ЖК «Адмирал Ушаков»: совсем новые и к заселению готовые квартиры
28 января 2020
Санкт-Петербург
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все новостройки".
.jpg)
Комплекс переворачивает наш привычный образ мысли о новостройках. И не столько своим внешним очарованием и внутренней роскошью, сколько новым подходом девелопера к продажам.
О проекте
.jpg)
ЖК «Адмирал Ушаков» во многом новаторский проект. Квартиры в нем начали продавать на этапе прохождения государственной комиссии, а не на нулевом уровне строительства. Безусловно, на это решение повлияли и новые правила рынка, не позволяющие использовать в процессе домостроения деньги покупателей. Девелопер комплекса – компания «Строительный трест», посчитал, что ему интереснее продавать недвижимость в уже сданных объектах. Но я так поняла, дело касается лишь таких клубных домов, как наша новостройка. Ведь крупные проекты, как ЖК «Новое Купчино», исключительно своими силами потянуть сложно. Но даже его девелопер поднял на несколько этажей перед стартом продаж. Так застройщик демонстрирует свою финансовую мощь и независимость, которые позволяют ему интриговать нас не рассекреченными стройками. Долгое время и ЖК «Адмирал Ушаков» оставался тайной под семью замками. Только в ноябре 2019 года было открыто бронирование на 30% жилого фонда. А он, к слову, весьма миниатюрный – 120 квартир. Лоты распределены между тремя парадными и десятью этажами. Последние два уровня отличаются высотой потолков в 4 метра, наличием террас и ведущего к ним панорамного остекления. Остальные предложения остановились на 2,75 м и увеличенных оконных проемах.
Еще одна нестандартная характеристика дома заключается в его кирпично-монолитной конструкции. И здесь снова важно упомянуть девелопера, который раньше использовал только кирпич для укладки стен и перегородок. В этот раз он отошел от своего правила. Финальным покрытием фасада стал слой штукатурки контрастных тонов и керамогранит в зоне коммерции. Ей традиционно отдали первый этаж.
Вход в помещения и парадные запроектирован со стороны улицы, без пандусов и ступенек. Входные зоны похожи на галерею искусств. Интерьер в стиле ар-деко, много света и пространства.
.jpg)
И, хотя комплекс находится между статусом «бизнеса» и «комфорт плюс», его внутреннее убранство выглядит как в элитных проектах. Разве что стойки ресепшн не хватает. Вместо нее в доме предусмотрено помещение для охраны и диспетчера от управляющей компании. Важно, что создатели не ограничились украшением только входной части, а пошли дальше по общественным коридорам. Сей факт удивил меня больше всего, ведь обычно холлы оставляют без внимания. В ЖК «Адмирал Ушаков» они выглядят шикарно.
.jpg)
Непосредственно квартиры, по умолчанию, сдают с черновой отделкой. На полу заливают стяжку, в которой спрятаны все трубы. Разводят электрику, устанавливают розетки, выключатели, домофоны, а также радиаторы, счетчики и входные двери. По желанию и за отдельную плату, можно заказать «белую» или чистовую отделку. Доплатить придется по 6000 или 16000 рублей/кв.м соответственно. Правда, они редко востребованы в домах подобного формата. Чего не скажешь о подземном паркинге. Его, к сожалению, здесь нет. Он построен отдельностоящим и рассчитан всего на 68 автомобилей. То есть на всех желающих мест не хватит. Зато обладателям повезет, ведь он оборудован роботами-парковщиками, которые самостоятельно расставляют автомобили «по полкам».
Из дополнительных удобств дом снабжен еще кладовыми, размещенными между этажами, и газовой котельной на крыше. Последняя позволит не зависеть от отопительного сезона, регулируя температуру в доме по погоде, и не отключать горячую воду для профилактических городских работ.
Несмотря на малый жилой фонд, комплекс имеет полноценный внутренний двор, разделенный на две зоны Т-образной конструкцией дома. С одной стороны обустроят тихие места для релаксации с фонтаном, водопадом и скамейками, с другой – детские разновозрастные площадки и скалодром. Между собой участки соединены аркой. Вся территория новостройки огорожена и окружена видеокамерами.
От такого яркого и богатого проекта непременно ждешь просторных и добротных планировок. Рассмотрим их детальнее.
Цены и планировки
На этаже расположено от 3 до 6 квартир. Однушки отличаются между собой вместимостью коридора и наличием объединенной кухни-гостиной. Официально в комплексе нет студий, но одна из конфигураций по определению очень на нее похожа.
