровень, оборудуют под подземный паркинг. Но для жилого фонда в 869 квартир стоянка запроектирована маленькая – в 274 машино-места. На улице тоже разобьют небольшое парковочное пространство. Внутренний двор комплекса обустроят на стилобате, то есть он будет возвышаться над уровнем земли. Его периметр закроют, а въезд транспорта разрешат только для разгрузки и погрузки. На свободных участках проведут озеленение. А в помещениях первого этажа разместят коммерцию.
Технология строительства для всего квартала применена единая – кирпично-монолитная. Но монолит используется исключительно на нижних уровнях. Выше 5-ого этажа даже несущие стены выкладываются кирпичом. Облицовку фасада снова выполнят из кирпича, но лицевого, керамического. Подобный подход к конструкции здания применяет в нашем городе только один девелопер – «Строительный трест», сделав его своей визитной карточкой. Входную группу застройщик полностью остеклит, а в общественных местах выполнит чистовую отделку в светлых, спокойных тонах, с материалами, имитирующими фактуру природных материалов.
.jpg)
В квартиру тоже можно дозаказать полную отделку, с ламинатом, сантехникой, обоями, межкомнатными дверьми, белым потолком и керамической плиткой в ванной. Стоимость материалов и работ оценивается в 16 000 рублей/кв.м. Доступно и серединное предложение – предчистовая отделка с ценником в 6 000 рублей/кв.м.
.jpg)
По умолчанию, квартиры продаются в черновом виде. Это значит, что будут установлены входная дверь, металлопластиковые окна с двухкамерным стеклопакетом, стальные радиаторы с возможностью регулировки температуры, счетчики, розетки, выключатели. Из инженерии проведут электрическую разводку, поставят стояки канализации, разведут трубы в стяжке пола. В целом, предсказуемый и популярный набор. Высота потолков составит 2,7 кв. м.
На странице новостройки есть минимум информации для ознакомления с комплексом. Порадовало наличие документации: https://www.stroytrest.spb.ru/kvartiry-v-novostroikah/arhitektor/documents/. С дольщиками заключается Договор долевого участия. В шаблоне документа прописан срок передачи ключей от квартир – до «30» сентября 2022 года, то есть в течение 9 месяцев после сдачи объекта в эксплуатацию. Интересным фактом является то, что перерасчет стоимости недвижимости происходит при изменении фактической площади лота на 2% в ту или иную сторону. Это стандартный пункт, но обычно застройщики берут за точку отсчета 1%. Также в Договоре прописано, что замечания при приемке квартиры подлежат устранению в разумный срок. Сколько это в днях не уточняется. Хотя опять же пункт обычный, а формулировка у девелоперов любимая.
Цены и планировки
Сайт комплекса может быть полезен для ознакомления с планировками и ценами. Для отображения стоимости лота, необходимо зарегистрировать личный кабинет. Я так и сделала, по результатам чего составила следующую ценовую табличку. Стоимость метра остановилась в районе 85 400 – 93 800 рублей. Чем больше площадь лота, тем стоимость за квадрат дешевле.
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
|
1-комнатные |
37,3 – 53,8 |
3,5 – 5,0 |
|
2-комнатные |
45,1 – 69,0 |
4,2 – 5,9 |
|
3-комнатные |
83,1 – 90,3 |
7,1 – 8,1 |
|
Паркинг |
1 машино-место |
0,9 |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
Скажем сразу, это не самый бюджетный вариант в городе. Недешевым для этих широт выходит и паркинг. Посмотрим на планировки. Дом состоит из 5 парадных: центральной и четырех лепестков. На этаже сосредоточено по 6-9 квартир. Половина жилого фонда составляют однокомнатные варианты впечатляющего метража: от 37,3 до 53,8 кв. м. Официально студий в комплексе нет, но есть однушки без перегородок между кухней и комнатой. Квартир с правильной прямоугольной формой помещений немного.
.jpg)
А угловатых вариантов с неправильной формой предостаточно. Чувствуется влияние оригинальной архитектуры здания. И хорошо, когда косые линии стен приходятся на кухни и ванные комнаты, где их можно обыграть. Для остальных помещений этот вариант непрактичен.
