МФК NEOPARK: под камуфляжем отеля
5 августа 2020
Санкт-Петербург
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все новостройки".
.jpg)
На днях Группа ЛСР вывела в продажу значительный объем номеров в апарт-отеле у Пулковского парка. Только по функционалу они больше подходят для постоянного проживания, чем для сдачи в аренду.
О проекте
.jpg)
Новая гостиница строится на Московском шоссе, 3/3 – непосредственно на границе с красивым и благоустроенным Пулковским парком. Место дорогое. Рядом с участком девелопер уже сдал жилой дом бизнес-класса, а чуть дальше крупный комплекс в сегменте «комфорт». Теперь достраивает апартаменты. Только социальная составляющая образованного квартала осталась пока без внимания. Но обо все по порядку.
МФК NEOPARK состоит из трех 12-этажных зданий, расположенных в шахматном порядке и объединенных единой коммерческой зоной на первом уровне новостройки. Схема расположения построек обусловлена сохранением видовых характеристик в большинстве лотов. Всего номерной фонд проекта вместит 253 апартамента. Их сопровождает приличного размера подземный паркинг (для отеля), рассчитанный на 84 автомобиля. Еще 10 машин смогут припарковаться на открытой стоянке во дворе комплекса. И, судя по рендерам, других функциональных зон на территории не будет. Опять же для апарт-отеля они и не требуются. Хотя менеджер заверил, что застройщик все-таки поставит детскую площадку и оформит места для отдыха. Дворик закроют от посторонних с помощью забора и ворот на въезде. Сопроводят периметр и основные общественные зоны видеонаблюдением и охраной.
.jpg)
Вход в коммерческие помещения запроектирован с наружной линии зданий, а в парадные – с внутренней. Две эти стороны будут отличаться и визуально. Лицевую часть облицуют фигурными фибробетонными панелями по системе навесного вентилируемого фасада. Дворовую закончат слоем штукатурки. При этом каркас домов будет полностью монолитным. Межквартирные стены поставят из того же монолита или кирпича, а межкомнатные из газобетонных блоков. Большая площадь фасадов будет остеклена, потому что в квартирах заложены увеличенные проемы окон и лоджии/балконы с витражным остеклением. Высота окон может достигать 2,1 метра, а ширина 3,1. Естественно, уровень подоконников для этого занизили, в данном случае до 0,5 метра от стяжки пола. Потолки до седьмого этажа будут вполне стандартными – 2,85 метра, а с восьмого уровня они подрастут до 3 метров.
Номера сдадут с черновой отделкой, предполагающей наличие металлической входной двери, ровной стяжки на полу, в которой разведут трубы, а также счетчиков, розеток, выключателей и окон. Последние, кстати, тоже имеют отличия в зависимости от места монтажа. Видовые обрамят стеклоалюминиевые конструкции «Татпроф», а дворовые – металлопластиковый профиль. Из дополнительных бонусов застройщик смонтирует на фасаде одинаковые корзины для наружных блоков кондиционеров и установит индивидуальный тепловой пункт для отопления дома. На этажах и в паркинге предусмотрит кладовые для хранения сезонных вещей. А входные группы оформит по авторскому дизайн-проекту в современном стиле. Отделку стен и потолков выполнят модными ныне декоративными панелями со встроенной подсветкой. А тон всему помещению придадут золотисто-песочный, что придаст дороговизну атмосфере в сочетании с отсутствием лишних деталей в интерьере.
В целом, это типичное описание дома бизнес-класса. Без претензий на особую элитарность в характеристиках, но с большой уверенностью в успехе благодаря соседству с парком. И это оправданная ставка, ведь таких локаций, отведенных под строительство в городе можно по пальцам посчитать. Но есть в этой истории один нюанс – важен контингент людей, живущих рядом с парком. Не зря под премиальные сегменты выделяются целые острова, как Крестовский и Петровский. Иначе вы рискуете тем, что в хорошую погоду под вашими окнами будут жарить шашлыки, распевать песни и, извините, даже распивать. И такие прецеденты уже случались:
.jpg)
https://yandex.ru
В городских парках подобные собрания – явление частое, поэтому жизнь на границе с общественной зеленой зоны не всегда является безусловным преимуществом.
