ЖК «Галактика Pro»: семейный формат в городских реалиях
24 декабря 2019
Санкт-Петербург
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все новостройки".
.jpg)
Квартал «Галактика» замкнули с двух сторон домами бизнес-класса, выделив их на общем фоне названием, архитектурой и содержанием. Так, ближе к набережной Обводного канала построят два корпуса оригинальной формы с яркими внутренними акцентами.
О проекте
.jpg)
ЖК «Галактика Pro» не претендует на серьезный премиальный сегмент недвижимости, а скромно нарекается «бизнес-лайтом». Что это значит? По некоторым параметрам он не дотягивает до необходимой планки, хотя все понятия в определении этих планок размыты. Причиной занижения класса могла послужить пыльная трасса по-соседству или не до конца убранная промышленная зона. Имеются и другие варианты, как, отсутствие закрытого двора. Или сравнительно крупный жилой фонд – в 782 квартиры в совокупности с недостаточно вместительным подземным паркингом, рассчитанным на 377 мест. На самом деле, все эти характеристики девелопер мог бы «протиснуть» в условные рамки и преподнести как дорогостоящее жилье. Но в данном комплексе я увидела вполне адекватное предложение, поэтому мне захотелось рассмотреть его поближе.
Располагаться он будет сразу за ТРК «Варшавский экспресс». На схеме ниже комплекс обозначен красным цветом и поделен на два строения под номерами 4.15 и 4.13.
Этажность их не превысит 9-11 уровней без учета цоколя. Кирпично-монолитная технология строительства будет закрыта с наружной стороны зданий вентилируемым фасадом, а с внутренней покрыта штукатуркой. Дома возведут ступенчатого типа с архитектурной доминантой в виде полукруга в центре корпуса 4.15. И, судя по рендерам, стены будут абсолютно белыми. Интересно, надолго ли сохранится этот цвет.
.jpg)
Планировки верхних этажей отличаются наличием террас с окнами в пол и высотой потолков в 3 метра. На остальных уровнях потолки достигнут лишь 2,73 метра при черновой отделке. В квартирах зальют стяжку, установят радиаторы с термостатическими клапанами и горизонтальной разводкой труб, двухкамерные стеклопакеты в ПВХ-профиле, входные двери, счетчики и выключатели. Остекление балконов и лоджий выполнят холодное, а полы там оставят без стяжки. Приятно, что оконные проемы будут увеличенными. Их высота составит 1,7 метра, а ширина до 2,9.
При желании можно докупить чистовой пакет. Как правило, входящие в него отделочные материалы не выделяются оригинальностью и отличным качеством. Но для сдачи квартиры в аренду подойдут. В состав войдут обои под покраску, ламинат и плинтус для пола, подоконники и дверные порожки, межкомнатные филенчатые двери, натяжной потолок, керамическая плитка и сантехника для санузла, домофон, а также вывод интернет-коммуникаций в квартиру.
Между корпусами новостройки имеется ряд отличий. Дом 4.15 создавался как семейный, с преобладанием многокомнатных квартир и колясочными в каждой парадной. Все секции этого здания будут оборудованы лифтами, спускающимися непосредственно в паркинг. В противоположном строении не в каждой парадной предусмотрено такое удобство. И мест для хранения детского транспорта там не заложено.
Двор благоустроят, озеленят и оборудуют игровыми площадками. Сейчас многие застройщики уделяют большое внимание качеству и разнообразию внутреннего пространства. В ЖК «Галактика Pro» к вопросу подошли без фанатизма. Подробного описания не предоставили. Видимо, закупят стандартные детские наборы. Машины смогут проехать в периметр через арки. А по диагонали территории пройдет пешеходная аллея. В перспективе ее должны продлить вдоль всего квартала.
Социальной инфраструктуры в составе проекта нет. Только первые этажи отданы под коммерцию, вход в которую запроектирован с внешней стороны зданий. Там же разместят гостевые автостоянки. Но в квартале уже работает 3 детских садика и столько же сдадут в 2020 году. Школу планируют достроить в 2022-ом – примерно в одно время со вводом нашего комплекса в эксплуатацию. Событие запланировано на IV квартал 2021 года. Для передачи ключей дольщикам девелопер берет период еще в 9 месяцев. Уточню, что в договоре долевого участия прописывается вторая дата и от нее нужно отталкиваться в своих планах на переезд.
