На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все новостройки".
В конце февраля 2020 года дольщики первой очереди
ЖК «Георг Ландрин» начали получать долгожданные ключи от своих квартир. И стало понятно, чего ожидать покупателям второго этапа строительства.
О проекте
ЖК «Георг Ландрин» – это один из проектов, поразивших меня своей красотой и богатым содержанием в 2017 году. Тогда застройщик мог показать только рендеры и буклеты. И они были прекрасны. В глаза сразу бросалась непростая архитектура, достигнутая во многом благодаря сочетанию разнообразных балконов, панорамного остекления и эркеров. Описание новостройки воодушевляло, за исключением разве что невысоких потолков. Тогда
обзор касался первой очереди строительства. Сегодня поговорим о второй.
.jpg)
В ее состав войдут 12 жилых секций, рассчитанных примерно на 700 квартир. Они традиционно названы в честь знаменитых российских промышленников. Например, вдоль Большого Сампсониевского проспекта расположатся «Нобель» и «Зингер», разделенные одним дореволюционным зданием, находящимся под защитой ЮНЕСКО. Оно осталось от бывшей кондитерской фабрики, на месте которой и возводится комплекс. Застройщик отреставрирует его, а внутри обустроит бизнес-центр. Визуально он только придаст новостройке шика. На Первом Муринском проспекте запроектированы секции: «Штиглиц», «Виноградов», «Ушаков» и «Румянцев». Замкнет линию 15-этажный современный бизнес-центр. За поворотом построят три корпуса: «Морозов», «Апраксин» и «Юсупов». Еще три возведут внутри двора: «Мельцер», «Лазарев» и «Демидов», пристыковав их к «Нобелю». Эти дома будут самыми тихими. Все строения небольшие с минимальным количеством соседей на площадке.
Здания построят из монолита и газобетона. Их лицевую сторону местами облицуют клинкерным кирпичом, частями покроют штукатуркой. Секции будут отличаться высотой потолков. В некоторых показатель достигнет лишь 2,6 метра, в других 2,8. Первый этаж внешнего периметра станет коммерческим с набором первоочередных современных нужд: кафе, аптека, магазин, фитнес- и медицинский центры.
В цоколе обустроят отапливаемый паркинг на 415 автомобилей, правда, спуститься в него на лифте можно будет не из всех корпусов. Подробности уточняйте у менеджера, когда подземка появится в продаже. Напомню, что первая очередь создавалась без этого удобства. В рамках нее построили только многоэтажную парковку на 296 машин. Итоговое соотношение жилого фонда с парковочным пространством выглядит приемлемо, но для всех жителей комплекса мест не хватит. А во дворах оставлять транспорт концепцией проекта не разрешается. Сейчас такой подход только приветствуется. Проходит он под эгидой безопасного пространства для прогулок. Для этого периметр ограждается, а проезд внутрь предусматривается исключительно для разгрузки/погрузки.
Благоустройство внутренней территории жилого комплекса – это отдельная песня. Чего здесь только не обещали создать. Яблоневый сад, парки для прогулок, фонтаны, столы для настольного тенниса, велосипедные дорожки длиной в 1 км, детские и спортивные площадки… Сразу оговорюсь, что вместе с первой очередью ничего этого не сделали. Зато построили детский садик и котельную. К заселению дольщиков второго этапа садик как раз заработает, ведь на запуск образовательного учреждения уходит примерно год после его сдачи. По словам менеджера, почти все элементы благоустройства будут выполнены на территории, заключенной между корпусами второго этапа строительства. Хотя дворы между собой соединят арками и дойти до соседнего – дело 1 минуты. Но вопрос не в этом, а в том, что при старте продаж эти нюансы не обозначались. И сейчас точная реализация этих планов вообще вызывает сомнения. И рассказы менеджеров уже не такие красочные. Будут и яблони, но не то чтобы полноценный сад… Будет даже фонтан, но это неточно. Поживем – увидим.
