ЖК «Экспоград IV»: на месте образцовых деревень 18 века
23 июля 2020
Санкт-Петербург
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все новостройки".
.jpg)
На рынок вывели новые дома на Пулковских высотах – простые и недорогие с хорошим выбором квартир и неоднозначным поведением застройщика.
О проекте
.jpg)
В июле 2020 года стартовали продажи четвертой очереди ЖК «Экспоград» на Царскосельских холмах. Она мало чем отличается от предыдущих этапов застройки и представляет собой 2 четырехэтажных корпуса, объединенных арками. Благодаря такой форме внутри образуется уютный двор, закрытый от посторонних глаз. На его территории застройщик обещает провести озеленение, поставить 3 площадки: детскую, спортивную и для отдыха, а также организовать небольшую стоянку и вело-парковку. В качестве посадок обещают лиственные и хвойные породы деревьев и кустарников.
.jpg)
Проезд в периметр по умолчанию будет свободным, но случайных водителей в этой местности мало, поэтому парковаться, скорее всего, будут «свои». Вот только количество машино-мест получилось небольшим: 71 на 252 квартиры. Согласно Проектной Декларации и ПЗЗ № №550 от 04.07.17 требуется 142 места. Девелопер считает, что для остальных достаточно пространства за границами участка (читай вдоль проездов) и в платных многоэтажных гаражах. Ознакомиться с документами можно по ссылке: https://наш.дом.рф/сервисы/каталог-новостроек/объект/35362. Почитав текстовки, вы увидите, что некоторые данные в них отличаются от того, что размещено на сайте. Например, разнится информация о сроках сдачи комплекса:
.jpg)
https://docviewer.yandex.ru
.jpg)
https://isk-vita.ru/ekspo4/
По словам менеджера, верным нужно считать все-таки более поздний срок. Но такие разночтения серьезным застройщикам не к лицу. Мы явно имеем дело с комплексом, где возможен срыв срока передачи ключей. И мой вывод основан не только на этих документах, о чем я расскажу ниже, в разделе «О застройщике». Сейчас уделим пристальное внимание описанию комплекса.
Его кирпично-монолитная технология строительства на самом деле состоит из монолитного каркаса и газобетона. Затем фасад облицовывают кирпичом. Квартиры сдаются с предчистовой отделкой и высотой потолков почти в 2,9 метра, хотя на сайте опубликована цифра 2,7. Однако менеджер уверяет, что эта отметка указана после монтажа натяжных потолков. Они, кстати, в перечень отделочных материалов не входят, но при желании дольщики могут заказать чистовой вариант с комплектом и ценами, хорошо расписанными по ссылке: https://isk-vita.ru/remont/. А в стоимость квартиры входят следующие работы и их составляющие: заливка пола стяжкой за исключением балкона/лоджии, штукатурка стен за исключение санузлов и балконов, установка входной МДФ-двери, приборов отопления с горизонтальной разводкой труб, счетчиков, розеток, выключателей, монтаж стояков канализации и водоснабжения, полотенцесушителя, двухкамерных стеклопакетов и холодное остекление балконов и лоджий. Из всего перечисленного однозначно придется менять деревянную дверь и ставить металлическую.
На оформлении входных групп акцента не делали. Небольшой козырек, устройство для подъема МГН и на этом все – минималистично. В парадных не предусмотрено лифтов, казалось бы, для 4 этажей – это разумное решение. Но тогда семьям с маленькими детьми нужно будет каждый раз преодолевать полосу препятствий на пути к своей квартире. Тяжко придется и пожилым людям. Благо, в полном распоряжении клиентов есть весь первый этаж новостройки, ведь коммерческих помещений в ней не запроектировано. И стоимость недвижимости на этом уровне ниже по сравнению с остальными.
Цены и планировки
При этом разницы между вторым и четвертым этажами нет. Интересна и другая тенденция. Как правило, на старте продаж цены ниже, чем у давно продаваемых аналогов. Но в 2020 году мы столкнулись с новой историей под названием «эскроу-счета». Поскольку застройщик сейчас не получает деньги дольщиков во время стройки и вынужден кредитоваться в банке, недвижимость подорожала. Поэтому иногда выгоднее приобрести квартиру в проекте, реализующемся с прошлого года по ДДУ, чем в новеньком котловане. Это хорошо прослеживается на примере третьей и четвертой очередей строительства ЖК «Экспоград». Несмотря на годовую разницу в сроке сдачи корпусов, стоимость метров в них практически не отличается.
