ЖК «Сандэй»: комплекс с нетипичными преимуществами для новостроек
11 августа 2020
Санкт-Петербург
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все новостройки".
.jpg)
В августе состоялся старт продаж двух новых корпусов комплекса, возводимого в рамках программы развития уже застроенных территорий - а, значит, с развитой инфраструктурой.
О проекте
.jpg)
Действительно, ЖК «Сандэй» строится в обжитой локации – во дворах улицы Летчика Пилютова Красносельского района. Вокруг него сосредоточено несколько школ, садиков и поликлиник, поэтому основная проблема новостроек решена уже на котловане. А практически напротив комплекса находится просторный парк «Сосновая поляна». Кажется, вырисовывается удобнейшая для жизни местность. Однако, не все так прекрасно в этой истории. Все-таки мы говорим об окраине города. И ехать отсюда до ближайшей станции метро без пробок придется на автобусе около 25 минут. А к станции «Проспект Ветеранов» в последнее время присоединились жители целого микрорайона «Балтийская жемчужина» и густонаселенных новых ЖК «Солнечный город» и ЖК «Английская миля» – поэтому давка в часы пик обеспечена. Хорошо, что для дольщиков ЖК «Сандэй» есть альтернатива, а именно электричка, следующая до центральных вокзалов Санкт-Петербурга. Она останавливается в пешей доступности от нашей новостройки и поможет существенно облегчить путь и сохранить нервы по дороге на работу. Теперь поговорим о самом комплексе.
Первые две очереди ЖК «Сандэй» уже сданы. Новые корпуса рассчитаны на 322 квартиры. То есть дома строятся относительно небольшие. Они спроектированы с переменной этажностью, от 8 до 13 уровней, и подземным паркингом на 100 автомобилей. Каркас и несущие стены зданий возводят из монолита, не несущие – из газобетона с дальнейшей облицовкой кирпичом. Такие данные приводятся в Проектной декларации на объект: https://www.spbren.ru/kvartiry-v-novostroikah/veteranov-sunday/proektnaya-deklaratsiya/?anchor=documents. Хотя менеджер утверждал, что дома здесь кирпичные. Буквально в паре парадных на первом этаже будут колясочные (корпус 5.2, секции В и Г). Единицы помещений отданы под коммерцию.
Входные зоны, судя по рендерам, в новой очереди будут отличаться от предыдущих. Раньше они были обозначены лишь небольшим прозрачным козырьком, сейчас планируется сделать веселые желтые рамки. При этом у большинства парадных сохранится вход с уровня земли. Цветовое решение у фасадов спокойное, коричнево-бежевое, поэтому небольшие яркие вкрапления их немного оживят.
Квартиры передаются дольщикам в чистовом виде. В зависимости от этажа отделка будет выполнена в светлых или контрастных тонах. Комплект материалов включает в себя белые флизелиновые обои под покраску на стенах, ламинат 32-ого класса с плинтусом на полу, керамическую плитку в санузлах, покрашенный в белый цвет потолок, минимальных набор сантехники в уборных (акриловая ванная с экраном, раковина на пьедестале, унитаз, полотенцесушитель, смесители), входную и межкомнатные двери, двухкамерные стеклопакеты (металлопластиковые взамен деревянных в первых очередях) с детскими замками, подоконники, счетчики, розетки, радиаторы, выключатели и холодное остекление балконов и лоджий. Конечный результат продемонстрирован на сайте новостройки: https://www.spbren.ru/kvartiry-v-novostroikah/veteranov-sunday/. В санузлах нанесут слой гидроизоляции. А разводку труб выполнят горизонтальную, то есть спрятанную в стяжке пола. Подъезды оборудуют домофонной системой и видеонаблюдением, но в квартире домофон нужно устанавливать самостоятельно. В целом, это стандартный, довольно современный, набор для проектов комфорт-класса. Только высота потолков средняя – не самая высокая, но и не самая низкая в своем сегменте - 2,56 метра.
