ЖК «Северная долина»: амплитуда стандартов 21-го квартала
20 февраля 2020
Санкт-Петербург
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все новостройки".
.jpg)
Новый участок комплекса будет более современным и разношерстным. Девелопер решил внедрить в свой проект модные тенденции в домостроении, но лишь для части корпусов.
О проекте
.jpg)
ЖК «Северная долина» – это самый масштабный объект города по планируемому объему ввода жилья. Строится он на выезде из Санкт-Петербурга со стороны проспекта Энгельса. Проект разделен на 4 квартала: 15, 19, 20 и 21.
.jpg)
И первые три сданы за исключением одного дома, а это, между прочим, почти 50 высоченных зданий под 30 этажей. Помимо них уже работают 6 детских садов, 2 школы, детская поликлиника и полицейский пункт. В перспективе должно появиться еще 7 садиков и 8 школ, подстанция скорой помощи, пожарная часть, отделение связи, а также взрослая поликлиника. Образовательные учреждения вводятся ежегодно, они реализуются застройщиком и их появление предсказуемо. Например, за поликлинику отвечает город, поэтому сроки ее открытия неизвестны. Расположится она в зоне социальной и торговой инфраструктуры, обозначенной на рисунке выше. Не двигаются и работы по созданию парка вдоль улицы Заречной. По словам менеджера, застройщик готов приступить к благоустройству, однако впоследствии парк должен встать на баланс города, поэтому девелопер ждет разрешения для старта.
Развитие социалки в этой локации имеет большое значение, поскольку микрорайон строится с нуля. Но создаваться он начал более 10 лет назад, поэтому многие объекты уже функционируют. Успела разрастись и торговая индустрия. Частично благодаря коммерции на первых этажах и во многом из-за близости станции метро «Парнас», около которой работают торговые комплексы. Собственно, шаговая доступность метро – это одно из главных достопримечательностей местности, благодаря которой данный комплекс имеет огромный успех у клиентов. Девелопер, конечно, тоже не расслабляется, а развивает свой проект с каждым новым этапом. В том числе, осовремениваются фасады. На картинке ниже представлены дома 20-го и 21-го кварталов (слева направо).
.jpg)
Последние отличаются пестрым окрасом и другим узором кирпичной кладкой. Некоторые дома 21-го участка будут иметь безрамное остекление лоджий, французские балконы и даже декоративную подсветку фасадов. Прежней останется технология строительства. Она представляет собой монолитный каркас и газобетонные стены с облицовкой лицевым кирпичом. Между материалами не будет утеплителя. Его применение предусмотрено только с торцевых сторон зданий, где стены сделают полностью монолитными. Не изменится и высота потолков в квартирах, запроектированная на уровне 2,55 метра при чистовой отделке. К слову, не все квартиры 21-го квартала сдадут с оформлением «под ключ», возможен и черновой вариант. Тип отделки закреплен за каждым отдельным домом, и поменять его для конкретной квартиры нельзя. Дельта между чистовым и черновым видом на идентичные планировки может составить как 0,2, так и 0,6 млн рублей. Сумма зависит от срока сдачи корпусов (чем ближе, тем больше разница), и от пакета отделочных материалов. Существует демократичный и улучшенный набор. Во втором устанавливается отдельный смеситель для раковины, дополнительно ее укомплектовывают тумбочкой, а ванную закрывают экраном. Вероятно, существуют и другие отличия, но мне их не назвали. В целом, содержание набора следующее: входная металлическая дверь, межкомнатные двери с экошпоном, обои под окраску, двухкамерные стеклопакеты на окнах, ламинат 32-го класса с кабель-каналом, плиточная облицовка санузлов, панельные стальные радиаторы с терморегуляторами, сантехника, счетчики, розетки, выключатели и домофоны. В некоторых домах цвет ламината и дверей можно выбрать. Несколько расстроило, что девелопер использует устаревшую вертикальную разводку труб.
