ЖК «Ясно.Янино»: не место красит девелопера, а девелопер – место
12 марта 2020
Санкт-Петербург
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все новостройки".
.jpg)
С первого взгляда мне вовсе не стало ясно, почему стоит покупать квартиру в ЖК «Ясно.Янино». Услышав о старте продаж четвертого квартала в этом комплексе, я решила развеять или утвердиться в своих сомнениях.
О проекте
.jpg)
ЖК «Ясно.Янино» – проект не нулевой. Первая очередь его строительства уже заселена, частично построены вторая и третья. Всего запланировано 7 этапов реализации, включающие жилые и инфраструктурные объекты. На сегодняшний день, помимо домов, возведена пожарная часть. В конце 2020 года обещают сдать один из трех детских садиков. Школу на 1200 учеников должны построить в 2023-м, наряду с полноценной поликлиникой. А завершат стройку ближе к 2025-му крытыми наземными паркингами.
Благоустройство территории тоже происходит поэтапно. Между домами разбивают детские и спортивные площадки, тематические скамейки, места для отдыха взрослого населения и беседки для буккроссинга. Для пеших прогулок в комплексе высадят яблоневую аллею, скверы и сад с плодовыми деревьями. А вдоль главной улицы проложат велодорожки. Бесперебойную подачу воды и отопления обеспечат две автоматические газовые котельные. Внутренние дворы открыты. Ни заборов, ни шлагбаумов здесь не ставят. По словам менеджера, эти меры неактуальны для данной местности. Комплекс расположен удаленно от Шоссейной улицы и других новостроек, поэтому посторонние люди в периметре встречаются редко. Подавляющее большинство жильцов являются собственниками недвижимости, благодаря чему поддерживается дружная и безопасная атмосфера. Но все же от камер видеонаблюдения решили не отказываться. Их установят на всей территории, а также в парадных, в лифтах и на парковках. А входы в подъезды оборудуют домофонами. К слову, представитель девелопера и сам проживает в комплексе, так что знает его «кухню» изнутри. Он рассказал, как компания запустила бесплатные автобусы до ближайшей школы и заранее позаботилась об открытии двух медицинских кабинетов в периметре, обслуживающих по ОМС как детей, так и взрослых. Они работают с момента заселения первых домов. Для этого девелопер должен был заранее получить соответствующие документы. Такая предусмотрительность определенно подкупает.
.jpg)
А вот появление крупных гипермаркетов поблизости не предвидится. За большим ассортиментом придется выбираться в город. Но товары первой необходимости, небольшие продуктовые магазины, аптеки, пекарни, центры детского развития уже функционируют на первых этажах жилых домов. Кстати, не все постройки укомплектованы коммерцией. В некоторых эту нишу заняли кладовые, у других просто квартиры. У последних зафиксирована хорошая высота потолков для комфорт-класса – 2,7 метра при чистовой отделке.
Все жилые помещения сдаются «под ключ». В некоторых даже устанавливают кухонный уголок от «Первой мебельной фабрики» (корпус 8.2, секция Б2).
.jpg)
Отделочные материалы мало чем отличаются от стандартного набора всех застройщиков. Разве что обои поклеят не под покраску, а финишный вариант. Их цвет в каждой комнате будет разным, но оттенок везде используют светлый с небольшим блестящим переливом. И разводку труб выполнят не горизонтальную, под стяжкой, а вертикальную – вдоль стен. Это несколько устаревшая технология.
Непосредственно дома строят из монолита с последующим утеплением и штукатурным фасадным покрытием. Они сравнительно невысокие, по 8 этажей. А яркие цвета в их экстерьере придают постройкам жизнерадостности даже в хмурую питерскую погоду. Общий жилой фонд превысит 8000 квартир. На днях стартовали продажи четвертого квартала, состоящего их трех корпусов: 6.1, 6.2 и 6.3 с совокупным предложением в 521 лот. По технологиям они не отличаются от остальных домов. Посмотрим, что продемонстрируют планировки и стоимость метра.
Цены и планировки
По словам менеджера, разница в стоимости метра схожих квартир четвертого и остальных кварталов небольшая. Зато время заселения разнится от года до двух.
Планировки идентичные, разве что в остальных корпусах есть некоторые, не представленные в 4-м квартале. Но опять же принципиальной разницы между ними нет.
