МФК VALO: новые идеи и подрядчики
4 марта 2020
Санкт-Петербург
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все новостройки".
.jpg)
Рынок недвижимости так стремительно меняется, что даже в ходе реализации одного проекта приходится оттачивать его концепцию и внедрять новые тренды. Так, третья очередь МФК VALO стала совершенно иным продуктом по сравнению с тем, что мы видели в 2017 году.
О проекте
.jpg)
Проект состоит из 5 корпусов, но номерной фонд между ними разделен неравномерно. Весь первый корпус строился в рамках 1-ой и 2-ой очередей строительства. На старте продаж наш автор посвятил этому событию обзор. Поэтому мы опишем корпус кратко. Он сформирован четырьмя зданиями вдоль улицы Салова, занимает практически половину территории комплекса и с 1 марта 2020 года принимает гостей. Правда, в качестве полноценного апарт-отеля в нем работают две центральные секции. Боковые рассчитаны на долгосрочные заезды, проживание и аренду через собственников. Управляющая компания потихоньку старается взять бразды правления и там, но тотального контроля пока не получила. И видимо, решила не допускать подобного самоуправства в остальных, строящихся, корпусах, тщательно продумав идейное содержание каждого. На них мы остановимся подробнее.
Приглашенной звездой комплекса стал оператор Accor, по франшизе которого во втором корпусе МФК VALO откроется апарт-отель Mercure категории «4 звезды».
.jpg)
На мой взгляд, это одна из главных премьер сезона. До сих пор современные апарт-проекты не радовали нас симбиозом с международной гостиничной сетью. К тому же раньше в Санкт-Петербурге этот бренд представлен не был. Сейчас параллельно строятся два объекта, включая наш. Естественно, требования к характеристикам здания, его оснащению, меблировке и инфраструктуре повышенные. У него будет отдельный вход с Бухарестской улицы, собственная лобби-зона и ресепшен. Второй этаж займут конференц-зал и двухуровневый ресторан, а на третьем обустроят тренажерный зал со спа-зоной. Выше расположатся 160 классических отельных номеров, а начиная с 9 уровня, территорию захватят 320 апартаментов. От классических отличаться они будут лишь наличием кухонного гарнитура. Интерьер номеров пока не согласован Accor, поэтому в Интернете его не публикуют, а показывают лишь предварительные рендеры на встречах. По словам менеджера, оператор очень требовательный и проверяет все детали на соответствие своему стандарту. Так будет и дальше, в процессе эксплуатации отеля и обслуживания гостей. Это обнадеживает.
Третий корпус просто хорош. Для него разработан замечательный современный дизайн интерьера в спокойных тонах.
.jpg)
Яркой доминантной идеи у корпуса нет, кроме наиболее заманчивого соотношения цены, качества и доходности. Он рассчитан на краткосрочное пребывание и состоит из студий среднего размера. Гостей может заинтересовать его расположение во дворе новостройки, более тихое по сравнению с лицевыми сторонами. Таким же преимуществом обладает и четвертое здание. Кстати, вход в оба осуществляется через центральный ресепшен первого корпуса и внутренний двор комплекса.
.jpg)
Изначально четвертое строение было предназначено для сдачи в аренду на длительный срок. Но впоследствии УК решила доработать эту мысль, пока она сырая и менеджерами не озвучивается. Но на презентации руководство выдало абсолютно свежее решение, обнаружив новую группу потребителей в лице геймеров (видео с мероприятия: https://vk.com/valoapart?z=video-136293991_456239021%2F8d6bc6d55666b13274%2Fpl_wall_-136293991). Апартаменты оснастят всем необходимым для беспробудных игр и ночных экскурсий. Минимум дизайна, максимум диджитал-составляющих. Прогрессивный подход!
Наконец, замыкает этот карнавал ассортимента корпус с миниатюрными студиями. За счет небольших площадей стоимость аренды здесь будет самая низкая. А интерьер неординарным. Например, кровати подвинут вплотную к окну. Уточню, что окна в комплексе запроектированы увеличенными, с низкими подоконниками. Рендеры смотрятся очень эффектно.
