ЖК «ID Кудрово»: кудрявое предложение в новоиспеченном городе
27 мая 2020
Санкт-Петербург
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все новостройки".
.jpg)
Девелопер с концептуальным подходом к недвижимости сдал первый дом в своей истории и открыл продажи второго корпуса в Кудрово. Это ли не повод вновь наведаться на стройку и переосмыслить фигуру застройщика на современном рынке?
О проекте
.jpg)
Напомню, что в Мурино и Кудрово строятся комплексы с одинаковой приставкой ID и идентичным набором характеристик. Это пока единственные проекты молодого застройщика. И он постарался выделить их на фоне остального комфорт-класса. Например, потолки в квартирах будут не 2,55-2,7 метра, а все 3. В некоторых планировках имеются эркеры, а окна везде увеличены до размеров 1,8х1,8 м. Но отличаются объекты не только параметрами квартир. Застройщик пытается создать единую среду, открытую для общения и заинтересованную в постоянном развитии, самообразовании. Для этого на первом этаже новостроек создаются общественные пространства, где куратор проекта будет организовывать лекции и мастер-классы. Мероприятия проводятся уже сейчас, но в других локациях. Тематику встреч можно посмотреть по ссылке: https://eid.spb.ru/club. После сдачи комплексов, их перенесут в дома к жителям ID-проектов. Подход не стандартный, а маркетинговый. Главное, чтобы после продаж всех квартир, он не лопнул. Ведь все эти «фишки» существуют только в презентациях, а в договорах они не прописаны и будут полностью зависеть от работы УК.
Что же нам обещают по документам? Документация на второй корпус ЖК «ID Кудрово», старт продаж которого состоялся в середине мая 2020 года, опубликована по следующей ссылке: https://наш.дом.рф/сервисы/каталог-новостроек/объект/35627. Согласно ей, мы получим 12-этажный кирпично-монолитный дом с оштукатуренным фасадом на 403 квартиры. Уточню, стены, действительно, ставят из кирпича, тогда как иногда под данной технологией подразумевается газобетон. Рядом с корпусом организуют открытую стоянку на 113 автомобилей с выделенной территорией для выгула собак. По нормам машиномест должно быть больше – в проектной декларации говорится, что еще 163 автомобиля смогут разместиться на соседних участках. Менеджер пояснил, что подразумеваются многоуровневые наземные стоянки, которые будут строиться в последнюю очередь и прикроют собой комплекс от кольцевой.
Форма корпуса образует уютный двор, закрытый с трех сторон стенами, а с четвертого ракурса – забором. В периметре разместят спортивную и детскую площадки, а также небольшие зоны для отдыха и для озеленения. С внешней линии фасада расположатся входы в коммерческие помещения, занимающие первый этаж новостройки (это не по документам, а по логике закрытого двора). В коммерции потолки тоже будут высокими – 4,5 метра, что выгодно облагораживает архитектуру здания.
.jpg)
В отличие от первого корпуса, второй останется без подземного паркинга. Зато в его цоколе можно купить кладовку. Еще одной существенной разницей между домами станет уровень отделки. Новый продается с предчистовой. Ранее девелопер предлагал квартиры «под ключ» с тремя видами отделочных материалов на выбор. Сейчас в Договоре перечислен такой набор, как шпатлевка потолка, штукатурка и шпатлевка внутренних стен за исключением санузлов, вывод сантехнических труб, стяжка пола, гидроизоляция в санузлах, откосы, разводка труб теплоснабжения и «холодное» остекление балконов. Из предметов будут установлены металлопластиковые окна, счетчики, радиаторы, розетки, выключатели, подоконники, металлические входные двери и, что встречается редко, видеодомофоны. Сдать дом должны во II квартале 2022 года, а передать ключи до 31 декабря того же года. Есть надежда на досрочное исполнение обязательств. Первый дом в ЖК «ID Мурино» застройщик сдал раньше на полгода, и с видимым опережением сроков дела двигается в первом корпусе ЖК «ID Кудрово».
Из Проектной Декларации я также узнала, что в рамках второй очереди строительства девелопер обязан передать городу детский сад. Даты на бумаге не обозначены. Мне пояснили, что образовательные учреждения построят примерно к 2023 году. И раз мы завели тему инфраструктуры, давайте взглянем на общий план новостройки:
.jpg)
На участке возведут 4-5 жилых корпусов (один под вопросом). Крайними как раз будут первый и второй. Ближе к КАД расположится школа на 825 учеников, 3 садика на 330 малышей, торговые помещения и паркинги. Не все перечисленные образовательные учреждения возводит наш девелопер, но один садик – совершенно точно. Соответственно, о сроках полного освоения участка неизвестно.
