ЖК «Цветной город»: двое из ларца, одинаковых только с лица
5 февраля 2020
Санкт-Петербург
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все новостройки".
.jpg)
Продажи 19-го и 26-го кварталов сопровождаются заселением первых домов комплекса «Цветной город». Удобное время, чтобы на опыте первопроходцев сделать выводы о качестве недвижимости и удобстве новой локации.
О проекте
.jpg)
ЖК «Цветной город» – это уникальный проект, соединяющий заКАДовую территорию с участком в периметре кольцевой. Его домами планируют застроить пространство между Пискаревским и Ручьевским проспектами, продолжением Пахомовской улицы вплоть до реки Охта. Всего здесь появится 200 жилых домов, 10 школ, 16 детских садов, 4 поликлиники, больница, несколько спортивных комплексов и множество паркингов и торгово-развлекательных центров. На генплане новостройки значатся также гостиница, музыкальная школа, бизнес-центр, собор, парк, МФЦ и полицейский пункт. Соединят два участка, помимо Пискаревского проспекта, новые дороги: Васнецовский проспект и Пахомовская улица. Они пройдут либо над КАДом в виде моста, либо под ним – в виде тоннеля.
Дома строят по бесшовной технологии, проще говоря, из сборных железобетонных панелей. Девелопер позиционирует их как новый материал, а не привычные нам «панельки». Но сравнительного анализа я не нашла. Зато на сайте новостройки выложен буклет с уточненными сроками эксплуатации как конструкции в целом, так и каждого элемента чистовой отделки: https://www.lsr.ru/upload/kelnik.lsrdocuments/725/instrukciya-po-ehkspluatacii-zhk-cvetnoj-gorod.pdf.
Документ закрывает большой пул вопросов. Например, описан период службы дома – не менее 50 лет. А внутриквартирный ремонт придется делать уже через 5-6 лет. Уточню, что квартиры в комплексе сдаются «под ключ». То есть в них будет все необходимое для заселения, кроме мебели и кухонного гарнитура. Застройщик установит межкомнатные и входные двери, двухкамерные стеклопакеты в ПВХ-профиле, подоконники, радиаторы с горизонтальной разводкой труб, счетчики, розетки, выключатели и домофоны. Стены оформит бумажными обоями под покраску, на пол положит линолеум. Санузлы облицует плиткой, но не полностью – стены будут частично окрашены. Набор сантехники в уборных скудный, тумбочки под раковины не поставят. В целом, это недорогой пакет, который не жалко эксплуатировать на время усадки дома. Возможно, он прослужит и дольше. Непонятно другое. А именно, как застройщик собирается сохранить эстетичный вид штукатурного фасада преимущественно белого цвета, ведь часть зданий расположена вдоль пыльной трассы.
.jpg)
Стройка началась с более демократичной местности, за чертой КАД. На ее территории реализуется первая часть проекта, сдача которой должна осуществиться до 2025 года. Она разделена на несколько кварталов. Один из них, под номером «17», уже построен и частично заселен. Он обладает наименее интересным расположением среди прочих, так как базируется параллельно кольцевой. Как бы эта близость не преподносилась, она всегда идет в минус жилой недвижимости. Но этот недостаток обычно компенсируется низкой стоимостью метра. Отмечу, что прописка у жителей первого этапа проекта будет городской.