Инфраструктурой комплекса смогут пользоваться все его постояльцы. Всего здесь должно открыться 3 фитнес-зала, бассейн и спа, 2 конференц-зоны, 3 ресторана, кафе, бары, пространство для общения с лекторием и небольшой подземный паркинг. Управляющая компания предложит гостям такие услуги, как круглосуточный ресепшен, химчистку, клининг, гостиницу для животных, wi-fi и детскую комнату.
Сдача корпусов в эксплуатацию запланирована в сентябре 2022 года. В течение следующих 6 месяцев застройщик должен выдать дольщикам ключи, затем меблировать номера и запустить отель. По пессимистическим оценкам первые доходы инвесторы начнут получать летом 2023-го. Однако менеджер уверяет, что все произойдет намного раньше.
Цены и планировки
Продажи апартаментов ведутся во всех корпусах, кроме Mercure. Хотя анонсы старта уже были.
.JPG)
По последним данным, стартовать хотели с понедельника – 02.03.2020. Но и в этот день планировки на сайте не выложили. Зато известны цены, от 6 млн рублей. Будут единичные номера по 5,2 млн, но их даже не всегда берут в расчет при озвучивании стоимости.
Таблица 1.
|
Наименование |
Корпуса |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
|
Студии |
2 3 4 5 |
- 23,7 – 36,2 25,0 – 35,6 16,4 – 28,6 |
от 6,0 3,9 – 4,8 4,1 – 5,1 4,2 – 5,4 |
|
1-комнатные |
4 |
52,8 |
6,4 – 6,5 |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке с учетом оснащения.
Девелопер разработал программу доходности для каждого из корпусов на несколько лет вперед. Срок окупаемости, в среднем, равен 8 годам. Доходность посчитана на уровне 11% годовых в первые годы работы отеля. Затем эта цифра должна вырасти. Так, апартаменты Mercure при загрузке в 50-60% принесут владельцу 41835 рублей/мес. в год открытия и 49200 рублей/мес. на следующий. В остальных корпусах цифры скромнее, в районе 35 000 рублей/мес., но и планка входа в проект у них в разы ниже. Доходы указаны после вычета КУ и агентского вознаграждения в размере 20%, но до уплаты налогов. Кстати, в 2017 году нашему автору озвучили 10% агентских и срок окупаемости на уровне 5 лет.
Размер прибыли может меняться в зависимости от наполняемости отеля, на которую влияет, как минимум, сезонность. Ранее УК предлагала альтернативную схему сотрудничества, с гарантированным уровнем дохода. Он, как правило, меньше возможных перспектив, зато не зависит ни от каких факторов. Однако пул номеров, отведенных под эту программу, у компании уже закончился.
В планировках ничего удивительного нет. Стандартные студии и однушки. Разве что раньше кухонный гарнитур устанавливали в периметре основного помещения, а сейчас максимально вынесли в холл, между коридором и спальной зоной, сделав последнюю более уютной.
.jpg)
.jpg)
Все ожидаемо, кроме цен. Они выросли невероятно по сравнению с 2017 годом. Тогда апартаменты, будучи новым и непонятным форматом, презентовались преимущественно по низким ценам. Например, в МФК VALO метр стоил по 90 000 – 96 000 рублей. Сейчас его цена может доходить и до 250 000 рублей. Даже средний вариант за 170 000 рублей кажется космическим. Конечно, характеристики проекта поменялись, третья очередь и выглядит презентабельнее, и технически лучше оснащена. Но рост все равно колоссальный.
О застройщике
.JPG)
К слову, об изменениях. Некоторая трансформация произошла и в команде МФК VALO. В частности, девелопер сменил генподрядчика. YIT заменили на TMG Group, который специализируется именно на строительстве отелей. Финский застройщик, кстати, не остался за бортом, а пошел дальше набивать руку на стройке МФК In2it.
А застройщиком, инвестором и владельцем застраиваемого участка является ООО «ГАЛС». В начале стройки его фигура вызывала некоторые вопросы, сейчас при сданной половине апарт-отеля, его надежность особых сомнений не вызывает. Тем более, дольщики оставляют положительные отзывы о качестве строений, отделке и ходе приемки:
.jpg)
https://vk.com
В Сети появились даже первые комментарии от постояльцев. Видимо, это результаты сдачи в аренду собственниками, так как централизованно апарт-отель в это время еще не открылся:
.jpg)
https://www.booking.com
Но и без происшествий не обошлось. Ниже владельцы апартов дают плохую оценку деятельности УК.