В новой очереди диапазон цен заключен между 85 000 и 106 500 рублей/кв.м. В многокомнатных лотах стоимость за квадрат ниже, в студиях – выше.
Таблица 1. Цены на недвижимость в 4 очереди (ввод в эксплуатацию в III квартале 2022 г.)
|
Наименование |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
|
Студии |
19,7 – 32,1 |
2,1 – 3,4 |
|
1-комнатные |
28,6 – 44,6 |
3,0 – 4,4 |
|
2-комнатные |
43,1 – 75,8 |
4,1 – 6,9 |
|
3-комнатные |
60,1 – 95,0 |
5,1 – 8,4 |
|
4-комнатные |
97,1 – 99,4 |
8,3 – 8,5 |
|
5-комнатные |
121,0 |
10,3 |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке
Во 2 и 3 очередях границы еще шире. Однако выбора там гораздо меньше и это основной момент, из-за которого стоит обратить внимание на ЖК «Экспоград IV».
Таблица 2. Цены на недвижимость во 2 и 3 очереди (ввод в эксплуатацию во II-III квартале 2021 г.)
|
Наименование |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
|
Студии |
21,7 – 32,1 |
2,4 – 3,3 |
|
1-комнатные |
27,8 – 52,7 |
3,0 – 4,5 |
|
2-комнатные |
42,3 – 69,1 |
4,1 – 5,9 |
|
3-комнатные |
60,8 – 99,0 |
5,4 – 8,1 |
|
4-комнатные |
98,6 – 104,2 |
8,5 – 8,6 |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке
Кстати, планировок разработано много. И квартирография очень богатая, от студий до пятикомнатных квартир.
Безукоризненными планировки назвать нельзя. Например, в некоторых студиях нет места для гардероба в коридоре. А в конфигурациях, предназначенных для огромных семей, всего 1 раздельный санузел скромных размеров. К тому же он еще и примыкает к спальням, иногда сразу к двум.
.jpg)
Из приятного отмечу, что каждый тип квартиры представлен с разными площадями. Миниатюрные однушки превращаются в предложения с 9-метровыми холлами:
.jpg)
А 8-метровые спальни в двушках становятся 17-метровыми с собственными гардеробными.
.jpg)
Правда, на размере ванных комнат здесь всегда экономят. Помимо этого, зачастую встречаются проходные коридоры. А вот евро-форматов в комплексе мало, Застройщик отдает предпочтение классике с небольшим количеством уборных и совсем маленькими гардеробными.
.jpg)
В целом, все выглядит достойно для демократичного комплекса, со своими преимуществами и недочетами. На лестничной площадке разместятся, в среднем, по 5-6 квартир.
О застройщике
Все очереди ЖК «Экспоград» реализуется одним девелопером – инвестиционно-строительной компанией «ВИТА»: https://isk-vita.ru/. Она сравнительно молодая, так как образована в Санкт-Петербурге лишь 8 лет назад. В связи с этим не успела наработать себе впечатляющий портфель объектов, но развернулась неплохо. Специализируется на малоэтажной застройке за чертой города в сегменте эконом- и комфорт-класса. Правда, сейчас проектируют еще и 12-этажный дом в Девяткино. Среди законченных объектов числятся ЖК «Солнечный квартет» и первая очередь ЖК «Экспоград». Но отзывы счастливых дольщиков оставляют желать лучшего. По обоим комплексам претензии перекликаются. Основные из них:
- срыв срока передачи ключей,
- неровные поверхности стен и полов.
Негатив подогревается и тем, что застройщик, по словам комментаторов, всячески избегает оплаты пени.
.jpg)
https://yandex.ru
Например, писали, что в ЖК «Экспоград I» на приемку приглашали при отсутствии газа и отопления в доме. А ключи выдавали при условии подписания дополнительного соглашения о переносе сроков выдачи без выплаты пени. В III очереди, как я поняла, тоже уже сдвинули даты. Потому что в официальном каталоге проекта опубликован период ввода в эксплуатацию в III квартале 2020-го, а сейчас на сайте отображается срок на год позже.
.jpg)
https://spbguru.ru
Не увидела я резюме жильцов о внешнем виде фасадов и благоустройстве. Но съездила на объект и посмотрела все сама.
