ЖК «Прагма Парк»: почти все «да»
26 февраля 2020
Санкт-Петербург
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все новостройки".
.jpg)
В феврале 2020 года стартовали продажи в готовом доме с застекленными террасами и огороженной территорией.
О проекте
.jpg)
На бывшей территории Ленфильма в ряд возведено несколько новых домов. В отличие от строящихся спальных микрорайонов вдоль Петергофского шоссе, достигающих грандиозных размахов, здесь преобладают точечные застройки, разбавляющие уединенную атмосферу старого жилого фонда. Так, ЖК «Прагма Парк» рассчитан всего на 195 квартир. Он состоит из четырех парадных по 4-7 соседей на площадке. В цоколе расположен паркинг для 91 автомобиля. На первом этаже распродаются помещения под коммерческие цели. А второй уровень отличается наличием террас. Признаться, я всегда недоумевала практичностью их использования на низких этажах, ведь сверху могут прилететь те еще сюрпризы. Но в данном случае все продумано. Застройщик полностью их остеклил, в том числе крышу, оставив ее прозрачной. Логичное, простое решение, снимающее все вопросы. Исключением стала лишь планировка торцевой трехкомнатной квартиры с террасой, выходящей на внутренний дворик комплекса – она осталась открытой.
.jpg)
Есть своя изюминка и у квартир последнего, девятого этажа двух центральных парадных (торцевые секции содержат по 10 этажей). Высота их потолков достигает 2,78 метра в отличие от остальных, остановившихся на 2,55 м. На этом, пожалуй, различия внутри одного проекта заканчиваются. Перечислим единые его характеристики. Например, кирпично-монолитную технологию строительства. В данном случае она не подразумевает использование кирпича строительного, как такового. Вместо него проемы заполняются блоками. А финишным покрытием выступает уже кирпич, но лицевой. Промежуточным слоем выкладывается утеплитель.
У дома предусмотрены закрытые передняя и задняя территории двора. Спереди расположена гостевая стоянка, въезд на которую осуществляется через шлагбаум. Сзади оборудована детская и спортивная площадки, разбиты клумбы под озеленение. Проезд транспорта в это пространство запрещен, но калитка для внешнего прохода имеется. Парадные для удобства передвижения сделаны сквозными. Периметр комплекса поставят под видеонаблюдение, равно как и парадные с лифтами. Отслеживать видеоряд с камер будет охрана, круглосуточно находящаяся здесь же. В целом, концепция благоустройства выглядит современной, безопасной и законченной.
Парадные зоны оформлены керамогранитом. Интерьер простой, без популярного сейчас авторского дизайна. Колясочных и вело-мест внутри нет. Зато лифты стоят японского производителя Mitsubishi, правда, в подземный паркинг они не спускаются.
Квартиру в комплексе можно выбрать не только по картинке на сайте, но и воочию, записавшись на просмотр непосредственно на объекте. Дом уже сдан. Жилплощадь передают в черновом виде. Подразумевает он залитую стяжку на полу, установленные радиаторы с терморегуляторами и горизонтальной разводкой труб, розетки, выключатели, счетчики, окна с двухкамерными стеклопакетами в ПВХ-профиле Rehau, остекленные балконы и лоджии. Входная дверь, к сожалению, установлена не металлическая, как это принято в среднем по рынку, а деревянная – то есть сразу под замену. На этом все. Модных сегодня увеличенных окон или эркеров здесь нет. Все довольно стандартно. Ключи планируют передавать примерно с июля 2020 года. Точной даты в Предварительном договоре купли-продажи не стоит. Все сроки привязаны к тем или иным событиям. В течение 140 дней после подписания документа Продавец обязуется зарегистрировать право собственности на квартиру. Затем он должен направить Покупателю уведомление о необходимости подписания Основного договора. Следом подаются документы в Росреестр на регистрацию перехода права собственности в пользу Покупателя, затем получается выписка из ЕГРН и происходит приемка недвижимости.
Социальных объектов в рамках проекта возводить не стали, поскольку и квартир в нем немного. Соотношение их на этаже сбалансировано. В каждом подъезде есть как небольшие, так и крупные семейные предложения.