Ранее мы посвятили 17-му участку целый обзор. В его периметре построят школу и детский садик. Их возведение находится в ведении города, а не девелопера. Поэтому уверенно назвать сроки их строительства нельзя. Согласно концепции проекта, всю социалку должны сдать вместе с жилыми объектами, а за чертой КАДа это 5 школ и 5 детских садиков. Из них только по одному образовательному учреждению гарантированно построит сам застройщик комплекса. Менеджер сообщил, что в зону их ответственности входит садик на территории 19-го квартала со сроком сдачи летом 2021 года и школа, о которой точных данных пока нет. Кстати, несколько домов этого квартала уже выпустили в продажу. Он получил славу семейного благодаря отсутствию студий, сравнительно крупным планировкам, колясочным в парадных, отсутствию лестниц на входе и наличию велодорожек. Отличительно и более удаленное расположение от КАД. Назовем его второй линией. Отделяет объекты территория, отданная под крупные ТРЦ и Муринская дорога. С противоположной стороны он граничит с уже существующим лесопарком и набережной реки Охты. Последнюю обещают облагородить, оборудовать там зоны для купания и места для пикника. Правда, эти работы тоже берет на себя город. Девелопер выполняет благоустройство внутренних дворов. Оно включает в себя озеленение территории, установку детских и тренажерных площадок, полей для занятий спортом и гостевых стоянок. Набор одинаков для всех кварталов.
Альтернативой семейному участку выступает 26-ой квартал, недвижимость в котором тоже продается. Его локация под стать 17-му – вдоль кольцевой. Единственной преградой между ними станет шеренга из наземных паркингов. Конечно, квартиры здесь могут покупать и семьи, так как разделение носит условный характер. Но в этих домах заложены пространства с меньшими площадями. Девелопер и их решил обыграть с помощью маркетингового хода «СуперНовые» квартиры». Он оставил дверные проемы незакрытыми, оформив их в виде арок. И предлагает по необходимости разделить помещения шторками для уединения или открывать пространство для приема гостей. Незатейливо, но смело! Остановимся на планировках детальнее.
Цены и планировки
Студии выглядят максимально компактно. Благодаря удачным формам основного помещения, в них можно выполнить зонирование и удобно расставить мебель. Небольшие уборные оборудованы душевыми кабинами. А для гардероба в холле всегда выделен уголок.
.jpg)
Стоимость метра здесь держится в районе 95 000 рублей.
Таблица 1. Квартал 26
|
Наименование |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
|
Студии |
21,1 – 26,8 |
2,1 – 2,5 |
|
1-комнатные |
28,7 – 35,6 |
2,8 – 3,3 |
|
2-комнатные |
38,3 – 53,3 |
3,4 – 4,6 |
|
3-комнатные |
60,0 – 61,0 |
5,2 – 5,8 |
|
Паркинг |
1 машино-место |
0,3** |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
**стоимость указана ориентировочная, так как паркинг еще не выведен в продажу.
Однушки стоят немногим дешевле в пересчете за квадрат недвижимости. Конфигурации их весьма разнообразные и даже при своих небольших размерах могут переходить в евро-формат с объединенной кухней-гостиной. Но чаще они оформлены в «классику» с кухнями до 10 кв. м. Санузлы тоже остаются преимущественно смежными и тесными. В редких случаях можно обнаружить раздельный пример.
.jpg)
На картинках ниже проиллюстрированы варианты «СуперНовых» квартир» с арками между кухней и комнатой. Помимо них шторками предлагают огораживать спальное место, чтобы разделить, например, детское и взрослое сонное пространство. Эти «фишки» используются, в основном, для предложений с небольшой жилой площадью. В том числе и для двухкомнатных квартир:
.jpg)
В более крупных лотах межкомнатные перегородки по большей части расставлены. И маленькими эти квартиры не назовешь:
.jpg)
Порадовали светлые комнаты, крупные и раздельные уборные, выделенные гардеробные, отдельные примеры холлов. Планировки, на самом деле, лучше, чем это представляется после описания квартала. В трешке недостаток площади искусно обыгран отсутствием коридора при входе:
.jpg)
Стоимость метра в двух- и трехкомнатных предложениях варьируется от 82 000 до 95 000 рублей. В квартале представлены разные дома по объему жилого фонда и не все они открыты для анализа. На примере 4-го дома, среднего по размерам, можно заключить о соседстве на одной лестничной площадке до 14 квартир с тремя лифтами для эксплуатации. В 5-ом доме семейного квартала я насчитала 10-11 лотов на этаже с четырьмя лифтами. Но не увидела ни в нем, ни в других открытых для продажи корпусах, трехкомнатных квартир. только однушки и двушки. Стоимость метра, кстати, у них находится в том же ценовом диапазоне, что и в предыдущем квартале.
