ЖК «ЦДС «Московский»: метаморфозы локации
29 апреля 2020
Санкт-Петербург
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все новостройки".
.jpg)
Девелоперу потребовалось два года, чтобы вдохнуть жизнь в отдаленный уголок Московского района. За это время там появились дома, коммуникации и намеки на инфраструктуру. Пора и нам проехаться по новым дорогам и кварталам.
О проекте
.jpg)
Поводом для написания второго обзора, посвященного ЖК «ЦДС «Московский», стала передача ключей собственникам квартир 1-го и 2-го корпусов новостройки. А это значит, что в месте, куда в 2018 году нам проехать непосредственно к участку не удалось, теперь построены и дома, и подъездные пути, а также сделано благоустройство. Девелопер, кстати, свои обязательства выполнил вовремя и в конце 2019 года сдал первую очередь в эксплуатацию. Тем временем, возводятся еще три корпуса, содержащих основной жилой фонд комплекса. Из них два должны сдать в 2020 году – совокупно на 2047 квартир. Пятый, последний, рассчитан на 650 лотов и на окончание строительства до середины 2021-го, но в продаже его пока нет. Одновременно с ним достроят, так называемую, поликлинику и торговый центр. Так заявлено в проекте и отражено на рисунке выше. Но в Проектной декларации дано разъяснение значению слова «поликлиника»: два кабинета врачей общей практики и детский консультативно-диагностический центр. А вот торговый объект вполне возможно будет полноценным, поскольку другого в документах не указано. И это хорошо, ведь комплекс стоит особняком от остальной застройки и нуждается в инфраструктуре любого начала. К тому же, не все первые этажи новостройки снабжены коммерцией. На два построенных корпуса выделено лишь одно помещение под небольшой продуктовый магазин. В новых домах этот минимум планируют увеличить. В состав ЖК «ЦДС «Московский» войдут и образовательные учреждения, в частности: школа на 650 учеников и детский сад на 295 малышей. Передать их городу должны в конце 2021 – в начале 2022 года. Точной даты менеджер озвучить не смог.
Все дома строят из монолита и газобетона с финишной облицовкой керамическим кирпичом. В оформлении экстерьера используют контрастное сочетание бежевого и коричневого цветов с редкими разноцветными вставками.
.jpg)
Ярко декорируются общественные холлы и входные группы. Рядом с последними обещают сделать небольшие вело-парковки, а для хранения колясок выделить места внутри парадных. Передвигаться с транспортом из дома на улицу и обратно должно быть максимально комфортно благодаря отсутствию лестниц, ведущих в подъезды. Прогуляться тоже будет где. Во-первых, перед будущей школой уже появилась пешеходная аллея. Во-вторых, в каждом дворе поставят детские площадки, а некоторые дополнятся зонами отдыха и спортивными тренажерами. Причем заявлены не только скамейки и типовые игровые зоны, но и амфитеатры для йоги и других занятий. Дворы при этом будут открытыми. На улице допустима стоянка автомобилей. Правда, дороги пройдут не по всему периметру корпусов, поэтому некоторое условное разделение пешеходной и автомобильной территории все-таки будет присутствовать. Для машин создадут парковочные места, а также построят наземные паркинги. Частично их уже возвели и даже вывели в продажу, они как раз закрывают жилую часть комплекса от кольцевой дороги.