МОПы оформят просто, с помощью штукатурки. Пространству придадут радостные нотки, добавив сочных желтых и оранжевых цветов в интерьере, которые успокаивает основной светло-серый оттенок. А навигационная информация будет выделена темными красками.
.jpg)
Порадовала востребованная безопасная концепция внутреннего двора. Он расположен на кровле подземного паркинга, поэтому находится на небольшом возвышении от дороги. Машины проезжать туда не смогут. Менеджер сказал, что в перспективе периметр новой и первых очередей объединят единым забором. Пока же они открыты. По проекту, во дворе обустроят 2 площадки для игр: для детей дошкольного и младшего школьного возраста, сделают зону для занятий физкультурой со столом для настольного тенниса, а также выделят место для отдыха взрослых. Красивого ландшафтного дизайна не обещают. Но аннонсируют бесплатный Wi-Fi на удобных скамейках.
Сдать объект в эксплуатацию должны в III квартале 2023 года. Сроки передачи ключей в шаблоне Договора не указаны, но, как правило, на это уходит до полугода.
Цены и планировки
В комплексе можно присмотреть как одно-, так и четырехкомнаную квартиру. Студий, кстати, здесь нет. Небольшие лоты продаются примерно за 126 000 рублей/кв.м., а трешки и более – около 113 000 рублей/кв.м.
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб.* |
|
1-комнатные |
31,2 – 40,0 |
4,0 – 5,1 |
|
2-комнатные |
50,1 – 58,1 |
6,2 – 7,2 |
|
3-комнатные |
72,9 – 74,1 |
8,3 – 8,6 |
|
4-комнатные |
94,0 |
10,6 – 10,7 |
|
Паркинг |
1 машино-место |
0,2** |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
**акционное предложение.
Девелопер выпустил в продажу пока лишь 10% жилого фонда, при этом показав практически все типы планировок. Их нельзя назвать разнообразными, но выбор присутствует. И в однушках он больше направлен на функциональные характеристики. Например, есть варианты с раздельным санузлом и небольшими спальней и кухней и, наоборот, – с совмещенной уборной и просторной комнатой. Или современные конфигурации с гардеробной в коридоре или в спальне.
.jpg)
Двушки же собственных кладовых не имеют. И вся разница между их планировками заключается в схеме расположения основных помещений и в их размерах.
.jpg)
Среди них двухсторонние лоты и угловые – особенно светлые за счет двух окон. Входные зоны везде проходные, поэтому убирать их придется гораздо чаще, чтобы сохранить чистоту в доме. А в трех- и четырехкомнатных лотах данной проблемы нет. И хотя выбор среди них совсем маленький, но очень рациональный.
.jpg)
Для гардеробных и кладовых места не осталось, поскольку общая площадь не позволяет внедрить их без ущерба жилому пространству. В остальном все выглядит крайне прилично. И на этаже могут находиться от 3 до 8 квартир. В связи с этим в небольших секциях запроектировано по 1 лифту, в крупных – по 2.
О застройщике
Новостройка реализуется девелопером «СПб Реновация». Компания известна тем, что строит дома в рамках Адресной программы «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге», утвержденной Правительством города. С этой целью и было основано предприятие 11 лет назад. Основная его задача – улучшить уровень жизни людей благодаря сносу старого и строительству нового жилья комфорт-класса. При необходимости реконструируются инженерия и создается социальная инфраструктура. И на сегодня застройщик ввел в эксплуатацию 7 жилых комплексов (полностью или некоторые очереди). На его сайте висит значок победителя конкурса «Доверие потребителя 2019»: https://spbren.ru/zastroischik-sankt-peterburga/, и, по отзывам, у меня сложилось впечатление, что своим обещаниям компания следует. Строит и благоустраивает ровно то, что обещает и рисует в рекламных презентациях. Правда, о качестве строительства единодушия я не увидела. Кому-то повезло больше и замечания при приемке квартиры ограничились царапинами, мусором и другими легко устраняемыми изъянами. Другим – гораздо меньше. Предоставим выжимку из опроса жильцов первой очереди ЖК «Сандэй»:
https://living.ru/
vk.com
Плесень и протечки – так себе перспектива для новоселов. Интересные нюансы раскрываются о паркинге. Оказывается, не все машины туда могут в принципе встать. И, насколько я поняла, небольшие замечания устраняются быстро. А для исправления капитальных проблем приходится «стоять над душой» у застройщика.
