На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все новостройки".
Новостройка возводится в признанных каменных джунглях – в Западном Мурино, однако именно ее локация может принять неожиданный и приятный оборот.
О проекте
.jpg)
ЖК «Мой мир» будет состоять из трех линейных параллельно идущих домов на 3 265 квартир. В одной из секций первого корпуса сделают миниатюрный подземный паркинг на 68 автомобилей. Над ним же обустроят открытую стоянку. Небольшое количество машино-мест запроектировано вдоль периметра, но совокупно их будет не больше 130 единиц. Скорее всего, это приведет к скоплению транспорта на проездных путях внутри комплекса. Отличительной чертой второго корпуса станет отсутствие коммерческих помещений на первом этаже. А главная социальная инфраструктура сосредоточится в третьем доме. В его центральной части расположится детский садик, рассчитанный на 100 малышей. С торцевой стороны откроется поликлиника. Впоследствии учреждения передадут городу, от которого будет зависеть срок их запуска. Но построить эти объекты должны единовременно с жилой недвижимостью, то есть в IV квартале 2022 года. Заехать в свои метры дольщики смогут чуть позже, когда им передадут ключи. «Полис Групп» растянул этот период до года, что в два раза превышает среднерыночный период. По словам менеджера, это связано с перестраховкой застройщика, поскольку он впервые строит по эскроу-счетам. Крайняя дата будет прописана в Договоре долевого участия. Ознакомиться с ним лучше заранее на сайте: https://наш.дом.рф/api/ext/file/13f864da-8b9f-4563-9e78-f0ba0caecf1c?inline=1.
.jpg)
Дома построят по кирпично-монолитной технологии с высотой потолков в 2,75 метра при предчистовой отделке. Она подразумевает подготовку всех поверхностей под финишное покрытие, как ламинат и обои. К тому же установят входную металлическую дверь, радиаторы, остеклят окна и балконы, проведут инженерные коммуникации, смонтируют розетки, выключатели и счетчики. У дольщиков будет возможность заказать и чистовую отделку. Стоит она 10 000 рублей/кв.м. В квартиру, сданную «под ключ», можно перевозить мебель, технику, кухонный гарнитур и заселяться. Все отделочные работы к этому моменту уже закончатся. Перечень применяемых материалов указан на рисунке ниже.
Симпатично собираются оформить и общественные холлы. Помимо необходимого функционала, их снабдят колясочными, детскими досками для рисования и полкой для обмена книгами. А рядом со входом сделают стоянку для велосипедов.
Нестыковка данных произошла у меня в части ограждения периметра. На сайте и в каталоге новостройки написано, что территория будет полностью закрыта от посторонних. Менеджер эту информацию не подтвердил. И на генплане выше я не вижу обозначения забора и калиток. Скорее всего, небольшой забор появится у детских площадок. А безопасность обеспечит видеонаблюдение. Жильцы смогут подключаться к камерам через специальное приложение.
Архитектура домов выглядит пестро, на любителя. Напоминает другой проект девелопера в Мурино – ЖК «Краски лета», только окрашен он в другие цвета. Однако, главное, не внешность, а содержание, поэтому приглядимся к планировкам.
Цены и планировки
Продажи стартовали лишь месяц назад. На рынок вывели квартиры в первых секциях корпусов №№1 и 2, и даже не все их лоты. После просмотра можно утверждать, что это не семейные варианты. В одном доме секция состоит практически из сплошных студий. В перспективе девелопер выведет евро- и классические двухкомнатные лоты, но ждать этого события придется целый год. Их планировки, кстати, опубликованы в каталоге новостройки:
Квадратура скромная, санузел совмещенный. Порадовали лишь вместительные коридоры.
На сегодня же мы довольствуемся предложением студий со средней стоимостью 81 000 рублей/кв.м:
И парой конфигурацией однушек с ориентиром в 77 500 рублей/кв.м:
Среди них есть как небольшой, так и вполне просторный вариант.
