ЖК «Новоорловский»: обещать – не значит построить
18 декабря 2019
Санкт-Петербург
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все новостройки".
.jpg)
В декабре стартовали продажи третьей 25-этажной башни жилого комплекса «Новоорловский». В ней застройщик учел пару недостатков предыдущих очередей, но общеквартальные проблемы не решил.
О проекте
.jpg)
Первопроходцем жилого строительства вдоль Суздальского шоссе близ Новоорловского лесопарка стала компания YIT. Шесть лет назад в этом направлении только начали строить дороги. К будущей новостройке вели временные тропы, а соединения с Суздальским проспектом не существовало, кругом – сплошной лес. И девелопер презентовал среди него новый масштабный объект комфорт-класса с высотными башнями, закрытыми малоэтажками, паркингами, социальной инфраструктурой, променадом с коммерцией и планировками с сауной. Сегодня таким набором нас не удивишь. Но тогда это был впечатляющий проект! В результате он стал одним из немногих комплексов, претерпевших со временем принципиальные изменения. Так, весомо сократился участок застройки. От полноценного квартала осталась всего половина. На рисунках ниже обозначены запланированные изначально объемы и сегодняшние реалии.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
Они представлены 15 домами, 9 наземными паркингами, школой, 2 детскими садами, торговым центром (первые этажи четвертой и пятой башен), футбольным полем и небольшой пешеходной зоной. Из этого арсенала уже построено четыре семиэтажных дома в центре, две башни вдоль Суздальского шоссе, два наземных паркинга и школа. Садики возводит город. Достраивается последний невысотный корпус и начинается стройка третьей башни. Девелопер планирует завершить строительство квадратной части застройки до 2024 года, а аппендикс ниже хочет достроить после. Совокупный жилой фонд новостройки составит порядка 3000 квартир.
На мой взгляд, рендеры новостройки стали выглядеть проще, скромнее. Первый – это вариант 2014-го года, второй – актуальный:
.jpg)
.jpg)
Создается ощущение, что просматриваешь разные комплексы. Даже тротуарная плитка использована другая. Разумно, что застройщик убрал с заднего плана высотные дома, которые будет строить уже другое предприятие, но ведь и оставшиеся корпуса видоизменились.
Кстати, остальную часть проекта выкупила компания «Ойкумена». Будет ли она в точности повторять архитектурное начало ЖК «Новоорловский» – пока неизвестно. На страницах своего сайта девелопер приоткрыл завесу тайны: http://www.oikumena-holding.ru/files/delovoi_peterburg.pdf, и рассказал, какие нововведения произойдут вероятнее всего. Во-первых, он выберет другую технологию строительства. YIT ставит многоэтажки по каркасно-панельной технологии, а в 7-этажных домах заполняет стены газобетонными блоками. «Ойкумена» отдаст предпочтение монолиту. Кроме того, увеличит жилую площадь в квартирах и расширит присутствие коммерческих помещений с 5 до 10%. Всего она введет 17 домов примерно на 4000 квартир, 10 многоуровневых паркингов, 3 детских сада и школу. На этом подробности заканчиваются.
Вводимые изменения оправданы, ведь YIT проектировал комплекс по рыночным меркам давно и некоторые его характеристики устарели. Хорошо, что в следующих очередях девелопер тоже решил прислушаться к современным веяниям. Так, в новом корпусе под номером 1.3.1 сделают горизонтальную разводку труб отопления и установят немецкие оконные профили Rehau. Квартиры, по умолчанию, сдадут с «белой» отделкой. И даже ниши под кондиционеры в каждой квартире предусмотрят. То есть для переезда дольщикам останется оформить все поверхности финишными материалами, поставить сантехнику и мебель. Это, кстати, тоже работа пыльная. И ее можно поручить застройщику, доплатив за чистовую отделку. Она бывает двух видов: стандартная и комфортная. Во втором варианте используются более основательные и современные решения, но перечень работ остается единым. А именно, покрашенные стены и потолок, уложенный ламинат, облицованные кафелем санузлы, установленная сантехника, межкомнатные двери, оформленные оконные откосы и балконные пороги, обустроенная сауна (при ее наличии). Высота помещений «в чистоте» составит 2,7 метра, а на 25-м этаже она будет увеличена до 3 метров. Первый уровень дома уйдет под коммерцию. А цоколь разобьют на кладовые. В башне их количество небольшое, но в соседних сданных домах есть невыкупленные экземпляры.