В рекламных буклетах есть еще несколько удобств, которыми девелопер собирается оснастить проект. Это колясочные в парадных, видеонаблюдение во дворе и в подъездах, а также система «умный дом» с автоматической передачей показателей счетчиков в УК.
Цены и планировки
Квартирография комплекса представлена широкой линейкой лотов: от студий до четырехкомнатных. Стоимость предложений можно примерно рассчитать по формуле 1 кв. м за 100 000 рублей.
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
|
Студии |
24,0 – 31,1 |
2,5 – 3,2 |
|
1-комнатные |
33,3 – 44,2 |
3,4 – 4,6 |
|
2-комнатные |
50,7 – 67,9 |
4,7 – 6,7 |
|
3-комнатные |
66,5 – 104,6 |
6,3 – 10,3 |
|
4-комнатные |
94,4 – 106,9 |
9,2 – 10,2 |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
Их планировки современные и разнообразные, не обделенные общей квадратурой. Автору проекта удалось создать прекрасные студии, удачно сформированные для зонирования.
.jpg)
Небольшие однушки – обычные, с небольшим санузлом, тесным коридором и среднего масштаба спальней и кухней. При увеличении метража они становятся куда интересные. Появляются ниши для шкафов, гардеробные в разных помещениях, эркеры, разделенные уборные.
.jpg)
С двушками такая же история, но в них можно сэкономить площадь на сквозном проходе в комнаты через кухню.
.jpg)
В трешках вводятся полноценные мастер-спальни и просторные ванные комнаты, но, конечно, в их крупных экземплярах. Появляются ступенчатые формы помещений, которые остаются при этом практичными, позволяя создать оригинальный интерьер. Тем временем в небольших квартирах чувствуется теснота жилых пространств.
.jpg)
Наконец, лоты с четырьмя комнатами. В них, собственно, все учтено. Территория позволяет выдумать самые вариативные планировки. Застройщик решил предложить наиболее простую конфигурацию без подсобных помещений, промежуточное решение – с большой гардеробной в холле и модное – с двумя помещениями для одежды и постирочной.
.jpg)
Максимальное количество соседей в крупных секциях может достигать 10, а минимальное – 2. Многокомнатные лоты расположены преимущественно на верхних этажах. Благодаря такой концентрации объем квартир там снижается. Интересно, что четырехкомнатные лоты практически не представлены в комплексах комфорт-класса, и однажды агент по недвижимости выдвинул мне версию, что подобные метражи в недорогих локациях будут интересны только для последующей сдачи в аренду по комнатам. Надеюсь, что данную новостройку такой ход событий не коснется, все-таки стоимость метра здесь сравнительно высокая.
О застройщике
Девелопером проекта выступает юная компания – Euroinvest Development, зарегистрированная в 2017 году: https://eid.spb.ru/. Отсутствие опыта – характеристика малоприятная. Но предприятие существует не самостоятельно, а является частью многопрофильного холдинга Euroinvest. По информации из разных Интернет-источников, холдинг занимается развитием земельных участков и имеет некоторый их багаж в арсенале. Он специализируется на инженерном обеспечении, проектировании, строительстве, эксплуатации, вдобавок управляет венчурным фондом и является одним из акционеров ПАО «Светлана». Только их сайт у меня так и не открылся.
Девелопер с небольшим временным интервалом запустил два проекта, объединенных одной ID-идеей: в Мурино и в Кудрово. По мнению некоторых независимых порталов, данные объекты занимают топовые места при оценке потребительских качеств среди всех новостроек Ленинградской области и пользуются спросом. В конце 2019-го, раньше на полгода, застройщик сдал первый корпус в ЖК «ID Мурино». Правда, для дольщиков этот факт пока ничего не изменил, ведь ключи выдавать еще не стали – менеджер сказал, что начнут в июне 2020-го. По договору должны передать до конца года. Я, естественно, решила проехать мимо и заодно посмотреть на фасад, благоустройство и отделку в квартирах. Предварительно почитала мнения людей в группе комплекса в соцсети. Нашла множество восторженных отзывов, радостных и предвкушающих заселение. Лишь один аспект обсуждается в негативном ключе – это качество исполнения штукатурки:
.jpg)
https://vk.com
Прилагаю свои фотографии фасада.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Я, правда, старалась разглядеть эти критические изъяны, о которых пишут в группе, и выдать сенсационный заголовок обзора. Но мой глаз ничего не резало. Строительного образования у меня нет, но специалисты объяснили, что все недочеты визуально проявляются. Придраться можно к не идеально ровной поверхности штукатурного слоя и не идеальной однородности оттенка. Однако предполагает ли технология нанесения обратного? Вероятно, нет. И опять же все смотрится гармонично. Единственное место, где мне не понравилось, как нанесено покрытие – это на балконах в лестничных проемах.
