ЖК «Морская набережная. SeaView»: оазис или мираж бизнес-класса?
14 января 2020
Санкт-Петербург
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все новостройки".
.jpg)
Девелопер «Группа ЛСР» открыл продажи видовых квартир новостройки с обзором на Финский залив.
О проекте
.jpg)
ЖК «Морская набережная» замыкает пространство намывных территорий Васильевского острова, закрывая своими домами всю линию новой набережной. Его протяженность составит 2 километра. Период реализации проекта разбит на 4 квартала. Каждый состоит из нескольких домов, размещенных по периметру своего блока и образовательных учреждений в его центре. Вторая линия недвижимости продается дешевле, первая – дороже и под видоизмененным названием: ЖК «Морская набережная. SeaView». О нем мы и поговорим в настоящем обзоре.
К SeaView относятся 20 из 47 домов проекта. Они имеют более оригинальную форму по отношению к собратьям: зигзагообразную или башенную круглую/закругленную. Технология строительства у всех строений идентичная: монолитная, но финишное покрытие отличается. Задние дома облицуют штукатуркой. Передние с лицевой и торцевой сторон закроют навесными вентилируемыми фасадами. Они должны защитить конструкцию от излишней влаги. На первых рендерах внешний вид зданий показался мне неинтересным. Но при просмотре детализированных картинок, мнение изменилось. Украшением экстерьера станет использование архитектурного бетона.
.jpg)
Умеренные цветные вставки вносят динамику в строгий вид фасада. Большая зона остекления придает легкости. Окна в каждой квартире будут увеличенными, до 2,65х2,52 м, а лоджии остеклены в пол. Высота потолков на типовых этажах достигнет 2,85 метра, на последнем – 3,5 при черновой отделке. Она подразумевает наличие минимального набора работ от застройщика. Это залитая стяжка на полу со спрятанными в ней трубами отопления и водоснабжения, установленные входные двери и радиаторы, выключатели и розетки, выполненное остекление. Счетчики смонтируют в общественных холлах на этажах. Для вентиляции воздуха застройщик предусмотрит клапаны инфильтрации воздуха, монтируемые в стены зданий. Возможно дозаказать предчистовую отделку за 6000 рублей/кв.м или чистовую от 12000 рублей/кв.м. К слову, в некоторых домах второй линии застройщик по умолчанию сдает квартиры «под ключ». А высота потолков в них находится на уровне 2,7 и 3 метра на верхнем этаже – то есть ниже, чем в видовых корпусах.
В подъездах запроектировано по два лифта с возможностью спуска в цоколь, где расположится паркинг. Парадные оборудуют колясочными и удобными входами с уровня земли, без порогов и лестниц. В каждой предусмотрят помещения для консьержа. Первый этаж займут коммерческие помещения, вход в которые запроектирован с лицевой стороны зданий, вдоль набережной. Там девелопер обещал сделать длинный променад, простирающийся вдоль всего квартала. Он должен быть облагорожен ландшафтным дизайном, высаженными деревьями, местами для активностей разного рода и, наоборот, для отдыха. Противоположная сторона комплекса тоже не осталась без внимания. Застройку отделит от остальной жилой территории зеленая аллея. Детские и спортивные площадки, а также велопарковки, обустроят внутри кварталов, каждый их которых будет огорожен и закрыт для движения автомобилей. Территорию поставят под видеонаблюдение. Гостевые открытые парковки выведут за периметр.
В первую очередь начали строить недвижимость в квартале №13 (нумерация стартует с 10-ого и заканчивается 13-ым), расположенном ближе всех к Западному скоростному диаметру. Часть его зданий, в том числе и видовой дом №1, поступивший недавно в продажу, сдадут в IV квартале 2022 года, а ключи передадут до конца 2023-го.
.jpg)
Сроки сдачи остальных корпусов квартала, в том числе детского садика, менеджер озвучить не смог. Вероятно, что разница между вводом строений одного квартала будет около года, но документальных подтверждений от застройщика этому нет. Строительство всего комплекса затянется на 10 лет. Очередность развития благоустройства в офисе мне не объяснили. Как правило, его делают в последнюю очередь, перед сдачей объекта в эксплуатацию. Значит, променад и зеленую аллею придется ждать до возведения всего комплекса. Или их введут поэтапно, согласно квартальному делению проекта?