Территория комплекса будет открытой. Автомобилисты смогут заезжать и проезжать во дворы, где это позволяет наличие внутриквартальных проездов. Практически у каждого дома запроектированы детские площадки, спортивные спрятаны внутри 7-этажных колодцев. Места для отдыха взрослого населения тоже задвинуты ближе к детским садам. Благоустройство периметра продумано не идеально. Небогатым выйдет и озеленение, ведь в Проектных декларациях указано, что основным его элементом станет газон. Про кусты и деревья написано даже не у каждого дома. Зато девелопер обещал сделать велодорожки и установить места для велопарковки. Хранить этот транспорт можно будет наряду с колясками в парадных. Удобно, что выход из них запроектирован на уровне земли. А вход должен быть оборудован домофоном. Эту зону, детские площади и другие придомовые территории оснастят видеокамерами. После завершения строительства YIT планировал организовать здесь участковый пункт полиции.
Цены и планировки
Квартирография нового корпуса представлена классическим и европейскими планировками от студий до трешек. Всего в доме запроектировано 274 лота. Стоимость квадрата зависит от планировки и этажности, чем выше – тем дороже и меньше квартир на этаже. Правда, количество соседей все-равно большое – от 13 на нижних уровнях до 9 на верхних.
Цена квадрата в студии варьируется в диапазоне 103 400 – 124 600 рублей, в однушке от 97 600 до 116 400 рублей, в двушках и трешках от 90 500 до 103 400 рублей.
Таблица 1. Корпус 1.3.1 (25 этажей)
|
Наименование |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
|
Студии |
20,9 – 25,2 |
2,5 – 3,0 |
|
1-комнатные |
36,0 – 43,3 |
3,5 – 5,0 |
|
2-комнатные |
47,5 – 72,5 |
4,5 – 7,5 |
|
3-комнатные |
72,0 – 87,9 |
6,9 – 9,1 |
|
Кладовые |
от 3,0 |
0,1 |
|
Паркинг |
1 машино-место |
от 0,4 |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
При чистовой отделке стоимость увеличится на 10 000 – 20 000 рублей. Разбег обусловлен тремя критериями: типом отделки по умолчанию (предчистовая/белая), классом выбранных отделочных материалов (стандарт/комфорт) и наличием сауны. Последняя привнесет серьезные расходы, от 300 000 рублей. Но помещение под сауну можно использовать и не по назначению, а как кладовую или гардеробную. Трехкомнатным планировкам эти удобства явно не помешают, поскольку коридоры в них узковаты, а спальни не всегда вместительные. Сильные стороны этих композиций заключаются в их правильных формах, просторных кухнях и уборных.
.jpg)
Хорошие планировочные решения имеются в двушках, но не во всех. По мере уменьшения площадей, сдувается комфортность лота. По следующему рисунку можно проследить эволюцию от небольшой квартиры со сквозной кухней через достойные промежуточные конфигурации к прекрасной просторной и светлой евро-трешке.
.jpg)
Современно на общем фоне смотрятся однушки. Некоторые из них обладают даже раздельным санузлом и гардеробной. Понравились размеры их холлов, проектировщики заложили не пресловутые 2-3 кв. м, а как минимум 5. Как, кстати, и в некоторых студиях.
.jpg)
Порядка 85 свободных квартир осталось в строящемся 9-этажном корпусе 1.6.3. Он примыкает к паркингу и создает уютное внутреннее пространство с соседним, уже построенным, домом.
.jpg)
В перспективе жильцы смогут закрыть въезд во двор воротами. Стоимость квадрата в данном корпусе немного дороже, но сдача почти на 2 года ближе. И количество квартир в парадной меньше, от 4 до 10 штук. Вроде бы условия лучше. Правда, в каждой секции установят лишь по одному лифту. И волнует даже не столько время его ожидания, сколько возможные поломки, все-таки в здании 9 этажей.
Таблица 2. Корпус 1.6.3 (9 этажей)
|
Наименование |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
|
Студии |
24,8 – 32,1 |
3,1 – 3,8 |
|
1-комнатные |
34,2 – 49,8 |
3,6 – 5,5 |
|
2-комнатные |
51,3 - 58,5 |
5,6 - 6,9 |
|
3-комнатные |
72,7 – 74,3 |
7,0 – 7,9 |
|
Кладовые |
От 2,7 |
0,1 |
|
Паркинг |
1 машино-место |
от 0,4 |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
Планировки корпуса отличаются от высоток, бывают даже интереснее. Например, студии с двумя окнами или однушки на первом этаже с террасами. Последние представляют собой огороженную территорию на внутренней стороне дома с доступом из квартиры через балконную дверь. Заборчик у них будет невысокий. Насколько такой формат применим в крупном неогороженном комплексе – вопрос открытый. Однажды мне говорили, что закрывать территорию подобной террасы полностью или оснащать ее крышей нельзя. Но как обезопасить свое пространство от недобросовестных прохожих, окурков с балконов и других неприятностей – непонятно.