Помимо образовательных учреждений, на территории «Галактики» появится фитнес-клуб, но сроки его открытия мне не озвучили. В целом, работы в квартале должны закончить в 2024 году, включая прокладку новых дорожных путей. Так, за ЖК «Галактика Pro» появится Измайловский проспект. Последний его участок достроят вместе с комплексом. За ним в перспективе (но чуть дальше от нашей новостройки) проект получит продолжение. Скорее всего, в сегменте жилья комфорт-класса.
Теперь, когда мы имеем представление о характеристиках объекта, пришло время сопоставить их с ценовым предложением.
Цены и планировки
В комплексе нет студий. На площадках запроектировано от 2 до 7 квартир, от одно- до четырехкомнатных планировок.
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
|
1-комнатные |
40,4 – 68,1 |
5,7 – 10,3 |
|
2-комнатные |
58,1 – 95,1 |
7,4 – 12,6 |
|
3-комнатные |
79,5 – 124,8 |
9,3 – 20,3 |
|
4-комнатные |
120,5 – 127,0 |
13,8 – 21,2 |
|
Паркинг |
1 машино-место |
от 0,8** |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
**стоимость указана ориентировочная, так как продажи паркинга еще не стартовали.
Конфигурации встречаются совершенно обычные при весьма достойных площадях. Самый маленький по размерам пример обладает кухней под 13 кв. м и спальней в 17. Иногда стандартный состав однокомнатной квартиры разбавляют гардеробной или раздельным санузлом.
.jpg)
Однушки зачастую переходят в разряд евро-двушек с кухней-гостиной до 22 кв. метров:
.jpg)
Или остаются в «классике», но разживаются огромными коридорами до 23 квадратов и террасами. При этом санузлы, к сожалению, всегда остаются сравнительно небольшими, в среднем по 4,5 кв. м, в редких случаях до 6.
.jpg)
Стоимость метра в однушке находится в диапазоне 125 100 – 184 500 рублей. Зависит она от этажа квартиры, от ее расположения в комплексе, от планировки. К верхней планке относится немного вариантов. Цена большинства проходит около 135 000 рублей/кв.м.
В двушках действует та же логика ценообразования. Квартиры с одинаковой площадью могут стоить от 8,5 до 12,5 млн рублей. Поэтому диапазон стоимости за квадрат очень широкий. Минимальная планка обозначена в 115 400 рублей. Выбор планировок огромен. Некоторые из них сформированы из помещений с неправильной формой. Они имеют один большой минус, который заключается в неудобстве меблировки.
.jpg)
Среди прямоугольных вариантов конфигураций тоже предостаточно. Одни интересны террасами и размерами:
.jpg)
Другие двухсторонними видами и несколькими окнами в помещении:
.jpg)
Но больше всего в комплексе собрано трехкомнатных лотов, и для семейной аудитории это должно быть приятным известием. Простейшие их представители имеют непрактичные продолговатые холлы. В остальном они неплохи и обладают помещениями средних размеров:
.jpg)
Двухсторонние квартиры ценятся выше. Их коридоры выглядят вместительно, либо снабжены гардеробной:
.jpg)
Не обошлось здесь и без оригинальных планировок с ассиметрией и террасами:
.jpg)
По стоимости за квадрат трешки самые демократичные в комплексе. Старт берут с 108 600 рублей/кв.м.
Вариантивность четырехкомнатных квартир намного скромнее. Фактически, у нас 4 примера по 112 000 – 173 600 рублей/кв.м. Крайняя модификация самая содержательная: с террасой, мастер-спальней и кладовой. В остальных сделан упор на сохранение свободного пространства в помещениях.
.jpg)
Я думаю, в таком разнообразии планировок каждый найдет себе подходящий тип. Хотя здесь не так много современных мастер-спален или удобных кладовых, но над количеством предложений застройщик хорошо постарался. А в следующем разделе мы почитаем о том, чем еще он может похвастать.