Открытым вопросом остались и дорожные развязки. На макете девелопера изображена новая дорога, идущая с диаметра к ЖК «Морская набережная». По словам менеджера, она находится в ведении города. Застройщик прокладывает лишь проезды внутри и по периметру своего детища. К моменту сдачи дома девелопер обязан подвести хороший асфальтированный подъезд к нему.
В целом, содержание у проекта богатое: 3 школы, 4 детских садика, променад, сквер, коммерция, паркинг. Подробное его описание можно найти в обзоре ЖК «Морская набережная»: https://vsenovostroyki.ru/customer/15661/?r=Санкт-Петербург. Но катастрофически не хватает конкретики по срокам реализации всех составляющих. Проектные декларации публикуют на отдельные этапы строительства. Например, применительно к первому корпусу размещена ПД на следующем ресурсе: https://наш.дом.рф/сервисы/каталог-новостроек/объект/12308. Он повествует о двух домах. К первому, насколько я поняла, относятся все три строения бизнес-класса 13-ого квартала. Их совокупный жилой фонд обозначен в 629 квартир от евродвушек до пяти комнат.
.jpg)
Все они видовые. Проектировщики постарались вывести на залив хотя бы по одной комнате от каждого лота.
На том же портале размещена проектная документация во главе с шаблоном Договора долевого участия. Продажи ведутся по 214-ФЗ без открытия эскроу-счетов. Текст документа стандартный.
Цены и планировки
Как видовые, так и не видовые корпуса, совершенно не содержат студий. А наш первый дом так и вовсе не рассчитан даже на классические однушки – welcome семейным парам. На этаже собрано от 2 до 5 квартир. Это небывалая роскошь для современной новостройки. В домах второй линии соседей раза в 2 больше. Посмотрим, сколько стоит это уединение.
Евро-двушки продаются от 150 000 рублей/кв.м, а на верхнем, 14-ом этаже, по 178 400 рублей/кв.м. При этом они могут достигать впечатляющих размеров и иметь по три окна в кухне-гостиной. Правда, выходят все они во двор. У данной планировки, наверное, самые неудачные видовые характеристики в доме, поскольку «смотровое» окно расположено с торца здания.
.jpg)
Я обнаружила единичные экземпляры классических двушек в доме. Планировки тяготеют к европейскому формату. Они в обязательном порядке снабжены вторым санузлом и сравнительно просторным и практичным коридором. На некоторых конфигурациях отразилась нестандартная форма здания, сделав отдельные комнаты неудобными для меблировки. Размеры кухни-гостиной практически всегда превосходят порог в 20 кв.м, при этом площади спален могут достигать всего 11 кв.м.
.jpg)
Стоимость метра в двушках колеблется между 142 600 и 161 600 рублей/кв.м. Трешки ценятся выше, по 158 000 - 184 500 рублей/кв.м. Ну как трешки, скорее евро-четырехкомнатные.
.jpg)
Но идеального примера среди представленной пары, на мой взгляд, нет. В первом случае спальня и кухня-гостиная существенно заужены. Во втором мы имеем проходной коридор с перспективой распространения уличной грязи по всей квартире. Хотя в остальном лот прекрасен: 3 санузла, огромная общая зона, множество окон. Гардеробных только не хватает. Даже в евро-пятикомнатной квартире их нет. Разве что аппендикс коридора может его частично заменить.
.jpg)
Зато в этой планировке есть мастер-спальня и площади всех помещений в ней распределены почти равнозначно. Стоить самая большая квартира дома будет от 163 200 до 181 500 рублей/кв.м. В комплексе не действует схема – чем больше метраж, тем меньше стоимость метра. Самыми доступными получились двушки. Одно- и трехкомнатные квартиры расположились примерно в одном ценовом сегменте, а дальше только больше. Сводная таблица цен и площадей представлена ниже.