Напомню, что до КАДа от нашей новостройки рукой подать в прямом смысле этого слова. Она строится непосредственно вдоль трассы, и не одной – новая дорога «Москва – Санкт-Петербург» тоже пройдет рядом. Поэтому об экологичности локации речи не идет, зато она близка к выездам на КАД и ЗСД. Можно быстро доехать до аэропорта и попасть в центр по Московскому проспекту. Дополнительной защиты от пыли и шума в технологии строительства дома не применяется. Да и таких специальных средств защиты для придорожных строений, наверное, не существует. Зато девелопер немного приукрасил отделку в новых корпусах. В частности, снабдил ванные комнаты тумбочкой под раковину, заложил сантехнику подороже, ламинат более качественный, включил в состав отделки видеодомофон и укладку кафеля на балконе. Кроме того, в подарок будущим новоселам устанавливают некоторые атрибуты системы умного дома: датчики на протечку воды и на вскрытие квартиры. К сожалению, высота потолков останется неизменной – не выше 2,6 метра. Демонстрация конечного результата представлена на сайте объекта: https://www.cds.spb.ru/complex/moskovskiy/finishing/. Точный перечень работ также отражен в шаблоне Договора. С ним и другими документами можно ознакомиться по следующей ссылке: https://наш.дом.рф/сервисы/каталог-новостроек/объект/13198. У меня они не вызвали вопросов.
Цены и планировки
Квартирография комплекса представлена студиями, одно- и двухкомнатными квартирами, в том числе евро-трешками до 70,4 кв. м. Размеры лотов вполне приемлемые для комфорт-класса, разве что встречаются кухни по 8-9 кв. м. Ценовые характеристики уже не столь лакомые, как пару лет назад, на старте продаж новостройки. Тогда можно было взять метр за 80 000 рублей, сейчас едва ли удастся найти что-нибудь за 100 000 рублей/кв.м.
Таблица 1. Стоимость квартир в 3-ем и 4-ом корпусах
|
Наименование |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
|
Студии |
26,9 – 32,5 |
3,0 – 3,6 |
|
1-комнатные |
29,4 – 47,7 |
3,7 – 4,8 |
|
2-комнатные |
49,8 – 70,4 |
5,3 – 7,2 |
|
Паркинг |
1 машино-место |
от 0,4 |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
Планировки студий не изменились. Они стандартные для данного формата недвижимости: с прямоугольной формой основного помещения, санузлом примерно по 3,5 кв. м и холлом с нишей под гардероб. Однушки стали немного разнообразнее, но принципиально свежей струи в них не появилось. Хотя и в таком виде они весьма хороши и функциональны.
.jpg)
Порой в однушках встречаются полноценные гардеробные, в холле или в спальне.
.jpg)
А евро-формат удобен для зонирования:
.jpg)
В двушках он достигает внушительных размеров, хотя большим метражом могут похвастать и классические планировки:
.jpg)
Двухкомнатные лоты средней квадратуры смотрятся тоже достойно. В некоторых предусмотрены гардеробные, в других – дополнительный санузел, в третьих – просторные балконы.
.jpg)
В целом, планировки заслуживают положительной рецензии. Есть в них некоторые недочеты, упомянутые в начале раздела, есть проходные коридоры и другие неидеальные параметры, но положительные моменты перевешивают.
О застройщике
Застройщик упоминает себя в названии каждого нового комплекса, поэтому угадать его просто – «ЦДС», группа компаний, работающая порядка 20 лет на местном рынке. За это время они построили 129 жилых домов. Опыт у предприятия есть. Не обделен он и различного рода наградами. Ежегодно стройплощадки разных его объектов занимают призовые места, как лучшие в своем роде. Например, наш комплекс был таким в 2018 году: https://www.cds.spb.ru/about/awards/. Признание коллег тоже бросаем в копилку заслуг «ЦДС». Что же насчет репутации среди клиентов? Она скорее положительная, чем отрицательная, так как объекты девелопер сдает вовремя. Большинство обещанных в проектах «фишек» исполняет. Но недовольные дольщики у него встречаются. Нареканий по качеству предостаточно. Далеко ходить не будем, посмотрим отзывы о приемке квартиры от первых жильцов ЖК «ЦДС «Московский»:
https://vk.com