.JPG)
На месте мне приглянулось благоустройство. Двор оформлен, во-первых, стильно; во-вторых, он озеленен с применением высокорослых хвойных растений. Смотрится невероятно красиво и закончено. Это беспрецедентный случай для комфорт-класса.
Предчистовую отделку увидеть не удалось, поскольку данный корпус сдается с чистовой и практически все работы в данном направлении уже завершены.
А теперь посмотрим, как продвигаются дела на стройке ЖК «ID Кудрово».
На объекте
Год назад я писала о запуске данного проекта и освещала его локацию. За прошедшее время не только Euroinvest Development продвинулся в своем развитии, но и город Кудрово в целом. Очень важным событием стало строительство поликлиники:
.JPG)
.JPG)
Причем возводят ее в 600 метрах от второго корпуса. В противоположном направлении строится еще один незаменимый социальный объект – пожарное депо.
.JPG)
.JPG)
Все рядом. Но ближе всех уже работает гипермаркет «Лента».
.JPG)
Он открыт давно, но я не думала, что соседство с домом будет таким плотным.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
На стройплощадке только начались работы и пока даже крупной техники не установлено. На сайте новостройки нет фотоотчетов, поэтому посмотреть их можно или в группе во Вконтакте или на портале: https://наш.дом.рф/сервисы/каталог-новостроек/объект/35627.
Судя по генплану (см. четвертый рисунок в начале статьи) у дороги будет стоять еще одно небольшое здание, затем только дом, повернутый сюда торцом, а после открытая автостоянка. Между 1-ым и 2-ым корпусами расположатся еще два жилых здания, а школы и садики построят за домами.
.JPG)
Конструкция первого дома уже «собрана», осталось 3-4 этажа, чтобы завершить остекление.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Подозреваю, что покупатели вдвойне активнее будут следить за процессом утепления и дальнейшим оштукатуриванием фасада. За этим домом тоже продолжится череда новых жилых проектов. Но, насколько мне известно, от другого девелопера. Развитие пойдет дальше по проспекту Строителей. По нему, кстати, можно выехать к проспекту Косыгина, минуя известные пробки на Центральной улице Кудрово.
.JPG)
.JPG)
Украшением города по-прежнему остается парк Оккервиль и расстояние до него буквально в 500 метров.
.JPG)
.JPG)
Торговая инфраструктура развита очень хорошо. Здесь есть буквально все, и магазины, и секции, и общепиты, и банки, и салоны и т.д.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Образовательная по традиции опаздывает за строительством жилья. Но во дворах новостроек постепенно открываются новые школы и садики. Напротив нашего комплекса стоит ЖК «Капитал» с весьма приятной архитектурой.
.JPG)
Вообще в городе все выстроено с нуля, поэтому пока сохраняется приятное ощущение новизны. И все бы в этом месте я назвала удовлетворительным и пригодным для комфортного проживания, кроме пробок (с натяжкой, ведь они есть везде) и близости кольцевой. Второй корпус особенно к ней прижимается из-за сужения участка, разделяет их всего 150 метров.
В офисе
.JPG)
Головной офис компании находится в Санкт-Петербурге, на ул. Рылеева, 11. В Кудрово, рядом с первым корпусом новостройки есть консультационный пункт. В будние заглянуть на огонек можно с 10:00 до 19:00, в выходные все встречи проводятся по предварительной договоренности. А в условиях карантина лучше и вовсе всегда звонить, прежде чем приезжать. Телефонная консультация меня, кстати, вполне устроила. Менеджер очень просто и ненавязчиво все объяснил.
За что мне нравятся новые девелоперы – они всегда стараются придумать нетривиальные условия для проживания или для приобретения недвижимости. Euroinvest Development пошел по той же дороге. Актуальные акции действительны до конца мая, но, я уверена, что-то подобное введут и летом. Например, он предоставляет отсрочку оплаты по договору до 31 августа 2020 года при минимальном первом взносе в 20%. Также весь май можно забронировать квартиру с фиксацией ее стоимости до середины июня (под залог 30 000 рублей). Рассрочка порадовала отсутствием промежуточных платежей: 50% вносится при заключении договора, а остаток через год. Ипотечные ставки у всех застройщиков одинаковые – от 6,5% при государственной поддержке. Комплекс аккредитован ведущими банками. Второй корпус ЖК «ID Кудрово» – это, к слову, первый объект недвижимости, продающийся в Кудрово по эскроу-счетам.