.jpg)
Стоимость квадрата в однокомнатных лотах самая высокая в комплексе, в районе 180 000 рублей. Цена поднимается вместе с этажом. Но это общее правило для данной новостройки. Самое распространенное предложение здесь на двушки. Они занимают чуть больше половины жилого фонда и стоят от 145 000 до 175 500 рублей/кв.м. И это не считая последних двух этажей. Они и все нечетные уровни отображаются на сайте, как проданные. По факту, их, скорее всего, еще не вывели в продажу, уж очень странная и единая тенденция получилась. Да и заявленных четырехкомнатных квартир на схеме я не обнаружила. К тому же, онлайн-консультант говорил о пуле оставшихся квартир. Так что шанс приобрести здесь недвижимость еще есть. В том числе и трехкомнатные лоты. Стоимость метра в них может быть весьма демократичной, от 130 000 рублей на втором этаже и до 180 000 на шестом. К слову, на восьмом уровне будет чуть дешевле, в районе 140 000 – 165 000 рублей/кв.м.
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
|
1-комнатные |
39,8 - 43,9 |
7,0 – 8,3 |
|
2-комнатные |
64,6 – 86,1 |
10,2 – 12,5 |
|
3-комнатные |
70,1 – 128,4 |
11,9 - 17,9 |
|
4-комнатные |
пока не вывели в продажу |
|
|
Паркинг |
1 машино-место |
1,2 – 1,4** |
*стоимость указана при 100% оплате.
**зависит от габаритов автомобиля.
Планировки двухкомнатных квартир смотрятся добротно, но типично. Есть односторонние и двухсторонние варианты. Упор сделан на сохранение достойных жилых пространств, без гардеробных и лишних уборных. Только в одном примере есть кладовая. В большинстве двушек запроектированы вместительные, широкие коридоры.
.jpg)
В трешках сохранены те же принципы. Но выросли площади санузлов. Представлено 2 схожих варианта с разницей в общей площади и в наличии перегородки между кухней и комнатой. И один самобытный пример евро-четырехкомнатной квартиры с кладовой, мастер-спальней и проходной, плохо освещённой кухней-гостиной.
.jpg)
В целом, планировки хорошие и просторные. Но им не придали лоска, под стать общественным пространствам дома. Некоторым помещениям элементарно не хватает окон, о такой роскоши, как два окна в крупных комнатах речи вообще не идет.
О застройщике
Дом является творением «Строительного треста» – это известная компания на рынке Санкт-Петербурга с хорошей репутацией. В их работе прослеживается ряд отличий, которые мы уже упоминали в тексте. Во-первых, преимущественно кирпичная технология строительства. Во-вторых, возведение объектов или их частей без использования заемных средств.
История предприятия начинается с 1992 году. Основные направления деятельности – строительство и реставрация жилых домов, а также социальных и культурных объектов. Совокупно ими реализовано 130 проектов. «Строительный трест» побеждал в громких конкурсах, как «Строитель года», «Надежный застройщик России», «Доверие потребителя», «Лидер строительного качества» и т.п. Подробнее о компании можно почитать самостоятельно на ее официальном сайте: https://www.stroytrest.spb.ru/company/. Мы же уделим внимание информации в Интернете и попытаемся составить мнение, независимое от статусов и регалий.
.jpg)
https://spbguru.ru
Идеальную звукоизоляцию я еще не встречала. Но степень ее проводимости везде разная. И я не думаю, что у «Стройтреста» она самая плохая. А шум от котельной прокомментировать сложно, поскольку это редкий случай на рынке. На всякий случай, воздержалась бы от покупки квартиры на верхнем этаже. В целом же и по опыту прочтения Интернет-отзывов о разных застройщиках, я согласна со следующим комментарием:
.jpg)
http://forum-zhk.com
Для построения собственного мнения советую проехать на заселенный объект девелопера и расспросить о реалиях проживания в нем. По классу подойдет ЖК OSTROV на Петровском проспекте, сданный в 2017 году.
На объекте
ЖК «Адмирал Ушаков» построен на улице Одоевского, 21/1 В.О, в 600 метрах от моста Бетанкура и в 3,0 от съезда на ЗСД.
.JPG)
.JPG)
Ближайшими соседями у него числятся:
- со стороны двора малоэтажная жилая застройка;
.JPG)
.JPG)
.JPG)
- напротив промышленная зона и Медсанчасть завода.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Промышленных участков в этой части острова, от проспекта Кима до набережной Макарова, пока больше, чем жилых. Конечно, не все они заняты, действительно, производством, но повсеместные склады и шиномонтажи тоже глаз не радуют и экологию не улучшают.