.jpg)
Ждать до полной сдачи объекта осталось два года, до середины 2022-го. Но по Договору долевого участия застройщик заложил еще год на передачу ключей. Документы опубликованы на сайте: https://наш.дом.рф/сервисы/каталог-новостроек/объект/10351. Их тексты не вызвали у меня вопросов. Из них я почерпнула перечень отделочных работ, которые выполнят в квартирах. Итак, стены будут выровнены, стяжка залита, радиаторы и входные металлические двери установлены, счетчики вынесены в межквартирные холлы. Разводку труб спрячут в конструкции пола. На балконах выполнят витражное холодное остекление, а в окнах поставят двухкамерные стеклопакеты. Насколько я поняла, в санузлах не выполнят гидроизоляцию. Раньше девелопер предлагал дольщикам квартиры с отделкой «под ключ», но сейчас оставил лишь предчистовую. В 2017 году девелопер позволял купить квадратный метр в комплексе за 95 000 – 120 000 рублей/кв.м. И это было довольно демократичное предложение. На днях мне продавали студию во второй очереди за 123 200 рубля/кв.м, однушку за 144 500, а трешку за 118 500. И это самые недорогие варианты.
Цены и планировки
Стоимость, конечно, выросла. Это ожидаемо. Девелопер по-прежнему не публикует цены на квартиры в ЖК «Георг Ландрин» на официальном сайте, поэтому в Таблице 1 приведен нижний порог. В продаже числятся чуть больше 20% от общего жилого фонда второй очереди и чуть больше 10% от первой. Стоимость зависит и от этажа квартиры, так как выше открываются виды на красивые окрестности.
Таблица 1. Стоимость квартир во второй очереди строительства
|
Наименование
|
Площадь, кв. м
|
Стоимость, млн руб.*
|
|
Студии
|
29,9 – 38,4
|
от 4,3
|
|
1-комнатные
|
38,3 – 51,1
|
от 5,4
|
|
2-комнатные
|
50,4 – 76,6
|
от 6,8
|
|
3-комнатные
|
81,9 – 107,2
|
от 9,7
|
|
4-комнатные
|
113,3
|
от 15,6
|
|
Паркинг наземный
|
1 машино-место
|
0,8
|
|
Паркинг подземный
|
1 машино-место
|
пока не в продаже
|
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
Планировки запроектированы с приличными площадями. В арсенале имеются стандартные и нетипичные студии, с хорошей возможностью для разделения кухонной и спальной зон.
Однушки представлены одно- и двухсторонние, с раздельным или общим санузлом, с выделенными гардеробными в холле. Конфигурации очень вариативны, есть европейские и классические форматы, без явных перегибов. Схемы расположения помещений во многом похожи, поэтому зачастую определяющим фактором при выборе недвижимости является секция лота с выходящими отсюда характеристиками.
Двушки преобладает в комплексе, как по численности, так и по многообразию планировок. Зачастую они скрашивают углы зданий, получая при этом оригинальные формы помещений:
Украшением многих комнат выступают окна. В ЖК «Георг Ландрин» они самые разнообразные: панорамные, узкие, но частые, французские балконы и эркеры. В многокомнатных квартирах этот аспект раскрывается полностью.
В некоторых лотах от стены между кухней и гостиной осталась лишь перегородка. В других площадь кухни-гостиной позволяет разделить помещение на два.
В трех- и четырехкомнатных квартирах изредка появляются мастер-спальни.
Основные же силы брошены на расширение жилых площадей. Даже привычные нам гардеробные присутствуют не во всех квартирах. Зато кое-где появляются дополнительные санузлы и окошки, и даже окошки в санузлах.
О застройщике
Девелопером проекта выступает ГК «Абсолют Строй Сервис». Подробно о ней можно почитать на официальном сайте: http://absolutcompany.ru/about/. Я же обозначу, что это не новое предприятие, оно функционирует на Северо-Западном строительном рынке с 2006 года. И в качестве подрядчика участвовало в реализации известных жилых объектов города, как ЖК «Парадный квартал». За собственные проекты девелопер взялся лишь в 2011 году, и начал с пригорода, а именно с ЖК «Новый Петергоф». Затем посягнул на крупный участок в Санкт-Петербурге, которому и посвящена наша статья. Пока на этом все. В качестве управляющей компании «Абсолют Строй Сервис» привлекает коллег – «YIT Сервис».
