На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все новостройки".
Апрель 2020-го порадовал премьерой комплекса в Московском районе. Места под застройку оказалось немного, поэтому жителей бизнес-лайта разместят в 20 метрах друг от друга.
О проекте
ЖК «Московские ворота II» строят между Малой Митрофаньевской и Парфеновской улицами. Такие же географические ориентиры имеет и другой комплекс девелопера – ЖК «Галактика. Премиум». Новостройки похожи между собой и отделены лишь одним автомобильным мостом в две полосы. Только участок нашего проекта чуть меньше, а его жилой фонд, наоборот, больше – 795 квартир против 576. Высота корпусов в рассматриваемом проекте ниже – 14-19 этажей в зависимости от секции. В соседней новостройке все строения возводят по 19. Секрет такой вместимости кроется, видимо в том, что дома в новом комплексе разместили очень близко, зато втиснули их побольше. И не торцевыми сторонами, чтобы дискомфорт испытывала малая часть жителей, а лицевыми. Расстояние между ними заложено около 20 метров. От многосекционного дома их отделяют 20-35 метров.
.jpg)
Говорить о богатом благоустройстве здесь не приходится. В периметре заявлена лишь одна детская площадка и парочка мест для отдыха. Некоторые зоны озеленят, но большая часть территории послужит для проездов и открытых стоянок. Въезд закроют шлагбаумом, поэтому чужих машин не будет. Зато проходить мимо разрешено всем и каждому – забора в бизнес-лайте не предусмотрено. Основное парковочное пространство запроектировано в цоколе, рассчитанном на 456 автомобилей. Но спуститься на уровень можно лишь из односекционных домов. Они будут стоять на стилобате. Только у них, кстати, предусмотрена коммерция на первом этаже. Собственно, другой инфраструктуры у проекта нет. Но застройщик возводит в локации не один и не два комплекса, поэтому он отсылает нас к образовательным учреждениям на территории ЖК «Галактика. Премиум». Там нашлось место для детского садика на 220 малышей, и в апреле началось его строительство. Также в одном из помещений этой новостройки откроется кабинет врача общей практики. Кстати, недалеко от стройплощадки работает полноценная детская поликлиника. Московский район вообще хорош своей развитой инфраструктурой. Но с учетом грандиозной современной жилой застройки, новые объекты не помешают. Школу, например, девелопер построил в ЖК «Московские ворота», она вмещает 825 учеников. Кроме них, еще ряд социальных объектов появится в рамках ЖК «Галактика». Все они будут муниципальными.
Теперь посмотрим непосредственно на дома, из чего они состоят и чем их оборудуют внутри. Откровенно говоря, мне не всегда нравятся рендеры данного застройщика. Зато потом я приятно удивляюсь результату. Поэтому картинки строго не судите. Комплекс возведут по монолитной технологии с навесными фасадами и облицовкой керамогранитными плитами – также, как и в ЖК «Галактика» или ЖК «Галактика. Премиум». Они, кстати, уже имеют сданные корпуса, поэтому предлагаю всем неравнодушным проехать к месту событий, посмотреть экстерьеры. В отличие от них наш комплекс будет не цветным, а серо-белым. Уровень потолков в квартирах «Московских ворот II» стандартный – 2,75, тогда как в соседнем комплексе на последних этажах они превышают 3 метра. Не стали внедрять в новый проект и увеличенные проемы окон по аналогии с ЖК «Галактика. Премиум». Создается впечатление, что в нашем комплексе все будет чуть проще.
В квартирах выполнят черновую отделку. Трубы спрячут в стяжке пола, подведут интернет-коммуникации к квартире, сделают электроразводку, батареи поставят с терморегуляторами, входные двери – металлические. Заявлены в новостройке и некоторые элементы системы «умный дом». Например, показания со всех приборов учета будут автоматически передаваться в управляющую компанию. Среди удобств инженерии внедрят IP-домофонию, благодаря которой появится возможность установить видеодомофон с дистанционным управлением с телефона или компьютера. Но домофон нужно монтировать самостоятельно.
Дополнительно можно заказать чистовое оформление квартиры. Тогда полы в ней покроют ламинатом и плинтусом, стены оклеят обоями, сделают навесной потолок, установят подоконники, межкомнатные филенчатые двери и розетки. Санузлы облицуют керамической плиткой, поставят в них акриловые ванны, раковины с тумбой, смесители, зеркала с полкой, унитазы и электрические полотенцесушители. Лоджии и балконы, которые, кстати, запроектированы с панорамным остеклением, тоже не оставят без внимания: покрасят там потолки и уложат на пол плитку. Набор хороший, однако материалы, как правило, выбираются недорогие, поэтому вау-эффекта они не производят. К тому же навесные потолки съедают примерно 7 см от высоты помещений. А стоит данный комплект 12500 рублей/кв.м для трешки и все 15000 рублей/кв.м для однушки.