Комментарии я читала в группе дольщиков в соцсети, поэтому конкурентов там быть не должно. Кто-то отмечал быстрое устранение части дефектов. Другие писали о том, что приняли недвижимость практически без замечаний. Я же сознательно делаю упор на недостатках, чтобы вы были к ним готовы и понимали особенности застройщика. Например, во время проживания в комплексе люди жалуются на низкую шумоизоляцию. А во время демонтажа плинтуса владелец недвижимости обнаружил под ним плесень. Чистовая отделка вообще опасна такими неприятными сюрпризами. За ними реального качества строения не видно. Были посты и на тему высокой коммуналки. Но менеджер опроверг их – сказал, что такого просто быть не может, так как в управляющих компаниях «ЦДС» тарифы даже меньше средних по городу. Между тем, под первым нашим обзором о ЖК «ЦДС «Московский» тоже набралось много комментариев. И большинство из них – лестные. Но я отражу в картинке самые разные, чтобы показать разброс мыслей:
.jpg)
Гость портала даже усомнился в том, будет ли выполнена инфраструктура в комплексе. В 2018 году ее, конечно, не было, как и самих жилых корпусов. И никто не построит ее раньше домов. Авторы обзоров оперируют информацией из Интернета, из официальных документов, а также данными, полученными в ходе общения с девелопером. И зачастую мы отражаем в тексте те характеристики жилья, которые застройщик заявляет в своем проекте, но может и не выполнить, например, благоустройство ровно так, как нарисовано на картинке. И ничего ему за это не будет, потому что к Договору иллюстрации не прикрепляются. Но репутация девелопера пострадает, поэтому люди и предпочитают обращаться к девелоперам, которые дорожат своим именем. И судя по всему, «ЦДС» относится именно к таким, ведь в первой очереди строительства они буквально скопировали наяву свои рендеры. Поедем на объект и сами все посмотрим.
На объекте
.JPG)
Но начнем с подъездных дорог. Они есть, асфальтированные, правда, узкие – проедет по одной машине в каждом направлении.
.JPG)
.JPG)
Параллельно разбита пешеходная часть с элементами озеленения. Приятно, что о ней позаботились вместе со сдачей первых корпусов, не ожидая окончания строительства всего квартала. Признаться, проезжая мимо комплекса по КАДу, мне не особо нравился его внешний вид.
.JPG)
Находясь в периметре, фасады кажутся намного интереснее.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Парадные оформлены точь-в-точь как показано на рендерах.
.JPG)
Даже скамейки поставили абсолютно такие же. Первые этажи расположены сравнительно высоко, так что заглядывать в окошки не получится.
.JPG)
.JPG)
Два наземных паркинга уже функционируют. Открытая стоянка тоже готова к приему гостей.
.JPG)
Полностью она не заполнена, зато проезд вдоль второго корпуса заставлен. Он тупиковый, так как дальше установлен забор для стройплощадки.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Но впоследствии дорога откроется.
Территория под будущую школу закрыта забором. Перед ней, действительно, благоустроена пешеходная аллея.
.JPG)
.JPG)
Рядом с первым корпусом имеется детская зона и площадка с турниками и тренажерами.
.JPG)
.JPG)
Около второго обустроена зона для игр и отдыха. Все выполнено с применением деревянных элементов, поэтому выглядит в тренде: экологично и стильно.
.JPG)
.JPG)
С торца одного из зданий работает продуктовый магазин «Магнит».
.JPG)
На этом коммерция пока заканчивается. По отзывам новоселов, до ближайшего крупного гипермаркета не больше 20 минут ходьбы, но возвращаться с тяжелыми пакетами нелегко. Как вариант, можно заказывать доставку продуктов на дом – сейчас эта услуга доступна бесплатно.
Стройку отсюда практически не видно, так как ее перекрывает третий корпус, находящийся в высокой степени готовности.
.JPG)
Хорошо просматривается процесс домостроения с кольцевой.
.JPG)
.JPG)
Она в свою очередь замечательно видна отсюда.
.JPG)
К ней можно даже подъехать вплотную со стороны въезда в паркинги. К слову, территория вдоль них тоже облагорожена, проезжать здесь приятно.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Чего не скажешь о противоположной стороне комплекса, граничащей с железной дорогой, и о смежной – рядом с открытой парковкой. Они замусорены.