.jpg)
https://spbguru.ru
Это новообразовавшаяся компания, VALO Service, она собрана из специалистов отрасли, но, возможно, пока не обкатала работу в команде.
На объекте
По данным девелопера, основополагающим фактором при выборе отеля является его локация, а точнее близость к метро. И в этом случае у нашей новостройки блестящие показатели. Станция метро «Бухарестская» находится от нее через дорогу.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Там же расположен крупный ТРЦ с продуктовым магазином и общепитом. Некоторая коммерция откроется и в самом ЖК VALO, но пока его помещения пустуют.
.JPG)
Открыта лишь небольшая кондитерская и салон красоты.
.JPG)
Да и в самом лобби обстановка полуживая. К открытию отеля не поставили ни единого стула или дивана, чтобы единицы гостей могли присесть. Готовность явно не 100%.
.JPG)
Не стали сразу запускать и другие общественные пространства, как тренажерный зал, ресторан и бассейн. На сайте бронирования отелей написано, что эти услуги станут доступны летом 2020 года:
В остальном, интерьер и экстерьер здания выглядят вполне достойно и соответствуют рендерам.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
У входов расставлены туи. Вечером на фасадах включается декоративная подсветка.
На территории третьей очереди строительства установлены башенные краны.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
И это все, что видно с уровня земли. За дополнительной информацией лучше обратиться к официальному сайту новостройки: https://valoapart.ru/construction/2020/fevral/?date=29.02.2020. По его иллюстрациям и комментариям мы понимаем, что работы ведутся на уровне котлована.
Окружение у комплекса туристически непривлекательное.
Если ехать к комплексу по Бухарестской улице, то локация представляется в виде старого спального района.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Если же добираться по Софийской, то мнение складывается в пользу промышленного статуса местности.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
А истина лежит посередине. Многие производства заменены складами и бизнес-центрами. Здесь даже есть небольшой сквер.
.JPG)
.JPG)
Зато добираться до центра и аэропорта отсюда удобно и недалеко даже на наземном транспорте.
В офисе
Центральный офис продаж девелопера находится на улице Чапаева, 5. Но всю необходимую информацию можно получить и в консультационном пункте на объекте. Он расположен в отдельном мини-корпусе на перекрестке улиц Бухарестской и Салова.
.JPG)
Припарковаться можно вдоль дороги, хотя за пунктом имеется внутренняя стоянка комплекса, закрытая шлагбаумом. По предварительному звонку менеджеру, вам ее откроют.
.JPG)
Договариваться о встрече лучше заранее, поскольку консультантов на объекте немного. Работают они ежедневно. Здесь же есть шоу-рум, но с интерьером номеров 1 и 2 очередей. Новым клиентам он малоинтересен.
В ходе консультации мне понравилось, что вся информация открыта. Менеджер сразу готов предоставить шаблоны договоров долевого участия, управления, оснащения номеров. По тексту вопросов у меня не возникло. Только я узнала, что раньше на месте МФК VALO располагался, в том числе, склад агрегатов и химикатов.
Все документы подписываются разом при заключении сделки. Управляющая компания берет на себя обязательства сроком на 5 лет, далее договор должен быть продлен или расторгнут. Кстати, по предварительным расчетам, новые серьезные вливания в недвижимость понадобятся примерно через 10 лет. Необходимо будет заменить оснащение номера, частично или полностью. Стоимость полного пакета сейчас оценивается от 0,5 до 0,9 млн рублей в зависимости от квадратуры помещения.
Сейчас же стоит подумать о способах оплаты самого апартамента. Во-первых, дольщики первых очередей могут поменять свою недвижимость на новые апартаменты с доплатой по программе trade-in. Внешним клиентам предлагают традиционные формы оплаты: единовременная стопроцентная или ипотека и рассрочка. В отличие от покупки жилой недвижимости, при оформлении ипотеки на апартаменты мы не можем воспользоваться семейными, военными субсидиями и т.п. Нас ждет сухая кредитная ставка от 8,5% годовых. Утешила лишь 2% скидка для иногородних.
Минимальный взнос при рассрочке обозначен в 20% от стоимости покупки. Цена на остаток при этом увеличивается на 5%. Максимальный срок погашения прописан до сентября 2021 года.