На объекте
Честно говоря, внутренняя территория очень простая. Неплохо смотрится детская площадка, а из спортинвентаря стоит лишь парочка тренажеров.
.JPG)
.JPG)
Мусорные контейнеры никак не огорожены.
.JPG)
А озеленения я вообще не увидела. Вдоль домов цветут ромашки и красуются самодельные клумбы.
.JPG)
При этом фасады смотрятся хорошо. Они опять же простоваты, но аккуратны и приятны глазу. Парадные им соответствуют.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
В округе есть дома визуально привлекательнее.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Напомню, что наш комплекс не одинок в своей локации. Он построен в рамках программы комплексного освоения территории «На Царскосельских холмах». Участки осваиваются разными девелоперами и крупная часть уже застроена. Крупная, но не вся. К сожалению местных жителей, зелени вокруг станет принципиально меньше.
.JPG)
.JPG)
По предварительным данным, появятся даже дома средней этажности. Зато постепенно придет и инфраструктура. Пока здесь работает лишь один детский садик. В ближайших планах развития еще два садика и две школы. С точки зрения транспортной доступности, большим сдвигом в существующей ситуации станет открытие новой ж/д станции с электричками до городских вокзалов. И, судя по всему, станция будет расположена близко к нашей новостройке. Пока же без автомобиля добраться сюда сложно. Автобусные остановки базируются на Петербургском шоссе. Да и небольшой путь до города приходится отстаивать в пробках. Разрядить обстановку поможет Южная широтная магистраль, которая соединит Киевское, Петербургское и Московское шоссе с поселком Металлострой. Но строить ее еще не начали. Зато в соседних домах уже есть магазины и другая коммерция, возводятся спортивные сооружения, бизнес-парки и другие объекты социальной инфраструктуры.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Стройка наших корпусов уже стартовала.
.JPG)
.JPG)
Ее хорошо видно на фотографиях с сайта новостройки: https://isk-vita.ru/ekspo4/photo-ekspo4/ или из окон более ранних очередей.
.JPG)
Последние, кстати, находятся в высокой степени готовности. На мой взгляд, застройщик поднял уровень первого этажа, сделав его более комфортным.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Окошки смотрятся немного увеличенными по сравнению со стандартными параметрами.
Внутри есть квартиры с готовой предчистовой отделкой:
.JPG)
.JPG)
И еще в черновой стадии:
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Внешне все выглядит хорошо. Погрешности в перепаде высот на поверхностях определить без прибора не могу. Окна еще не вставлены. Но впечатление осталось хорошее. Во многом оно зависит от менеджера, а меня сопровождал человек профессиональный, конкретный, с практическими советами и подсказками.
В офисе
.JPG)
На объекте есть офис продаж с ежедневным графиком работы, поэтому заранее о встрече договариваться необязательно. В городе девелопера можно найти на площади Конституции, дом 3А, в БЦ «Пирамида». Но в выходные по этому адресу он не работает.
Отмечу, что менеджер проконсультировал меня хорошо. Но сервис у компании не замороченный. Например, в штате имеется ипотечный специалист, которого не напрягают лишними расчетами. Все программы клиент прощупывает сам на онлайн-сервисе «Сбербанка»: https://domclick.ru. Сейчас действуют программы с господдержкой и ставкой от 6,1% годовых, а также семейная ипотека со ставкой от 4,7%. Для оформления всех бумаг клиенту дается 20 дней, в течение которых выбранная им квартира будет забронирована под залог 10 000 рублей. При получении отказа от банка, деньги возвращаются.
Для погашения задолженности разрешается использовать маткапитал.
Любопытно, что при рассрочке квартиры дорожают на символическую сумму. Но для ее получения надо внести 50-60% от стоимости жилья. Остаток можно поделить на фиксированные платежи с закрытием долга к моменту окончания строительства и выплатой крупной части в самом конце периода. Есть и второй вариант: внести всего 20%, но на остаток ежемесячно будет начисляться 1% годовых.
Подобрать себе недвижимость можно и самостоятельно, через официальный сайт Застройщика: https://isk-vita.ru/search-apartment/. Там указаны верные цены на квартиры в ЖК «Экспоград». Но наличие лотов каждый день не обновляется. Функцией «зарезервировать квартиру» мне пользоваться не рекомендовали. Сказали, что лучше все уточнять и делать через своего менеджера. Кстати, у застройщика всего три продажника – очень компактный отдел.