Входные группы будут полностью остекленными. Для их оформления выбрано интересное сочетание светлых и бирюзовых оттенков, а среди материалов отдано предпочтение керамограниту.
На первом этаже создадут изолированное пространство для сбора мусора.
По документам вводить корпуса будут в два этапа. На плане комплекса синим цветом отмечены те, что сдадут в IV квартале 2022 года, остальные – во II квартале 2023-го. На передачу ключей уйдет еще до 9 месяцев. Интересно, что стоимость квадрата в очередях практически не отличается. Менеджер объяснил это тем, что все корпуса предположительно сдадут вместе – до конца 2022 года.
Цены и планировки
Таблица 1. Очередь первая
|
Наименование
|
Площадь, кв. м
|
Стоимость, млн руб.*
|
|
Студии
|
28,8 – 39,9
|
4,2 – 5,9
|
|
1-комнатные
|
45,2 – 62,4
|
6,2 – 7,7
|
|
2-комнатные
|
57,5 – 92,4
|
7,6 – 12,6
|
|
3-комнатные
|
91,0 – 109,2
|
11,0 – 13,5
|
|
Паркинг
|
1 машино-место
|
1,0**
|
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
**стоимость указана ориентировочная, так как паркинг еще не выпущен в продажу.
Таблица 2. Очередь вторая
|
Наименование
|
Площадь, кв. м
|
Стоимость, млн руб.*
|
|
Студии
|
28,8 – 39,9
|
4,2 – 6,2
|
|
1-комнатные
|
43,0 – 62,4
|
6,2 - 7,7
|
|
2-комнатные
|
57,0 – 58,9
|
7,6 – 8,5
|
|
3-комнатные
|
97,3 – 106,2
|
11,5 – 13,4
|
|
Паркинг
|
1 машино-место
|
1,0**
|
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
**стоимость указана ориентировочная, так как паркинг еще не выпущен в продажу.
Любопытно и то, что в отличие от соседнего комплекса в ЖК «Московские ворота II» есть студии. По размеру некоторые из них могли сойти и за однушки. Стоят они примерно по 145 000 – 155 000 рублей/кв.м. И на них в середине мая грядет повышение.
Однокомнатные лоты дешевле почти на 20 000 за квадрат. Они тоже просторные и практичные, зачастую идут с раздельным санузлом, иногда с гардеробной. Представлены классические и евро-форматы:
Форма коридоров всегда предполагает место для шкафа. И это отличительная черта всех планировок комплекса. Хотя в некоторых конфигурациях холлы сделаны по старинке в виде тонкой змейки. Хорошо, что вариаций много и каждый может выбрать квартиру по важным для себя критериям.
Кому-то придутся по душе большие лоджии. Другим, в том числе мне, нравятся помещения с двумя окнами – они светлые и эстетичные. Среди двушек есть всякие.
Трешки можно найти от 117 000 рублей/кв.м и на удивление в комплексе их предостаточно. По площади они очень добротные. Имеются даже мастер-спальни с кабинетом.
В целом, планировки меня порадовали. Просторные, практичные, вариативные, в меру современные. В стиле девелопера.
О застройщике
Им, кстати, выступает ГК «Эталон». Она известна многим хотя бы потому, что работает уже более 30 лет. Начала свою деятельность с Санкт-Петербурга, но уже вышла на столичный рынок. Сегодня реализует одновременно 24 объекта. И прошу заметить, что проекты у нее немаленькие, один ЖК «Галактика» чего стоит. Кстати, во второй половине 2020 года выйдут в продажу его новые очереди, о которых еще мало что известно. Девелопер основательно взялся за развитие территории от Обводного канала и до Московских ворот. Причем строит по обе стороны от Московского проспекта. Такой земельный портфель потянет только крупный участник рынка. Каким и является ГК «Эталон», куда входят, в том числе, заводы по производству стройматериалов, собственный парк строительной техники, а также подрядные и генподрядные организации. На сайте описана история компании, перечислены ее заслуги и награды в отрасли: https://lenspecsmu.ru/. О качестве работы нам лучше всего расскажут дольщики. Чаще всего их общение можно найти в группах комплекса во «ВКонтакте». Полистаем сообщения о новых сданных корпусах в ЖК «Галактика». Просмотрев почти год обсуждений, я не обнаружила тотального недовольства, хотя некоторые жалобы в ленте всплывали.