Некоторая информация о новостройке опубликована на ее сайте. Однако ресурс показался мне неудобным, и я совершенно случайно наткнулась на поиск доступных планировок по параметрам: https://id-kudrovo.ru/filtr-kvartir. Разработчики почему-то в главном меню сделали упор на поиск квартир по этажам и секциям, что не всегда оправданно. Вдобавок девелопер решил не раскрывать цены без звонка в компанию. Но я подскажу вам другой ресурс, где все легко и открыто: https://www.spbrealty.ru/buildings/id-kudrovo/flats. Это сайт крупного АН «Петербургская недвижимость», входящего в состав холдинга Setl Group. Они реализуют объекты от разных девелоперов и имеют хорошую репутацию на рынке. Возможно сотрудники агентства расскажут чуть больше о планах холдинга на развитие соседней с ЖК «ID Кудрово» территории, ведь по некоторым данным участок принадлежит именно им.
Конкуренты
Но пока для конкурентного анализа мы приведем в пример уже строящиеся объекты – их не так много. Основные начатые стройки уже подходят к завершению. На днях сдали ЖК «ПаркЛэнд» и в нем нет свободных квартир в продаже от застройщика. Достроили ЖК «Новый Оккервиль». В нем не все предложения разобраны, но параметры квартир относятся ближе к эконом-классу. В многонаселенном ЖК «Капитал» тоже остались непроданные квартиры в одном ценовом сегменте с ЖК «ID Мурино», но с учетом чистовой отделки. А его последняя строящаяся очередь – ЖК «Архитектор», стоит почти на 10 000 рублей/кв.м дешевле, чем в проекте Euroinvest Development. Имеется некоторый пул строящихся домов по другую сторону от парка «Оккервиль». В качестве их представителя возьмем ЖК «Европейский парк», который тоже расположен недалеко от КАД и имеет сопоставимые сроки сдачи. Оказалось, что и цены в этих проектах схожи, однако по параметрам наша новостройка, на мой взгляд, выигрывает.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб. |
Тип отделки |
|
Новый Оккервиль |
Отделстрой |
сдан |
36,0 |
4,1 (11 этаж) |
предчистовая |
|
ПаркЛэнд |
Полис Групп |
II квартал 2020 г. |
Квартир от застройщика в продаже нет |
||
|
Европейский парк |
Инвестторг |
IV квартал 2022 г. |
34,5 |
3,3 (10 этаж) |
черновая предчистовая за 3000 руб./кв.м. |
|
Капитал |
Строительный Трест |
сдан |
38,7 37,7 |
3,8 (2 этаж) 4,0 (23 этаж) |
чистовая |
|
Архитектор |
Строительный Трест |
IV квартал 2021 г. |
37,3 |
3,5 (6 этаж) |
чистовая |
|
ID Кудрово |
Euroinvest Development |
1 очередь – сдана 2 очередь – II квартал 2022 г. |
34,1 (1 очередь) 33,3 (2 очередь) |
4,1 (2 этаж) 3,4 (3 этаж) |
чистовая предчистовая |
Резюме
.JPG)
Таким образом, ЖК «ID Кудрово» является дорогим удовольствием для Кудрово. Но по заявленным параметрам недвижимости, по увиденному уровню благоустройства двора и локации относительно всех удобств города – это хороший вариант, слегка затуманенный близостью кольцевой. Единственное, с чем можно прогадать в данном случае, это фактическое качество постройки, о котором рассуждать рано, ведь первый сданный дом застройщика еще не заселен.
Другие материалы
ЖК balance: новое лицо старой промзоны
Промзона «Грайвороново» в привычном коренным москвичам виде уже практически не существует: на ее территории один за другим растут новые современные жилые комплексы. Оно и понятно, место-то здесь довольно неплохое, к тому же поблизости недавно открылась новая станция Некрасовской линии метро – «Окская». Мы решили поподробнее рассмотреть один из новых проектов – ЖК balance, который займет территории бывшего комбината железобетонных конструкций.
ЖК The One: драгоценный комплекс на месте «драгоценного» завода
Петровский остров стал центром притяжения элитного жилья. Какое место среди всех новостроек займет ЖК The One? Останется одним таким (c дословного перевода) или станет одним из многих?
ЖК «Люберцы Парк»: подмосковная новостройка с завидными видами
Из всех многочисленных «парковых» проектов ГК «ПИК», пожалуй, именно этот жилой комплекс более всего заслуживает приставки «Парк», ведь располагается он рядом с довольно большим и живописным Наташинским парком в г.о. Люберцы.
ЖК «Московские ворота II»: стена к стене или жизнь в тени соседнего дома
Апрель 2020-го порадовал премьерой комплекса в Московском районе. Места под застройку оказалось немного, поэтому жителей бизнес-лайта разместят в 20 метрах друг от друга.
ЖК «Новый Петергоф»: в 2020 год с новыми реалиями
За время 8-летней реализации проекта многое в нем изменилось: технология строительства, отделка, инфраструктура. Одни проблемы комплекса ушли, но взамен появились другие. Поэтому пришло время для очередного нашего визита на стройплощадку и формирования свежих выводов о новостройке.
Обсуждение
0