С точки зрения транспортной доступности, место привлекательное – хорошие развязки, небольшая удаленность от КАД и ЗСД, близость аэропорта, практически прямая дорога в центр, престиж района – все это применимо к локации нашей новостройки. Здесь развита торгово-развлекательная и социальная инфраструктура. Только без постоянной регистрации детей в садик и школу практически не пристроить. А в апартаментах прописаться нельзя. Поэтому МФК NEOPARK подойдет тем, у кого данный вопрос не стоит. Хотя, на мой взгляд, в перспективе новостройку переведут в статус жилой недвижимости. Разговоры о присвоении апарт-отелям, в которых люди проживают на постоянной основе, жилого статуса ведутся уже 3 года. И, думаю, вскоре они принесут результаты (кратко и по существу написано в «Коммерсанте»: https://www.kommersant.ru/doc/4379797). Конечно, все отели не смогут перейти на новый уровень. Есть те, которые построились на бывших промзонах или в ее окружении, и по СНИПам не сумеют перейти в другую категорию земель. К тому же многим настоящим апартам это и не надо, ведь их основная задача – приносить доход владельцам от сдачи в аренду. В идеале, управление такими гостиницами берет на себя профессиональная компания, предлагающая параллельно весь спектр отельных сервисных услуг. И номерной фонд у них состоит из миниатюрных студий. В МФК NEOPARK дело обстоит иначе. Там вообще не предполагается никакого дополнительного сервиса от УК, как прачечная и т.п. и не разрабатываются специальные доходные программы для инвесторов. Если дольщик захочет сдавать свое помещение в аренду, он сможет это сделать только самостоятельно. Но, по словам менеджера, практически все покупатели в этом доме берут недвижимость для себя. Действительно, я не вижу реальных причин, по которым комплекс строят как гостиницу. Разве что изначально решили удешевить стоимость квадратного метра. Или для очередного жилого дома не хватило социальной инфраструктуры. Для построенных ЖК VIVA и ЖК NEO ни школ, ни садиков пока не открылось. Но на генплане данные объекты есть:
.jpg)
Строит их город, поэтому точных сроков ввода в эксплуатацию девелопер не называет. Консультант сориентировал, что садик должны достроить в 2020 году, а школа еще проектируется. Поэтому и вопрос социалки в обозримом будущем решится. Пока же придется чуть больше платить налог за коммерческую недвижимость и немногим выше оплачивать тарифы за коммунальные услуги. Но все это должно нивелироваться низкой стоимость квадратного метра в сравнении с жилыми комплексами с аналогичным набором характеристик.
Цены и планировки
Студии в новостройке продаются на 150 500 – 182 500 рублей/кв.м, однушки за 147 400 – 207 000 рублей/кв.м, а двушки за 153 500 – 215 700 рублей/кв.м. Большое значение имеет этаж номера. С каждым уровнем стоимость недвижимости заметно растет, а прыжок между 7-ым и 8-ым этажами составляет порядка 0,5 млн рублей за счет перехода на более высокие потолки.
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
|
Студии |
34,3 – 41,6 |
5,6 – 7,6 |
|
1-комнатные |
33,0 – 67,6 |
5,6 – 14,0 |
|
2-комнатные |
49,8 – 76,5 |
7,8 – 16,5 |
|
Паркинг |
1 машино-место |
от 1,5 |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке. Она не учитывает скидку в августе 2020 в размере 4000 рублей/кв.м.
Студий в комплексе мало и среди них нет видовых вариантов. Но сами помещения имеют заманчивые размеры и параметры. Огромные, светлые, зонированные, с хорошими санузлами и практичными коридорами.