О застройщике
Девелопером проекта выступает известная на рынке Группа «Эталон», точнее ее питерское подразделение «Эталон ЛенСпецСМУ». Оно обладает значительным портфелем реализованным объектов в Санкт-Петербурге: https://lenspecsmu.ru/objects/spb/release/ и целым перечнем наград. В том числе, по мнению Urban Awards, «Эталон ЛенСпецСМУ» стал девелопером 2019 года. А за ЖК «Галактика» он получил диплом в номинации «Развитие застроенных территорий». Группа занимается не только девелопментом, но и производством стройматериалов, а также имеет собственный парк строительной техники, свои генподрядные и подрядные организации – 32 года работы дали свои плоды. Сейчас Группа ведет 18 новостроек в северной столице и 6 в Москве. Одной из ее важнейших характеристик является отсутствие просрочек при сдаче жилья. Да и на качество недвижимости жалуются не часто.
.jpg)
https://living.ru
Недовольства вызывает работа управляющей компании. А она, как правило, аффилирована с застройщиком. Много нареканий я встретила в отношении чистовой отделки.
.jpg)
https://spbguru.ru
Однако рассчитывать на ее отличное состояние не стоит. Практически ни один застройщик не станет использовать для нее высококачественные материалы. И на ремонтные работы зачастую приглашаются сторонние недорогие организации. Как я писала выше, данный тип отделки скорее подойдет для арендных целей, нежели для собственного проживания. И для жилья бизнес-класса ее заказывают редко.
На объекте
Интересно наблюдать за тем, как преобразовывается застраиваемая территория. Буквально за пару лет она изменилась до неузнаваемости. В ЖК «Галактика» сдано уже 8 корпусов…
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
и еще 8 сдадут в течение года.
.JPG)
.JPG)
На мой взгляд, реальность превзошла рендерные ожидания. Визуально дома выглядят симпатичнее, чем на картинках.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Основная часть построенных корпусов находится на Парфеновской улице, вдоль которой я сейчас и двигаюсь.
.JPG)
.JPG)
Замыкает ее ЖК «Галактика. Премиум». А напротив строится ЖК «ARTквартал Аквилон», рядом с которым планируют поставить бизнес-центр.
.JPG)
.JPG)
За домами этой улицы расположится школа. А старинное здание на крайнем фото оставят как архитектурный памятник. Именно в нем будет фитнес-центр.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
ЖК «Галактика Pro» строится с противоположной стороны квартала, ближе к набережной Обводного канала. Мы проедем к нему через Митрофаньевское шоссе. По дороге заметим еще несколько корпусов квартала.
.JPG)
За ними проложат Измайловский проспект, по которому будет проще пробраться к нашему комплексу. Пока мы проедем дальше и осмотрим прилегающие территории. Частично они заняты складскими помещениями.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Но ближе к набережной пространство оживает.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Появляются гипермаркеты, офисные центры, Балтийский вокзал, наконец, станция метро «Балтийская». Новостройка находится посередине между ней и другой станцией – «Фрунзенской». В целом, все выглядит вполне прилично. К тому же, территорию между будущим Измайловским проспектом и Митрофаньевским шоссе, по словам менеджера, должны преобразовать. Во-первых, там построят еще несколько корпусов ЖК «Галактика», во-вторых, благоустроят остальное пространство. В том числе, разобьют скверы. А их здесь катастрофически не хватает. До парка «Екатерингоф» нужно пройти по Обводному каналу около 3 км. Так себе перспектива здоровой прогулки, до которой нужно идти вдоль пыльной трассы. По поводу этого канала вообще есть много предубеждений. Оно считается местом с богатой криминальной историей.
.JPG)
Но вернемся к нашей стройке. Подъезд к участку осуществляется через стоянку ТРК «Варшавский экспресс», который, к слову, имеет в своем составе продуктовый супермаркет и кинотеатр.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
На территории пока нет активной строительной деятельности, ведутся подготовительные работы.
.JPG)
.JPG)
С улицы этого не видно. Но на сайте есть фотоотчеты: https://lenspecsmu.ru/objects/spb/galaktika-pro/. Расстояние до других корпусов выглядит достаточным, чтобы избежать эффекта «окна в окна».