.jpg)
Во время приемки выявляются некоторые недоработки, которые впоследствии устраняются. Есть недопонимание по комплектности оборудования. Но весь перечень описывается в Приложении к Договору, поэтому вы вправе требовать их допоставки или переустановки. Застройщик может заменить лишь производителя того или иного материала или заменить сам материал на аналогичный по качеству. Но исключить из перечня полотенцесушитель, как написано ниже, – нет.
https://vk.com
Идеальной шумоизоляции в многоквартирных домах я еще не встреча, к сожалению. Но все познается в сравнении. Как говорит моя приятельница, пожившая в новостройках Девяткино и переехавшая в дом девелопера одного уровня с ГК «Эталон» – слышно везде, но уровень звука отличается в разы.
На объекте
После нескольких часов изучения новостройки за компьютером я отправилась на объект. Подъехать к нему можно, повернув с Московского проспекта на Малую Митрофаньевскую улицу.
А дальше, как в сказке: налево пойдешь – в ЖК «Галактика» попадешь, прямо пойдешь – в ЖК «Галактика. Премиум» попадешь, направо пойдешь – в ЖК «Московские ворота II» попадешь.
На мой взгляд, у двух последних спорное расположение – в низине, ниже уровня дорог.
К тому же, дорогами они окружены с четырех сторон. За ними пока базируется промка. Снаружи она выглядит как склады и автомастерские.
По карте я тоже не нашла ничего действующего и отравляющего. Разве что должна появиться новая четырехполосная дорога в створе между Обводным каналом и Малой Митрофаньевской улицей. Она призвана разгрузить ближайшие пути, в том числе от большегрузов. С одной стороны, новость хорошая – преобразуется транспортная развязка. С другой стороны плохая, ведь она ухудшит экологическую ситуацию и увеличит уровень шума. Жители ЖК «Галактика» уже принимают меры для пересмотра проекта дороги: https://moika78.ru/news/2019-04-05/214081-zhiteli-elitok-u-metro-frunzenskaya-obyavili-vojnu-novoj-doroge/.
На стройплощадке нашего комплекса работы ведутся вовсю.
Территория прекрасно просматривается сверху. Техника функционирует, подъездные пути заставлены.
Чтобы представить будущий оазис – достаточно повернуть голову в противоположную сторону, где возводится идентичная новостройка. До ее сдачи осталось меньше года, поэтому степень готовности высокая.
Еще лучше заехать в соседний квартал, где есть заселенные дома. Выглядят они хорошо, при этом относятся к комфорт-классу.
Все комплексы находятся недалеко от той или иной станции метро. Например, ЖК «Московские ворота II» строится всего в 500 метрах от одноименной станции. За ней начинается линейка торговых и развлекательных заведений, медицинских учреждений и другой разнопрофильной коммерции на Московском проспекте.
От нашей новостройки все они находятся в пешей доступности. А крупные гипермаркеты есть в радиусе 1,5 км.
О транспортной доступности проспекта известно давно – место пробочное, но удобное.
В офисе
Ближайший офис девелопера расположен на Московском проспекте, 115. Но сейчас он закрыт в связи с карантином. Консультации проводятся онлайн и по телефону без выходных, с 10:00 до 20:00. Менеджер предложил мне два пути для оплаты недвижимости. В рассрочку – с увеличением цены квартиры на 5%. Для этого достаточно внести 20% от стоимости. Но чем больше, тем лучше, потому что на первый взнос действует та же 5% скидка. Остаток вносится равными долями до момента окончания строительства дома. По ипотеке сейчас действует ставка чуть выше, в 6,5%, но ее выплаты можно растянуть по времени на длительный период. Все документы на кредит подаются ипотечным менеджером компании, поэтому клиенту никуда ходить не нужно. На время оформления выбранную квартиру ставят в резерв, но… ВНИМАНИЕ! Цены на нее не фиксируют. Зато бронь бесплатная. И при онлайн-заявке обещана скидка в 1%.
Самостоятельно оценить размер ежемесячных взносов по кредиту можно через сайт: https://lenspecsmu.ru/choose/265017/. Здесь же описаны программы банков, если к моменту вашего обращения ставка в 6,5% с господдержкой будет уже недействительной.
