ЖК «Ойкумена»: начало одного проекта и одновременно завершение другого
15 июля 2020
Санкт-Петербург
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все новостройки".
.jpg)
Комплекс, призванный завершить эпопею застройки на участке YIT у Новоорловского заказника, сохранит композицию соседнего проекта, но внесет свежую струю в благоустройство внутренней территории.
О проекте
.jpg)
Напомню, что лет 7 назад YIT презентовал петербуржцам огромный проект под названием ЖК «Новоорловский». Однако впоследствии девелопер передумал осваивать весь периметр, оставив для себя центральную часть. Правую окраину выкупил московский застройщик «ПИК». На сегодняшний день он близится к завершению стройки здесь и продает последние квартиры в своих домах. Так что пришло время для нового объекта и нового старта! Летом 2020 года компания «Ойкумена» объявила о начале продаж в одноименном комплексе левее ЖК «Новоорловский». В его состав войдут 17 жилых зданий: 8 высоток и 9 домов средней этажности. Рядом с ними появится 4 отдельных паркинга и 6 пристроенных. Общий жилой фонд составит 4057 квартир, а стоянки суммарно вместят 2474 автомобиля. Во дворах построят 3 детских сада для 420 малышей, а чуть поодаль возведут школу на 825 учеников. Сроки реализации девелопер заблаговременно обозначил на карте:
.jpg)
.jpg)
Первые дома-свечки, обозначенные номерами 2.1.1 и 2.3.1, сдадут в эксплуатацию в IV квартале 2021 года. Их и вывели в продажу. В те же даты построят паркинг 2.1.2. А детские сады подождут до 2024-го. О сроках возведения школы вообще не стали заикаться заранее, и даже по телефону по этому вопросу не смогли проконсультировать. Но, в целом, понятно, что проект должны закончить в 2026-ом и это вполне разумный срок для таких объемов.
Расположение домов и чередование разноуровневых строений заимствовано у YIT. Вместе с участком девелоперы выкупили и проекты, изменив в них некоторые детали, например, облицовку. В проекте «ПИК» здания получились более контрастными и местами темными, у YIT и «Ойкумена» преобладает штукатурка светлых оттенков. Правда, менеджер «Ойкумена» отметил, что их строения будут не панельными, а монолитными. Еще одной отличительной чертой комплекса, по мнению консультанта, станет благоустройство его внутренней территории. Что конкретно он под этим подразумевал, в разговоре объяснить не смог. Сказал, что нужно приехать и посмотреть примеры их сданных комплексов. А там, действительно, есть чем гордиться. Министерство строительства и коммунального хозяйства РФ назвала благоустройство ЖК «Граффити» (проект компании «Ойкумена») в 2019 году лучшим на федеральном конкурсе: https://www.oikumena-holding.ru/about/svidetelstva_i_nagrady/. И в новом проекте девелопер обещает много зелени, камня, дерева, променадов и лесных дорожек. Конечно, это не отменяет обязательств по наличию детских и спортивных площадок.
.jpg)
Некоторые дома комплекса имеют практически квадратную форму и образуют внутри закрытый с четырех сторон дворик с небольшим проемом, который, скорее всего, будет огорожен забором. Но это касается только единичных корпусов средней этажности.
В высотках запроектировано примерно по 260 квартир. В цоколе будут кладовые, а на первом этаже разместят коммерцию. В парадных обустроят места для консьержей, пространство для хранения велосипедов и колясок, а также сделают ванночки для мытья лап собакам после прогулок. Порадовали и заявленные лифты фирмы Kone.
Квартиры передадут с чистовой отделкой, но рендеров с примерами материалов пока нет. Обещают залить стяжку, положить ламинат не ниже 32-го класса прочности, оклеить стены обоями белого цвета под дальнейшую покраску, установить двухкамерные стеклопакеты, подоконники, радиаторы, плинтуса, входные и межкомнатные двери, счетчики, розетки, выключатели. В санузлах полы и стены покроют кафелем, поставят сантехнику. Потолки во всей квартире сделают натяжными, что съест 10 см от высоты помещений – изначально заложено 2,75 метра, после отделки останется 2,65. Остекление лоджий и балконов будет традиционное – холодное, зато панорамное. Перечень работ перечислен в шаблоне Договора: https://oikumena.ru/project/documents/. На мой взгляд, условия ДДУ у застройщика самые типовые. На сайте новостройки, кстати, выложены и другие проектные документы, с которыми можно ознакомиться до заключения сделки. Но самый интересный раздел – с выбором недвижимости.