Таблица 1.
|
Наименование
|
Площадь, кв. м
|
Стоимость, млн руб.*
|
|
Студии
|
21,0 – 23,0
|
1,7 – 1,8
|
|
1-комнатные
|
27,0 – 39,0
|
2,1 – 3,0
|
|
2-комнатные
|
46,3 – 48,4
|
пока не выведены в продажу
|
|
Паркинг
|
1 машино-место
|
пока не выведен в продажу
|
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
В целом, планировки в крайней степени типичные и совсем не разнообразные. На одной площадке может быть собрано до 17 квартир. Я понимаю, что комплекс ориентирован на демократичное жилье, но все же он позиционируется как комфорт-класс, а не эконом. При этом в студийных комнатах не развернуться, а выбор планировок сужен до минимума. Для сравнительно крупного девелопера, как «Полис Групп», это несерьезно.
О застройщике
Однако и такие предложения выкупают хорошо. Ведь по итогам 9 месяцев 2019 года девелопер занял первое место по продажам жилья в Ленинградской области (по данным ЦИАН). А на тот момент ЖК «Мой мир» еще не вывели в продажу. Думаю, что клиентов подкупает репутация «Полис Групп», за последние 3 года он хорошо себя зарекомендовал. Не срывает больше сроки сдачи объектов, а иногда и опережает их. Занимает неплохие места для застройки. Имеет удобный в навигационном плане сайт с актуальными данными и рабочими инструментами.
Сравнительно молодая компания (работает с 2010 года) уже ввела в эксплуатацию порядка 10 жилых комплексов и еще 6 строит: некоторые на завершающем этапе, другие на нулевом уровне. Не остался «Полис Групп» и без городского признания, победив в ряде громких конкурсов: https://polis-group.ru/about/company. Но честнее и объективнее всех наград – клиентская молва. А она к единому мнению не пришла. Посмотрим пару свежих отзывов о приемке квартир в соседнем квартале:
https://otzovik.com
Видимо, застройщик устал устранять недостатки и перестал пускать экспертов на объект. Было бы смешно, если бы не было так грустно. Получается, что на достойное качество строительства рассчитывать не нужно. Хотя, согласно комментариям ниже, в процессе проживания в квартирах, особых проблем не возникает.
https://spbguru.ru
Подытоживая результаты знакомства с девелопером, отметим, что ему можно доверить свои финансы. Дома построят и введут в эксплуатацию вовремя, дворы благоустроят. Но за доведения своих метров «до ума» придется повоевать.
На объекте
Мурино – это стремительно развивающийся город, примыкающий к кольцевой дороге и разделенный железнодорожными путями на две части.
Отправной точкой развития местности является станция метро «Девяткино». Вокруг нее в первую очередь выстроили многоэтажки, проложили дороги и развели коммерцию. Сейчас это полноценные кварталы с главным бульваром, широкими проспектами, собственной социальной инфраструктурой и известными сетевыми магазинами, ресторанами и фитнес-центрами.
Брендовой одежды и крупных ТРЦ вы там не найдете, но товары первой необходимости приобретете.
Ближайший ТРЦ «Парк Хаус» расположен на кольцевой развязке, не в пешей доступности, вместе с «Леруа Мерлен» и «Ашан».
В Западном Мурино, где строится наша новостройка, более однородная архитектура по сравнению с противоположной стороной от ж/д путей. Поэтому общий вид сравнительно цивильный.
Застройка сейчас продолжается вглубь города, на границе с поселком Бугры.
Именно там, на Воронцовском бульваре, и находится участок под ЖК «Мой мир».
Отрезок выделен между стройками ЖК «ID Мурино» и ЖК «Материк».
Судя по темпам строительства, дольщики ЖК «Мой мир» последними заселятся в этой линейке. Поэтому с шаговой коммерцией проблем не возникнет. Напротив них уже стоит ЖК «GreenЛандия2» с минимальным набором магазинов.
Опознавательных знаков у новостройки нет.
Вдоль дороги встанет третий корпус, за ним второй и первый. На заборе обозначены девелопер и название ЖК «Краски лета, 1 очередь». Ограждение позаимствовали с другого объекта.