Конкуренты
По соседству с нашим проектом строится еще несколько комплексов. Самый впечатляющий, на мой взгляд, – это ЖК «СолнцеPark». Не дом, а резиденция.
.JPG)
.JPG)
Он уже сдан, но несколько свободных предложений осталось. Естественно, стоимость метра в нем превышает цены в ЖК «Экспоград IV» на 30 000 – 40 000 рублей. Посмотрим что-нибудь подешевле, например, в ЖК «Неоклассика 2», который визуально даже напоминает наш комплекс и сдается раньше. Или ЖК «Образцовый квартал 6». Но минимальные метражи квартир в них больше, поэтому за самым дешевым вариантом обращаться не сюда.
Среди очередей ЖК «Экспоград» наиболее выгодным вложением является третья. Вторая и четвертая строятся по эскроу-счетам, поэтому стоят немного дороже. ЖК «Экспоград IV» занимает серединное положение, имея средние цены и самые поздние сроки сдачи из представленных корпусов.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб. |
Тип отделки |
|
Неоклассика 2 |
Красная стрела |
III квартал 2020 г. |
30,2 69,7 |
3,3 (3 этаж) 6,7 (1 этаж) |
черновая |
|
СолнцеPark |
Аквилон Инвест |
сдан |
22,3 53,1 |
3,4 (1 этаж) 6,0 (1 этаж) |
предчистовая |
|
Образцовый квартал 6 |
Центр развития |
II квартал 2021 г. |
38,1 64,5 |
3,8 (1 этаж) 6,3 (1 этаж) |
предчистовая |
|
Экспоград II |
ИСК ВИТА |
II квартал 2021 г. |
22,2 55,2 |
2,4 (1 этаж) 5,0 (1 этаж) |
предчистовая |
|
Экспоград III |
ИСК ВИТА |
III квартал 2021 г. |
23,4 55,2 |
2,4 (1 этаж) 4,7 (1 этаж) |
предчистовая |
|
Экспоград IV |
ИСК ВИТА |
III квартал 2022 г. |
22,5 23,4 56,1 |
2,4 (1 этаж) 2,5 (1 этаж) 4,9 (1 этаж) |
предчистовая |
Резюме
.JPG)
ЖК «Экспоград IV» – это демократичный вариант недвижимости без особых ожиданий от застройщика. Главное, что оно достраивается, хотя и с задержками. А внешний вид комплекса и его содержимое не отличается от обещанных характеристик. При этом разработан большой выбор планировок, среди которых встречаются весьма удачные решения. Главным же преимуществом проекта является его малоэтажность и расположение в перспективной локации.
Другие материалы
ЖК «Остафьево»: мини-город в окружении полей
Новая Москва продолжает развиваться и прирастать современными жилыми комплексами. На территории поселения Рязановское, там, где еще совсем недавно колосились поля и шумело разнотравье, к 2025-2027 гг. появится целый мини-город – ЖК «Остафьево» от ГК «Самолет».
ЖК «Ойкумена»: начало одного проекта и одновременно завершение другого
Комплекс, призванный завершить эпопею застройки на участке YIT у Новоорловского заказника, сохранит композицию соседнего проекта, но внесет свежую струю в благоустройство внутренней территории.
ЖК Светлый мир «Станция Л…»: жилой комплекс с романтичной концепцией
Девелопер из северной столицы продолжает осваивать московские территории. В ближайших планах – возведение нового жилого комплекса в ЮВАО, недалеко от ст. м. «Братиславская». ЖК «Светлый мир «Станция Л»…» от Seven Suns Development будет состоять из пяти монолитных домов переменной этажности. Продажи квартир в комплексе начались совсем недавно, но мы решили не терять времени и выяснить, что это будет за новостройка и чем она примечательна.
ЖК Domino: в нем будет кино и вино
Небольшой комплекс с хорошим набором удобств построит надежный застройщик на Белоостровской улице.
ЖК «Кузьминский лес»: рядом с лесным массивом и гипермаркетами
Крупный российский Девелопер продолжает освоение территорий на юго-востоке Подмосковья. Сегодня мы рассмотрим один из нескольких жилых комплексов, что строятся неподалеку от ст. м. «Котельники» группой компаний (ГК) ПИК. Речь пойдет о ЖК «Кузьминский лес», на территории которого возведут одиннадцать домов, школу и детский сад.
Обсуждение
0