На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все новостройки".
О проекте
В рамках проекта с завидной периодичностью сдаются новые дома, а следующие поступают в продажу. Из актуальных новинок на рынок вывели корпуса №№ 11 и 10.1. Они строятся по левую сторону от Комендантского проспекта, а правая, собственно, уже полностью освоена. Напомню о масштабах проекта – они совсем нескромные. Общий жилой фонд новостройки составляет 32 000 квартиры. Участок разделен упомянутой дорогой на две части. Площадка справа имеют меньшую территорию, с нее и начали строительство. Первые дома сдали в 2017 году. В целом, возвели там 7 жилых корпусов с подземными автостоянками, два детских садика на 380 малышей и школу на 1375 учеников. На первый взгляд, достойно. Но соотношение квартир и парковочных мест плачевное. Как отметил автор
предыдущего обзора о ЖК «Чистое небо» в 2015 году, на 924 квартиры в корпусе 2.2 запроектировали всего 192 машино-места. А это означает – заставленные дворы, шум под окнами и подтертые бока автомобилей.
Не знаю, конкуренция повлияла на застройщика или просто желание идти в ногу со временем, но с пятой очередью некоторые характеристики проекта улучшились. Парковки сделали вместительнее. Например, в 11 корпусе на 2644 квартиры заявлено 1053 места. Не идеально, но это 40% покрытия против прежних 20%. В десятой очереди еще лучше – 44%. Для понимания расположения новых корпусов я обвела их на схеме ниже:
И это не все преобразования. Большинство домов строятся с дворами, закрытыми от посторонних и от проезда автомобилей. Вы скажете, что за счет этого и сравняется количество парковочных мест. А нет, в проектной декларации написано, что предусмотрена и открытая стоянка на 163 автомобиля и 192 велосипеда. Правда, на рендере я ее не нахожу.
Заехать на внутреннюю территорию смогут лишь аварийные службы и жильцы для погрузочных/разгрузочных работ. А социальная инфраструктура распределена вдоль всего комплекса, проходя центральной линией между корпусами. На мой взгляд, это удачное решение. Во-первых, любой корпус может похвастать образовательными учреждениями в минуте ходьбы от парадной. Во-вторых, таким образом увеличивается расстояние между жилыми корпусами. Некоторые секции достигают в высоту 25 этажей, поэтому дополнительное пространство им, мягко говоря, не навредит. Левый участок застройки, кстати, тоже уже обогатился на один построенный детский садик и одну школу. В перспективе ожидается еще пять дошкольных учреждений и два здания для школьников. Там же появятся несколько стадионов, физкультурно-оздоровительный центр и поликлиника. А благоустройство дворового периметра останется прежним: детские и спортивные площадки с небольшими зонами озеленения.
.jpg)
Летом текущего, 2020 года обещают сделать площадь Солнца – рекреационную зону с фонтаном диаметром около 6 метров, мощеными дорожками и красивым зеленым оформлением. Это фишка девелопера, свойственная его нескольким квартальным застройкам. Но в данном проекте на ее реализацию отведено меньше места, чем в
ЖК «Солнечный город».
В квартирах с недавних пор стали делать чистовую отделку по новым стандартам «Итальянские коллекции». Они отличаются теплыми полами в санузлах, красивыми текстурами отделочных материалов и современными узорами плитки в ванных комнатах. Разводка труб производится в стяжке пола. Углубиться в описание можно на официальном сайте ЖК «Чистое небо»: https://www.setlcity.ru/projects/chistoe-nebo/halls. А технические характеристики почитать в шаблоне договора: https://наш.дом.рф/сервисы/каталог-новостроек/объект/17235. По данной ссылке опубликована и Проектная декларация, но к каждой очереди – своя. Сначала нужно посмотреть номер земельного участка определенного корпуса: https://www.setlcity.ru/projects/chistoe-nebo/declarations кад.номер, затем ввести его в поисковую строку на наш.дом.рф.
Итак, отделка стала лучше. Высота потолков на верхних этажах достигает 3 метров, на типовых 2,8. А конструктив не изменился. Стены ставят из монолитного железобетона и газобетонных блоков с последующим утеплением и покрытием слоем штукатурки. Не трансформировалась и квартирография. Много однушек, мало двушек и трешек. Полностью семейные секции из 2- и 3-комнатных квартир встречаются редко. В 11-ой очереди – это 11 секция (из 14!), в 10-ой – 4 и 8 секции. Видимо, крупные лоты здесь не востребованы, потому что в 11-ой очереди они еще так и не поступили в продажу, а в корпусе 10.1 в цене за последний месяц не выросли.