Таблица 1. Квартал 19
|
Наименование |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
|
1-комнатные |
34,1 – 38,0 |
3,1 – 3,4 |
|
2-комнатные |
50,3 – 54,9 |
4,4 – 4,7 |
|
Паркинг |
1 машино-место |
0,3** |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
**стоимость указана ориентировочная, так как паркинг еще не выведен в продажу.
И схемы расположения помещений оказались схожими, только здесь немного больше пространства.
.jpg)
Принципиальных отличий в планировочных решениях не нашла, но в 19-ом квартале подкупает расположение некоторых домов, окна которых выходят на лесопарк и речку. И высота потолков в них выше: 2,7 метра против 2,5 на 26-ом участке.
О застройщике
Девелопером грандиозного по масштабам ЖК «Цветной город» выступает «Группа ЛСР» в паре со своим постоянным застройщиком «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад». Это не первый проект освоения крупной территории для компании. Ранее она в короткие сроки застроила соседний участок за КАДом, выстроив там небольшой городок под названием «Новая Охта». И хотя панельные дома возводятся в разы быстрее кирпичных, это не умаляет заслуг девелопера. Все проекты он сдает вовремя, снабжая их новыми инфраструктурными объектами и дорожными развязками (при необходимости). На сайте компании https://www.lsr.ru/spb/o_kompanii/ можно подробнее ознакомиться с ее деятельностью, составом и наградами. Отмечу лишь наиболее интересные или свежие факты. Например:
- Группа занимается не только стройкой, но и производством стройматериалов, которые потом и использует на объектах.
- За 25 лет существования предприятие построило и ввело в эксплуатацию порядка 420 домов.
- В декабре 2019 года 19-ый квартал ЖК «Цветной город» стал победителем XXV межрегионального ежегодного общественного конкурса в сфере недвижимости «КАИССА» в номинации «Лучший проект на рынке жилья эконом и комфорт класса».
Впечатляющие цифры, портфолио и победы. Насколько хорошо живется в домах от «Группы ЛСР» – это другой вопрос. И для его изучения нам нужно углубиться в просторы Интернет-форумов и социальных сетей. Поскольку первые дома «Цветного города» уже заселяются, в общем доступе появились фотографии и отзывы о них. Наиболее интересные и правдивые комментарии собраны в официальной группе комплекса во «ВКонтакте». Это кладезь полезной информации.
.jpg)
https://vk.com
Здесь обозначаются самые проблемные зоны новостройки, а также угадывается общее настроение дольщиков. Обязательно почитайте ленту новостей перед поездкой в отдел продаж. Но не ограничивайтесь единственным ресурсом. Приведу вам выжимку одного из мнений с другого сайта, а иллюстрации к нему можно посмотреть, перейдя по ссылке ниже:
https://otzovik.com
Дольщик перечисляет преимущества и недостатки комплекса, а также прилагает фотографии чистовой отделки. В целом, он дает положительную оценку новостройке. Но удобство локации не комментирует. Его мы поедем изучать самостоятельно.
На объекте
На сегодняшний день добраться до новостройки можно только одним путем – через съезд на Пискаревский проспект в сторону деревни Рыбацкая. Сразу после развязки с КАД поворачиваем направо, на Муринскую дорогу.
.JPG)
.JPG)
Собственно, сразу после поворота и начинается территория ЖК «Цветной город» (всю экскурсию меня сопровождал туман, что наложило свой томный отпечаток на фотографии).
.JPG)
.JPG)
Справа уже функционирует ТЦ «Юлмарт» с небольшим кафе и автомойкой.
.JPG)
Менеджер сказал, что рядом с этим центром появятся оптовые магазины «Ряды», которые дойдут как раз до уже построенного 17-го квартала. По другую сторону jn дороги уже огорожены все будущие кварталы.
.JPG)
Вдоль и между ними проложены асфальтированные дороги.