Большинство из перечисленных новшеств реализуют в 15-ой очереди строительства. К ним относятся с 5-го по 14-ый корпуса 21-го квартала. Срок их сдачи запланирован на III-IV кварталы 2020 года. Еще до 6 месяцев потребуется девелоперу на передачу ключей. В составе этой очереди возведут 10 домов, среди которых есть односекционные и многосекционные здания. Первые, в среднем, рассчитаны на 130 квартир, вторые на 420. Каждый из них будет иметь собственный закрытый от посторонних и транспорта двор. В рамках комплекса такой подход к организации пространства реализуется впервые. Как и внедрение системы «умный дом», с помощью которой можно подключаться через смартфон к любой видеокамере новостройки и автоматически передавать показания счетчиков.
Стильное оформление обещают дать парадным. В них же отведут места для хранения колясок, а вход в подъезды сделают без ступенек.
.jpg)
Паркинги в 21-ом квартале запроектированы только наземные, крытые многоуровневые и открытые стоянки. И это, пожалуй, все, что будет свойственно и 16-ой очереди проекта, которая тоже вышла в продажу. В нее войдут корпуса с 30-го и до 43-й, преимущественно расположенные вдоль внешнего периметра комплекса. Их сдадут в III квартале 2021 года. На перспективу остается еще одна-две очереди в рамках 21-го квартала и никак не отмеченный на генплане небольшой участок с домами на изгибе Заречной улицы. Менеджер уточнил, что на реализацию всего проекта уйдет еще порядка 5 лет. Но это его субъективное мнение, официального подтверждения которому нет. По его словам, темпы строительства могут немного замедлиться из-за введения проектного финансирования, ведь квартиры 16-ой очереди продаются уже через эскроу-счета.
Не упомянула я еще об одном обновлении проектного арсенала, но лишь для того, чтобы остановиться на нем подробнее. А именно на планировочных решениях квартала.
Цены и планировки
Девелопер назвал свое нововведение «хобби-рум». По факту это дополнительное огороженное пространство в квартире, площадь которого позволяет организовать в нем не только кладовую или небольшую гардеробную, но и мини-офис или бытовую комнату. Интересно, что такое помещение может быть расположено, как в коридоре, так и в спальне.
.jpg)
В исключительных случаях оно содержит окошко или меняется на крупный санузел. Кстати, к комнатам присоединяют не только подобное помещение, но и уборные, формируя мастер-спальни.
.jpg)
Планировкам однозначно добавили шика, снабдив их дополнительными благами. Понравилось и то, что даже однушки продаются с раздельным или сравнительно просторным санузлом.
.jpg)
Правда, на других пространствах пришлось сэкономить. В комплексе представлено множество конфигураций со сквозными кухнями и маленькими спальнями от 8 кв. м.
.jpg)
Может быть, это и к лучшему, ведь они позволяют приобрести хоть и маленькую, но трехкомнатную квартиру, где у каждого будет собственный уголок. А для расширенного бюджета имеются варианты с хорошими площадями. Огромный жилой фонд новостройки позволяет включить планировки на все случаи жизни. Это отлично иллюстрируют и студии:
.jpg)
Стоимость метра в 21-ом квартале зависит от множества обстоятельств. Например, большую студию можно приобрести за 99 000 рублей/кв.м, а небольшую с новым стандартом отделки за 137 400 рублей/кв.м.
Таблица 1: 21-ый квартал
|
Наименование |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
|
Студии |
20,3 - 30,9 |
2,1 – 3,1 |
|
1-комнатные |
24,2 – 41,6 |
2,8 – 4,2 |
|
2-комнатные |
44,6 – 64,0 |
3,5 – 6,2 |
|
3-комнатные |
52,1 – 84,4 |
4,1 – 7,8 |
|
Паркинг |
1 машино-место |
от 0,3 |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке
О застройщике
Девелопером проекта выступает компания «Главстрой-СПб», основанная в 2006 году. У нее всего три проекта, но благодаря им она достигла высоких показателей на рынке. Небольшой ЖК «Панорама 360», внушительный ЖК «Юнтолово» и огромный ЖК «Северная долина». И предприятие заняло в 2019 году 3 место по объемам ввода жилья в Северо-Западе (по версии портала «Единый ресурс застройщиков»). А агентство RAEX присвоило ему рейтинг кредитоспособности на уровне А+ (очень высокий). Так что, несмотря на малую известность компании для широкого круга читателей и небольшой портфель реализованных объектов, этому девелоперу доверяют профессионалы рынка. Почитать об истории и регалиях компании можно на ее официальном сайте: https://www.glavstroi-spb.ru/. Перед нами же стоит другой насущный вопрос – это качество их строительства и дальнейшего сервиса.