Студии довольно разнообразные, с вместительными санузлами и нишами под гардероб в коридоре. В крупных лотах форма кухни-гостиной позволяет зонировать помещение.
.jpg)
Среди однушек есть классические и европейские варианты с совмещенным и раздельным санузлом. Общие площади у них достойные.
.jpg)
Размер двушек тоже не разочаровывает, начиная с 55,8 кв. м. В целом, это добротные варианты, разве что входные зоны зачастую сделаны проходными, что способствует быстрому загрязнению квартиры.
.jpg)
Среди них имеются оригинальные планировки с закругленным остекленным углом и двумя окнами в помещении. Они, естественно, видовые с панорамой на Ржевский лесопарк, и соседствуют с единичными трешками квартала.
.jpg)
У трехкомнатных квартир в парадных особое положение. Они находятся на одной площадке с лифтом, а остальные четверо соседей отгорожены дополнительной дверью. К слову, 4-5 лотов на этаже – это минимум. В некоторых подъездах собирается и по 14. Самый уютный в этом плане корпус 6.2, в нем все парадные компактные.
О застройщике
За городом строит не так много известных в Санкт-Петербурге застройщиков. Разве что «ЛСР» возводит целые новые районы, но все они типовые. А «КВС», хоть и крупная компания, работает с меньшими масштабами и, как мне показалось, подходит с большим трепетом к своим проектам. Ознакомиться с историей предприятия можно на их сайте: https://kvsspb.ru/o_kompanii/. Репутация у него стабильно хорошая. Сроки строительства соблюдает все 17 лет существования. По качеству строительства серьезных нареканий не встретила. Но искала в этот раз применительно к нашему комплексу, и вот с какими комментариями столкнулась:
.jpg)
https://otzovik.com
Да, действительно, на совершенно новой территории всегда страдает инфраструктура. Это не секрет, но осознать все сложности порой получается лишь на практике. Хотя, как я уже писала выше, девелопер постарался минимизировать неудобства.
Сказать, что претензий к качеству строительства «КВС» на форумах совсем нет, я не могу. Но они не носят массовый характер и тут же подвергаются встречной критике:
.jpg)
https://spbguru.ru
В таких случаях нужно пообщаться с жильцами комплекса вживую или посредствам социальных сетей. У рассматриваемого проекта есть две группы во «ВКонтакте»: https://vk.com/yasno_yanino и https://vk.com/zhk.yasno.yanino. Советую почитать сообщения на их стенах. Встречаются жалобы на дефицит парковочных мест и отсутствие обещанной наземной парковки. Менеджер уточнил, что вскоре девелопер приступит к строительству. Не сделал он этого ранее, потому что согласно обзвону жильцов, мало кто заинтересован в покупке машино-места.
На объекте
Раньше я была убеждена, что сторона Янино в часы пик стоит намертво. Но слова менеджера и переписка дольщиков в соцсетях показали не такую трагичную ситуацию. Не лучше и не хуже других локаций. Дорога до ближайшей станции метро «Проспект Большевиков» занимает, в среднем, полчаса. В непосредственной близости от комплекса проектируется новая станция, однако ее появление вряд ли предвидится раньше 2030 года. Поэтому пока рассчитываем на въезд в город только через Шоссейную улицу. Не удивительно, что она славится заторами, поскольку на каждую сторону движения выделено по одной полосе. А левые повороты без светофоров останавливают встречное направление.
.JPG)
Большая часть новостроек Янино построена рядом с дорогой. К нашему комплексу нужно проехать чуть дальше, свернув на Голландскую улицу или Новую (поведет по неровной дороге, но сэкономит несколько минут), которые приведут нас к повороту на Ясную улицу и расположенный вдоль нее ЖК «Ясно.Янино».
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Визуально комплекс делится на правую и левую части. Правая выглядит законченной, хотя не все ее дома заселены. Левая, наоборот, представляет собой хаотичное строительное действо.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Часть домов построена, у другой поставлен каркас, между ними находится пустующее пространство, где вскоре вырастет четвертый квартал и два детских садика.
.JPG)
.JPG)
На сайте новостройки, в разделе «Ход строительства»: https://kvsspb.ru/obekty/ja_ja_yasno_yanino/hod_stroitelstva/, скопом опубликованы фотографии. С первого взгляда, не разобрать, какой корпус отображен. Остается вычислять по цвету фасада.