.jpg)
Форма дома сказывается и на продолговатости планировок. Из-за этого кухни-гостиные зачастую оказываются сквозными.
.jpg)
Это не минусы, а особенности проекта. Так сказать, полет для фантазии. Отмечу, что площадь помещений за редким исключением остается большой. Коридоры тоже в большинстве своем выглядят вместительно. Отдельно порадовали количество и метраж санузлов. Кладовые встречаются лишь в паре конфигураций.
О застройщике
Девелопер проекта, компания «Строительный трест», работает на рынке недвижимости с 1992 года. Она одна из старейшин Санкт-Петербурга в этом бизнесе, и единственная, кто строит все свои объекты только из кирпича (монолит, напомню, присутствует в основании зданий и на первых этажах). На сегодня застройщик реализовал около 25 собственных проектов и еще 5 новостроек находятся на разной стадии готовности. За время работы он получил и признание, и награды: http://www.stroytrest.spb.ru/company/. Интересно, что его объекты часто становятся лауреатами различный премий, но редко получают первые места. Хотя призы в конкурсах никак не влияют на уровень доверия покупателей к девелоперу. В данном случае показатель высокий. Как минимум благодаря тому, что объекты выходят в продажу не на уровне котлована, а при появлении нескольких построенных этажей. Таким образом, по словам менеджера, компания демонстрирует потенциальным клиентам свою финансовую стабильность и надежность.
.jpg)
https://irecommend.ru
В Интернете отмечают хорошую предпродажную консультацию в компании и высокий уровень сервиса. Любопытно было почитать отзывы реальных жильцов ЖК «Капитал». И один портал любезно их собрал:
.jpg)
Спешу обрадовать, что процесс приемки квартир в квартале был легким и приятным. А замечания устранили в короткие сроки и без особых разбирательств. Ожидания дольщиков, в основном, оправдались. Все заявленные характеристики девелопер реализовал. Однако в некоторых случаях подвело качество штукатурки. И в дальнейшем жалобы на трещины в стенах участились. Связывают этот брак с усадкой дома. Впоследствии присоединились претензии к стелопакетам и неработающим лифтам.
.jpg)
https://living.ru
И, конечно, не обошлось без упоминания управляющей компании. Сейчас основная масса застройщиков назначают после строительства аффилированную УК. И многих это возмущает. По факту, в данной схеме есть свои плюсы. Например, быстрое взаимодействие. На практике многие жалуются на завышенные тарифы и безответственность управленцев. И наша новостройка не исключение.
На объекте
Кудрово – это уникальное место. Пригород Санкт-Петербурга, находящийся в пределах КАД.
.JPG)
.JPG)
Соответственно, цены в нем должны быть принципиально ниже из-за областного статуса, а доступность питерской инфраструктуры наравне с другими удаленными спальными районами северной столицы. Кудрово отстроили с нуля за последние несколько лет, поэтому он целиком и полностью состоит из новостроек.
.JPG)
.JPG)
В его центре расположен парк Оккервиль, разделяющий город пополам.
.JPG)
С одной стороны от него базируются два огромных комплекса – «Капитал» и «Новый Оккервиль». С противоположной строится недвижимость от разных застройщиков с меньшей территорией застройки и разнообразной архитектурой. Мы едем в сторону ЖК «Капитал».
.JPG)
Первые этажи всех новостроек занимают коммерческие помещения. И ни в чем здесь нет недостатка. Открыты отделения банков, салоны связи, магазины, цветочные, рестораны, кафе, пекарни, фитнес-центры, салоны красоты, детские студии, автосервисы и т.п.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Самый крупный гипермаркет «Лента» открыт в 2019 году на новом проспекте Строителей.
.JPG)
Наудачу будущим дольщикам ЖК «Архитектор», он базируется по одну сторону с ним от парка, в 450 метрах. С учетом местных пробок, это преимущество. Крупнейший торгово-развлекательный центр «МЕГА-Дыбенко» тоже относится к Кудрово, но находится в другом направлении, в 3,3 км. Эта дорога ведет и к альтернативному выезду из города, а также к кольцевой развязке. Основной же выезд и потому самый загруженный проходит через улицу Дыбенко к одноименной станции метро.