.jpg)
https://spbguru.ru
Постараемся выяснить ситуацию на примере нашей новостройки. В Интернете присутствуют разные отзывы, как положительные, так и отрицательные. Но не ко всем формируется 100% доверие. Одним из убедительных источников я считаю опрос местных жителей, опубликованный на портале: https://living.ru. Приведу пару выдержек из него:
.jpg)
.jpg)
Мнения респондентов о комплексе расходятся. Хотя некоторые оценки занижены из-за высотности и локации объекта, которые при покупке квартиры никем не скрывались. Остальные причины недовольств куда более аргументированные. Например, холодные квартиры или дешевые отделочные материалы. Большинство опрошенных отметили наличие недоработок при приемке квартиры. Радует, что все они были услышаны и удовлетворены, хотя и не в кратчайшие сроки.
На объекте
Близкое расположение комплекса к кольцевой обеспечивает ему хорошую автомобильную доступность. Хотя периметр комплекса проходит в 700 метрах от КАД, а не непосредственно вдоль дороги, как сейчас это часто бывает. И отделяет новостройку от трассы полоса частного сектора. Съезжать необходимо на развязке с ТРЦ «МЕГА Парнас» в сторону проспекта Энгельса.
.JPG)
.JPG)
Вскоре на горизонте покажется синий забор, вдоль которого скоро появится 16 очередь 21-го квартала. С противоположной стороны проспекта находится промышленная зона и некоторые крупные строительные магазины.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Для знакомства с 21-ым участком необходимо свернуть на первом же повороте и проехаться по Заречной улице. Дома 15-ой очереди быстро попадут в ваше поле зрения.
.JPG)
.JPG)
Они практически готовы и демонстрируют прекрасный визуальный ряд, отдаленно напоминающий проекты компании «ПИК».
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Полный обзор местности с высоты полета можно получить, просматриваю фотоотчеты на сайте новостройки: https://sevdol.ru/gallery/ или в группе во «ВКонтакте»: https://vk.com/21kvartal_sd. Информация на ресурсах обновляется часто. Особенно она будет актуальна для дольщиков 16-ой очереди, поскольку ее территория просматривается плохо. А некоторые работы там уже ведутся.
Движение по Заречной улице ограничено. Дальше она должна вести к еще не рассекреченному участку строительства и к парку.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Но пока мы упираемся в тупик и сворачиваем на улицу Федора Абрамова.
.JPG)
.JPG)
Ее можно назвать центральной в микрорайоне. Именно она приведет нас к станции метро и даст понимание о коммерческой составляющей локации. Свободных помещений на первых этажах этой улицы нет.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Торговля развернулась даже с внутренней стороны домов.
.JPG)
Действительно, представлены всевозможные товары и услуги. Имеются и отдельно стоящие крупные магазины.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Они базируются в зоне социальной и торговой индустрии (см. второй рис. в разделе «О проекте») и у метро. А по соседству с ними строится крупный апарт-отель Start. Поэтому покупать здесь квартиру для краткосрочной сдачи туристам может быть невыгодно. Дальше поле очерчено тем же синим забором. Ограждений в локации встречается еще много, они придают местности недоделанный, а иногда и неопрятный вид.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Дворы заставлены машинами. Места для парковки внутри кварталов отведено много. Практически все пространство, не занятое социальными учреждениями.
.JPG)
.JPG)
Дополнительных зеленых пространств здесь нет, но проложены пешеходные дорожки для прогулок и благоустроены игровые площадки.
