ЖК Alter: немного Америки в сердце Красногвардейского района
10 июня 2020
Санкт-Петербург
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все новостройки".
.jpg)
Долгожданная новинка мая 2020 года от AAG – небольшой жилой комплекс премиального уровня с интересной архитектурой и выверенной концепцией.
О проекте
.jpg)
В уютном уголке Красногвардейского района, на берегу реки Охты, построят жилой комплекс бизнес-класса под названием Alter. Он вместит всего 220 квартир, распределенных между тремя 12-этажными корпусами с единым стилобатом. Его фасад внешне напоминает старинное здание. Не зря в переводе с немецкого alter означает – «древность». Коричневый клинкерный кирпич в отделке и исполнение в стиле американского ар-деко выглядит дорого и солидно. Только не все стройматериалы соответствуют заявленному уровню. Застройщик планирует использовать кирпично-монолитную технологию с системой вентилируемого фасада. Но под кирпичом подразумеваются газобетонные блоки. Возможно, сейчас его применение мало кого смущает, но он все же имеет не натуральное происхождение, не позволяющее дому «дышать». В остальном концепция продумана.
На стилобате расположится закрытый двор комплекса. В его центре установят фонарь, от которого, как лучи разойдутся тематические зоны: детская, спортивная, место для отдыха и небольшая зеленая территория. Данное пространство будет полностью пешеходным. Его рендеры еще не появились в Сети, но в проектных документах есть схема участка:
.jpg)
Кроме того, мы видим на ней открытую небольшую стоянку. Согласно Проектной декларации, она рассчитана на 26 мест. Основную же парковку обустроят в цоколе, где также обещают сделать зарядку для электромобилей. Спуститься туда можно будет на лифте фирмы KONE с любого этажа и из любого корпуса. Площадь подземки рассчитана на 110 машино-мест и порядка 70 кладовых. Однако в Декларации есть уточнение, что еще 71 место застройщик сможет обеспечить благодаря установке двухуровневых автоматических зависимых систем паркования. Изучить документы можно на сайте: https://наш.дом.рф/сервисы/каталог-новостроек/объект/35880. Кстати, в них обозначено и то, что застройщик обязан построить здание детского садика, но без указания адреса и сроков. Видимо, это будет самостоятельное строение не в пешей доступности. Зато в документах я не нашла ни слова о благоустройстве набережной: https://aag.company/projects/magnitogorskaya-street-11v/galereya. Хотя на сайте комплекса есть информация о ее реконструкции и организации там современного общественного пространства. Скорее всего, данные работы лягут на плечи города.
Первые этажи новостройки станут нежилыми. Их заполнят магазины, кафе и сервисы. Соответственно, вход в них будет отдельный и расположится с внешней стороны зданий. В жилые парадные запроектированы обособленные сквозные проходы со стойками для консьержей, в каждой сделают колясочные. А на крыше зданий организуют открытые террасы для отдыха жильцов.
По договору, застройщик обязан передать ключи не позднее 30 июня 2023-го года. В квартирах он проведет черновую отделку. Она включает установку стальной входной двери, радиаторов с нижним подключением, счетчиков, ввод труб ХВС и ГВС в зону санузла с запорной арматурой, стояк бытовой канализации с отводом и заглушкой, трап в ванной комнате, проведение остекления. Поскольку мы имеем дело с бизнес-классом, то на окнах установят стеклопакеты в алюминиевом профиле, в общественных холлах предусмотрят места для установки кондиционеров и выведут туда приборы учета. Кстати, сбор показателей будет автоматический. «Умные» функции дома распространятся и на возможность подключения жильцов к камерам видеонаблюдения за комплексом и к системе IP-видеодомофонии через мобильное приложение. Верхние этажи, 11-ый и 12-ый, будут иметь панорамное остекление. Остальные уровни ограничатся увеличенными окнами в 2,3 метра при низких подоконниках в 0,3 метра (за исключением 4-го этажа) и высоте потолков почти в 2,9 м. Некоторые лоты имеют открытые неостекленные террасы.
Цены и планировки
.jpg)
.jpg)
И их наличие не зависит от количества комнат в квартире. Планировки вообще очень разнообразные и добротные: с большими площадями, гардеробными, просторными санузлами, несколькими окнами в помещениях. Студий теоретически нет, но на рисунке выше отражена однушка, которую я бы назвала именно единой кухней-гостиной. Но это нюансы. Общее впечатление однозначно положительное. Классических конфигураций практически нет, акцент сделан на европейские.