Работа в периметре только началась. Обозначим ее нулевым циклом. Немногочисленные фотографии выложены на сайте комплекса: https://polis-group.ru/project/zhk-moy-mir/#construction и в группе во «ВКонтакте». Вокруг пока царит строительный хаос. Автомобили двигаются во всех направлениях и по всем дорогам/тротуарам.
До подземки отсюда путь неблизкий – 2,7 км, но это лучше, чем в некоторых районах Санкт-Петербурга.
Дороги в отдаленной части Западного Мурино частично отсутствуют или разбиты. Но, оглядываясь на центр города, думается, что благоустройство догонит жилье.
Многих волнует контингент проживающих людей в этой локации. На улице можно заметить и молодые семьи с колясками, и гостей из ближнего зарубежья. Однозначного ответа нет. Данная местность характеризуется доступной стоимостью метра со всеми вытекающими последствиями. И из всех аналогичных она выделяется наличием метро, то есть быстрым сообщением с городом. К тому же здесь неплохо развивается дорожная сеть. Если раньше выезд на КАД у жильцов Западного Мурино был единственный – через Бугры, то недавно открыли переезд в Девяткино.
И проложили Верхнюю улицу с удобным съездом на кольцевую. Правда, заложили по одной полосе на каждую сторону движения, а поток здесь проходит приличный.
Сейчас приступили к строительству прямого съезда с трассы на улицу Шувалова.
Еще одним насущным вопросом местных жителей стало отсутствие зеленых зон.
Застройщики, наконец, решили включать в проекты небольшие аллеи для прогулок, но назвать их парками или хотя бы скверами нельзя.
После многочисленных просьб и протестов, власти пересмотрели план застройки оставшейся территории Бугров, как раз на границе с Мурино и нашей новостройкой.
И решили отдать некоторую часть земли под озеленение. Рассматривается следующий вариант освоения:
Заметьте, что один из парков должен появиться сразу за ЖК «Мой мир». Это очень смелая, но обоснованная надежда. Тогда стоимость недвижимости в нашем комплексе заметно вырастет. Ближе к кольцевой в этой зоне собираются построить ТРЦ.
Экология в Мурино неплохая за счет отсутствия промышленных предприятий и остатка природных богатств. Портят ее только выхлопные газы от дорог и трасс.
В офисе
Девелопер возводит уже третий комплекс в Мурино, поэтому без офиса продаж ему здесь не обойтись. Находится он на Петровском бульваре, рядом с ЖК «Краски лета». Работает ежедневно с 10:00 до 19:00.
В Санкт-Петербурге можно посетить головной офис компании, его адрес: Софийская улица, 6/8, рядом со станцией метро «Бухарестская».
Там девелопер возвел целый бизнес-центр, на первом этаже которого организовал офис продаж. Рядом обустроил небольшую автостоянку. Вероятно, в будние дни она занята, но в выходной день места были.
Принимают в просторном, но уютном помещении. «Полис Групп» подготовил прекрасную наглядную карту Мурино, где отображаются все стройки с названиями жилых комплексов. Локация сразу собирается в единый пазл. Менеджеры хорошо знают местность, конкурентов и, конечно, собственные проекты. Соединив их знания и информационную подготовку, я получила одну из лучших консультаций за последние пару лет. Расстроило лишь отсутствие новогодней скидки на комплекс и отсутствие рассрочки в формах оплаты. Это первый проект «Полис Групп» по эскроу-счетам, и девелопер не знает, как зачислять ежеквартальные пополнения на закрытые счета. Поэтому клиентам придется довольствоваться только 100%-ной оплатой или ипотекой. К счастью, ставки сейчас лояльные и перечень банков, аккредитовавших объект, немаленький. Так, банк «Открытие» готов кредитовать дольщиков под 8% годовых с минимальным первым взносом в 15%. На сайте функционирует удобный калькулятор, где при выборе банка автоматически выходят условия его программы. Впоследствии актуальность ставки лучше уточнить у ипотечного менеджера девелопера. Он поможет вам собрать документы и отправит заявку в банк.
Забронировать квартиру разрешается сроком до 2 недель за 30 000 рублей. Сумма возвращается после заключения договора или при отказе в кредите от всех банков.