Уровень консультации меня порадовал. Коллектив радушный и компетентный.
Конкуренты
.jpeg)
Рядом с МФК VALO нет других апартаментов. Но, как мы знаем, главное при выборе отеля – это его близость к метро. Поэтому посмотрим по карте, у каких ближайших станций строятся новые объекты.
Например, через дорогу от станции «Купчино» возводится МФК In2it. Его расположение имеет свои преимущества и недостатки. И ему посвящена отдельная статья на нашем портале. Стоимость квадрата в нем меньше, но необходимо сравнить и сроки окупаемости, и реальные перспективы заполнения отеля.
Вдоль Московского проспекта строятся два объекта с небольшим номерным фондом: МФК Studio Moskovsky и МФК М97. В последнем предложения разобрали так быстро, что мы не успели наведаться к ним с контрольной проверкой. Сдаются проекты в текущем и будущем году. Локация у них более туристическая. Вероятно, по этим причинам цены обозначены выше, хотя, смотря с каким из корпусов МФК VALO сравнивать. В таблице ниже мы привели наиболее интересное предложение на сегодня – в третьем корпусе. В других строениях цены выше, а в Mercure hotel и вовсе будет дороже.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб. |
Тип отделки |
|
Studio Moskovsky |
RBI |
IV квартал 2021 г. |
23,3 |
5,3 |
чистовая с мебелью |
|
M97 |
Полис Групп |
II квартал 2020 г. |
26,0 |
4,9 |
чистовая с мебелью |
|
In2it |
YIT |
1 очередь – IV квартал 2020 г. 2 очередь – IV квартал 2022 г. |
25,0 |
3,3 (2 очередь) |
чистовая с мебелью |
|
VALO |
TMG Group |
1, 2 очереди – сданы 3 очередь – III квартал 2022 г. |
26,3 (3 корпус) |
3,9 |
чистовая с мебелью |
Резюме
.JPG)
МФК VALO строится и параллельно развивается. От среднестатистического апарт-отеля комфорт-класса он превращается в высококонцептуальное, передовое и новаторское пространство. Большой победой, на мой взгляд, стало для него привлечение международного бренда в состав проекта. Хотя он займет лишь одно здание из пяти, на остальные упадет тень его репутации. Да и другие корпуса должны быть достойно исполнены.
.JPG)
Удивительно, что большинство участников рынка боятся крупных апарт-отелей, говоря, что их крайне сложно заполнить, а VALO Service делает из своих размеров преимущество.
Другие материалы
ЖК Holland Park: масштабный проект на слиянии пяти рек
В самом начале 2020 года, наверное, крупнейшая строительная компания приступила к возведению нового и весьма масштабного проекта рядом со ст. м. «Спартак». На месте, где ранее располагался аэродром «Тушино», совсем рядом с Москвой-рекой, в ближайшие 9 лет вырастут, ни много ни мало, пять десятков разновысотных монолитных жилых домов.
ЖК «Румянцево-Парк»: доступный бизнес-класс в Новой Москве
Стоило Сокольнической линии продлиться в Новую Москву, как вокруг станций метро, словно грибы после дождя, начали расти новые жилые комплексы. В один из таких ЖК – «Румянцево-Парк» – мы решили съездить и посмотреть, как обстоят дела на строительной площадке, а кроме того, выяснить, что из инфраструктуры, помимо метро, могут предложить своим жителям новые микрорайоны.
ЖК «Прагма Парк»: почти все «да»
В феврале 2020 года стартовали продажи в готовом доме с застекленными террасами и огороженной территорией.
.jpg)
ЖК «Гармония Парк»: между озером и лесом
ЖК «Гармония Парк», который строится в подмосковном Лыткарино, будет располагаться на берегу озера, рядом с обширной зеленой зоной. Концепция и ценовая политика проекта подразумевают, что за сравнительно небольшие деньги можно приобрести квартиру с видом на водоем или лес. Мы решили разведать: как идет строительство, чем хороши окрестности и что данный комплекс готов предложить своим потенциальным жителям.
.jpg)
ЖК «Северная долина»: амплитуда стандартов 21-го квартала
Новый участок комплекса будет более современным и разношерстным. Девелопер решил внедрить в свой проект модные тенденции в домостроении, но лишь для части корпусов.
.jpg)
Обсуждение
0