Забор проходит мимо строящихся корпусов и идет дальше, в пользу будущих очередей. Дорога пока не продлена, а огибает заселенные дома. Примерно на этом месте появится поликлиника и школа, а дальше продолжится ряд жилых домов.
.JPG)
.JPG)
Сейчас можно прогуляться по заселенной первой очереди строительства,
.JPG)
.JPG)
.JPG)
чтобы оценить чистоту и обустроенность дворов, оригинальность остановочных пунктов, внешний вид фасадов, посмотреть перечень открытой коммерции:
.JPG)
.JPG)
.JPG)
и, конечно, же зайти в отдел продаж.
В офисе
.JPG)
Он находится на улице Ясной, дом 11/2 и работает ежедневно с 10:00. В четверг и пятницу закрывается в 19:00, а в остальные дни в 21:00. Записаться на консультацию и просмотр шоу-рума лучше заранее, чтобы не ждать в очереди. А подойти к офису рекомендую со двора, поскольку с дорогой дом разделяет овраг с переброшенными через него дощечками.
.JPG)
Сразу скажу, что мне понравилась консультация. Во-первых, менеджер хорошо знает объект. Как я писала выше, он живет в данном комплексе, поэтому разбирается даже в мелочах. Во-вторых, манера общения очень спокойная, мягкая и в тоже время деловая. Меня еще никто так быстро не записывал на расчет ипотеки к кредитному специалисту, параллельно бронируя за мной квартиру. Кстати, бронь ставится бесплатно на 3 дня. При предоставлении документов она продлевается еще на 5 суток. За этот период специалист подает заявки в банк на ипотеку (при необходимости), получает ответ и готовит договор на подпись.
Ставка по ипотеке зависит от размера первого взноса. При внесении более 50% от стоимости жилья, можно рассчитывать на 7,9% годовых и на минимальный пакет документов. Если ограничиться 10-20% для первого платежа, то и ставка будет стандартная. Сумму ежемесячных взносов можно вычислить с помощью калькулятора, расположенного под каждой планировкой комплекса. Там же рассчитывается и рассрочка. Она оформляется до конца строительства того или иного корпуса. И может выплачиваться равными ежемесячными долями или по схеме «50/50».
Новый, четвертый квартал, продается по эскроу счетам. Остальные еще оформляются по старым правилам. Шаблон Договора долевого участия и другие документы на объект выложены на сайте: https://kvsspb.ru/obekty/ja_ja_yasno_yanino/dokumenty/. Их тексты не вызвали у меня вопросов.
После продолжительной беседы мы отправились в шоу-рум, находящийся в одном из сданных домов. Отделка парадных выполнена в ярких красках.
.JPG)
.JPG)
Она практически не отличается от корпуса к корпусу. Разве что в новых кварталах убрали лестницу.
Оформление квартир видится аккуратным, а все поверхности ровными.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Двери между комнатами стоят шпонированные, а при входе – металлические.
.JPG)
.JPG)
Но уровень первого этажа показался сравнительно низким. Прохожим будет видно всю обстановку в комнате.
.JPG)
После посещения стройки остается прекрасное законченное впечатление об объекте. Все моменты прояснили, платежи посчитали, по территории прогулялись и даже с жильцами поговорили. Но, повторюсь, что независимые ресурсы почитать все-таки стоит. Они дополнят картину. Например, расскажут о редком графике приема специалистов по ОМС. А может поведают и о новой проблеме локации, как запах со свалки. О ней мне менеджер не рассказывал…
.jpg)
https://vk.com
Конкуренты
Плеяда новостроек собралась рядом с Шоссейной улицей.
.JPG)
.JPG)
Среди них есть сданные объекты, как ЖК «Новое Янино» и «Янино-Парк» по 95 500 рублей/кв.м в двушке у известного застройщика и по 55 700 рублей/кв.м у малоизвестного.
Рядом с ними построил уже не одну очередь домов «Ленстройтрест». Наряду с ними достраиваются новые дома комплекса с ценой за метр от 83 000 рублей.
Ближе к ЖК «Ясно.Янино» возводится малоэтажный комплекс ЖК «ЗемлЯнино». Метр его двушки продается по 81 000 рублей.