.jpg)
Некоторые помещения имеют скошенные линии стен, что принципиально не сказывается на их практичности, потому что площади таких оригинальностей небольшие. В двушках бросается в глаза то, что все планировки сделаны со сквозными проходами в спальни через кухню. Назовем это новоевропейской тенденцией открытого пространства, направленной на ликвидацию бесполезного узкого коридора. Причем сделано это явно не для экономии квадратуры, так как размеры лотов позволяют наставить внутри множество дополнительных перегородок.
.jpg)
На этом этапе появляются мастер-спальни, но в трешках они не приживаются.
.jpg)
В них почему-то кухням-гостиным выделяется максимальный метраж, а комнатам зачастую остается по 10–12,0 кв. м. Даже если вынести все шкафы в гардеробные, то места в таких спальнях все равно мало. Тем более для запросов бизнес-класса. А в некоторых квартирах сделан сквозной проход в спальни, но не через кухню, а через третью комнату, что выглядит совсем не рационально. Поэтому трешки при всей своей роскошной площади меня не впечатлили. Перемудрили.
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
|
1-комнатные |
35,0 – 69,2 |
6,9 – 14,3 |
|
2-комнатные |
64,6 – 110,1 |
11,3 – 25,5 |
|
3-комнатные |
93,3 – 148,0 |
16,0 – 34,1 |
|
Паркинг |
1 машино-место |
от 1,0 |
|
Кладовая |
1,6 – 12,0 |
0,08 за кв. м |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
Примерный разброс цен в этой новостройке лежит в диапазоне от 171 400 до 230 000 рублей/кв.м. На этом фоне стоимость парковочного места выглядит очень привлекательно.
О застройщике
Девелопером проекта выступает компания AAG: https://aag.company/about. На рынке недвижимости она работает 12 лет, но собственных проектов у нее мало, больше подрядных. Помимо девелопмента и стройки, у AAG есть собственное производство стеклофибробетона, как раз подходящего для создания декоративных архитектурных деталей, а также облицовочных панелей. Широкую известность предприятие получило недавно – благодаря ЖК «Ренессанс» на Дальневосточном проспекте. Комплекс так сильно отличается от соседних, что не выделить его среди прочих невозможно.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Несмотря на статус комфорт-класса, архитектура новостройки выглядит невероятно богато. Она реализуется в 3 очереди и первые 2 уже сданы, поэтому у нас есть возможность познакомиться с отзывами о девелопере и о качестве реализации его объектов. К сожалению, ввод домов в эксплуатацию произошел с небольшими задержками в 1-2 квартала. И застройщик продолжал вести ремонтные работы, когда дольщики уже переехали на свои новые метры. Кроме того, у автора отзыва есть ряд претензий к характеристикам жилья и к нелогичности проекта, в целом.
.jpg)
https://spbguru.ru
Визуально же все кажется идеальным. Фасад здания не идентичен рендерам на 100%, но сходство приличное. И впечатлил он не только меня. В интернете много положительных мнений о деятельности AAG.
.jpg)
https://yandex.ru
ЖК «Ренессанс» не случайно получился у застройщика с таким непривычно красивым для «комфорта» внешним видом. AAG в принципе больше специализируется на проектах премиум-класса и строит исключительно в хороших и очень хороших локациях. Среди собственных реализованных комплексов числится только один – ЖК «Дом на Фрунзенской». В процессе возведения находится ЖК «Маленькая Франция» на 20-ой линии Васильевского острова и наша новостройка на Магнитогорской, 11В. Именно туда мы и отправимся сегодня.
На объекте
В этой локации преобладает старая застройка средней этажности.
.JPG)
Новые, относительно небольшие, комплексы стали появляться не так давно. Сначала ЖК «Тойве» от YIT, затем ЖК Magnifika от Bonava и ЖК «Два Ангела» от «РосСтройИнвест».
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Последние стоят близко к участку AAG, на берегу реки. Звучит красиво, но цвет воды и актуальное благоустройство Охты пока оставляет желать лучшего.