Цены и планировки
Уточню, что на рынок выводят сначала несколько секций того или иного корпуса. Поэтому в дальнейшем метраж и планировки могут отличаться от представленных. Но вряд ли глобально. Студии продаются от 102 500 рублей/кв.м, однушки от 96 900 рублей/кв.м, двушки от 101 500 рублей/кв.м, трешки от 92 800 рублей/кв.м. А сдаются корпуса с такими ценами во II квартале 2022 года.
Таблица 1. Корпус 10.1
|
Наименование
|
Площадь, кв. м
|
Стоимость, млн руб.*
|
|
Студии
|
25,5 – 31,9
|
2,9 – 3,4
|
|
1-комнатные
|
33,3 – 45,4
|
3,8 – 4,8
|
|
2-комнатные
|
52,0 – 65,2
|
6,0 – 7,3
|
|
3-комнатные
|
82,5 – 95,9
|
8,1 – 9,5
|
|
Паркинг
|
1 машино-место
|
от 0,4
|
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
Таблица 1. Корпус 11
|
Наименование
|
Площадь, кв. м
|
Стоимость, млн руб.*
|
|
Студии
|
25,9 – 32,7
|
2,8 – 3,6
|
|
1-комнатные
|
33,2 – 38,2
|
3,7 – 4,5
|
|
2-комнатные
|
51,2 – 55,5
|
5,4 – 5,6
|
|
3-комнатные
|
пока нет в продаже
|
-
|
|
Паркинг
|
1 машино-место
|
от 0,4
|
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
Планировки похожи не только в корпусах, но и во всех комплексах девелопера комфорт-класса. Типичные студии прямоугольной или квадратной формы с небольшими холлами и санузлами.
Среднего метража однушки с европейской или классической конфигурацией:
В этой нише представлен неплохой выбор. Есть двухсторонние и односторонние варианты. С раздельным или смежным санузлом. С небольшим холлом и более просторным, позволяющим вместить гардеробную.
Редкие двушки выдаются оригинальными: угловыми с двумя окнами в комнатах.
Трешки пока присутствуют только с крупной кухней-гостиной. Помимо этого, они располагают выделенными гардеробными, иногда постирочной и неудобным продолговатым коридором.
В целом, планировки в комплексе хорошие, достаточно вариативные, вполне просторные. Немного не осовремененные, но для комфортной жизни подходящие.
О застройщике
ЖК «Чистое небо» реализуется лидером по вводу жилья в Санкт-Петербурге по результатам 2019 года – компанией Setl Group. Еще бы… при таких размерах комплекса. И он ведь далеко не один у девелопера. Предприятие возводит параллельно несколько новостроек в каждом районе города и в некоторых локациях за КАДом. Его размах так широк, что холдинг включили в список системообразующих организаций северной столицы. Разберемся в структуре предприятия. Оно состоит из строительного, девелоперского секторов и агентства недвижимости. В нашем случае наиболее интересно будет посетить официальный сайт девелопера: https://www.setlcity.ru/, где опубликовано его портфолио и обозначены основные награды. Квартал «Чистое небо», кстати, тоже стал победителем в номинации «Лучший объект жилищного строительства» в конкурсе «Лидер строительного качества – 2019». Правда, Интернет-пользователи парируют такие громкие заявления следующими фотографиями:
https://local.yandex.ru
В группе дольщиков во «ВКонтакте» отзывы, наоборот, скорее положительные. Но они касаются первых впечатлений от приемки квартир (тогда отделка выполнялась еще по предыдущим стандартам компании, поэтому фото неактуальные). И замечания небольшие, и устранили их сразу.
https://vk.com
Категорично отрицательные мнения о Setl City (или Setl Group) я встречаю крайне редко. Единичные экземпляры, где большую роль сыграл человеческий фактор. Безусловно, это одна из местных компаний, заслуживающих доверия. Она четко соблюдает сроки сдачи объектов. Создает новостройки комфорт-класса по единым стандартам (высота потолков, состав отделки, планировки, благоустройство дворов и т.д.), периодически улучшая отдельные характеристики. При этом цена квадрата у него может быть чуть выше, чем у конкурентов. Вынужденная переплата за бренд и за уверенность в будущем. Все-таки компания существует уже 26 лет, за которые сдала более 200 домов. И некоторые из них я сейчас проинспектирую на внешний вид.