Цены и планировки
Среди планировок царит умеренное разнообразие. Студий в комплексе мало, по две на этаже. Одна конфигурация выполнена в классических канонах. Вторая по образу однушки, где кухня-гостиная разделена на зоны с собственным окном или выходом на балкон. Спальное место при этом удалено от уборной.
.jpg)
Приятное впечатление от студийных планировок закрепляет сравнительно большой санузел и коридор с выделенной нишей под гардероб. Стоят самые маленькие квартиры дома от 115 000 рублей/кв.м до 120 000 в зависимости от этажа. Верхние ценятся больше, за исключением вариантов с террасами на втором этаже, где стоимость студии может достигать 143 000 рублей/кв.м, однушек – 135 000, двушек – до 132 000, трешек – до 117 000.
.jpg)
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
|
Студии |
28,5 – 39,5 |
3,3 – 5,5 |
|
1-комнатные |
36,6 – 42,7 |
4,0 – 5,8 |
|
2-комнатные |
46,8 – 76,5 |
5,2 – 9,6 |
|
3-комнатные |
83,2 – 97,3 |
8,8 – 10,9 |
|
Паркинг |
1 машино-место |
от 0,4 |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
У трехкомнатных лотов разница между планировками с террасами и без не такая заметная, т.к. и остальные предложения стоят по 106 000 – 115 500 рублей/кв.м. В этой категории представлены две планировки. Двухсторонняя повторяется в трех парадных, трехсторонняя лишь в одной, торцевой. Но метраж комнат у последней откровенно маленький. Расставить стандартный комплект мебели получится с трудом. У альтернативного варианта и размеры побольше, и гардеробная имеется. Только коридоры с уборными у обоих просторные. Эта характеристики, в принципе, объединяет все планировки комплекса.
.jpg)
Даже в однушках мы встречаем конфигурации с раздельными санузлами и сравнительно крупными коридорами.
.jpg)
В двушках, с наиболее широкой планировочной линейкой в комплексе, имеются варианты с гардеробными:
.jpg)
Для тех, кто предпочитает сэкономить на метрах в нежилых помещениях, разработаны более скромные типы квартир. Но в них равнозначно уменьшаются и спальные пространства.
.jpg)
Превалирующая часть однушек и двушек продается по 110 000 – 112 000 рублей/кв.м. Выделяются на их фоне варианты с высокими потолками со стоимостью в 123 000 рублей/кв.м.
О застройщике
С компанией «ПРАГМА» я впервые познакомилась при написании этого обзора. Мне подсказали, что раньше она звенела громко. Сегодня слава ее затерялась среди бешеного разнообразия девелоперов и их предложений на рынке. Но, как мне показалось, свою аудиторию компания сохранила, так как строить продолжает, причем иногда в продажу выпускает уже готовые объекты. Это говорит о некоторой финансовой стабильности предприятия. Создано оно почти 20 лет назад, на сайте описана история развития застройщика: https://pragma-stroy.ru/company/history/. За время работы реализовано порядка 10 жилых комплексов. И претензий к срокам сдачи я не увидела. Компания располагает собственным проектным отделом и одновременно выступает в качестве заказчика, инвестора и исполнителя собственных объектов. Среди наиболее известных их работ стоит отметить ЖК «Чайка» на Туристской улице, ЖК «Русский Богатырь» на Богатырском проспекте, ЖК «Северная Регата» на Яхтенной улице и ЖК Pragma-House на улице Композиторов. Практически все построены в Приморском районе.
Из разговора с менеджером я поняла, что сотрудники гордятся качеством строительства. Хотя отзывы в Интернете встречаются разные. Одни подтверждают настрой сотрудников:
.jpg)
.jpg)
https://vk.com
Другие его опровергают:
.jpg)
https://vk.com
Хотя дольщики акт приема-передачи подписали без замечаний, значит критическими их не посчитали. В нашем комплексе все более прозрачно. Поскольку он сдан, неожиданностей при приемке быть не должно. Ведь всем клиентам при первом разговоре предлагают проехать на объект и посмотреть вживую интересующие квартиры. Так сделала и я.