.JPG)
.JPG)
Сейчас активно осваивается правая часть 19-го участка.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
У его домов разные сроки сдачи и этапы готовности, соответственно. Некоторые сдаются в III – IV квартале 2020 года и имеют уже внешне законченный вид. Другие пока подняты лишь на несколько этажей. Согласно генплану данная граница квартала будет соседствовать с торговым центром, поликлиникой и гостиницей. Затем линия застройки прерывается на существующую малоэтажную застройку. После нее появится еще один, самый маленький, квартал комплекса, состоящий из двух домов и детского сада. Еще дальше построят больницу. А противоположная сторона улицы более однородная. Там застраивается 3 квартала подряд. По первому можно прогуляться. Внутри он пустой, поскольку социальных объектов еще нет.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Но у каждого дома стоят детские игровые площадки и кое-где высажены деревья.
.JPG)
Коммерции на первых этажах очень мало. Буквально пара магазинов.
.JPG)
.JPG)
Менеджер сообщил, что девелопер запустил бесплатный автобус от местной остановки до ближайшего гипермаркета «Лента». А мы поедем в сторону 26-го квартала. Его дома тоже сдаются не единовременно.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Часть в конце текущего года, часть в III квартале 2021-го и еще добрая половина строений с необозначенной датой. Наблюдать за ходом их строительства можно удаленно, через официальный сайт комплекса. У каждого квартала есть своя страничка: https://www.lsr.ru/spb/zhilye-kompleksy/tsvetnoy-gorod-kvartal-26/hod-stroitelstva/, https://www.lsr.ru/spb/zhilye-kompleksy/tsvetnoy-gorod-kvartal-19/hod-stroitelstva/, с описанием, буклетами и документами. Правда, Проектные декларации удобнее смотреть на сайте застройщика: http://lsr-spb.ru/, а шаблон Договора долевого участия и вовсе выложен единый для всех комплексов: https://www.lsr.ru/spb/o_kompanii/disclosure/. Отличается документ, как правило, только конечной датой передачи ключей. В данном комплексе нужно прибавлять 6 месяцев к сроку сдачи дома.
.JPG)
Проблемы с транспортной доступностью в этой местности у меня не возникло. Данный спуск с кольцевой, по моим наблюдениям, свободен от заторов. По крайней мере, пока. По сравнению с соседним спуском в сторону Девяткино – это земля и небо. Единственное, что сейчас может задержать дольщиков на выезде – это ДТП или дорожные работы. Но болевые точки у местности, конечно, есть. Они не скрываются и даже находятся на виду.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Самая нерешаемая из них – это соседство с крупной трассой. Кольцевая никуда не уйдет и чище не станет. А расстояние от кольцевой до первых домов всего 100 метров. Вторая невеселая новость пока не получила большой огласки, но уже появилась в группе комплекса во «ВКонтакте». Правительство Санкт-Петербурга вынесло на общественное обсуждение новые участки для расположения мусоросортировочных, перегрузочных и прессованных станций. В их число вошел следующий адрес: Красногвардейский район, квартал 3 н/з «Ручьи», восточнее дома 125 по Пискаревскому проспекту: https://www.gov.spb.ru/gov/otrasl/blago/documents/obshestvennoe-obsuzhdenie-proektov-normativnyh-pravovyh-aktov/. По моим подсчетам, это практически на границе с нашим комплексом, но с противоположной его стороны, которая проходит в черте города. До 26-го квартала расстояние составит примерно 1,2 км. Решение по участку еще не принято, но за ситуацией стоит понаблюдать до конца февраля 2020-го года.