.JPG)
Постепенно ситуация меняется, промка расформировывается. С одного ракурса ее поджимает ЖК «Самоцветы» с ближайшим к нам гипермаркетом «Лента» (500 метров). Другое серое пятно отошло к ЖК «Эмеральд на Малой Неве», потеснившему, но не вытеснившему полностью морской завод «Алмаз». А недавно в СМИ появилась информация о закрытии Медсанчасти.
.JPG)
Возможно, на ее территории построят еще один жилой комплекс.
- с востока скейт-парк и немецкая школа;
- с запада специализированная больница – Психоневрологический дом ребенка, и Смоленское лютеранское кладбище.
.JPG)
У данной локации есть и дизайнерская слава. Она считается центром притяжения различных интерьерных магазинов. Сконцентрированы они, в основном, на Железноводской и Уральской улицах. На мой взгляд, это локация на перспективу. Она постепенно развивается и продолжит двигаться в заданном направлении. У нее неплохая транспортная и инфраструктурная доступность. До станций метро «Приморская» и «Василеостровская» траектория пути составит 1,6 км.
.JPG)
А зеленых зон пока мало. До парка Декабристов придется пройти 1 км.
ЖК «Адмирал Ушаков» сейчас украшает местность.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Выглядит он очень добротно.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Через стекло мне не удалось сделать четкие фотографии парадных, но выглядят они, как на рендерах.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Вокруг комплекса установлен забор.
.JPG)
.JPG)
Фонтана с водопадом на момент моего визита еще не было. Но уже стояла современная скамейка, несколько хвойных деревьев, и детские площадки.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
В офисе
.JPG)
На объекте работает офис продаж. В будние дни с 09:00 до 19:00, в выходные с 10:00 до 18:00. Заехать туда, конечно, стоит, хотя проконсультировать вас могут в любом офисе, даже закрепленном за другим комплексом. Но здесь вам не только расскажут, но и покажут понравившуюся квартиру и проведут по внутренней территории (для этого необходимо иметь при себе паспорт или водительские права). К тому же, в другом отделе продаж мне неверно обозначили стоимость квартиры при оплате через ипотеку. Видимо, не всех менеджеров хорошо подготовили. Дело в том, что именно на этом объекте, стоимость лота при 100%-ной оплате не приравнивается к ипотечной. При оформлении кредита цена будет базовой, как при рассрочке – на 5% выше обозначенной на сайте. Наиболее интересная ставка сейчас у «Альфа-банка», в районе 8,1% годовых при первоначальном взносе от 20%. Подача документов происходит через ипотечного менеджера девелопера. Предварительный расчет можно сделать самостоятельно через калькулятор: http://www.stroytrest.spb.ru/usloviya-pokupki/. Для фиксирования стоимости необходимо внести залог в размере 200 000 рублей! Тогда у вас будет 2 недели на сбор документов и получение одобрения. Впоследствии деньги зачтут в счет первого взноса. А при рассрочке никакой брони не предусмотрено. Но, если вы внесете сразу больше 30% от стоимости недвижимости, то получите скидку от 2500 до 5000 рублей/кв.м. Закрыть долг перед застройщиком нужно до сентября 2020 года.
Я посетила объект в первой половине января, перед официальным стартом продаж. Интересно, что цены с тех пор не изменились, хотя договора заключаются уже две недели. Вполне возможно это говорит о недостатке интереса к новостройке, несмотря на то, что комплекс очень хорош. Не поняла я и отсутствие опубликованной в Интернете проектной документации. Нет ни шаблона Договора купли-продажи, ни Проектной Декларации. Сайт богат лишь разрешением на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию: https://www.stroytrest.spb.ru/kvartiry-v-novostroikah/ushakov/documents/. В отделе продаж Договор мне сразу не предоставили, попросили время на запрос из головного офиса. Наконец, я получила желаемую информацию. Только им стал Предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры. Я пять раз споткнулась, пока читала название компании-продавца и поняла, что здесь не обойтись без юриста. Документ не похож на стандартный и привычный нам ДДУ, поэтому лучше обратиться за помощью к профессионалу. Хотя никаких подозрительных пунктов я там не нашла.
Конкуренты
На Васильевском острове развернулось активное жилое строительство после открытия Западного скоростного диаметра. И на момент 2020 года имеются уже интересные сданные комплексы, клубного и широкоформатного типов. Поскольку наш комплекс причисляется к семейным, то и сравнивать мы будет трехкомнатные квартиры. Для примера возьмем лот на шестом этаже стоимостью 150 200 рублей/кв.м.