.JPG)
По словам менеджера, это временная ситуация. После завершения стройки за нее возьмется управляющая компания.
Местность приобрела совершенно иной окрас по сравнению с 2018 годом. Теперь она не кажется такой удаленной и пустой. Только соседство с кольцевой никуда не делось, к сожалению. Если вы хотите рассмотреть детали стройки, то лучше это сделать через сайт объекта: https://www.cds.spb.ru/complex/moskovskiy/construction-progress?building=90D0657B-8E30-4DDA-B1F0-74610818E17A& или группу во «ВКонтакте».
В офисе
Девелопер располагает четырьмя офисами в разных районах города. Но сейчас они закрыты на период карантина из-за вируса COVID-19. Шоу-рум транслируется по фотографиям и видеосвязи. Договор бронирования подписывается дистанционно под залог в 30 000 рублей. Он оформляется на неделю, за которую ипотечный менеджер «ЦДС» подает заявки на кредит в разные банки и получает обратную связь. Если в займе отказали – деньги вернут. Если одобрили – тоже вернут, в стоимость квартиры они не включаются. Явиться придется только на подписание договора непосредственно в банк. По словам консультанта, в конце апреля появилась интересная ипотечная программа с поддержкой от государства и ставкой в 6,5% годовых. Для семейных пар, у которых с 2018 года появился второй и более ребенок, тоже действуют специальные условия примерно под 5% годовых. Если же вы не хотите связывать себя кредитом, то придется существенно переплатить за рассрочку, так как цена квартиры при данном способе оплаты возрастает в разы. Но мне не стали расписывать условия по рассрочке. Сказали, что она обеим сторонам невыгодна. К тому же ее одобряют лишь до момента окончания строительства, то есть в нашем случае осталось порядка полугода. Разве что для 5-го корпуса она будет актуальной.
Из разговора с менеджером я узнала, что на передачу ключей у девелопера уходит не более 6 месяцев. Также он пояснил мне пару моментов по срокам, по составу отделки и т.п. Консультацией я осталась довольна. Цены на недвижимость можно посмотреть и на сайте: https://www.cds.spb.ru/choose/apartments/51804/. Под каждой планировкой размещен ипотечный калькулятор, позволяющий прикинуть размеры ежемесячных выплат. А на самих планировках выделены места, на которые стоит обратить внимание. Все показано удобно, понятно и просто.
Конкуренты
Я упоминала, что стоимость квадрата в комплексе значительно выросла за последние пару лет. Например, за евро-двушку на нижних этажах необходимо заплатить по 106 600 рублей, на верхних – по 112 000. Тем временем, Московский проспект застраивается ударными темами и в других локациях, не столь близких к кольцевой. Посмотрим, какой у них ценник на недвижимость.
Например, дальше по Пулковскому шоссе осваивается под жилую застройку огромная территория. Она поделена на различные комплексы от разных девелоперов. Мы возьмем для сравнения три новостройки. Наиболее приближен к станции метро «Звездная» – ЖК «Светлый мир «Жизнь…», последние корпуса которого должны сдать на днях. Самое демократичное предложение оказалось на 14-ом этаже со 118 000 рублей/кв.м. В такую же стоимость обойдется покупка квартиры в ЖК «Звезды столиц», но с черновой отделкой. А самым дорогим из троицы оказался проект «Аквилон Инвест» с ценником в 135 300 рублей/кв.м.
Недавно начали избавляться от промзоны и на Предпортовой улице, сейчас там строится три объекта. ЖК «Философия» от Setl City будет дороже по определению, поэтому я даже не привожу его в Таблице. Хотя менее именитые девелоперы все равно значительно превосходят стоимость метра в ЖК «ЦДС «Московский», обозначая цены от 130 000 рублей/кв.м евро-двушки.