.jpg)
Некоторые однушки имеют размеры меньше, чем студии. Вообще в данном комплексе каждый тип лота обладает большим разгоном по площади. Наряду с миниатюрными номерами, которые встречаются и в обычном комфорт-классе:
.jpg)
встречаются большие европейски планировки, с гардеробными, мастер-спальнями, просторными холлами и угловыми помещениями, практически с витражным остеклением:
.jpg)
Конечно, именно такие лоты повернуты в сторону парка. Между этими полюсами в планировках есть и усредненные варианты, поэтому в крайности бросаться не обязательно.
На площадке запроектировано примерно по 7 апартаментов, что немало для премиального сегмента. Благо, что на лифтах не поскупились и в каждой парадной заложили по две единицы.
О застройщике
Застройщиком нашего проекта, а также остальных близлежащих комплексов выступает «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад». Он в свою очередь входит в Группу «ЛСР», обладающую собственными, внушительными производственными мощностями по изготовлению строительных материалов: https://www.lsr.ru/spb/o_kompanii/. Из них зачастую и возводятся дома девелопера. Без ложной скромности, «ЛСР» – это одна из самых крупных, надежных и стабильных компаний города не только в своей отрасли, но и среди прочих предприятий. На сегодня она все более известна, как застройщик экономного жилья, поскольку возводит в колоссальных объемах целые города-спутники вдоль КАДа. Однако премиальных объектов у застройщика тоже предостаточно. Например, он осваивает крупный участок под застройку элитной недвижимости на Петровском острове, а также строит видовые дома на насыпных территориях Васильевского. Точечных домов в процессе стройки практически нет, к ним можно отнести разве что ЖК NEOPARK. Зато среди построенных объектов есть выбор. Об одном из заселенных элитных проектов я нашла пару отзывов в Интернете:
.jpg)
.jpg)
https://otzovik.com
Несмотря на все заслуги, регалии и богатейший опыт застройщик все-таки удостоился негативных комментариев, причем по всем фронтам. И качеством не вышел, и на отделке сэкономил, и персонал не обучил. Так что будьте готовы и к таким поворотам. Хотя ничего критичного, я думаю, девелопер себе все же не позволит.
На объекте
К новостройке можно подъехать с Дунайского проспекта или Московского шоссе. Но лучше повернуть с шоссе и проехать по пустой дороге,
.JPG)
.JPG)
чем плутать на стоянках ЖК VIVA, заезжая с Дунайского.
.JPG)
.JPG)
Хотя дальше, вплоть до новостройки, проезды тоже заставлены автомобилями, зачастую не позволяя двум машинам разъехаться.
.JPG)
Посередине квартала простирается пока чистое поле, как раз там в будущем появится школа.
.JPG)
А наш комплекс уже возведен под крышу.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
На данном этапе ведутся работы по устройству кровли и наружных сетей. Фотоотчеты от застройщика, кстати, публикуются на сайте: https://www.lsr.ru/spb/kompleksy-apartamentov/neopark/hod-stroitelstva/. Рядом с ним стоит уже заселенный ЖК NEO.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
На его примере можно представить будущее благоустройство апарт-отеля. Периметр огорожен. Забор украшен логотипом комплекса.
.JPG)
Въезд закрыт не просто шлагбаумом, а автоматическими воротами. Для пеших прогулок имеются калитки.
.JPG)
.JPG)
Фасад смотрится добротно. Но он однородный, полностью облицованный плитами. Напомню, что у нас во дворе планируют использовать штукатурку.
.JPG)
Ландшафтный дизайн выглядит законченным. Деревья, конечно, посажены не высокорослые, но вполне приемлемой высоты. А мусорные контейнеры заботливо вынесены за периметр комплекса. Тротуарные дорожки дома обрамляют и пространство будущей школы. Видимо, в нашем комплексе они будут идентичными.