Цены и планировки
Девелопер опубликовал некоторые планировки в первых корпусах и предложил на выбор: студии, одно-, двух- и четырехкомнатные квартиры. Стоимость метра в середине июля 2020 года находилась в диапазоне между 100 000 и 115 000 рублей.
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
|
Студии |
26,6 – 30,0 |
3,1 – 3,4 |
|
1-комнатные |
47,3 – 50,2 |
4,8 – 5,4 |
|
2-комнатные |
62,5 – 68,4 |
6,3 – 7,1 |
|
4-комнатные |
113,4 – 115,0 |
13,0 – 13,2 |
|
Паркинг |
1 машино-место |
пока не выведен в продажу |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
Наряду с совершенно обычными студиями созданы довольно современные однушки.
.jpg)
Начнем с того, что все они относятся к евро-формату и имеют площадь от 47,3 кв. м. Вариантов скромнее в башнях нет. В домах пониже будут конфигурации поменьше, но стоить они будут выше за квадрат. Второй особенностью представленных планировок являются нетипично просторные для однушек (фантастическая роскошь в 6 кв. м) или раздельные санузлы. И третьей изюминкой выступают полноценные гардеробные при опять же неплохих размерах коридора. Входные зоны, как правило, не проходные, что является преимуществом квартир. А уборные не граничат со спальнями.
Двушки тоже обладают хорошими общими размерами. Но, в отличие от предшественников, вся их квадратура преимущественно поделена между комнатами и кухней. Поэтому они скорее классические, нежели трендовые. Поскольку дома-свечки имеют небольшие габариты, то гостиные становятся угловыми и содержат по два окна, благодаря чему помещения будут светлее. На выходе получились привлекательные планировки с хорошей жилой площадью:
.jpg)
Все указанные для двушек характеристики справедливы и для четырехкомнатных лотов, только в них добавляется гостевой санузел и увеличивается холл. Ничего лишнего, максимум метров выжимается в комнаты.
В результате мы видим полярные подходы в рамках одного комплекса и даже одного дома – очень «правильные», школьные планировки за исключением хард-рока однушек. В любом случае, все они соответствуют стандартам комфорт-класса. А вот концентрация квартир по 10-11 штук на площадке уже не кажется столь человечной.
О застройщике
Строить комплекс будет компания «Ойкумена». Нечастый гость наших обзоров, потому что и проектов в городе у него мало: https://www.oikumena-holding.ru/realizovannye_proekty/. Из свежих можно упомянуть лишь один – ЖК «Граффити» на проспекте Королева. Четыре объекта было сдано в период с 2009 по 2013 годы. Девелопер охватывает еще несколько городов, в которых совокупно реализовал 7 проектов, а деятельность он свою ведет с 1998 года.
В первую очередь, глаз останавливается на названии предприятия – оно имеет глубокий смысл. С древнегреческого означает обитаемые земли, освоенные человеком. Очень подходит как для девелопера, так и для комплекса в частности. Теперь посмотрим, насколько хорошо и качественно наш застройщик осваивает свои участки. Логично почитать отзывы о новоиспеченной новостройке – ЖК «Граффити», для этого полистаем страницы ее группы во «ВКонтакте». Ресурс практически бездонный. Замечательно, что администраторы посвятили приемке квартир отдельную ветку обсуждений:
.jpg)
https://vk.com
Судя по комментариям, ожидать идеального качества строений не приходится. Есть мелкие недочеты, которые устраняются в процессе приемки. А был отзыв, где дольщики полгода ожидали исправления серьезных недоделок. Из этого можно сделать и позитивный вывод, что девелопер все же доводит до конца сдачу квартир, учитывая все замечания клиентов. Хорошо было бы закончить на этой приятной ноте. Однако, здравствуйте, как гром среди ясного неба добавилась глобальная проблема промерзающих углов, которой тоже отведен полноценный чат:
.jpg)
https://vk.com
Я искренне хотела узнать у менеджера, решили ли они данную проблему. Но представитель девелопера сразу начал лукавить, сказав, что это локальный вопрос 1 из 13 домов, который давно закрыт. А жильцы комплекса пишут обратное. Поэтому, если заинтересуетесь покупкой, советую обратиться непосредственно к активным комментаторам для разъяснения ситуации.