Обе его новостройки уже имеют сданные очереди. И это дает нам шанс познакомиться с качеством строительства. Я почитала отзывы на форумах о приемке недвижимости в ЖК «Георг Ландрин» в Интернете. Критически плохих комментариев о самих квартирах не нашла. Хотя в закрытой группе дольщиков во «ВКонтакте» они могут быть. Перед покупкой рекомендую постучаться туда и почитать посты. Особенно настораживает тот факт, что в аналогичной официальной группе комплекса администраторы (представители застройщика) отключили возможность комментировать новости. Неспроста это. Вероятно, поступало много вопросов о благоустройстве двора, состоянии парадных и строительных лесах, окружающих дома. Они вызвали негодование среди дольщиков.
https://spbguru.ru/
А некоторые покупатели и вовсе оказались обманутыми. Закрытый двор конкретно для их дома оказался открытым, а красивые просторные парадные так и остались только у соседей.
На объекте
Я решила проверить на месте, правду ли описывают в Сети.
Правду.
И забор строительный еще не убран. Работы продолжаются. А заселяться уже предлагают. Любой желающий может пройти во двор с улицы Капитана Воронина. Там находится пункт выдачи ключей.
Внутреннее пространство разочаровало. Здесь, действительно, ничего нет. Но тротуар выложен аккуратно.
Если бы изначально мои ожидания не были столь высоки, то и изжоги сегодняшний вид бы не вызвал. Садик построен, но его игровая зона пока тоже не оформлена.
Зайдя в первую встречную парадную, я обнаружила следующую картину:
Вот все вроде красиво, модное оформление в стиле лофт. Но на буклетные картинки не похоже хотя бы по размерам помещения. И порядок не мешало бы навести перед показом комплекса. Кстати, вход в подъезд есть и гораздо симпатичнее:
Фасад с внутренней стороны просто покрашен в светлый цвет. Но выполнено все на первый взгляд качественно.
Снаружи экстерьер выглядит хорошо. Ограждения французских балконов украшают облик домов.
Вход в коммерческие помещения тоже выглядит достойно.
Теперь посмотрим, как обстоят дела у второй очереди.
Строительство ведется на нулевом цикле. Об этом говорят и фотоотчеты девелопера на сайте новостройки: https://www.landrin-dom.ru/building/. Сейчас мы видим лишь историческое здание кондитерской фабрики, подлежащее реставрации, башню во дворе (она тоже останется) и парковку на заднем фоне.
Объезжая участок вокруг, отметим близость железнодорожных путей. Благо, что не всех нервируют доносящиеся от них звуки.
Раньше рядом с комплексом проходили линии электропередач, но застройщик обещал их закопать и сейчас я их не вижу. Окружение готово к новым жителям. И для прогулок здесь имеются несколько небольших скверов и вполне приличных по размерам парков.
Отсюда удобно дойти пешком даже до Петроградской стороны, ведь связующий Кантемировский мост находится всего в километре от новостройки. Доехать до отдаленных мест можно на метро – станция «Лесная» расположена в 800 метрах от комплекса.
Большинство соседних построек отличаются средней этажностью и симпатичной архитектурой, что создает уютную атмосферу вокруг.
Напротив новостройки стоит Администрация Выборгского района, Государственная филармония Санкт-Петербурга для детей и юношества, Стадион завода им. Климова. Довольно интеллигентная обстановка. В соседних дворах есть несколько детских садиков. До ближайших школ путь не столь близкий, но в радиусе 1 км они есть.
У локации однозначно больше позитивных моментов. Промышленные зоны здесь постепенно исчезают. Но появляются все новые и новые жилые комплексы, нагружая всегда опаздывающую социальную инфраструктуру. Экология местности неоднозначная. Больше всего ее портит загазованность проходящих рядом проспектов.
В офисе
Консультационный пункт девелопера открыт по адресу: Большой Сампсониевский проспект, 92. Здание располагается непосредственно напротив комплекса с соответствующей вывеской.