.JPG)
И, в принципе, все эти цены, кроме дешевого варианта в ЖК «Янила-Парк», сопоставимы с нашей новостройкой. В ЖК «Ясно.Янино» диапазон цен в зависимости от срока сдачи корпуса варьируется от 83 900 до 71 900 рублей/кв.м. Поэтому выбирайте по локации, уровню доверия к девелоперу и состоянию построек.
Таблица 3.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб. |
Тип отделки |
|
Новое Янино |
ЦДС |
сдан |
53,4 |
5,1 (3 этаж) |
чистовая |
|
Янино-Парк |
РК-Строй |
сдан |
57,5 |
3,2 |
черновая |
|
ЗемлЯнино |
Патриот Нева |
1 очередь – II квартал 2020 г. 2 очередь – III квартал 2021 г. |
51,9 (1 очередь) |
3,8 4,2 |
черновая чистовая |
|
Янила Драйв |
Ленстройтрест |
1 очередь – II квартал 2020 г. 2 очередь – III квартал 2020 г. |
от 45,8 |
от 3,8 |
чистовая (акция до конца марта 2020 г.) по умолчанию черновая |
|
Янила Кантри |
Ленстройтрест |
1-4 корпуса сданы 5-7 корпуса – I квартал 2020 г. |
от 43,5 |
от 3,8 |
чистовая (акция до конца марта 2020 г.) по умолчанию черновая |
|
Ясно.Янино |
КВС |
1 очередь – сдана 2 очередь, 1 этап – сдана 2 очередь, 2 этап - II квартал 2020 г. 2 очередь, 3 этап – III квартал 2022 г. 3 очередь, 1 этап – IV квартал 2020 г. 3 очередь, 2 этап – IV квартал 2021 г. |
47,7 (IV квартал 2020) 50,0 (IV квартал 2021) 55,6 (III квартал 2022 г.) |
4,0 (3 этаж) 3,8 (3 этаж) 4,0 (3 этаж) |
чистовая |
Резюме
Близкое знакомство с ЖК «Ясно.Янино» изменило мое видение местности и повысило степень уважения к девелоперу. Прежде всего, за его неформальное отношение к инфраструктурным трудностям при развитии новых территорий.
.JPG)
.JPG)
До окончания строительства всего комплекса и появления собственных образовательных учреждений ждать осталось недолго, но ближайшие 2-3 года жильцы еще будут испытывать некоторые неудобства в этом отношении. В остальном, комплекс хорош для комфорт-класса с загородным образом жизни.
Другие материалы
ЖК Holland Park: масштабный проект на слиянии пяти рек
В самом начале 2020 года, наверное, крупнейшая строительная компания приступила к возведению нового и весьма масштабного проекта рядом со ст. м. «Спартак». На месте, где ранее располагался аэродром «Тушино», совсем рядом с Москвой-рекой, в ближайшие 9 лет вырастут, ни много ни мало, пять десятков разновысотных монолитных жилых домов.
МФК VALO: новые идеи и подрядчики
Рынок недвижимости так стремительно меняется, что даже в ходе реализации одного проекта приходится оттачивать его концепцию и внедрять новые тренды. Так, третья очередь МФК VALO стала совершенно иным продуктом по сравнению с тем, что мы видели в 2017 году.
ЖК «Румянцево-Парк»: доступный бизнес-класс в Новой Москве
Стоило Сокольнической линии продлиться в Новую Москву, как вокруг станций метро, словно грибы после дождя, начали расти новые жилые комплексы. В один из таких ЖК – «Румянцево-Парк» – мы решили съездить и посмотреть, как обстоят дела на строительной площадке, а кроме того, выяснить, что из инфраструктуры, помимо метро, могут предложить своим жителям новые микрорайоны.
ЖК «Прагма Парк»: почти все «да»
В феврале 2020 года стартовали продажи в готовом доме с застекленными террасами и огороженной территорией.
.jpg)
ЖК «Гармония Парк»: между озером и лесом
ЖК «Гармония Парк», который строится в подмосковном Лыткарино, будет располагаться на берегу озера, рядом с обширной зеленой зоной. Концепция и ценовая политика проекта подразумевают, что за сравнительно небольшие деньги можно приобрести квартиру с видом на водоем или лес. Мы решили разведать: как идет строительство, чем хороши окрестности и что данный комплекс готов предложить своим потенциальным жителям.
.jpg)
Обсуждение
0