На объекте
Единственным разочарованием, постигшим меня во время экскурсии, стали низкие потолки. Все-таки 2,55 метра при черновой отделке – это очень низкий показатель. Обычно в комфорт-классе пытаются сохранить 2,75 метра. И эта разница мне сразу бросилась в глаза, казалось бы, какие-то 20 см, но они ощутимы.
.JPG)
Некоторое пространство съест плитка и ламинат, а в «мокрых» помещениях приличную высоту заберут натяжные потолки. В целом, я бы не рассматривала данный комплекс только по этому показателю. Хотя по всем остальным характеристикам дом мне понравился. Стены довольно ровные, общественные холлы опрятные, светлые. Барского ремонта в них нет, но все сделано аккуратно.
.JPG)
.JPG)
При входе в парадные стоят вело-парковки. У дверей смонтированы домофоны. К слову, на просмотр квартиры нужно записываться заранее через своего менеджера. На месте дежурит специалист, который не только проведет вас по помещениям, но и ответит практически на все встречные вопросы. Найти его легко, следуя за вывеской «Отдел продаж» на фасаде здания и дальше в холле. На обход квартир каждому клиенту отводится до получаса.
.JPG)
Затем можно побродить вокруг дома самостоятельно. Озеленение территории проведено пока слабо – пушистых туй во дворе, как на рендерах, я не увидела, но это мелочи.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Зато смонтированы игровые площадки, вокруг дома поставлено ограждение, на въезде работает шлагбаум.
.JPG)
.JPG)
Дом, в целом, выглядит цивильно. По факту, что на сайте в официальном описании ЖК «Прагма Парк» описано: https://pragma-stroy.ru/complex/pp/, то на деле и реализовано. Только цвет фасада отличается от изображенного на картинках. По сайту я ожидала даже меньшего, поскольку сам он очень минималистичный, с простыми текстами и небольшим количеством красочных изображений.
Немного испортила картину ужасная степень загрязнения примыкающего участка.
.JPG)
Это небольшая зеленая зона, чей периметр замусорен настолько, что живого квадрата нет. Данный участок никак не относится к ведению девелопера, но на него открывается вид из некоторых квартир. Без учета этого нюанса локация достойная. Опять же если вы ищете относительно тихие и уединенные места. Здесь есть прекрасные благоустроенные для прогулок парки. Например, Новознаменка находится сразу через дорогу.
.JPG)
А в 1,5 км лежит парк Сосновая поляна. В соседнем дворе есть два детских сада, а за ними школа. До крупного продуктового гипермаркета всего 1,4 км, минуя выезды на крупные трассы. Шумное и пробочное Петергофское шоссе находится всего в 600 метрах от комплекса, но в этой локации о нем ничего не напоминает. Очень уж тихо и спокойно. По другую сторону от шоссе, кстати, строится множество высоток, а в нашей зоне высотность построек ограничена. Но в данном случае кому что ближе. Молодежи, скорее всего, больше понравятся новые кварталы противоположного микрорайона «Балтийская жемчужина». Жизнь там кипит, вокруг множество ярких вывесок, магазинов, досуговых центров, баров и кафе.
.JPG)
.JPG)
Рядом с ЖК «Прагма Парк» царит абсолютно иная атмосфера, обособленности и размеренности. Рядом с ним нет никаких других строений, загораживающих солнечный свет.
.JPG)
Большинство окружающих домов относятся к старому жилому фонду.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Хотя сбоку построен новенький ЖК «Премьера-2», а чуть дальше по направлению к проспекту Ветеранов достраивается ЖК «Аист».
.JPG)
.JPG)
Неплохая транспортная доступность локации объясняется близостью сразу трех выездов на кольцевую, через Таллинское шоссе, Дачный проспект и Красносельское шоссе. Подъездные пути, конечно, не пустуют. После съезда мне пришлось постоять на Лиговском путепроводе, но недолго.