.JPG)
.JPG)
Траектория пути от нашего комплекса до подземки составляет 2,3 км. Менеджеры говорят, что дойти можно за 20 минут.
Что же происходит на самой площадке? Дом имеет пограничное расположение, дальше от него лишь открытые автомобильные стоянки, за которыми заканчивается периметр Кудрово.
.JPG)
.JPG)
БОльшая часть здания уже стоит. В некоторых парадных делают остекление.
.JPG)
.JPG)
Все выглядит, как на рендерах. Весьма необычно для местных прямоугольников. За ходом строительства удобно наблюдать онлайн с помощью ежемесячных фотоотчетов на сайте: https://www.stroytrest.spb.ru/kvartiry-v-novostroikah/arhitektor/hod-stroitelstva/.
Для визуализации конечного вида я прогулялась по дворам ЖК «Капитал». Там уже выполнено благоустройство.
.JPG)
Детские площадки огорожены и ухожены. Оборудование новое, покрытие безопасное.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
На территории комплекса чисто. Визуальных недочетов на фасадах не заметно.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Только бросается в глаза недостаток парковочных мест. Машины иногда стоят по обе стороны дороги, оставляю очень узкий проезд посередине. Общее впечатление от домов остается добротное – видимо, влияние кирпича сказывается.
.JPG)
.JPG)
При сравнении с соседними новостройками, комплекс выигрывает в эстетике.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Расположение ЖК «Архитектор» в Кудрово имеет преимущества в двух подъездных путях, а также в близости крупного гипермаркета и объектов социальной инфраструктуры. Смущает маленькое расстояние до кольцевой, всего 700 метров. Наличие парка неподалеку, конечно, открывает широкие возможности для прогулок на свежем воздухе и занятий спортом, но глобально экологию не спасает.
.JPG)
В офисе
.JPG)
В Кудрово работает отдел продаж компании, по адресу: Ленинградская ул., 7/1. В будние дни он открыт с 09:00 до 19:00, в выходные с 10:00 до 18:00. Как такового шоу-рума там нет, но можно заранее записаться на просмотр квартиры в построенных домах.
После общей консультации мне рассказали о доступных формах оплаты. К ним относятся 100% оплата и ипотека, при которых квартиры продаются со скидкой. На самом деле цены на сайтах уже указаны с учетом этих скидок. Комплекс аккредитован 5 банками: «Сбербанк», «ВТБ», «Санкт-Петербург», «Открытие» и «ЮниКредит Банк». Менеджер озвучил ипотечную ставку на уровне 8,5% годовых. Но мне она показалась заниженной. Возможно, он ориентировался на специальные программы или зарплатные проекты. Для точных условий лучше обратиться в ипотечный отдел девелопера.
Другим вариантом оплаты является рассрочка. Она возможна при минимальном первом взносе в 30% с дальнейшими равными ежеквартальными выплатами. Стоимость недвижимости при этом увеличится на 3000 рублей/кв.м. При первоначальном платеже более 50%, увеличение составит 2000 рублей/кв.м. Закрыть долг нужно до момента окончания строительства.
Забронировать квартиру разрешается под залог в 30 000 рублей. Он фиксирует за клиентом определенный лот и его цену. При ипотеке срок брони ставится на две недели, при рассрочке на одну. В дальнейшем эта сумма пойдет в зачет стоимости квартиры.