.JPG)
.JPG)
.JPG)
С противоположной стороны комплекса многоэтажек вообще быть не должно. Там обещают сделать еще один выход из метро.
С точки зрения торговой и социальной инфраструктуры место здесь развитое. Транспортная доступность тоже неплохая.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Автомобилистам придется потерпеть пробки в часы пик, но развязки в разные части города имеются. До выезда на ЗСД около 5 км. В целом, если вы не гонитесь за хорошей экологией, не собираетесь ежедневно гулять с малышом в парке, и вас не смущает репутация Обводного канала – данный вариант обязательно стоит рассмотреть. Местность отстраивается заново. И это касается не только квартала «Галактика», но и соседних территорий в сторону Московского проспекта, где тоже откроются социальные и коммерческие учреждения.
.JPG)
В офисе
.JPG)
На объекте работает консультационный пункт. Находится он рядом с застраиваемым участком, на территории парковки ТРК «Варшавский экспресс». Работает в будние дни с 10:00 до 19:00, в выходные с 10:00 до 18:00. Внутри очень тесно, поэтому в компании супруга или родственника лучше ехать в полноценный офис. Тем более расположен такой недалеко, на Московском проспекте, 115.
.JPG)
Только для получения ценовой справки приходить не стоит, ведь на сайте опубликована актуальная информация. Но пока ресурс не дает представления о местоположении квартиры на этаже, что тоже имеет большое значение при выборе жилья. Также менеджер расскажет о перспективах развития прилегающих территорий, о ходе реализации всего квартала, и способах оплаты. С перечнем банков, аккредитовавших новостройку, опять же проще ознакомиться на сайте. И даже ставки там указаны верные. Минимальная зафиксирована у банка «Санкт-Петербург» в размере 7,9%. На калькуляторе можно прикинуть сумму ежемесячных выплат: https://lenspecsmu.ru/how_to_buy/mortgage/. Но его функционал не рассчитан на применение субсидированных программ. Для точного расчета лучше обратиться к ипотечному менеджеру. Ведь сейчас действует семейная программа с господдержкой и ставкой от 4,5% годовых. Также при оплате разрешается воспользоваться материнским капиталом.
Интересных вариантов по рассрочке мне не предложили. Долг просят погасить до момента окончания строительства с внесением равных ежемесячных/ежеквартальных платежей. Но общая стоимость квартиры при данном способе оплаты увеличится не сильно, всего на 5%.
ЖК «Галактика Pro» строится по 214-ФЗ с применением эскроу-счетов. Документация на объект опубликована по ссылке: https://наш. дом.рф.
Конкуренты
Участок между Обводным каналом и Московским проспектом застраивается более чем активно. Непосредственно на перекрестке возводится ЖК «Legenda на Московском, 65» с заоблачным ценником порядка 200 000 рублей/кв.м, поэтому его я сразу вычеркиваю из списка конкурентов. С альтернативным предложением могут выступить работы всего два девелоперов. К ним относятся проекты самого «Эталон ЛенСпецСМУ» и две новостройки от «Аквилон-Инвест». Начнем с первого.
ЖК «Галактика. Премиум» строится с противоположной стороны квартала и будет сдана на полгода раньше. Для сравнения стоимости недвижимости приведем примеры трехкомнатных квартир. В нашей новостройке метр стоит порядка 114 400 – 117 000 рублей. В ЖК «Галактика. Премиум» дешевле, около 107 000 рублей. Но минимальная квадратура там больше, что сказывается на величине итоговой суммы. Почему данный объект стоит дешевле? Предлагаю сравнить его характеристики, прочитав посвященный ему обзор на нашем портале. На мой взгляд, у него более «углубленная» локация, окруженная дорогой, и удаленная от крупных продуктовых магазинов.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Принципиально дороже стоят трешки в ЖК «Квартал Che». Он возводится между Лиговским проспектом и Черниговской улицей. Локация лучше скрыта от дорог, но имеет бОльшие серые пятна по соседству. О комплексе, кстати, тоже можно почитать подробный отчет.