.JPG)
.JPG)
До ближайшей станции метро «Проспект Ветеранов» ехать придется прилично, 6,3 км, но автобусная остановка расположена почти напротив комплекса.
.JPG)
А до офиса застройщика отсюда и вовсе путь неблизкий.
В офисе
Компания базируется в одноименном бизнес-центре на Светлановском проспекте, 2.
Офис один на весь город. Консультационных пунктов на объектах нет, что создает некоторое неудобство для клиентов. Сложилось впечатление, что застройщик не бежит за клиентоориентированностью и другими современными маркетинговыми штучками. Такой консервативный старый игрок. Мнение это субъективное, сформировавшееся после посещения бизнес-центра.
.jpeg)
.jpeg)
Внутри он выглядит по-домашнему. По дороге в отдел продаж, на свободных территориях, расставлены макеты новостроек. В самом офисе подоконники усеяны растениями. Так обычно представляется бухгалтерия в крупных фирмах. Но все это импонирует. Уютно, непривычно. Видимо, текучки здесь нет. Мои наблюдения подтверждаются в ходе консультации. Я понимаю, что сотрудник работает в компании долго и прекрасно разбирается в своем деле. Но это не мешает отметить недоработки застройщика при обслуживании клиентов. Одним из таких стало отсутствие ипотечного менеджера в штате компании, который помог бы в выборе банковской программы и подал за клиента документы. На моей практике такое встречается крайне редко, у небольших застройщиков. На сайте информация о кредитных ставках обновляется непостоянно, поэтому может быть неактуальной, хотя там есть калькулятор для предварительных расчетов. В среднем, на рынке сейчас действуют ставки в районе 9-9,5% годовых. Наш комплекс аккредитован двумя банками: «ВТБ» и «Сбербанк». По словам менеджера, они очень быстро реагируют на запросы. Достаточно позвонить им и обозначить, что нужен кредит на новостройку по Предварительному договору купли-продажи. Ответ поступит в течение суток. После одобрения можно устно и бесплатно забронировать квартиру на 7 дней. В течение этого времени необходимо закончить оформление ипотеки и явиться на подписание документа к застройщику. Кстати, форма ПДКП нигде не опубликована, ее надо запрашивать у менеджера при встрече.
Застройщик готов предложить клиентам и рассрочку на два года. Но финансово она менее интересна. И в сданном доме использовать ее нецелесообразно, ведь ключи от квартиры вы сможете получить, только погасив всю сумму долга перед продавцом.
Теперь посчитаем, насколько это предложение финансово интересно по сравнению с другими новостройками в ближайшем радиусе.
Конкуренты
К ним относятся ЖК «Аист» со сроком сдачи в текущем году и стоимостью квадрата в трешке на уровне 97 600 – 101 000 рублей. Напомню, что диапазон цен в нашей новостройке, согласно отдельно взятым примерам в Таблице 2, 108 400 – 115 700 рублей. То есть год ожидания выгадает от 0,5 миллиона рублей.
.JPG)
В сданном ЖК «Премьера-2» цены идентичные с ЖК «Прагма Парк», в районе 108 500 рублей/кв.м, но с включенной чистовой отделкой.
.JPG)
.JPG)
В упомянутом выше микрорайоне «Балтийская жемчужина» строится несколько комплексов. Высотные дома мы рассматривать не будем. Поищем что-то компактнее. Например, ЖК «Наутилус». И, хотя он относится к бизнес-классу, стоит с учетом отделки «под ключ» 127 400 рублей/кв.м. Это дороже, чем предлагает «Прагма», но сравнить характеристики проектов не помешает. Ведь и отделка в «Прагма Парк» потребует дополнительного бюджета.
.JPG)
Затронем еще одно место активной стройки в этом районе, практически на границе с частным сектором. Большое поле там осваивается под проекты: «Солнечный город», «Солнечный город. Резиденции» и «Английская миля». Первый имеет в распоряжении как сданное, так и строящееся жилье.
.JPG)
.JPG)
Заселяться можно в дома, где стоимость метра оценена примерно в 107 500 рублей/кв.м с чистовой отделкой. ЖК «Английская миля» еще демократичнее.