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
|
1-комнатные (евродвушки) |
38,0 – 46,2 |
6,0 – 8,2 |
|
2-комнатные |
59,4 - 70,7 |
8,8 - 10,7 |
|
3-комнатные |
83,9 – 108,8 |
13,7 – 18,8 |
|
4-комнатные |
107,0 – 112,0 |
18,0 – 19,6 |
|
Паркинг |
1 машино-место |
1,0 – 1,5** |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
**стоимость указана ориентировочная, поскольку продажи паркинга еще не стартовали.
О застройщике
Застройщик проекта, компания «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», является одной из самых крупных и узнаваемых в Санкт-Петербурге. Входит в «Группу ЛСР» – это совокупность девелопмента и промышленных мощностей. Производят они стройматериалы, которые, кстати, используют и другие застройщики. О мощности предприятия говорит и статистика: 25 лет работы, огромное портфолио сданных объектов: https://www.lsr.ru/spb/o_kompanii/done_objects/ и значительное количество грамот и признаний. Среди прочих регалий внимание привлекла награда 2017 года: «Самая стабильная компания десятилетия». Получена она в рамках конкурса «Доверие потребителя». И ее наличие тоже вызвало у меня определенный уровень доверия. Хотя с компанией я знакома давно и сомнений в ее надежности у меня пока не возникало. Но по другим критериям работы претензии к ней в Интернете проскальзывают:
.jpg)
https://otzovik.com
Качество отделки и работа управляющей компании – излюбленные темы на форумах практически всех новостроек. Создается ощущение, что УК не работают нигде. А чистовая отделка – это, действительно, большое поле для негатива. Зачастую для этих работ нанимают сторонние бригады, которые не беспокоятся о высоком уровне исполнения. Не знаю, как обстоят с этим дела у «ЛСР», но на рынке такая тенденция прослеживается.
С другой стороны, нельзя 100% полагаться на отзывы, которые размещены в Интернете. Велика вероятность происков конкурентов. Иногда друг за другом идут противоположные мнения.
.jpg)
https://saint-petersburg.levian.ru
Поэтому лучше съездить в один из заселенных комплексов девелопера и пообщаться с местными жителями. Например, на берегу залива «ЛСР» построил ЖК «Три ветра». Его посещение поможет вам также ощутить всю прелесть прибрежного ветра и уточнить, гуляет ли он потом в квартирах, создавая устрашающий гул. У меня во время прогулки около стройплощадки ЖК «Морская набережная. SeaView» остались именно такие ощущения и опасения, поскольку обдувает там со всех сторон хорошо.
На объекте
Подъехать к стройплощадке можно двумя путями. Через бульвар Александра Грина,
.JPG)
.JPG)
по цивильным, асфальтированным, но узким внутриквартальным проездам…
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Или через строительную дорогу, выходящую на Мичманскую улицу.
.JPG)
На перекрестке с бульваром Головнина нужно повернуть в сторону залива. Дальше придется пробираться по времянке.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Огибаем ЖК «Я – Романтик» и двигаемся в сторону Западного скоростного диаметра. Застройка ЖК «Морская набережная. SeaView» начнется оттуда, примерно в 500 метрах от трассы.
.JPG)
Между ними на рендерах изображено небольшое здание, похожее на детский сад, но к составу нашего проекта оно не относится. Слева от него строятся проекты «Лидер Групп».
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Наших домов еще не видно, лишь очертания их будущего расположения. Есть понимание границ новостройки, потому что частично высажены елочки, разделяющие ЖК «Морская набережная» от другой жилой застройки намыва. Меня приятно удивило, что застройщик заранее позаботился о высадке деревьев.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Понять, что происходит на стройплощадке нелегко.
.JPG)
.JPG)
Несколько домов строится одновременно и распознать, где будет стоять конкретный корпус трудно. Техника распределена по разным земельным участкам.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Где-то капают, куда-то подсыпают…
.JPG)
.JPG)
Конечный уровень земли определяется только по елочкам. Находиться здесь долго, откровенно говоря, не хочется, потому что дует сильный продирающий ветер. Но пейзажи пока незастроенных территорий завораживают. Заснеженный песок и небо, уходящие в бесконечную даль.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Увидеть залив сейчас не получится, поскольку он высоко завален камнями.
В сухом остатке, посетив местность единожды, я бы предпочла наблюдать за стройкой с помощью отчетов на сайте комплекса: https://www.lsr.ru/spb/zhilye-kompleksy/morskaya-naberezhnaya-seaview/hod-stroitelstva/. Фотографии публикуют лишь один раз в месяц, но актуальный ход отслеживается через онлайн-камеры.
Сложилось впечатление, что локация не готова к крупному притоку населения. И не только из-за отсутствия достаточного количества дорог и выездов. Элементарно не хватает продуктовых магазинов в шаговой доступности. Социальная инфраструктура развивается параллельно жилой, но коммерческой здесь практически нет. Она появляется уже после площади Беллинсгаузена.
.JPG)
.JPG)
До станции метро «Приморская» траектория пути составляет 3 км – это неблизкий свет для пешей прогулки, но посильный.