На объекте
Начну с того, что за 5 лет локация изменилась до неузнаваемости. Если в прошлом обзоре автор смотрел на чистое поле с мобильным офисом девелопера, то сегодня это полноценный квартал с дорогами, торговой и социальной инфраструктурой.
Кроме нашего комплекса, здесь развернулось масштабное жилое строительство. Представлены новостройки от всевозможных застройщиков. Кого тут только нет: «Северный город», «Арсенал», «ЛСР», «Полис Групп», LEGENDA Development, «Росстройинвест», «ПИК», «Лидер Групп» и другие… «Каравай, каравай, кого хочешь выбирай».
Леса только становится все меньше. И станция метро только проектируется. Будет она на перекресте с Шуваловский проспектом, в 1 км от ЖК «Чистое небо», не раньше 2025-ого года.
Комплекс узнаваем издалека благодаря характерному цветовому оформлению. Фасады оштукатурены в кофейные, голубые и молочные оттенки. Нестандартное сочетание, которое нигде больше не встречается.
Первые этажи новостройки забиты коммерцией.
В товарах первой необходимости здесь дефицита нет. Тем более в пешей доступности работают гипермаркеты «Лента» и «Леруа Мерлен».
Правая часть комплекса уже достроена. Визуально все выполнено аккуратно.
Рядом с парадными стоят скамейки. Во дворах имеются игровые площадки.
Периметры домов ожидаемо заставлены машинами.
Но в новых очередях внутренняя территория будет закрытой. Что меня, действительно, поразило – это ужасно замусоренная территория сразу за чертой комплекса. Она, наверняка, не относится к зоне ответственности девелопера, но осадок оставляет.
Левая сторона находится в стадии активной стройки.
Здесь сосуществуют корпуса с разной степенью готовности.
Участок движется в сторону ЗСД и граничит с ЖК «Полис на Комендантском» и ЖК «Ultra Сити».
Замкнет его у проспекта Авиаконструкторов магазин и поликлиника. И хорошо, что в черте квартала есть много образовательных учреждений.
Ведь, судя по карте, лет через 5 здесь ожидается огромный поток новых жителей. Тяжело будет выбираться из локации. Тем более Комендантский проспект заканчивается сразу за нашим комплексом. И, по словам менеджера, продление его до дороги на Каменку проектом не заложено. Однако существует вероятность дополнительного разрастания новостройки, которое потянет за собой развитие трасс.
Посмотреть на стройку 10-ой и 11-ой очередей можно разве что издалека. Подъезда к ним нет. Зато на сайте есть фотоотчеты: https://www.spbrealty.ru/buildings/chistoe-nebo/construction. Это, кстати, еще один ресурс нашей новостройки. И на нем публикуются самые актуальные цены на квартиры, так как сайт относится к ведению АН «Петербургская недвижимость», входящего в состав Setl Group и являющегося эксклюзивным брокером объектов компании. Ее представительство расположено в первом корпусе квартала.
В офисе
Офис работает ежедневно.
Сюда можно подойти на консультацию и для записи в шоу-рум. Удивительно, но на просмотр надо записываться чуть ли не за неделю и в строго определенное время. Такой ажиотаж. Очень неудобно. А все потому, что шоу-рум организовали в корпусе через дорогу, а не на месте. В период карантина (по причине пандемии COVID-19) компания организовывает онлайн-просмотры. Трансляции ежедневные.
Приехала я сюда не случайно, а по поводу выхода в продажу 11-ого корпуса. Хотя в Интернете выложена практически вся информация об объекте, о ценах (при регистрации на сайте), планировках и способах оплаты. Под каждым лотом размещен удобный калькулятор для подсчета размера ежемесячных выплат: https://www.spbrealty.ru/buildings/chistoe-nebo/flats/flat/806324. Но данных так много, что без подготовки можно запутаться. Нет единой схемы с нумерацией корпусов. А ставки по кредиту нужно перепроверять у ипотечного менеджера, так как некоторые из указанных подразумевают субсидии. К тому же в офисе Вам подробно расскажут о сервисах и услугах. Например, девелопер предлагает корпусную мебель и некоторую технику всего за 150 000 рублей для студии и дальше на увеличение. Также консультант подсказал, что лучше посмотреть очереди с более ранним сроком сдачи, так как цены в них ненамного выше.