.JPG)
.JPG)
Проезд к будущему ЖК Alter лежит через проспект Шаумяна. До искомого участка мы встретим несколько бизнес-центров, старые производственные корпуса и современный торгово-развлекательный центр с крупным продуктовым гипермаркетом.
.JPG)
.JPG)
После него увидим жилые дома, Малоохтинский парк, музыкально-драматический театр «Буфф», детскую поликлинику и выезд на крупный Заневский проспект с россыпью коммерции и станцией метро «Новочеркасская» всего в 800 метрах от новостройки.
.JPG)
.JPG)
Шикарная подборка. Во дворах соседних домов есть много детских садов и несколько школ.
Непосредственно на стройплощадке завершаются демонтажные работы и параллельно производится монтаж испытуемых свай.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Но на сайте об этом информации нет. Следить за развитием событий можно через группу комплекса во Вконтакте или через портал: https://наш.дом.рф/сервисы/каталог-новостроек/объект/35880. С дороги хорошо просматриваются здания ЖК Magnifika Residence. Предполагаю, что расстояние между новостройками будет маленьким. Вид напротив – довольно живописный, но, как я сказала, грязноватый. Зато вдоль реки растут высокорослые растения. Благодаря этому впечатление от местности остается зеленым и уютным.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Объехать участок с других сторон не получится. Впоследствии заезд на стоянку тоже будет осуществляться с проспекта Шаумяна. Поскольку дом небольшой, то вряд ли здесь образуются какие-то дополнительные пробки, но вокруг их хватает. Мост Александра Невского и Большеохтинский, как правило, перегружены в часы пик. При свободных дорогах локация очень интересная с точки зрения транспортной доступности.
.JPG)
.JPG)
Крайне близко находится центр. Недалеко расположен выезд на кольцевую с небольшой удаленностью от аэропорта. Практически по прямой можно выехать в Приморский район.
В офисе
Отдельного офиса продаж на объекте нет. Ближайший находится в здании ЖК «Ренессанс». Проконсультировать там могут по любым объектам.
.JPG)
.JPG)
Головной офис базируется в БЦ «Атлантик Сити» на улице Савушкина, 126Б, и еще один – в центре, на Фурштатской, 31. Режим работы у них разный, поэтому лучше согласовать время приезда с сотрудником. В период карантина по случаю COVID-19 все вопросы обсуждаются по телефону. Правда, менеджеры очень краткие.
Немногим ранее девелопер открыл предварительное бронирование на объект. С официальным стартом продаж цены, по моим данным, не изменились. Но в конце июня повышение все-таки ожидается и бронирование станет платным – 30 000 рублей. Пока можно закрепить за собой квартиру под ипотеку на 2 недели. У застройщика есть штатный ипотечный специалист, который подаст заявки в выбранные банки. Минимальная ставка сейчас зафиксирована на уровне 5,9% годовых.
Также в компании действует несколько программ по рассрочке. Стоимость квартиры в этом случае увеличится на 12%. В качестве первого взноса необходимо внести от 20 до 60%, и чем больше – тем лучше, так как на него вы получите равнозначную 12%-ю скидку. Дальнейшие платежи перечисляются равными ежеквартальными долями до 01.10.2022. Есть кратковременные программы, например, на год. Но изначально требуется заплатить 60% и больше, а скидка от базовой стоимости составит 8%. Имеется и акционная рассрочка с первым взносом в 40% и фиксированными дальнейшими взносами по 45 000–90 000 рублей в зависимости от количества комнат в квартире. Остаток надо закрыть в сентябре 2022 года.
Для покупки паркинга тоже разработаны специальные предложения по оплате. При оформлении договора разрешается внести только 50%, а вторую часть в течение следующих 2 месяцев или равными долями в течение года, но с повышением цены на 14%.
Дополнительная скидка в 1% полагается при повторной покупке и не более 1% от стоимости недвижимости девелопер готов возместить иногородним покупателям на дорожные расходы.
Продажи ведутся по 214-ФЗ через эскроу-счета.
Конкуренты
Соперников у ЖК Alter немного, так как массовой застройки в этой локации нет. Однако есть один и весьма серьезный – это ЖК Magnifika Residence. Предлагаю сравнить стоимость их лотов.