.JPG)
В офисе
.JPG)
У девелопера открыто несколько офисов продаж в Санкт-Петербурге. Консультационного пункта на объекте пока нет. Ближайшее к нему подразделение функционирует на Невском проспекте, 68. Мне же было удобно заехать на проспект Космонавтов, 65/1 – это просторный офис с макетом новостройки. Изучать его было любопытно, но больше ничего интересного или полезного не услышала. Консультировали меня четко по сайту, который я и дома уже посмотрела. На многие вопросы менеджер элементарно не знал ответов и вычитывал их со мной из открытых источников. С одной стороны, это говорит о плохой осведомленности консультанта, с другой, о прекрасной информативности сайта: https://www.lsr.ru/spb/zhilye-kompleksy/morskaya-naberezhnaya-seaview/. Ресурс, действительно, содержит все данные о планировках, ценах, расположении квартир в комплексе и т.п. В разделе «Документы и буклеты» опубликован буклет с поэтажными схемами и другими характеристиками дома. Ипотечный калькулятор поможет рассчитать примерные размеры ежемесячных выплат по кредиту и ознакомиться с существующими программами и ставками банков. Правда, на этапе расчета ипотеки стоит заехать к девелоперу, а точнее к его ипотечному менеджеру, который немного приземлит вас с зачаровывающими предложениями банков. Несмотря на обозначенный минимальный порог в 7,8% годовых без субсидий, рассчитывать нужно все-таки на 9%. Семейная ипотека с господдержкой указана от 4,5%, тоже сомнительный показатель. Более реалистичный – это 5,0 – 6,0%.
Рассрочка действует при первоначальном взносе от 10%. Но с увеличением стоимости квартиры примерно на 14%. В зависимости от размера первого платежа можно получить соразмерную скидку на остаток. Его нужно закрывать равными долями с ежемесячными/ежеквартальными выплатами. Крайний срок погашения обозначен в конце 2022 года, то есть перед сдачей дома в эксплуатацию. Схемы без промежуточных платежей не предложены.
Зато до конца января 2020 года девелопер делает скидку с каждого метра в 5000 рублей. Щедрый подарок. На сайте и в Таблице 1 цифры указаны без его учета. Из постоянных бонусов действует дисконт в размере 50 000 рублей для иногородних покупателей и 1000 рублей/кв.м при повторной покупке.
Забронировать квартиру можно бесплатно на 5 дней. При подаче документов на оформление кредита, бронь продлевается на 14 суток.
Конкуренты
ЖК «Морская набережная. SeaView» позиционируется как бизнес-класс. Хотя раньше недвижимость намывных территорий на берегу Невской Губы продавалась по демократичным ценам, как по отношению к предложениям Васильевского острова, там и по городским меркам, в целом. Изменит ли ситуацию комплекс «ЛСР»? Сравним стоимость метра двушки в нашем проекте с конкурентными.
В ЖК «Морская набережная. SeaView» он стоит 154 400 рублей. В ближайшем его окружении базируются только комплексы комфорт-класса. Строится из них, в частности, ЖК Golden City с самой впечатляющей в локации архитектурой. В одном из его кварталов, со сроком сдачи в 2022 году, стоимость метра зафиксирована на уровне 110 800 рублей. Концепция проекта при этом неплохая, разве что застройщик молодой – без наработанного кредита доверия.
.JPG)
Из известных строителей здесь присутствует «Лидер Групп». Правда, слава его не всегда положительная. Некоторые свои проекты он сдает с задержками. Один комплекс в этой местности девелопер уже возвел и сейчас строит еще три: ЖК «Колумб», ЖК «Нахимов» и ЖК «Магеллан», с принципиально иной ценой, по 95 500 рублей/кв.м.
Другой активный участник локации – компания Seven Suns Development. Его ЖК «Тихая гавань» практически достроен, а потому и продается по 120 000 рублей/кв.м. К слову, это не последний проект девелопера на намывных территориях В.О. Он намерен построить еще одну очередь ЖК «Я – Романтик» на 2 135 квартир, с двумя детскими садиками, школой и наземными стоянками: https://nsp.ru/zhk/news/24012-novyi-romantik-na-peske. Появится он на участке, ограниченном бульварами Грина и Головина, и улицами Виктора Конецкого и Чирикова. По моим представлениям, это между нашим 13 кварталом, проектами «Лидер Групп» и ЖК «Я – Романтик».