Конкуренты
Сравним ценник за квадрат в двухкомнатных квартирах местных новостроек. В ЖК «Архитектор» он, в среднем, равен 85 600 рублям. В достраивающихся корпусах «Капитала» показатели такие же, но срок сдачи на пару лет раньше.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб. |
Тип отделки |
|
Европейский парк |
Инвестторг |
IV квартал 2020 г. |
57,8 |
4,3 (8 этаж) |
черновая |
|
ПаркЛэнд |
Полис Групп |
II квартал 2020 г. |
52,2 55,0 |
5,5 (15 этаж, видовая) 5,5 (4 этаж, видовая) |
предчистовая |
|
ID Кудрово |
Euroinvest Development |
II квартал 2021 г. |
57,9 |
5,4 (4 - 10 этажи) |
чистовая |
|
Новый Оккервиль |
Отделстрой |
1-5 очереди – сданы 6 очередь – IV квартал 2019 |
59,55 (6 очередь, секция 1) |
5,6 (16 этаж) 5,7 (5 этаж) |
черновая предчистовая |
|
Капитал |
Строительный трест |
Лоты 2-6, 15 – сданы Лоты 7, 21 – IV квартал 2019 г. |
61,0 (лот 7) 63,1 (лот 7) |
5,2 (3 этаж) 5,4 (15-25 этажи) |
черновая |
|
Архитектор |
Строительный трест |
IV квартал 2021 г. |
57,5 61,7 |
4,9 (21-27 этажи) 5,3 (5 этаж) |
черновая |
В ЖК «Новый Оккервиль» тоже имеется одна несданная очередь со вводом в эксплуатацию в IV квартале 2019-ого. И ее цены выше. С черновой отделкой на верхних уровнях метр будет стоить 94 000 рублей, с предчистовой на нижних – 95 700 рублей. Тип отделки закреплен по этажам.
На одной линии с гипермаркетом «Лента» строится ЖК «ID Кудрово».
.JPG)
Концептуальный проект от нового девелопера с наиболее близкой к КАДу локацией. Там квартиры продают с чистовой отделкой. И цены в них пока самые низкие – 93 300 рублей.
Теперь перейдем на противоположную сторону парка. Считанные предложения остались в ЖК «ПаркЛэнд». Он строится впритык к зеленой зоне. Видимо, поэтому пользуется популярностью. И цена квадрата от этого только растет: 100 000 - 105 400 рублей.
Так или иначе, все перечисленные проекты относятся к высокой категории местных новостроек. Есть здесь варианты и попроще. Например, ЖК «Европейский парк». Он тоже примыкает к парку, но находится в 300 метрах от КАД. И стоимость метра в нем находится на уровне 74 400 рублей.
Резюме
.JPG)
ЖК «Архитектор» - это бесстрашный проект, который может позволить себе не каждый девелопер. Нестандартная форма здания оказала сильное влияние на планировки дома, сделав некоторые помещения угловатыми. Это непрактично с точки зрения меблировки и не всякий покупатель рискнет приобрести такую оригинальную недвижимость. Тем более по-соседству есть предложения за те же деньги, но с более близким сроком сдачи. Подкупают улучшенные характеристики объекта: подземный паркинг, огороженный двор, квартиры с большой зоной остекления, кирпичные стены, наконец, некоторая обособленность дома.
Другие материалы
МФК Docklands2: продолжение питерского лофта
Вторая очередь лофт-апартаментов Docklands на Васильевском острове разделена на тематические корпуса. Узнаем, чем они отличаются и чем роднятся.
.jpg)
ЖК Аквилон Park: «северный ветер» на юге Москвы
Как правило, потенциальные покупатели квартир обращают особое внимание на название жилого комплекса, в котором они планируют поселиться. Название либо отражает географическую привязанность объекта («Мещерский лес», «Ильинские луга»), либо подчеркивает преимущества жизни в этом месте («Государев дом», «Цветочные поляны», «Малина» и т.д.). А тут – «Аквилон Park»...
.jpg)
ЖК «Квартал Che»: без революционной подоплеки
Между Лиговским проспектом и Черниговской улицей построят новый жилой комплекс – «Квартал Che». В зародыше он представлялся как бизнес-класс, на этапе реализации сбавил обороты до бизнес-лайта. Разберемся, какими достоинствами он обладает и какие недостатки помешали ему получить первоначальный статус.
.jpg)
ЖК «Невский»: сухой порт в Войковском районе
На моей памяти впервые встречаю жилой комплекс, который раскинулся на целый порт. Давайте посмотрим, насколько корабли жилого комплекса бизнес-класса «Невский» захватили акваторию Войковского района.
.jpg)
ЖК Victory Plaza: выигрышная комбинация
Непосредственно на дороге по улице Гастелло вырастет элитный дом, единственный в своем роде в радиусе 6 км.
.jpg)
Обсуждение
0