На объекте
А сейчас мы отправимся лицезреть картину будущего на Суздальском шоссе. Проезжая по одноименному проспекту, мы сначала попадаем из промзоны в старый, а затем и в новый жилой массив. Последний берет начало после моста через ж/д пути.
.JPG)
.JPG)
Собственно слева от него и построят ЖК «Ойкумена». Но сначала нам откроется вид на частично построенные ЖК «Новоорловский» и ЖК «Орловский парк».
.JPG)
.JPG)
Проехав мимо них, нужно развернуться на ближайшем повороте и заехать под мост.
.JPG)
Но прежде хотелось бы проехаться по новым кварталам YIT, ведь концепция у комплексов схожая. Отмечу, что в летнее время внешний вид светлых фасадов, на мой взгляд, смотрится привлекательнее. Зимой горизонт был очень блеклым.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Итак, в новом проекте нас ожидает идентичное расположение домов и паркингов, отделяющих жилые корпуса от дороги. Выставленные на продажу башни расположены также вдоль шоссе. Внутри квартала имеется пешеходный променад с коммерцией. А некоторые дома образуют собой закрытое внутреннее пространство. В принципе, все так, как и обещают в ЖК «Ойкумена».
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
В центре расположена школа и два детских садика.
Согласно генплану ЖК «Ойкумена», его 5 и 6 очереди возведут как раз между проектом YIT и заказником. Остальные дома будут левее.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Территория под новую застройку пока пустует, но уже огорожена. Чтобы увидеть флаги застройщика, придется проехать еще дальше под мост.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Там же есть разворот в обратную сторону. Других дорожных развязок пока нет и озвученных планов на их появление тоже. Но выбираться отсюда не столь затруднительно. Рядом расположены сразу три выезда на КАД, разве что путь в центр съест много времени из-за пробок.
Ближайшие торгово-развлекательные центры и продуктовые гипермаркеты работают не в пешей доступности, но в пределах 4 км.
.JPG)
Примерно на таком же удалении находятся станции метро. Вообще транспортная доступность – не конек данной локации, как любого новообразованного жилого пятна. Его фишка в окружающей природе, парках и озерах.
.JPG)
Правда, зеленых площадей с каждым годом становится все меньше из-за активной строительной деятельности в этой местности.
В офисе
У девелопера один офис продаж в городе, на территории построенного ЖК «Граффити», по адресу проспект Королева, 53. В воскресенье компания не работает, но в любой другой день можно приезжать. Официально застройщикам уже разрешено работать и принимать посетителей. Менеджер предложил прогуляться по сданному объекту и посмотреть квартиры с чистовой отделкой. Правила социального дистанцирования при этом обещают соблюдать. Правда, заболеваемость COVID-19 в Санкт-Петербурге пока не идет на спад и я бы предпочла посмотреть все в онлайн-режиме. Но такой функции у девелопера нет, что показалось мне странным, потому что за последние два месяца уже все застройщики перешли на полноценные видеоконсультации.
.JPG)
Забронировать квартиру разрешается бесплатно на 5 дней, но без сохранения цены. Время дается на заполнение необходимых анкет и сбор документов для оформления кредита. Помогать в этом непростом деле будет ипотечный специалист компании, который для начала сориентирует вас по программам, а затем самостоятельно направит заявки в выбранные банки. С учетом государственных субсидий актуальная ставка составляет от 6% годовых. На середину июля комплекс аккредитован двумя банками: «Сбербанк» и «ВТБ», но в ближайшее время к ним должны присоединиться и другие.
Еще одной формой оплаты недвижимости в комплексе выступает рассрочка. Первый взнос должен быть не менее 30% от стоимости квартиры, а последний платеж необходимо внести не позднее декабря 2021 года. На остаток ежемесячно начисляется 1,4% годовых. К концу года набежит очень приличная переплата. Поэтому воспользоваться ею выгодно лишь в том случае, если вы планируете закрыть долг через 1-3 месяца.
Продажи ведутся по 214-ФЗ через эскроу-счета.