Получается, что достойных конкурентов у «ЛСР» в ближайшем радиусе нет. Расширим его до других новостроек острова. Например, ЖК «Эмеральд на Малой Неве». Проект принадлежит не менее именитому девелоперу, сдается раньше, но метр в двушке стоит в нем дешевле. В сданном ЖК «Палацио», который изначально тоже претендовал на бизнес-класс, квартиры продаются по аналогичной цене с ЖК «Морская набережная. SeaView». Это выглядит странно. Возьмем выше и сравним цены с ЖК Neva-Neva на Среднем проспекте с прекрасными характеристиками, парком под окнами и сдачей в текущем году – 189 800 рублей/кв.м. в двушке с видом на проспект. Это сопоставимо с ценами на верхнем этаже нашей новостройки, но уже дороже предложения на 6-ом уровне.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб. |
Тип отделки |
|
Golden City |
Glorax Development |
8 квартал - II квартал 2022 г. |
68,6 (секция 1) |
7,6 (6 этаж) |
черновая |
|
Тихая гавань |
Seven Suns Development |
I квартал 2020 г. |
66,6 (секция 1) 70,8 (секция 3) |
8,0 (7 этаж) 8,5 (5 этаж) |
чистовая |
|
Колумб |
Лидер Групп |
IV квартал 2022 г. |
67,0 (корпус 2) |
6,4 (8 этаж, невидовая) |
черновая |
|
Эмеральд на Малой Неве |
Setl City |
II квартал 2021 г. |
63,0 |
8,6 (4 этаж) |
черновая |
|
Палацио |
Setl City |
сдан |
67,0 |
10,8 (8 этаж) |
черновая |
|
Neva-Neva |
Базис-СПб |
II квартал 2020 г. |
66,4 |
12,6 (6 этаж) |
черновая |
|
Морская набережная |
ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад |
IV квартал 2022 г. |
61,3 |
7,3 (7 этаж) |
черновая |
|
Морская набережная. SeaView |
ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад |
IV квартал 2022 г. |
66,7 |
10,3 (6 этаж) 9,7 до конца 31.01.20 (акция) |
черновая |
Резюме
.JPG)
Характеристики недвижимости в ЖК «Морская набережная. SeaView» многообещающие. Они не поражают воображение, но вполне могут претендовать на бизнес-класс. А локация и ее инфраструктурные реалии сильны только видовыми характеристиками. Боюсь, этого недостаточно для столь высоких цен. На острове имеются сопоставимые предложения без таких дорожных проблем, ветров и перспектив 10-летней стройки.
Другие материалы
ЖК «Полетград»: Весенние краски и небанальные планировки
В г.о. Жуковский строится не так уж много новых домов, и, кажется, найти место для «точечной» застройки в уже сложившихся районах – задача нетривиальная. Девелоперам, рассматриваемого в этой статье жилого комплекса, удалось найти довольно удачное место для своего нового проекта: совсем рядом с новостройкой протекает речка, буквально в соседнем дворе расположены школа и детский сад, а торговая инфраструктура окрестностей – вполне богатая. Я решила наведаться на место строительства и своими глазами посмотреть, как же выглядит ЖК «Полетград» в Жуковском и что его окружает.
.jpg)
ЖК «Солнечный город»: ясные дома с хмурыми дорогами
В конце 2019 года девелопер Setl City вывел в продажу недвижимость одиннадцатой очереди своего масштабного проекта в Красносельском районе, которая вплотную подойдет к площади Солнца.
.jpg)
ЖК «КутузовGRAD II»: три лучше, чем один
Сегодня мы с вами побываем на объекте в Можайском районе Западного административного округа Москвы, на улице Петра Алексеева, владение 12, под названием ЖК «КутузовGRAD II». Конечно, заодно немного посмотрим и на его старшего брата – жилой комплекс «КутузовGRAD I» ранее носивший название «Петра Алексеева, 12».
.jpg)
ЖК «Галактика Pro»: семейный формат в городских реалиях
Квартал «Галактика» замкнули с двух сторон домами бизнес-класса, выделив их на общем фоне названием, архитектурой и содержанием. Так, ближе к набережной Обводного канала построят два корпуса оригинальной формы с яркими внутренними акцентами.
.jpg)
ЖК «Москвичка»: а я иду, шагаю по Москве
Многие сегодня мечтают стать москвичом или москвичкой, ведь Москва - это не только столица нашей Родины, но и красивейший город мира. И, наверное, осуществив свою мечту, новоселу будет вдвойне приятно жить в доме не только с московской пропиской, но и с московским названием. «Москвичка» – так называется новостройка на юге Москвы, где покупателям предлагают жилье комфорт-класса по вполне доступной цене.
.jpg)
Обсуждение
0