.jpg)
https://spbguru.ru
Да, и о работе управляющей компании я встретила несколько отнюдь не лестных отзывов. Пришло время посетить объект и хотя бы визуально оценить результаты ее деятельности.
На объекте
Во время моего визита на фасаде корпуса, расположенного вдоль улицы Летчика Пилютова, сняли облицовочное покрытие и что-то ремонтировали. В голове закрадываются сразу две мысли. Первая – хорошая, о том, что за домом ухаживают. Вторая – плохая, ведь ремонт не существует без поломки.
В процессе прогулки по кварталу я нашла несколько элементов, которые тоже не помешает починить или подмазать. Причем как снаружи, так и внутри зданий.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Периметр домов открытый. И на стилобат можно подняться беспрепятственно. На нем базируются детская площадка и несколько скамеек. Обустройство скудное. Осталось много незаполненного пространства. Зеленые участки засеяны обычным газоном. Даже маленьких саженцев деревьев или кустов не посажено. Выглядит как пустырь.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Зато площадь имеет небольшое ограждение и на въезде установлены ограничители, препятствующие проезду транспорта. Вдоль другого корпуса, скорее всего, силами жильцов выполнено озеленение.
.JPG)
Общее впечатление от внешнего вида комплекса остается приятное. Как я написала, есть поле для совершенствования, но целостная картина получается неплохая. Мусорные контейнеры находятся на первых этажах новостроек, поэтому на пути они мне не встретились. Дороги без ям, тротуары без сколов.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Сразу за осмотренными домами построят третью очередь комплекса, которая и вышла сейчас в продажу. Пока ведется демонтаж старых зданий, что хорошо просматривается как со стилобата, так и на фотоотчете о ходе стройки на странице комплекса: https://www.spbren.ru/kvartiry-v-novostroikah/veteranov-sunday/hod-stroitelstva/?stage=18.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Участок огорожен по периметру забором и обозначен фирменными флагами. Слева от него находится детский садик. Позади – небольшой магазин.
.JPG)
Но общее окружение – это жилые дома. Некоторые из них уже расселены и ждут сноса. Другие еще полны жизни и утопают в зелени.
.JPG)
Красная сигнальная лента проходит в разных местах квартала. Скорее всего, комплекс будет расширяться и дальше. Менеджер эту информацию не подтвердил и не опроверг. Но часть домов первой и второй очереди возведены поодаль от улицы Летчика Пилютова, за 2-ой Комсомольской улицей. Как раз рядом с поликлиникой.
.JPG)
Социалка удивительно близка к новостройке. Но здесь расположены дома-свечки с другой, открытой, концепцией благоустройства. И в одном из таких домов работает офис продаж и шоу-рум девелопера.
.JPG)
В офисе
.JPG)
Записываться на осмотр нужно заранее, но в любой день. Девелопер принимает по будням с 08:30 до 20:00 и по выходным с 11:00 до 18:00. Офис находится в одной из квартир первого этажа с предлагающейся отделкой. Если вам удобнее пообщаться с менеджером в центральной части города, посетите центральный офис на улице Некрасова, дом 14А.
Визуально мне все понравилось. Сантехника, безусловно, самая простая, но так принято у всех застройщиков. Плитка использована фоновая, нейтральная.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Приглянулись темные оконные рамы. Только в новых корпусах они будут белыми. Не понравилось то, что открываются окна лишь с одной стороны. БОльшая часть останется глухой и неудобной элементарно для мытья. При этом открываются все механизмы хорошо.