В офисе
.JPG)
Девелопер открыл офис продаж рядом с 17-ым кварталом. Работает он ежедневно, с 10:00 до 21:00 по будням и с 12:00 до 18:00 по выходным. Менеджеры любезно и охотно делятся информацией, подсказывают лучшие варианты планировок с точки зрения удобства и видовых характеристик. На месте они рассчитывают размеры взносов при оформлении рассрочки, а за подробным расчетом по кредиту отправляют к ипотечному менеджеру. В принципе, как и другие девелоперы. Предварительный расчет можно сделать самостоятельно через сайт: https://www.lsr.ru/spb/kvartiry-v-novostroikah/tsvetnoy-gorod-kvartal-26/flat/118358/. Там, конечно, обозначены очень привлекательные ставки от 8% годовых без субсидий. Но консультант ориентировал меня все-таки на среднестатистические 9%. Семьи, у которых с 2018-го года родился второй или третий ребенок, могут подаваться на семейную ипотеку с господдержкой и ставкой от 4,5% годовых. Правда, первый взнос они должны сделать не менее 20% от стоимости жилья.
Рассрочку мне особенно не рекомендовали, поскольку закрыть ее нужно до сдачи дома в эксплуатацию, а сроки по продаваемым домам уже близки. Первый платеж по ней должен составлять не менее 10% от общей суммы покупки. При этом стоимость квартиры подорожает. Степень удорожания зависит от размера первого взноса, чем он меньше, тем удорожание будет больше.
Порадовали бесплатные условия бронирования. Понравившийся лот можно оставить за собой устно, по телефону, правда, всего на 3 дня. Дальше необходимо либо внести платеж по рассрочке, либо подать документы на оформление кредита.
Понравилась мне и координация услуг в офисе. В соседнем от него доме открыт шоу-рум. И для его посещения не нужно заранее записываться или ждать его открытия. После диалога менеджер встает и сразу же сопровождает до квартиры. К слову, чистовая отделка произвела на меня неплохое впечатление. Да, видно, что материалы выбраны недорогие, но смотрятся они нормально.
.JPG)
Конкуренты
Все комплексы, строящиеся по соседству с ЖК «Цветной город», принадлежат одному и тому же автору, «Группе ЛСР». Предполагаю, что цены в них будут идентичными, зависящими от степени готовности жилья. Но приведем конкретные примеры.
В нашей новостройке возьмем двухкомнатный лот в семейном квартале по 83 300 рублей/кв.м, а однушку присмотрим на 26-ом участке по 95000 рублей/кв.м. Во второй очереди ЖК «Новая Охта», которая сдается в III квартале 2020-го года, ценник будет на 3 000 – 5 000 рублей за метр выше. В сданных домах цифры поднимаются до 105 000 – 107 000 рублей/кв.м.
В городской черте ЖК «Цветной город» продолжает ЖК «Ручьи». В нем стоимость метра уже на 10 000 рублей за квадрат выше. Поэтому вернемся, пожалуй, к локации вдоль кольцевой.
Ближе к Мурино построен и недавно сдан ЖК «Мурино 2020». Стоимость двушки в нем тоже выше наших показателей. Но здесь надо отметить близость станции метро «Девяткино», за которую пешим покупателям иногда лучше и доплатить. Дальше от трассы в этой местности представлен огромный перечень новостроек на любой кошелек. Но если мы обратимся к застройщику с такой же хорошей и надежной репутацией, как у «ЛСР», то стоимость метра будет значительно превышать уровень нашей новостройки.