.JPG)
В офисе есть макет новостройки и буклеты с планировками. Но, главное, менеджеры проконсультируют вас по цене и формам оплаты. Приветствуется 100%-ная оплата или ипотека. За них полагается скидка примерно в 10% от базовой цены. В компании работает ипотечный специалист, который подберет наилучшую программу и подаст заявки в отобранные банки. Для понимания средних ставок можно заглянуть в соответствующий раздел сайта ЖК: https://www.landrin-dom.ru/ipoteka/. Если кратко: чем больше взнос, тем меньше ставка. Кроме того, девелопер предлагает воспользоваться несколькими вариантами рассрочки и даже сохранить по ней ипотечные цены на квартиру. Но для этого нужно внести 50% от стоимости недвижимости сразу, потом 25% равными долями с помощью ежемесячных или ежеквартальных платежей до сентября 2021 года, а остаток отдать единым платежом до декабря 2021-го. Есть и иной способ. Сначала заплатить 30%, следующие 35% до 25 марта 2021 года и остаток еще через год. А стоимость квартиры будет рассчитываться со скидкой как при первом платеже в 70%. То есть с этого объема посчитают скидку. И это не все предложения. Имеются и схемы: 70/30 или 30/70. В рассрочку разрешается приобрести и парковочное место. 30% необходимо внести при подписании договора и 70% до 15 декабря 2020 года.
Забронировать квартиру можно за 30 000 рублей на 2 недели или за 200 000 рублей на длительный срок, но максимум до 20.06.2020. Объект достраивается без открытия эскроу-счетов.
Конкуренты
Недалеко от ЖК «Георг Ландрин» строится ЖК «Усадьба на Ланском». Интересный комплекс с высокой степенью готовности, но сроки его сдачи переносились уже несколько раз, поэтому рекомендовать его не могу. Да и он вовсе не дешевле нашего комплекса, а риск вложений куда выше.
Активное строительство развернулось вокруг станции метро «Лесная». Выделим там пару достойных объектов для сравнения. Например, ЖК G9 – в нем изначально было немного квартир, а после сдачи остались и вовсе считанные экземпляры. Поэтому стоимость на них будет выше. Примыкает к нему ЖК «LIFE-Лесная», в котором еще есть строящиеся корпуса. Их сдача намечена на текущий год. Однако, судя по ценам, кажется, что они уже введены в эксплуатацию.
Сопоставимы по стоимости
ЖК Terra и ЖК
Tarmo. И о них стоит почитать отдельно.
Таблица 2.
|
Название
|
Застройщик
|
Срок сдачи
|
Площадь, кв. м
|
Стоимость, млн руб.
|
Тип отделки
|
|
Terra
|
Росстройинвест
|
1 очередь – III квартал 2021 г.
2 очередь – IV квартал 2021 г.
|
34,8
|
5,2 (2 этаж)
|
черновая
|
|
Tarmo
|
YIT
|
1 очередь – сдана
2 очередь – IV квартал 2020 г.
3 очередь – I квартал 2021 г.
4 очередь – III квартал 2023 г.
5 очередь – I квартал 2024 г.
|
34,6 (4 очередь)
|
5,3 (3 этаж)
|
черновая
|
|
Черная речка
|
ЦДС
|
1 очередь – I-III квартал 2021 г.
2 очередь – II квартал 2022 г.
|
35,9 (2 очередь)
|
6,1 (3 этаж)
|
чистовая
|
|
Усадьба на Ланском
|
С.Э.Р.
|
2020 г.
|
45,9
|
7,1 (6 этаж)
|
черновая
|
|
G9
|
КВС
|
сдан
|
72,7
|
11,7 (3 этаж)
|
чистовая
|
|
LIFE-Лесная
|
Пионер
|
1, 2 очереди – сданы
3 очередь – II квартал 2020 г.
|
37,8 (корпус 3.2)
|
7,0 (12 этаж)
|
белая
|
|
Георг Ландрин
|
Абсолют Строй Сервис
|
1 очередь – сдана
2 очередь - II квартал 2022 г.
|
38,3 (Апраксин)
82,0
(Юсупов)
|
5,5 (5 этаж)
9,7 (4 этаж)
|
предчистовая
|
Резюме
По результатам ввода в эксплуатацию первой очереди строительства ЖК «Георг Ландрин» можно констатировать небольшие, но досадные неточности девелопера в исполнении своих проектов, а также размытость сроков благоустройства внутреннего пространства. Квартиры второго этапа подорожали, но в приемлемых границах, оставляя новостройку сравнительно доступным вариантом жилья в своей локации и в своем сегменте.
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Обсуждение
0