.JPG)
Но местность здесь совершенно иная, более людная и шумная. Страдает качество дорог, а вокруг продолжается строительство. Формат «Резиденций» будет менее населен, но его реализация только началась.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб. |
Тип отделки |
|
Солнечный город |
Setl City |
1-7 очереди сданы 8 очередь - II квартал 2020 г. 9 очередь – I квартал 2021 г. 10 очередь – II квартал 2021 г. 11 очередь – II квартал 2021 г. |
85,5 (11 очередь) 76,5 (5 очередь) |
8,4 (3-6 этажи) 8,2 (4 этаж) |
чистовая |
|
Солнечный город. Резиденции |
Setl City |
1 очередь – II квартал 2021 г. |
83,2 |
8,4 (3 этаж) 8,8 (4 этаж) |
чистовая |
|
Английская миля |
Glorax Development |
1, 2 очереди – сданы 3 очередь – II квартал 2020 г. |
83,4 (3 очередь) 93,7 (3 очередь) |
7,5 (4 этаж) 7,7 (7 этаж) |
чистовая черновая |
|
Наутилус |
КВС |
III квартал 2020 г. |
84,0 |
10,7 (2 этаж) |
чистовая |
|
Премьера-2 |
Технополис |
Сдан |
95,0 99,6 |
10,4 (3 этаж) 10,7 (10 этаж) |
чистовая |
|
Аист |
Красная стрела |
II квартал 2020 г. |
86,1 |
8,4 (4 этаж) 8,7 (9 этаж) |
черновая |
|
Прагма Парк |
Прагма |
Сдан |
87,3 84,9 |
10,1 (9 этаж) 9,2 (4 этаж) |
черновая |
Резюме
.JPG)
В Интернете я прочитала несколько отзывов о дороговизне проектов девелопера даже для сданных домов. Но рискну с этим не согласиться. Все-таки мы говорим о точечной застройке, о закрытой благоустроенной территории, небольшом жилом фонде и уединенной локации. Мне по-прежнему сильно не нравится неприлично низкая высота потолков в ЖК «Прагма Парк», но это его единственный минус. И, возможно, для кого-то он не будет иметь значения. За такую же стоимость можно найти квартиры в готовых домах с чистовой отделкой. Однако в подарок вы получите перенаселенную местность и все же не лучшие отделочные материалы, которые не жалко испортить при естественной усадке дома.
Другие материалы
ЖК «Гармония Парк»: между озером и лесом
ЖК «Гармония Парк», который строится в подмосковном Лыткарино, будет располагаться на берегу озера, рядом с обширной зеленой зоной. Концепция и ценовая политика проекта подразумевают, что за сравнительно небольшие деньги можно приобрести квартиру с видом на водоем или лес. Мы решили разведать: как идет строительство, чем хороши окрестности и что данный комплекс готов предложить своим потенциальным жителям.
.jpg)
ЖК «Северная долина»: амплитуда стандартов 21-го квартала
Новый участок комплекса будет более современным и разношерстным. Девелопер решил внедрить в свой проект модные тенденции в домостроении, но лишь для части корпусов.
.jpg)
ЖК «Императорские Мытищи»: в двух шагах от лесопарка
Для своего проекта «Императорские Мытищи» группа компаний «Гранель» нашла, безусловно, очень удачную локацию: комплекс строится всего в семи километрах от столицы и при этом в считанных десятках метров от обширной зеленой зоны.
.jpg)
ЖК «Солнечный город. Резиденции»: кому обычного «комфорта» недостаточно
Очередной премьерой 2020 года стала малоэтажная часть застройки ЖК «Солнечный город», концептуально обогащенная и отделенная от родственного объекта проспектом Ветеранов.
.jpg)
ЖК «Одинград. Квартал Семейный»: в окружении березовых рощ
В Одинцово ГК «Инград» возводит одновременно целых три жилых квартала («Лесной», «Центральный» и «Семейный»). Они расположены в разных частях города, но объединены общим названием «Одинград».
.jpg)
Обсуждение
0