Далее по КАДу, в Буграх, строится ЖК «Энфилд». Его можно назвать комплексом с самой красивой архитектурой в локации. К тому же в шаговой доступности от него функционирует гипермаркет «Лента». Цены при этом держатся на одном уровне с ЖК «Цветной город». Вероятно, сказывается меньшая известность девелопера и километровые пробки в часы пик.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб. |
Тип отделки |
|
Энфилд |
Арсенал-Недвижимость |
1, 2 корпуса – сданы 3, 4, 5 корпуса – IV квартал 2020 г. 6 корпус – II квартал 2020 г. 7 корпус – III квартал 2020 г. |
33,0 (однушка, 4 корпус) 57,0 (двушка, 5 корпус) |
3,2 (3 этаж) 4,9 (3-7 этажи) |
чистовая |
|
GreenЛандия 2 |
Setl City |
сдан |
31,6 (однушка) 54,5 (двушка) |
3,8 (15 этаж) 5,3 (6 этаж) |
чистовая |
|
Мурино 2020 |
Самолет ЛО |
сдан |
51,6 (двушка) |
4,9 (4 этаж) |
чистовая |
|
Ручьи |
ЛСР – Недвижимость. Северо-запад |
IV квартал 2021 г. |
30,4 (однушка) 54,0 (двушка) |
3,2 (6 этаж) 5,0 (5 этаж) |
чистовая |
|
Новая Охта |
ЛСР – Недвижимость. Северо-запад |
1 очередь – сдана 2 очередь – III квартал 2020 г. |
37,1 (однушка, 1 очередь) 37,6 (однушка, 2 очередь) 57,9 (двушка, 1 очередь) 64,6 (двушка, 2 очередь) |
4,0 (17 этаж) 3,8 (13 этаж) 6,1 (8 этаж) 5,6 (13 этаж) |
чистовая |
|
Цветной город (кварталы 19 и 26) |
ЛСР – Недвижимость. Северо-запад |
19 квартал: дома 5, 6, 7 - III квартал 2020 г. дом 1 - IV квартал 2020 г. 26 квартал: дома 2, 3 – III квартал 2021 г. дома 1, 4 - IV квартал 2020 г. |
30,5 (квартал 26, дом 2) 54,0 (квартал 19, дом 6) |
2,9 (15 этаж) 4,5 (15 этаж) |
чистовая |
Резюме
.JPG)
ЖК «Цветной город» продолжает развиваться, стремясь охватить разные целевые аудитории и удерживая низкую стоимость метра. Он спроектирован с учетом инфраструктурных потребностей будущих жителей. Однако зоны ответственности за его реализацию поделены между застройщиком и городом, поэтому нет абсолютной уверенности в том, что объекты социального назначения появятся одновременно с заселением жилых домов. Локация первого этапа проекта, находящегося за чертой КАД, имеет преимущество перед соседними новостройками. Оно заключается в отсутствии пробок в данном направлении. Зато у жителей Мурино есть метро в шаговой доступности, чем наш комплекс похвастать не может ни сейчас, ни, скорее всего, в будущем.
Другие материалы
ЖК «Алхимово»: алхимия прагматичного комфорта
Новостройки в Новой Москве являются неплохой возможностью остаться при московской прописке (или стать москвичами) и приобрести качественное и, относительно средних цен старой Москвы, недорогое жилье.
ЖК «Адмирал Ушаков»: совсем новые и к заселению готовые квартиры
Комплекс переворачивает наш привычный образ мысли о новостройках. И не столько своим внешним очарованием и внутренней роскошью, сколько новым подходом девелопера к продажам.
.jpg)
Tatlin Apartments: новая жизнь телефонной станции. История продолжается
Апарт-комплекс Tatlin Apartments будет двухсекционным, высотой в 45 метров, с одним подземным этажом, где разместится парковка на 76 машино-мест, небольшое количество кладовых помещений площадью от 3,4 до 8,74 кв. м. Наземных этажей максимум 12, плюс цокольный этаж. Апартаментов 130 штук, а то, что светится на рендерах и макете, то есть фасадная часть, отдано под ретейл.
.jpg)
ЖК «Вестердам»: новый проект в Очаково-Матвеевское от «ИНТЕКО»
С приходом в Раменки «собственной» ветки метрополитена новостройки в этом районе начали расти активнее, чем грибы в осеннем лесу. Один из ведущих девелоперов столицы не так давно взялся за освоение бывшей территории колхоза Матвеевское, расположенной рядом с Аминьевским шоссе.
.jpg)
ЖК EcoCity: минигород на холмах
В январе 2020 года сдан малоэтажный загородный жилой комплекс EcoCity. Он стал отчасти продолжением заселенного ЖК Mistola Hills, отчасти самостоятельным проектом, ведь в нем учли прошлые недочеты.
.jpg)
Обсуждение
0