Дополнительные возможности открывает трейд-ин на квартиры. Суть его заключается в том, что старую недвижимость можно отдать в счет новой и переложить бремя продажи на партнеров девелопера. Плюсы в удобстве. Минусы в возможном занижении рыночной стоимости, так как агентство обязано реализовать метры в течение 6 месяцев.
Продажи ведутся по 214-ФЗ с применением эскроу-счетов. Документы на объект опубликованы на странице новостройки: https://lenspecsmu.ru/upload/iblock/1a7/mosvorota2.pdf. Шаблоны договоров приведены в другом разделе: https://lenspecsmu.ru/about/documents/, но они не подходят к строящемуся жилью. Запрашивайте документ дополнительно у менеджера.
Конкуренты
Основную картину новостроек локации формирует ГК «Эталон». Для сравнения стоимости в разных комплексах возьмем студию и трехкомнатную квартиру. В нашей новостройке цены самые демократичные. Но и сдается он позже остальных, не считая
ЖК «Квартал Che». Проекты других девелоперов в округе тоже не радуют красными ценниками. Я надеялась, что хоть
ЖК «Статус у Парка Победы» составит конкуренцию, но и тот выходит значительно дороже.
Таблица 3.
|
Название
|
Застройщик
|
Срок сдачи
|
Площадь, кв. м
|
Стоимость, млн руб.
|
Тип отделки
|
|
Promenade
|
Аквилон Инвест
|
1 очередь – IV квартал 2021 г.
2 очередь – III квартал 2022 г.
|
25,1 (студия)
110,4 (трешка)
90,6 (трешка)
|
5,0 (3 этаж, 2 очередь)
19,9 (5 этаж, 1 очередь)
15,2 (9 этаж, 2 очередь)
|
черновая
|
|
ARTквартал Аквилон
|
Аквилон Инвест
|
I квартал 2021 г.
|
30,7 (студия)
Трешек нет
|
5,5 (3 этаж)
|
предчистовая
|
|
Квартал Che
|
Эталон ЛенСпецСМУ
|
II квартал 2023 г.
|
35,2 (студия)
97,8 (трешка)
|
5,7 (3 этаж)
13,6 (3 этаж)
|
черновая
|
|
Московские ворота
|
Эталон ЛенСпецСМУ
|
сдан
|
Все квартиры от застройщика проданы
|
|
Галактика
|
Эталон ЛенСпецСМУ
|
8.1, 8.2, 8.5, 8.7, 4.5, 4.11 – сданы
4.7 – II квартал 2020 г.
|
25,1 (студия)
86,9 (трешка)
|
4,5 (3 этаж, корпус 4.7-2)
12,2 (3 этаж, корпус 4.7-3)
|
черновая
|
|
Галактика Премиум
|
Эталон ЛенСпецСМУ
|
I квартал 2021 г.
|
Студий нет
106,1 (евро-трешка)
|
13,7 (4 этаж)
|
черновая
|
|
Галактика PRO
|
Эталон ЛенСпецСМУ
|
IV квартал 2021 г.
|
Студий нет
38,9 (однушка)
102,8 (трешка)
|
6,8 (9 этаж)
13,5 (3 этаж)
|
черновая
|
|
Б57
|
KVS
|
IV квартал 2021 г.
|
Студий нет
101,3 (трешка)
|
16,7 (3 этаж)
|
черновая
|
|
Статус у Парка Победы
|
Setl City
|
II квартал 2021 г.
|
25,4 (студия)
111,9 (трешка)
|
4,4 (4 этаж)
16,7 (11 этаж)
|
чистовая
|
|
Московские ворота II
|
Эталон ЛенСпецСМУ
|
1 очередь – IV квартал 2022 г.
2 очередь – II квартал 2023 г.
|
39,9 (студия)
102,6 (евро-трешка)
|
5,9 (3 этаж)
12,0 (3 этаж)
|
черновая
|
Резюме
Таким образом, ЖК «Московские ворота II» – это относительно недорогой для заявленного класса проект, хотя узнаем мы об этом с удивлением при сравнении актуальных цен на соседние комплексы. И, помимо хороших планировок, презентабельного внешнего вида, подземного паркинга и надежного девелопера в нем нет ничего привлекательного. Хотя дома возводят в Московском районе, место под застройку с обручем из дорог выглядит неуютно. На инфраструктуре и благоустройстве периметра создатели тоже не стали зацикливаться. В конце концов, близость метро перекроет все минусы.
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Обсуждение
0