.JPG)
Расположены новостройки близко друг к другу. И одной стороной, действительно, примыкают к парку.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Единственной недоработкой, на мой взгляд, может стать отсутствие детских и спортивных площадок. Как я уже говорила, на плане их нет. В Проектной документации тоже: https://нашдом.рф/catalog/66361/#documents. Рядом с ЖК NEOPARK строится садик и у него будет собственная игровая зона, но к нашей территории она не относится. Менеджер предложил в таком случае воспользоваться соседними удобствами в ЖК VIVA. Но там и своих детишек хватает.
.JPG)
К слову, в ЖК NEO изначально тоже не значилась игровая зона. И консультант ее даже не обещал. Но сейчас она стоит.
.JPG)
Может быть застройщик внепланово ее смонтировал, а может быть и управляющая компания поставила после заселения по желанию дольщиков. Так что и в МФК NEOPARK такой вариант возможен, у комплексов и УК будет единая. Главное, чтобы место на территории нашлось.
В офисе
Ближайший к отелю офис продаж находится на проспекте Космонавтов, дом 65/1. Кроме него, есть еще 8 представительств в разных районах города. Но не все они имеют одинаковый график работы, и именно офис на проспекте Космонавтов закрывается раньше других. Поэтому я направилась в другой.
.JPG)
При входе вас попросят одеть специально приготовленные маски. Столы консультантов оснащены прозрачной перегородкой, как в продуктовых магазинах. Словом, к приему клиентов в период пандемии компания подготовилась.
.JPG)
Объектов у застройщика много, поэтому консультант сверялся со своим справочником во время диалога. Это меня не смутило, но пришлось пару раз повисеть в режиме паузы. Я уточнила несколько спорных моментов в описании, а все остальное, откровенно говоря, можно посмотреть и на сайте. Ресурс очень информативный и оперативно обновляется. Так, просматривая планировки комплекса, предлагается сразу посчитать примерный размер ежемесячных выплат по кредиту: https://www.lsr.ru/spb/apartamenty/neopark/apart/114286/. Впоследствии для оформления ипотеки вам дадут телефон специалиста, который самостоятельно направит заявки в подходящие банки. Сейчас действует программа с государственной поддержкой, ставка которой составляет примерно 6,1% годовых. Еще более интересные условия подготовлены для семейных пар, у которых с 2018 года родился второй или более ребенок. Они могут прокредитоваться всего под 4,7%. А за использование электронной формы подписания и регистрации договора застройщик готов скинуть 1% от стоимости лота, но только при 100% оплате или ипотеке. На рассрочку почему-то не распространяется. Зато до конца лета на нее действует хорошая акция: 50/50. То есть половина цены договора оплачивается при подписании документа, а остаток без промежуточных платежей до конца II квартала 2021 года. Но на вторую часть произойдет удорожание на 14%. Еще до конца августа можно купить место в паркинге за полцены, при условии, что он приобретается одновременно с апартаментом. Заманчивая экономия почти в миллион рублей. Чуть меньше можно сэкономить на самом лоте: в августе на них действует скидка в размере 4000 рублей/кв.м.
Кроме того, у девелопера имеется ряд постоянных бонусов, например, за повторную покупку, для иногородних клиентов или при оформлении военной ипотеки. Все условия, повторюсь, расписаны на сайте новостройки.
Продажи ведутся по 214-ФЗ без открытия эскроу-счетов. Недвижимость разрешается забронировать бесплатно на 3 дня. При обращении к ипотечному специалисту компании она продлевается еще на необходимое для согласования документов с банками время.