Для начала рассмотрим дома с малым жилым фондом. ЖК «24 29» на 24 линии В.О. имеет идентичную стоимость, но его экстерьер и интерьер выглядят значительно проще. ЖК «Делагарди», наоборот, помпезнее и дороже. ЖК Neva-Neva тоже имеет более высокий ценник, но и располагается в более благоприятном месте, напротив парка. А ЖК «MONODOM на Малом» может и потягаться с нашим комплексом, только планировок с правильными формами помещений в нем осталось мало. То есть найти более демократичный ценовой вариант среди сданных клубных домов на Васильевском острове можно, но либо выбор там уже невелик, либо по остальным характеристикам новостройки проигрывают.
Обратимся к крупным комплексам, как ЖК «Палацио», ЖК «Самоцветы» и ЖК «Эмеральд на Малой Неве». Они конкурентоспособны и не лишены собственных плюсов. Но уступают по эстетичности и степени уединенности.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн. руб. |
Тип отделки |
|
MONODOM на Малом |
Sun Development |
сдан |
98,8 |
14,6 (4 этаж) |
черновая |
|
24 29 |
NordEst |
сдан |
86,7 |
12,6 (10 этаж) |
черновая |
|
Делагарди |
Невский Альянс |
сдан |
97,4 |
18,0 (3 этаж) |
черновая |
|
Две Эпохи |
Eke |
сдан |
103,3 |
21,0 (7 этаж) |
черновая |
|
Палацио |
Setl City |
сдан |
78,8 (евро-трешка) 88,1 (евро-трешка) |
12,4 (10 этаж, верхний с террасой) 12,0 (2 этаж) |
черновая |
|
Neva-Neva |
Базис-СПб |
II квартал 2020 г. |
66,4 (двушка) |
12,6 (6 этаж) |
черновая |
|
Самоцветы |
ЛенСпецСМУ |
сдан |
129,5 (4-комнатная) |
17,7 (7 этаж) |
черновая |
|
Эмеральд на Малой Неве |
Setl City |
II квартал 2021 г. |
87,8 |
11,5 (3 этаж) |
черновая |
|
Адмирал Ушаков |
Строительный трест |
сдан |
85,2 |
12,8 (4 этаж) |
черновая |
Резюме
.JPG)
ЖК «Адмирал Ушаков» назван в честь великого флотоводца, Федора Ушакова, известного абсолютными победами в морских сражениях, нестандартным подходом к ведению боя и отеческой заботой о подчиненных. И, несмотря на то что комплекс не связан с прибрежной линией, его содержимое создано с уважением к будущим жильцам. Учитывая факт ввода дома в эксплуатацию, он мог бы стоить и дороже. Но, на мой взгляд, его не самое удачное расположение сдерживает рост цен.
Другие материалы
Tatlin Apartments: новая жизнь телефонной станции. История продолжается
Апарт-комплекс Tatlin Apartments будет двухсекционным, высотой в 45 метров, с одним подземным этажом, где разместится парковка на 76 машино-мест, небольшое количество кладовых помещений площадью от 3,4 до 8,74 кв. м. Наземных этажей максимум 12, плюс цокольный этаж. Апартаментов 130 штук, а то, что светится на рендерах и макете, то есть фасадная часть, отдано под ретейл.
.jpg)
ЖК «Вестердам»: новый проект в Очаково-Матвеевское от «ИНТЕКО»
С приходом в Раменки «собственной» ветки метрополитена новостройки в этом районе начали расти активнее, чем грибы в осеннем лесу. Один из ведущих девелоперов столицы не так давно взялся за освоение бывшей территории колхоза Матвеевское, расположенной рядом с Аминьевским шоссе.
.jpg)
ЖК EcoCity: минигород на холмах
В январе 2020 года сдан малоэтажный загородный жилой комплекс EcoCity. Он стал отчасти продолжением заселенного ЖК Mistola Hills, отчасти самостоятельным проектом, ведь в нем учли прошлые недочеты.
.jpg)
ЖК «Морская набережная. SeaView»: оазис или мираж бизнес-класса?
Девелопер «Группа ЛСР» открыл продажи видовых квартир новостройки с обзором на Финский залив.
.jpg)
ЖК «Полетград»: Весенние краски и небанальные планировки
В г.о. Жуковский строится не так уж много новых домов, и, кажется, найти место для «точечной» застройки в уже сложившихся районах – задача нетривиальная. Девелоперам, рассматриваемого в этой статье жилого комплекса, удалось найти довольно удачное место для своего нового проекта: совсем рядом с новостройкой протекает речка, буквально в соседнем дворе расположены школа и детский сад, а торговая инфраструктура окрестностей – вполне богатая. Я решила наведаться на место строительства и своими глазами посмотреть, как же выглядит ЖК «Полетград» в Жуковском и что его окружает.
.jpg)
Обсуждение
0