.jpg)
Другой фишкой данного корпуса являются квартиры со свободными планировками. Дольщик может выбрать схему расположения стен самостоятельно из представленных застройщиком вариантов:
.jpg)
Такая же история повторяется и в трешках:
.jpg)
YIT не первый раз реализует концепцию планировок-трансформеров в своих проектах. Но именно здесь мне нравится, как они предложены и проиллюстрированы на сайте.
О застройщике
Компания YIT – это девелопер с богатейшей историей длиной в целый век: https://spb.yit.ru/about. Основана она в Финляндии, откуда привнесла на российский рынок идеи квартир с саунами. В нашей стране она работает уже 50 лет. Однако в последнее время ее деятельность здесь приутихла, показателен даже пример с сокращением объемов реализации жилья в ЖК «Новоорловский». Но это не так важно, лишь бы строили хорошо и вовремя.
.jpg)
https://vk.com
И, кажется, с этими характеристиками у него все в порядке. Ознакомившись с обсуждениями дольщиков в соцсетях, я не обнаружила серьезных претензий по качеству. Обрадовал и срок передачи ключей. Буквально через пару месяцев людей приглашают на приемку. Хотя на сторонних форумах пишут противоположные мнения:
.jpg)
https://spbguru.ru
Доверия у меня больше не к анонимным отзывам, а к реальным людям во «ВКонтакте». С третьей стороны, не зря же YIT поменял поставщика окон в новых корпусах – видимо, проблема была, но девелопер ее решил. Поэтому в данном случае можно и поругать, и похвалить. В целом, компания считается надежным застройщиком. Сроки сдачи объектов не срывает. По качеству строительства серьезных нареканий не вызывает, хотя возводит свои проекты по каркасному типу, который многие недолюбливают. Однако построить и сдать – это еще не все. Надо ведь и благоустроить территорию вокруг, сделать ее удобной и комфортной для населения. И в этом отношении девелопер сильно просел на нашем объекте. После посещения местности, у меня возникли абсолютно те же мысли, что и у автора ниже:
.jpg)
https://spbguru.ru
На объекте
.JPG)
Первое, что бросается в глаза при осмотре комплекса – ничего, потому что постоянно пытаешься разъехаться со встречным движением на внутриквартальных дорогах.
.JPG)
.JPG)
Машины с высокой подвеской объезжают других по тротуарной части.
.JPG)
А все потому, что одна линия занята под стоянку. Девелопер запроектировал вагон паркингов, но они пустуют.
.JPG)
.JPG)
Открытых стоянок в достаточном количестве я не увидела. Отдельные водители преодолевают расстояние через пешеходную зону.
.JPG)
Чей это недосмотр?
.jpg)
https://vk.com
Оказывается, дольщики даже переписываются с девелопером по этому поводу. Но к единому мнению и решению прийти не могут. YIT грозится расставить знаки дорожного движения, запрещающие стоянки/остановки на проездах, и подключить эвакуатор для успешной реализации затеи. Дольщики, естественно, против. Выкупать парковочные места в готовых паркингах не хотят. Стоят они по рыночным меркам недорого. Но к этой сумме добавятся ежемесячные оплаты на содержание постройки, как дополнительная коммуналка. Не все к ней готовы. К тому же очевидцы жалуются на непригодность крытых стоянок к эксплуатации. Пока ситуация зашла в тупик. На мой взгляд, девелопер должен был предусмотреть бесплатное открытое парковочное пространство или сделать более широкие проезды. Иначе он натурально вынуждает людей к покупке машино-мест.
Второй затронутый в комментарии аспект касается отсутствия прогулочных зон. Хотя девелопер построил пару мостов к лесопарку, но сейчас комплекс отделен от него стройкой другого объекта. И гулять, действительно, негде, кроме как вдоль дорог. Променад пока реализован лишь наполовину, а коммерции вдоль него совсем мало.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Есть пара продуктовых магазинов, пара алкогольных, кондитерская, салон красоты, медицинский центр.