.JPG)
.JPG)
Находясь на территории ЖК «Северная долина», я почувствовала так называемый эффект каменных джунглей. Застройка плотная и давящая своей высотностью. Но отторжения это не вызывает. Более того, впечатление от посещения осталось положительное. Дороги и дворы выглядят ухоженно.
.JPG)
Даже на парковках встречаются клумбы и элементы ландшафтного дизайна.
.JPG)
Фасады построенных домов выглядят хорошо, время на них никак не отразилось. Только на уровне коммерции есть визуальные огрехи.
.JPG)
Ближе к метро ощущаются сложности с парковкой. Кстати, от 21-го квартала оно удалено примерно на 1,7 км.
.JPG)
Еще дольше придется идти до Шуваловского парка, поскольку вход в его прогулочную зону находится чуть дальше от границы, параллельной нашей новостройке. Зато офис продаж девелопера расположен очень удобно и близко к метро, практически напротив станции на стороне улицы Федора Абрамова.
.JPG)
Поэтому ознакомительную поездку удастся совместить с информативной беседой и просмотром шоу-рума.
В офисе
.JPG)
Специально записываться на встречу не нужно. Здесь достаточно менеджеров для незапланированной консультации. Для детей выделена хорошая игровая комната в шоу-руме. Поэтому все располагает к продолжительному диалогу.
.JPG)
.JPG)
Менеджеры хорошо разбираются в своем объекте, что неудивительно. Подбирать недвижимость все же лучше с ними, потому что нюансов в разных домах предостаточно, хотя на сайте опубликованы актуальные цены и условия покупки. Так, приобрести недвижимость можно с помощью 100% оплаты или ипотеки, за которые полагается 10% скидка от базовой стоимости (на сайте и в данном обзоре цены указаны со скидкой). Воспользоваться рассрочкой можно максимум на 12 месяцев. Первый взнос при этом должен быть не менее 20%. Но менеджер сразу предупредил, что вариант с рассрочкой финансово проигрывает кредиту. Поскольку сейчас установлены ставки на уровне 8,5-9% годовых, а то и ниже. Но низкие цифры всегда вызывают подозрения. Как правило, они относятся к субсидированных программам. Лучшие условия для клиентов помогает подобрать ипотечный менеджер девелопера. Впоследствии он занимается подачей документов в банки и получением от них согласований. Предварительный расчет ежемесячных выплат отображается на калькуляторе: https://sevdol.ru/payment/.
Девелопер предлагает воспользоваться и программой трейд-ин. Сейчас она есть практически у любого застройщика. Но условия «Главстрой-СПб» имеют пару особенностей. Во-первых, обменять можно только квартиру ЖК «Северная долина». Во-вторых, выбрать необходимо новый лот площадью не менее 70 кв. м. В-третьих, и это удобно, в схеме не задействованы агентства недвижимости. Застройщик сам оценивает и принимает на свой баланс старые метры. Некая программа «для своих».
Бронирование квартиры происходит абсолютно бесплатно. Для этого желательно подъехать в центральный офис на улице Оптиков, 4/3, в БЦ «Лахта-2». Заранее необходимо ознакомиться с Проектной документацией и декларацией. Они размещены на сайте: https://наш.дом.рф/сервисы/каталог-новостроек/объект/12546. Текст документов у меня вопросов не вызвал.
Конкуренты
Жилая застройка у станции метро «Парнас» не ограничивается лишь ЖК «Северная долина». Сравнительно небольшие объекты возводятся по другую сторону от станции, ближе к Шуваловскому парку.
.JPG)
Выделим в Таблице 2 цены не некоторые соседние предложения. Для сравнения возьмем однокомнатные квартиры. К примеру, в 15-ой очереди нашей новостройки метр стоит 106 600 рублей, в 16-ой – 90 900 рублей при чистовой отделке. В таком же виде сдаются лоты в ЖК «Континенты» и в ЖК «Жили-Были», но они стоят дороже. Рекомендую почитать о ЖК «Континенты», поскольку цены в нем все же невысокие, а концепция комплекса может понравиться больше.