В таблице ниже приведено несколько ценовых примеров, по которым мы видим, что некоторые квартиры продаются дороже, другие – дешевле. Поэтому, в целом, мы назовем показатели сопоставимыми. Но в проекте Bonava уже включена белая отделка, то есть все поверхности будут ровными. И они, действительно, таковыми будут – ведь комплексом занимается девелопер с великолепной репутацией, и не только в части качества строительства. Несколько очередей ЖК Magnifika он сдал с опережением сроков. Да и других завораживающих прелестей в описании проекта и характеристиках квартир хватает. Единственный нюанс, который может отпугнуть от этой новостройки, – ее масштаб. В нем сочетаются дома комфорт- и бизнес-классов. В этой же локации уже сдан ЖК «Два Ангела». В нем остались только трехкомнатные лоты и стоят они дешевле.
Для чистоты эксперимента укажем пару новостроек с более центральным расположением – по другую сторону Невы: ЖК «Новый Невский» и ЖК «Форсайт». Казалось бы, локация у них более элитарная, но стоимость двушки в ЖК «Форсайт» выйдет даже дешевле, чем в проекте AAG, хотя сдается дом на год раньше.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб. |
Тип отделки |
|
Форсайт |
Балтийская коммерция |
IV квартал 2021 г. |
74,1 |
13,4 (6 этаж) |
предчистовая |
|
Новый Невский |
ПСК |
II квартал 2022 г. |
52,0 |
10,5 (5 этаж) 11,1 (6 этаж) |
черновая |
|
Два ангела |
РосСтройИнвест |
сдан |
108,5 |
15,9 (5 этаж) |
черновая |
|
Magnifika Residence |
Bonava |
1 очередь – сдана 2 очередь – III квартал 2023 г. |
51,8 (2 очередь) 51,8 (2 очередь) 79,0 (2 очередь) 104,8 (2 очередь) |
9,4 (3 этаж) 9,7 (6 этаж) 13,8 (5 этаж) 18,0 (5 этаж) |
белая |
|
Alter |
AAG |
IV квартал 2022 г. |
40,9 (корпус А) 50,4 (корпус В) 74,3 (корпус В) 104,2 (корпус С) |
7,5 (3 этаж) 8,5 (6 этаж) 13,1 (5 этаж) 16,9 (5 этаж) |
черновая |
Резюме
.JPG)
Таким образом, ЖК Alter – это конкурентоспособное предложение по цене и по параметрам недвижимости. Практически все в его концепции мне любо, кроме разве что газобетона и неоднозначной славы застройщика. Уверена, что комплекс будет построен, но возможны задержки сроков и сопутствующие мероприятия.
Другие материалы
ЖК «Тринити»: долой заводы, даешь новостройки!
Девелоперы Московского региона продолжают осваивать территории столичных промзон, заводов и фабрик. Нетрудно догадаться, что наиболее привлекательными становятся участки, расположенные рядом со станциями подземки. ЖК «Тринити», реализуемый ГК «Гранель» в САО г. Москвы – не исключение.
ЖК «Белый остров»: новое звено архипелага жилых комплексов у Черной речки
Казахстанский девелопер вновь поразил продуманностью своего нового проекта, но выбрал для него более массовую локацию, оставшись в привычном для себя сегменте бизнес-класса.
ЖК Wellton Towers: небоскребы, небоскребы, и из них красивый вид
Район Хорошево-Мневники (а точнее, его 75 квартал) давно и успешно застраивается концерном Крост. Один из последних проектов Застройщика на этой территории – ЖК Wellton Towers, который будет состоять из трех монолитных башен высотой в 48, 53 и 58 этажей с многоуровневым паркингом. Окончание строительства запланировано на III квартал 2021 года.
ЖК «ID Кудрово»: кудрявое предложение в новоиспеченном городе
Девелопер с концептуальным подходом к недвижимости сдал первый дом в своей истории и открыл продажи второго корпуса в Кудрово. Это ли не повод вновь наведаться на стройку и переосмыслить фигуру застройщика на современном рынке?
ЖК balance: новое лицо старой промзоны
Промзона «Грайвороново» в привычном коренным москвичам виде уже практически не существует: на ее территории один за другим растут новые современные жилые комплексы. Оно и понятно, место-то здесь довольно неплохое, к тому же поблизости недавно открылась новая станция Некрасовской линии метро – «Окская». Мы решили поподробнее рассмотреть один из новых проектов – ЖК balance, который займет территории бывшего комбината железобетонных конструкций.
Обсуждение
0