.JPG)
.JPG)
В башнях, кстати, тоже расположен небольшой супермаркет. На этом все. Пока невразумительно. До ближайшего гипермаркета надо ехать 2,8 км, до ТРЦ «Гранд Каньон» 3,6 км.
.JPG)
.JPG)
Конечно, это временные трудности, и в этой локации появятся еще разнотипные коммерческие помещения. Строительство ведется очень активно. Две новостройки уже строятся, причем в одной есть сданные дома. Впереди нас ждет обновленный проект от «Ойкумена». И какие-то мероприятия намечаются вдоль Суздальского шоссе вплоть до дороги в Каменку.
.JPG)
.JPG)
Там уже поставили ограждение. Очевидно, лес в этой части вырубят. Менеджер обозначил, что заповедная часть находится только за нашим комплексом, а все остальное зеленое окружение принадлежит городу и, вполне возможно, будет планомерно распродаваться под бизнес-идеи.
Добираться к комплексу в выходные дни мне показалось достаточно удобно, но по кольцевой. Дорога была совершенно свободной.
.JPG)
.JPG)
По сравнению с соседним серым Суздальским проспектом, усеянным гаражами, промышленными объектами и старым жилым фондом, наша локация выглядит выигрышно.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Автобусные остановки расположены непосредственно у комплекса, а ближайшая станция метро «Проспект Просвещения» далеко – в 4 км.
.JPG)
На территории нашего комплекса строится очередной дом.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Территория под него и следом идущие башни огорожена.
.JPG)
.JPG)
Детские садики тоже находятся в процессе реализации. Причем один стоит с уже готовым каркасом.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
На тротуаре виднеются велосипедные дорожки. И, действительно, есть крепления для их стоянки на улице.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Парадные оборудованы домофонами. Детские площадки расставлены у домов. В целом, все соответствует описанию. Но ощущение недоработанности проекта остается. Возможно, из-за параллельной стройки, возможно, из-за проблем с дорогами. А может быть и потому, что дома не произвели должного эффекта. На рендерах они казались более «теплыми». На деле оказались окрашены в очень светлые тона, которые, вероятно, просто непривычны для меня в нашей широте.
.JPG)
.JPG)
В офисе
В периметре работает офис продаж девелопера. По будням он открыт с 10:00 до 19:00, в субботу с 11:00 до 17:00. Двухэтажное здание расположено вдоль Суздальского шоссе и видно с дороги.
.JPG)
На втором его этаже находится шоу-рум с примером чистовой отделки.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Материалы выглядят достойно, а работа оставляет желать лучшего. Между стеной и потолком проглядывается трещина.
.JPG)
По телефону девушки просят записываться на консультации заранее. Но в момент моего неожиданного нашествия никого из гостей не было, поэтому приняли сразу. До конца декабря застройщик анонсировал две акции: скидка 20% на кладовую в сданных домах при покупке машино-места и «белая» отделка в подарок. Забронировать квартиру можно бесплатно на 3-4 дня, после чего надо подать заявку на ипотеку, продлив тем самым бронь на 9 дней. Менеджер рассказал, что комплекс аккредитован двумя банками: «Сбербанком» и «Альфа-банком». У последнего ставка ниже, на уровне 8%. И это без субсидий. Приобрести недвижимость можно и в рассрочку, но только с равными промежуточными платежами и с увеличением стоимости на 10%. Финансово ипотека выгоднее.
Новый корпус (1.3.1) компания строит с использованием эскроу-счетов. Свободные предложения в 9-этажном доме (1.6.3) продаются еще по старым правилам. С клиентами заключаются договора долевого участия. Строительство ведется по 214-ФЗ. Документация к объектам выложена на сайте предприятия: https://spb.yit.ru/sankt-peterburg-1/primorskii-raion/novoorlovskiy-1, однако форма ДДУ там общая на все проекты. Текст договора нареканий у меня не вызвал. В нем будет прописана крайняя временная точка для передачи ключей. По словам менеджера, они прибавляют целый год к дате ввода объекта в эксплуатацию. Фактически же справляются с этой задачей за пару месяцев, что подтверждают комментарии жильцов в разделе «О застройщике».
Конкуренты
В абсолютно схожей локации строятся на данный момент три жилых комплекса. Кроме нашего – это ЖК «Заповедный парк» и ЖК «Орловский парк». Все проекты от именитых застройщиков. И, как говорится, о вкусах не спорят. Но у меня есть однозначный архитектурный фаворит в этой троице – проект застройщика «ПИК».