Часть документации на объект опубликована на сайте: https://polis-group.ru/project/zhk-moy-mir/#documents, но пакет документов неполный. Для досконального изучения переходите на https://наш.дом.рф.
Конкуренты
В Мурино высокая конкуренция между застройщиками. Однако не все они обладают одинаково хорошей репутацией. Самый крупный игрок в списке – Setl City. Но цены в его ЖК «GreenЛандия2» неутешительные: 106 600 рублей/кв.м в однушке при сдаче дома в 2019 году. В ЖК «Мой мир» эта цифра меньше – 78 600 рублей/кв.м, а с учетом чистовой отделки – 88 600 рублей/кв.м.
По цене нашу новостройку можно сравнить с проектами «МАВИС». Они сдаются на год-два раньше и находятся ближе к метро. Стоят немного дешевле. Застройщик не столь известен в Санкт-Петербурге, как «Полис Групп», но в Мурино ведет себя активно.
Темная лошадка местности – ЖК «ID Мурино», поскольку это первый проект своего девелопера. Но темпы у стройки хорошие. И визуально дома повторяют изображения рендеров.
Остальные стройки, представленные в Таблице 2, либо дороже, либо у застройщиков имелись принципиальные задержки со сдачей комплексов, поэтому рекомендовать их в сравнении с «Полис Групп» не могу.
Таблица 2.
|
Название
|
Застройщик
|
Срок сдачи
|
Площадь, кв. м
|
Стоимость, млн. руб.
|
Тип отделки
|
|
Авиатор
|
МАВИС
|
1 очередь – III квартал 2020 г.
2 очередь – II квартал 2021 г.
|
30,7 (1 очередь)
30,6 (2 очередь)
|
2,7
2,4
|
чистовая
|
|
Урбанист
|
МАВИС
|
IV квартал 2021 г.
|
35,8
|
2,4
|
чистовая
|
|
Мурино Парк
|
Запстрой
|
1 очередь – IV квартал 2021 г.
2 очередь – II квартал 2023 г.
|
33,3 (1 очередь)
|
2,7
|
предчистовая
|
|
Краски лета
|
Полис Групп
|
1-11 корпуса сданы
12 корпус – III квартал 2019 г.
13-15 корпуса – II квартал 2020 г.
|
26,0 (дом 14, студия)
|
2,8
|
предчистовая
|
|
Vitamin
|
Лидер Групп
|
IV квартал 2019 г.
|
38,1
|
3,4
3,0
|
чистовая
черновая
|
|
GreenЛандия 2
|
Setl City
|
Корпуса 2.1 – 2.8 сданы
Корпуса 2.9 – 2.11 – II квартал 2019 г.
2.12 – 2.13 – IV квартал 2019 г.
|
31,9 (дом 2.13)
|
3,4
|
чистовая
|
|
Материк
|
Петрострой
|
1, 2 очереди – III квартал 2019г.
3 очередь – III квартал 2020 г.
4 очередь – IV квартал 2020 г.
5 очередь – II квартал 2021 г.
|
31,3 (4 очередь)
34,3 (5 очередь)
|
2,9
2,9
|
черновая
|
|
ID Мурино
|
Евроинвест Девелопмент
|
1 очередь – II квартал 2020 г.
2 очередь – I-IV квартал 2021 г.
|
33,7 (1 очередь)
33,7 (2 очередь)
|
4,1
2,7
|
чистовая
|
|
Мой Мир
|
Полис Групп
|
IV квартал 2022 г.
|
28,0
|
2,2
|
предчистовая
|
Резюме
ЖК «Мой мир» строится в закадовой, но стремительно развивающейся локации. Местоположение новостройки там не самое интересное, поскольку удалено от метро. Но при благоустройстве парка непосредственно за комплексом, ценность недвижимости мгновенно возрастет. Контент проекта небогат, а планировки и вовсе тривиальны. Но имя застройщика, его надежность и репутация на рынке, а также демократичная стоимость метра, с лихвой перекрывают описанные недостатки.
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.jpg)
.JPG)
.jpg)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
Обсуждение
0