Единственный комплекс с меньшей стоимостью в ближайшем радиусе – это ЖК «UP-квартал «Московский», но он находится с противоположной стороны кольцевой, поэтому автоматически считается не столь значимым.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб. |
Тип отделки |
|
Светлый мир «Жизнь…» |
Seven Suns Development |
1, 2 корпуса – сданы 3,4 корпуса – II квартал 2020 г. |
41,5 (корпус 4) |
4,9 (14 этаж) |
чистовая |
|
Звезды столиц |
ИнтерГрупп |
IV квартал 2021 г. |
42,3 |
5,0 (4 этаж) |
черновая |
|
4YOU |
Аквилон Инвест |
1-4 корпуса – сданы 5, 6 корпуса – IV квартал 2020 г. |
41,4 (корпус 5) |
5,6 (11 этаж) |
предчистовая |
|
UP-квартал «Московский» |
ФСК |
1 корпус – сдан 2 корпус – II квартал 2020 г. 3, 4 кварталы – III квартал 2021 г. |
39,1 (корпус 3) |
3,5 (13-22 этажи) |
предчистовая |
|
Полис на Московской |
Полис Групп |
IV квартал 2020 г. |
41,0 |
5,3 (3 этаж) |
чистовая |
|
Q-мир |
Аквилон Инвест |
II квартал 2021 г. |
38,3 |
5,2 (4 этаж) |
чистовая |
|
ЦДС Московский |
ЦДС |
1, 2 корпуса сданы 3 корпус – III квартал 2020 г. 4 корпус – IV квартал 2020 г. |
40,2 (4 корпус) 39,4 (4 корпус) |
4,5 (4-11 этажи) 4,2 (1-5 этажи) |
чистовая |
Резюме
.JPG)
ЖК «ЦДС «Московский» уже не тот, в хорошем смысле. Его локация ощутимо преобразилась за последнее время. Девелопер придерживается намеченного плана и идет строго по заявленным характеристикам недвижимости и презентованным ранее иллюстрациям. Новые корпуса дополняются свежими идеями и улучшенными материалами в отделке. Ценник, хоть и вырос, остается одним из самых доступных в районе. Но все же стоит присмотреться и к соседним новостройкам. Они могут неожиданно порадовать сопоставимой стоимостью и при этом находиться дальше от кольцевой автодороги и ближе к метро.
Другие материалы
ЖК «Квартал Некрасовка»: новый монолитный комплекс под крылом «Самолета»
Полным ходом идет освоение земельных участков возле открытой летом 2019 года станции метро «Некрасовка». Там, где еще несколько лет назад были лишь пустыри с редким кустарником, один за другим появляются новые жилые микрорайоны. Одним из них стал ЖК «Квартал Некрасовка» от Группы компаний «Самолет».
ЖК «Уютный»: два известных застройщика в одном комплексе
Данный проект, созданный по подобию ЖК «NewПитер», будет доработан с учетом пожеланий по шумоизоляции.
ЖК «Жулебино Парк»: ПИК продолжает освоение юго-востока Подмосковья
Группа компаний ПИК славится масштабами своих проектов. На каждой стройплощадке возводится не меньше десятка высотных домов. ЖК «Жулебино Парк», который строится в г.о. Люберцы, рядом со станцией метро «Котельники» – не исключение. К концу 2024 года Девелопер планирует возвести здесь 15 жилых домов переменной этажности, а кроме того, школу, два детских сада и многоуровневый паркинг.
ЖК «Чистое небо»: промежуточные результаты
Пять лет из жизни стройки жилого комплекса «Чистое небо»: что изменилось, что сдалось и что сломалось.
ЖК «Гоголь Парк»: компактный комплекс в двух шагах от метро
Территории возле не так давно открывшихся станций метрополитена продолжают осваиваться стахановскими темпами. Там, где еще пару лет назад были пустыри или гаражи, теперь вырастают современные жилые многоэтажки. ЖК «Гоголь Парк» в г.о. Люберцы, что возводится неподалеку от ст. м. «Лухмановская», как раз является примером такой «точечной» застройки.
Обсуждение
0