Конкуренты
При сравнении МФК NEOPARK надо понимать, для чего приобретаются там апартаменты. Если для сдачи в аренду, то сопоставлять нужно с отелями. Их в округе не так много: МФК Salut и МФК «М97». Они сдаются раньше, с чистовой отделкой, возможностью меблировки и с сопровождением профильных управляющих компаний. При этом цена квадрата в проекте «Союз-строй Инвест» принципиально ниже. Но это не клубный формат и не бизнес-класс. А в МФК «М97» уровень цен сопоставимый. Поэтому с учетом вышеописанных преимуществ, в качестве инвестиций в отель он более привлекательный. Для собственного проживания МФК NEOPARK можно сравнить с ЖК «Б57». Второй стоит не у зеленого массива, но находится в пешей доступности от парка Победы. Метр двушки в нем выйдет подороже, но он продается уже с предчистовой отделкой. В соседнем ЖК NEO и в ЖК «Барселона» цены кусаются. «Бизнесом» считается и сданный ЖК «Москва» на 5-ом Предпортовом проезде, недалеко от Пулковского парка. Он стоит дороже, но располагается одной ногой в застраивающейся комфорт-классом промзоне, поэтому его позиционирование мне до конца не ясно.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб. |
Тип отделки |
|
Salut |
Союз-строй Инвест |
1,2,3,5.1,5.2 – сданы 5,3 – IV квартал 2020 г. |
53,0 (корпус 5.2) 53,3 (корпус 5.3) |
5,5 (5 этаж) 5,5 (10-16 этажи) |
чистовая |
|
M97 |
Полис Групп |
III квартал 2020 г. |
29,8 |
4,8 (5 этаж) |
чистовая |
|
Москва |
Setl City |
сдан |
67,7 |
12,9 (5 этаж) |
черновая |
|
Барселона |
Дом на Ленсовета |
сдан |
68,5 |
14,6 (13 этаж) |
черновая |
|
Б57 |
КВС |
IV квартал 2021 г. |
66,8 |
11,8 (5 этаж) |
предчистовая |
|
Neo |
ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад |
сдан |
69,9 |
17,0 (12 этаж) |
черновая |
|
Neopark |
ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад |
II квартал 2021 г. |
34,3 (корпус 1) 61,8 (корпус 1) |
5,7 (5 этаж, невидовая) 10,0 (5 этаж, видовая) |
черновая |
Резюме
.JPG)
МФК NEOPARK – жилой дом под видом и по стоимости апартаментов, расположенных прямо в парке. Это отличный, хитрый вариант для тех, кто хочет получить условия бизнес-класса по сниженным ценам и не нуждается в регистрации по месту жительства.
Другие материалы
ЖК «Новотомилино»: свежий архитектурный взгляд на старый район
Компания «Тройка РЭД» продолжает осваивать территории на юго-востоке Московской области. Сегодня мы с вами рассмотрим их новый проект, что строится рядом с Рязанским шоссе. Работы на площадке приближаются к «экватору»: из четырех запланированных корпусов два уже почти возведены.
ЖК «Новое Сертолово»: за КАДом по собственному желанию
Эта новостройка собрала в 2019 году четыре престижные награды. В их числе и такая громкая победа, как лучший жилой комплекс Ленинградской области среди домов средней этажности. А его новый квартал «Атмосфера» обещает стать еще более благоустроенным и комфортным.
ЖК «Ивантеевка 2020»: мини-комплекс в благоустроенном районе
Так называемая точечная застройка – явление в наше время довольно распространенное. Для будущих жителей новостройки она обещает массу плюсов, ведь вокруг сложившийся район с уже работающими школами, магазинами, детскими садами и поликлиниками. Мы решили рассмотреть один из подобных небольших проектов – ЖК «Ивантеевка 2020», который возводится в одноименном городском округе, в 15 километрах от столицы, и будет состоять всего из одного корпуса.
ЖК «Экспоград IV»: на месте образцовых деревень 18 века
На рынок вывели новые дома на Пулковских высотах – простые и недорогие с хорошим выбором квартир и неоднозначным поведением застройщика.
ЖК «Остафьево»: мини-город в окружении полей
Новая Москва продолжает развиваться и прирастать современными жилыми комплексами. На территории поселения Рязановское, там, где еще совсем недавно колосились поля и шумело разнотравье, к 2025-2027 гг. появится целый мини-город – ЖК «Остафьево» от ГК «Самолет».
Обсуждение
0