При рассрочке стоимость квартиры увеличится на 15%. Но на первый платеж сделают равнозначную скидку. Он, кстати, должен быть не меньше 30%. Паркинг тоже можно приобрести в рассрочку и даже без первоначального взноса, но цена его возрастет до 550 000 рублей, а ежеквартальные выплаты составят по 15 000.
Бронируются квартиры под залог в 20 000 рублей сроком на 2 недели. Это время дается на сбор и подачу документов в банк. Не вернут вам залог только в том случае, если вы самостоятельно передумаете покупать недвижимость.
Конкуренты
Каменка стала лакомой локацией для застройщиков. И экология неплохая, и Приморский район считается престижным. Правда, с такой плотностью населения конкретно эта зона вряд ли поддержит имидж местности. Не так давно здесь говорили о специфическом запахе с ближайшей свалки. Но в последнее время я таких разговоров не слышу и комментариев не вижу.
В целом, выбор очень широкий, ценовой сегмент +/- единый. Поэтому ориентируйтесь на собственные предпочтения к отделке, застройщику и локации.
Таблица 2.
|
Название
|
Застройщик
|
Срок сдачи
|
Площадь, кв. м
|
Стоимость, млн руб.
|
Тип отделки
|
|
Орловский парк
|
ПИК
|
Корпуса 3а/4а – сданы
Корпуса 1а/2а – III квартал 2020 г.
Корпуса 1б/2б/3б - III квартал 2021 г.
|
38,8 (корпус 1б)
|
4,8 (2-8 этажи)
|
чистовая
|
|
Новоорловский
|
YIT
|
Корпуса 1.1.1, 1.1.2, 1.5.1, 1.5.2, 1.6.1, 1.6.2 - сданы
Корпус 1.3.1 – III квартал 2021 г.
Корпус 1.6.3 - III квартал 2020 г.
|
36,3 (корпус 1.3.1)
|
3,7 (7 этаж)
3,7 (2 этаж)
|
предчистовая
чистовая
|
|
Заповедный парк
|
ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад
|
1 очередь – IV квартал 2021 г.
2 очередь – III квартал 2022 г.
|
34,5 (1 очередь)
|
3,9 (2-9 этажи)
|
чистовая
|
|
New Time
|
РосСтройИнвест
|
1 корпус – IV квартал 2020 г.
2 корпус – II квартал 2021 г.
2.1 корпус – III квартал 2021 г.
2.2 корпус – I квартал 2022 г.
3 корпус – III квартал 2022 г.
|
33,4 (корпус 3)
35,0 (корпус 2.2)
|
3,8 (4 этаж)
3,8 (3 этаж)
|
предчистовая
|
|
Шуваловский
|
ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад
|
1 – 20 дома – сданы
23, 24 дома -III квартал 2020 г.
21, 22 дома -IV квартал 2020 г.
|
36,8 (дом 24)
|
4,3 (7 этаж)
|
чистовая
|
|
YOGA
|
Лидер Групп
|
4 очередь – IV квартал 2020 г.
|
36,4
|
4,2 (17 этаж)
|
черновая
|
|
Ultra City II
|
Северный город
|
1 очередь – сдана
2 очередь, 1 этап – II квартал 2021 г.
2 очередь, 2 этап – II квартал 2022 г.
|
35,2 (2 очередь, 2 этап)
|
4,9 (18 этаж)
|
белая
|
|
Полис на Комендантском
|
Полис Групп
|
IV квартал 2021 г.
|
34,0
|
3,8 (3 этаж)
|
предчистовая
|
|
Чистое небо
|
Setl City
|
1-5 корпуса – сданы
6 корпус – II квартал 2020 г.
7 корпус – IV квартал 2020 г.
8 корпус – II квартал 2021 г.
9 корпус – IV квартал 2021 г.
10, 11 корпуса – II квартал 2022 г.
|
36,3 (корпус 10.1)
35,5 (корпус 11)
|
3,8 (2 этаж)
3,9 (2 этаж)
|
чистовая
|
Резюме
ЖК «Чистое небо» строится в популярной, но в перспективе перенаселенной локации. За время реализации проекта девелопер внес в него некоторые коррективы: расширил подземные паркинги, закрыл дворы, улучшил отделку – постарался повысить конкурентные характеристики объекта. И не зря, ведь вокруг строится множество комплексов с похожими параметрами. И сказать, почему следует покупать недвижимость именно здесь, сложно. Разве что из-за высокой степени доверия к застройщику.
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Обсуждение
0