Остальные представленные ниже комплексы либо введены в эксплуатацию, либо сдаются в текущем году. Практически все находятся в едином ценовом сегменте, поэтому выбор есть.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб. |
Тип отделки |
|
Континенты |
КВС |
1 очередь – III квартал 2021 г. 2 очередь – III квартал 2022 г. |
37,6 (1 очередь) 39,1 (2 очередь) |
4,1 (3 этаж) 3,9 (3 этаж) |
Чистовая |
|
Жили-Были |
КВС |
III квартал 2020 г. |
34,2 37,2 |
4,3 (20 этаж) 4,7 (8 этаж) |
Чистовая |
|
Парнас |
П1 |
I квартал 2020 г. |
34,0 (под бронью) |
3,0 (7 этаж) |
Предчистовая |
|
Прагма city |
Прагма |
сдан |
56,4 (корпус 1) |
5,6 (3 этаж) |
Черновая |
|
Шуваловский Дуэт |
Прок |
1 очередь – сдана 2 очередь – IV квартал 2020 г. |
38,7 (2 очередь) 38,4 (2 очередь) |
4,1 (3 этаж) 3,8 (3 этаж) |
Черновая |
|
Шуваловский Park |
Возрождение Северо-Запад |
II квартал 2020 г. |
36,0 |
4,3 |
Белая |
|
Северная долина |
Главстрой-СПб |
15, 19 кварталы – сданы; 20 квартал – сдан за исключением 20-ого корпуса; 21 квартал 15 очередь – III-IV квартал 2020 г. 16 очередь - III квартал 2021 г. |
36,6 (15 очередь, 14 корпус) 35,2 (16 очередь, 37 корпус) |
3,9 (3 этаж) 3,2 (21 этаж) |
Чистовая
|
Резюме
.JPG)
ЖК «Северная долина» – это новый спальный микрорайон с большим преимуществом в виде шаговой доступности к станции метро «Парнас». Это его козырь и залог успеха. По крайней мере, так было на старте реализации проекта. Сейчас комплекс достиг хорошего уровня инфраструктурного развития и может похвастать новыми дорогами, образовательными учреждениями и поликлиниками, да и приятной для высоток архитектурой. В строящемся 21-ом квартале девелопер и вовсе постарался преобразовать свое предложение под новые веяния рынка, не забыв при этом оставить часть жилого фонда с упрощенными характеристиками, сделав ее более доступной по цене. Но даже она существенно изменилась по сравнению с первыми очередями проекта, о которых мы писали в 2014 году. Как минимум, более качественным составом чистовой отделки.
Промышленная слава Парнаса никак не дает о себе знать внутри комплекса, поскольку расположена по другую сторону от проспекта Энгельса и лишь некоторым домам откроется вид на ее серые стены.
Другие материалы
ЖК «Императорские Мытищи»: в двух шагах от лесопарка
Для своего проекта «Императорские Мытищи» группа компаний «Гранель» нашла, безусловно, очень удачную локацию: комплекс строится всего в семи километрах от столицы и при этом в считанных десятках метров от обширной зеленой зоны.
.jpg)
ЖК «Солнечный город. Резиденции»: кому обычного «комфорта» недостаточно
Очередной премьерой 2020 года стала малоэтажная часть застройки ЖК «Солнечный город», концептуально обогащенная и отделенная от родственного объекта проспектом Ветеранов.
.jpg)
ЖК «Одинград. Квартал Семейный»: в окружении березовых рощ
В Одинцово ГК «Инград» возводит одновременно целых три жилых квартала («Лесной», «Центральный» и «Семейный»). Они расположены в разных частях города, но объединены общим названием «Одинград».
.jpg)
ЖК «Цветной город»: двое из ларца, одинаковых только с лица
Продажи 19-го и 26-го кварталов сопровождаются заселением первых домов комплекса «Цветочный город». Удобное время, чтобы на опыте первопроходцев сделать выводы о качестве недвижимости и удобстве новой локации.
.jpg)
ЖК «Алхимово»: алхимия прагматичного комфорта
Новостройки в Новой Москве являются неплохой возможностью остаться при московской прописке (или стать москвичами) и приобрести качественное и, относительно средних цен старой Москвы, недорогое жилье.
Обсуждение
0