Продажи ведутся по 214-ФЗ еще без открытия эскроу-счетов. До конца августа действует отличная скидка на паркинг: 1 машино-место продают за 180 000 рублей. Вряд ли по городу в новостройке найдется дешевле. И, конечно, действуют выгодные ставки по ипотеке – как и везде сейчас, благодаря программе с государственной поддержкой. При первом взносе от 20% удорожание составит от 6,1% годовых. Посчитать примерные размеры ежемесячных выплат можно на сайте: https://www.spbren.ru/kvartiry-v-novostroikah/veteranov-sunday/kvartiry/119/15201/. Там указаны и более низкие ставки, от 5,75%. Но у меня они вызывают сомнения, так как нетипично низкие. Разобраться в условиях от разных банков поможет ипотечный специалист девелопера. Кстати, банк «ВТБ» вообще предлагает ставку 0,5% на первые 8 месяцев кредита. Затем ставка повышается до 6,5%. Однако подобные предложения надо всегда проверять на наличие дополнительных страховок, повышающих общую сумму трат до обыкновенной ставки. По моему опыту, наиболее выгодные и реальные программы сейчас – это вариант с господдержкой и семейная ипотека (ставка от 4,7% годовых). Если вы готовы расплатиться до III квартала 2023-его года, то можно воспользоваться рассрочкой. При ее оформлении стоимость квартиры увеличится только на 5%.
Еще одним интересным сервисом от застройщика является прием старого жилья в зачет. Клиент может внести лишь 100 000 рублей за новые метры, а остальное отдать после продажи своей квартиры. Естественно, сроки будут ограничены. Подробности о трейд-ине лучше узнавать у специалиста исходя из вашей ситуации, поскольку девелопер предлагает несколько схем зачета, в том числе и нетипичных для рынка.
При бронировании лота учитывайте, что устная 3-дневная бронь не влечет за собой фиксирование цены. А сумма от платной, за 12 500 рублей, не войдет впоследствии в стоимость квартиры. Она пойдет на оплату дополнительных услуг застройщика, как подготовка и подача документов в Росреестр.
Конкуренты
Красносельский район застраивается огромными темпами. Но основное действо разворачивается вдоль Петергофского шоссе. Наш комплекс стоит поодаль. Тем не менее, сравним цены в строящихся и некоторых построенных домах локации.
Метр однушки в ЖК «Сандэй» предлагают приобрести за 124 300 рублей. Ближайшие к нему новостройки расположены на пересечении улицы Тамбасова и проспекта Ветеранов. Среди них есть небольшой комплекс с единицами свободных квартир – ЖК «Аист». Его цена ниже – 118 400 рублей/кв.м., но с учетом черновой отделки. А степень готовности гораздо выше, чем у нашего комплекса. Однако в последнее время стройка остановилась и произошел перенос сроков сдачи объекта. Пока на IV квартал 2020-ого года. За ним построили ЖК «Прагма Парк». Его начали продавать уже после ввода в эксплуатацию. Это небольшой дом с невысокими потолками рядом с парком. Стоимость метра в нем обозначена в 116 200 рублей. На отделку застройщики закладывают примерно по 10 000 рублей/кв.м., поэтому цены в новостройках можно считать одинаковыми с той лишь разницей, что проект «Прагмы» уже сдан.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб. |
Тип отделки |
|
Прагма Парк |
ПРАГМА |
сдан |
37,8 |
4,3 (5 этаж) |
черновая |
|
Аист |
Красная стрела |
IV квартал 2020 г. (перенос сроков) |
41,4 |
4,9 (7 этаж) |
черновая |
|
Солнечный город |
Setl City |
II квартал 2021 г. |
37,3 |
4,6 (3 этаж) |
чистовая |
|
Клены |
Петергофское |
сдан |
34,9 |
3,8 (6 этаж) |
черновая |
|
Сандэй |
СПб-Реновация |
1, 2 очереди – сданы 3 очередь – III квартал 2023 г. |
37,8 |
4,7 (6 этаж) |
чистовая |
Ну и напоследок оставим густонаселенные застройки, ярким примером которых является ЖК «Солнечный город». Несмотря на известность девелопера, стоимость однушки в нем не выше, чем в ЖК «Сандэй». А отделка и благоустройство может быть и лучше. Единственное принципиальное отличие, из-за которого между двух новостроек можно выбрать проект «СПб Реновация» - это локация. На нашем объекте она тихая и уединенная, с готовыми дорогами, близкими остановками и образовательными учреждениями. В ЖК «Солнечный город» добираться тяжелее, особенно пешком от шоссе. Запасного варианта, как электричка, поблизости нет, поэтому даже арендаторов в эту местность найти сложно (знаю из первоисточника). А школы и садики создаются с нуля, традиционно не успевая за жилой недвижимостью. Рядом есть еще один комплекс, небольшой – ЖК «Клены». Он уже сдан. Но выглядит и стоит дешевле остальных.