Второй девелопер, «Аквилон-Инвест», также не предлагает нам ничего по аналогичной стоимости. Цена за квадрат в обеих его новостройках переваливает за 140 000 рублей/кв.м, при предчистовой отделке. Хотя на первый взгляд казалось, что недвижимость предлагается примерно в одном ценовом сегменте.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб. |
Тип отделки |
|
Promenade |
Аквилон-Инвест |
IV квартал 2021 г. |
84,2 |
13,2 (3 этаж) |
предчистовая |
|
Квартал Che |
Эталон ЛенСпецСМУ |
1 очередь – II квартал 2023 г. |
81,8 (дом 4) 78,4 (дом 2) |
11,2 (3 этаж) 11,4 (3 этаж) |
черновая |
|
ARTквартал Аквилон |
Аквилон-Инвест |
I квартал 2021 г. |
87,7 |
12,4 (7 этаж) |
предчистовая |
|
Галактика. Премиум |
Эталон ЛенСпецСМУ |
I квартал 2021 г. |
104,6 (секция 1) 106,1 (секция 3) |
11,2 (3 этаж) 11,3 (3 этаж) |
черновая |
|
Галактика Pro |
Эталон ЛенСпецСМУ |
IV квартал 2021 г. |
81,3 (корпус 4.15) 81,2 (корпус 4.13) |
9,3 (3 этаж) 9,5 (3 этаж) |
черновая |
Резюме
.JPG)
ЖК «Галактика Pro» расположен в отчасти развитой, отчасти развивающейся локации с хорошими перспективами. В соотношение цены и качества комплекс является одним из самых демократичных среди окружающей застройки. В его домах собраны хорошие, просторные планировки с небольшим вкраплением оригинальных элементов. Но благоустройство новостройки продумано слабовато. И блага распределены неравномерно: корпус 4.13 проигрывает по характеристикам корпусу 4.15. Недостатком всей локации продолжает быть отсутствие крупных зеленых зон, хоть как-то нивелирующих выхлопные газы с проходящих рядом трасс. Такая огромная площадь отдана под застройку, в том числе, семейного формата, а выйти с детьми из стен квартиры для оздоравливающей прогулки некуда.
Другие материалы
ЖК «Москвичка»: а я иду, шагаю по Москве
Многие сегодня мечтают стать москвичом или москвичкой, ведь Москва - это не только столица нашей Родины, но и красивейший город мира. И, наверное, осуществив свою мечту, новоселу будет вдвойне приятно жить в доме не только с московской пропиской, но и с московским названием. «Москвичка» – так называется новостройка на юге Москвы, где покупателям предлагают жилье комфорт-класса по вполне доступной цене.
.jpg)
ЖК «Новоорловский»: обещать – не значит построить
В декабре стартовали продажи третьей 25-этажной башни жилого комплекса «Новоорловский». В ней застройщик учел пару недостатков предыдущих очередей, но общеквартальные проблемы не решил.
.jpg)
ЖК «LIFE-Кутузовский»: малая река Сетунь и большая жизнь Кутузовского
Отправляемся в Можайский район Западного административного округа, где на территории бывшего деревообрабатывающего завода №27, на улице Гжатская, в районе владения 9 появился новый микрорайон от группы компаний «Пионер». Знакомимся – жилой комплекс «LIFE-Кутузовский».
.jpg)
ЖК «Мой мир»: первый эскроу-опыт «Полис Групп»
Новостройка возводится в признанных каменных джунглях – в Западном Мурино, однако именно ее локация может принять неожиданный и приятный оборот.
.jpg)
ЖК «Южная Битца»: современная панель на юге Подмосковья
В Московской области в 2019 году возводится около 230 новых жилых объектов, из них только 17 по панельной технологии, а из этого количества всего три жилых комплекса комфорт-класса, остальные относятся к эконому (стандарту). Давайте посмотрим, что такого интересного в современном панельном комфорте. Для исследования выбран ЖК «Южная Битца», что вырастает в Ленинском районе Подмосковья, с. п. Булатниковское, поселок Битца.
.jpg)
Обсуждение
0