.JPG)
Остальные выглядят на его фоне старомодно и блекло. Темпы строительства у него быстрее, благоустройство обещает быть интереснее. При этом цена квадрата с учетом чистовой отделки обозначена ниже. Удивительно. У ЖК «Заповедный парк» она держится на уровне с ЖК «Новоорловский», но в нее тоже уже включена отделка «под ключ».
Каждому из указанных объектов посвящена отдельная статья на нашем портале. В этих обзорах я писала о неоднозначной экологии района из-за близости полигона. Повторяться не буду. Скажу лишь, что в очередной раз не обнаружила в локации сторонних запахов, но положительной динамики в деле отмены строительства мусоросжигательного завода в Левашово я не нашла.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб. |
Тип отделки |
|
Заповедный парк |
ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад |
1 очередь – IV квартал 2021 г. 2 очередь – III квартал 2022 г. |
65,1 (1 очередь) |
6,3 (4 этаж) |
чистовая |
|
Орловский парк |
ПИК |
Корпуса 3а/4а – сданы Корпуса 1а/2а – III квартал 2020 г. Корпуса 1б/2б/3б - III квартал 2021 г. |
80,5 (корпус 2б) 87,2 (корпус 1а) |
7,0 (4 этаж) 7,9 (11 этаж) |
чистовая |
|
Новоорловский |
YIT |
Корпуса 1.1.1, 1.1.2, 1.5.1, 1.5.2, 1.6.1, 1.6.2 - сданы Корпус 1.3.1 – III квартал 2021 г. Корпус 1.6.3 - IV квартал 2019 г. |
76,6 (корпус 1.3.1) 72,7 (корпус 1.6.3) |
6,9 (13 этаж) 7,0 (3 этаж) |
белая предчистовая (белая до конца 2019 года в подарок) |
Резюме
.JPG)
ЖК «Новоорловский» – это проект со своими фишками и погрешностям. К первым относятся планировки-трансформеры и сауны в квартирах, а также частично готовая инфраструктура. С удовольствием дополнила бы перечень променадом, но сейчас он слишком мал, а перспективы его полной реализации туманны, поскольку часть проекта продали другому девелоперу. Среди погрешностей проекта я обнаружила неудобные паркинги, проблемы с проездом на внутриквартальных путях, сплошные стройки в округе, постепенную вырубку близлежащих лесов, а главное – отсутствие диалога между дольщиками и застройщиком в решении острых проблем комплекса.
Другие материалы
ЖК «LIFE-Кутузовский»: малая река Сетунь и большая жизнь Кутузовского
Отправляемся в Можайский район Западного административного округа, где на территории бывшего деревообрабатывающего завода №27, на улице Гжатская, в районе владения 9 появился новый микрорайон от группы компаний «Пионер». Знакомимся – жилой комплекс «LIFE-Кутузовский».
.jpg)
ЖК «Мой мир»: первый эскроу-опыт «Полис Групп»
Новостройка возводится в признанных каменных джунглях – в Западном Мурино, однако именно ее локация может принять неожиданный и приятный оборот.
.jpg)
ЖК «Южная Битца»: современная панель на юге Подмосковья
В Московской области в 2019 году возводится около 230 новых жилых объектов, из них только 17 по панельной технологии, а из этого количества всего три жилых комплекса комфорт-класса, остальные относятся к эконому (стандарту). Давайте посмотрим, что такого интересного в современном панельном комфорте. Для исследования выбран ЖК «Южная Битца», что вырастает в Ленинском районе Подмосковья, с. п. Булатниковское, поселок Битца.
.jpg)
ЖК «Аквилон SKY»: проект с фирменной начинкой
В одной из самых демократичных локаций города представлен новый жилой комплекс.
.jpg)
ЖК «Отрадный»: комфорт-класс по комфортной цене
Что делать, если разросшейся семье нужно разъехаться, а денег на приличное жилье в столице на всех не хватает? Довольно частая ситуация, не правда ли? И взгляды москвичей, да и не только москвичей, все чаще устремляются за пределы МКАД, в милое Подмосковье, где жизнерадостно обновляется жилой фонд, строятся и реконструируются дороги, появляются новые, современные инфраструктурные объекты. Давайте и мы обратим наши пытливые взоры в сторону одного из городов-спутников Москвы, а именно г.о. Мытищи, что находится почти за МКАД, и выберем один из крупных строящихся жилых комплексов, например, «Отрадный», что возводится в мкр 36, 36А, 37 (район Леонидовка).
.jpg)
Обсуждение
0