Резюме
.JPG)
ЖК «Сандэй» – это одна из многочисленных новостроек Красносельского района. Ее главным отличием от собратьев является уединенность. Если практически все остальные возводятся в рамках огромных микрорайонов на совершенно новых территориях, создавая параллельно все образовательные и социальные учреждения с нуля, то ЖК «Сандэй» возводится в окружении уже функционирующей инфраструктуры. Наш комплекс не такой большой, как подавляющее большинство. В нем нет засилья коммерческих помещений. Зато есть ж/д станция в пешей доступности, решающая проблемы утренних и вечерних пробок. И несмотря на отсутствие современного лоска и некоторых трендовых декораций в оформлении и благоустройстве новостройки, эту недвижимость обязательно стоит взять в расчет при выборе будущего местообитания.
Другие материалы
ЖК «Одинцово 1»: еще один жилой район по стандартам ПИК
У покупателей квартир всегда возникает много вопросов, связанных с будущим местом жительства. Высока ли транспортная доступность московских достопримечательностей, надежен ли застройщик, каково качество строительства и насколько развита инфраструктура. Поскольку рекламные материалы застройщика не всегда рисуют полную и достоверную картину, лучше всего побывать на месте самому. Или познакомиться с информацией, изложенной в данной статье.
МФК NEOPARK: под камуфляжем отеля
На днях Группа ЛСР вывела в продажу значительный объем номеров в апарт-отеле у Пулковского парка. Только по функционалу они больше подходят для постоянного проживания, чем для сдачи в аренду.
ЖК «Новотомилино»: свежий архитектурный взгляд на старый район
Компания «Тройка РЭД» продолжает осваивать территории на юго-востоке Московской области. Сегодня мы с вами рассмотрим их новый проект, что строится рядом с Рязанским шоссе. Работы на площадке приближаются к «экватору»: из четырех запланированных корпусов два уже почти возведены.
ЖК «Новое Сертолово»: за КАДом по собственному желанию
Эта новостройка собрала в 2019 году четыре престижные награды. В их числе и такая громкая победа, как лучший жилой комплекс Ленинградской области среди домов средней этажности. А его новый квартал «Атмосфера» обещает стать еще более благоустроенным и комфортным.
ЖК «Ивантеевка 2020»: мини-комплекс в благоустроенном районе
Так называемая точечная застройка – явление в наше время довольно распространенное. Для будущих жителей новостройки она обещает массу плюсов, ведь вокруг сложившийся район с уже работающими школами, магазинами, детскими садами и поликлиниками. Мы решили рассмотреть один из подобных небольших проектов – ЖК «Ивантеевка 2020», который возводится в одноименном городском округе, в 15 километрах от столицы, и будет состоять всего из одного корпуса.
Обсуждение
0