Конкуренты
Конкурентами новостройки выступают ЖК «Новоорловский» и ЖК «Орловский парк», которые неоднократно упоминались в обзоре. К ним присоединяется ЖК «Заповедный парк», расположенный сразу за стенами проекта «ПИК». Он, наверное, выглядит самым экономным среди всех. Но строит его один из крупнейших застройщиков на рынке, поэтому стоимость метра немного выше, чем в ЖК «Ойкумена». Не сильна разница и в стоимости метра между другими объектами. Хотя у YIT есть варианты намного выше и чуть ниже наших показателей. Но, в целом, ценовые диапазоны сопоставимы. И меня это удивляет, ведь репутация у остальных застройщиков надежнее и претензии по качеству их строений не такие существенные. К тому же стройка вокруг них уже заканчивается, а не только-только начинается.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб. |
Тип отделки |
|
Заповедный парк |
ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад |
1 очередь – IV квартал 2021 г. 2 очередь – III квартал 2022 г. |
37,2 (1 очередь) 37,3 (2 очередь) 52,3 (1 очередь) 52,3 (2 очередь) |
4,2 (3 этаж) 4,0 (4 этаж) 5,6 (5 этаж) 5,4 (4 этаж) |
чистовая |
|
Орловский парк |
ПИК |
Корпуса 3а/4а – сданы Корпуса 1а/2а – III квартал 2020 г. Корпуса 1б/2б/3б - III квартал 2021 г. |
38,8 (корпус 3б) 58,2 (корпус 1б) |
4,1 (3 этаж) 6,0 (3 этаж) |
чистовая |
|
Новоорловский |
YIT |
Корпуса 1.1.1, 1.1.2, 1.5.1, 1.5.2, 1.6.1, 1.6.2 - сданы Корпус 1.3.1 – III квартал 2021 г. Корпус 1.6.3 - III квартал 2020 г. |
49,9 (корпус 1.6.3, 9-этажка) 43,4 (корпус 1.3.1, высотка) 60,7 (корпус 1.3.1, высотка) |
5,8 (6 этаж) 5,0 (3 этаж) 5,8 (4 этаж) |
предчистовая чистовая предчистовая |
|
Ойкумена |
Ойкумена |
1 очередь – IV квартал 2021 г. |
48,0 (корпус 2.1.1) 63,1 (корпус 2.1.1) |
4,9 (3 этаж) 6,3 (3 этаж) |
чистовая |
Резюме
.JPG)
ЖК «Ойкумена» – это долгожданный проект у Новоорловского заказника с предсказуемыми архитектурой и характеристиками. Он гармонично вписался в существующую застройку и практически уравнял цены с соседними строящимися комплексами, что выглядит чересчур амбициозно, на мой взгляд. В перспективе данный объект может порадовать очень хорошим благоустройством и своевременным вводом в эксплуатацию, однако он имеет все шансы и расстроить своих дольщиков не идеальным качеством строительства.
Другие материалы
ЖК Светлый мир «Станция Л…»: жилой комплекс с романтичной концепцией
Девелопер из северной столицы продолжает осваивать московские территории. В ближайших планах – возведение нового жилого комплекса в ЮВАО, недалеко от ст. м. «Братиславская». ЖК «Светлый мир «Станция Л»…» от Seven Suns Development будет состоять из пяти монолитных домов переменной этажности. Продажи квартир в комплексе начались совсем недавно, но мы решили не терять времени и выяснить, что это будет за новостройка и чем она примечательна.
ЖК Domino: в нем будет кино и вино
Небольшой комплекс с хорошим набором удобств построит надежный застройщик на Белоостровской улице.
ЖК «Кузьминский лес»: рядом с лесным массивом и гипермаркетами
Крупный российский Девелопер продолжает освоение территорий на юго-востоке Подмосковья. Сегодня мы рассмотрим один из нескольких жилых комплексов, что строятся неподалеку от ст. м. «Котельники» группой компаний (ГК) ПИК. Речь пойдет о ЖК «Кузьминский лес», на территории которого возведут одиннадцать домов, школу и детский сад.
ЖК «Новое Горелово»: ударник заКАДового фронта
В июне стартовали продажи в очередном доме данного жилого комплекса, вызвавшем большой ажиотаж у клиентов. Он, действительно, отличается от других. Разберемся, чем именно.
ЖК «Дом на Барвихинской»: компактная новостройка в Можайском районе
Известный девелопер «Тройка РЭД» в рекордные сроки, на полгода раньше намеченного, завершает строительство нового объекта в Можайском районе Западного АО столицы. Комплекс бизнес-класса – ЖК «Дом на Барвихинской» – состоит всего из одного дома, но это не значит, что он не заслуживает внимания. Мы решили наведаться на стройплощадку и разузнать, что же предлагает эта новостройка своим потенциальным жителям.
Обсуждение
0