ЖК«Автограф в центре»: шоковая терапия для покупателей
01 сентября 2020
Санкт-Петербург
В конце лета стартовали продажи в комплексе, получившем резонанс интернет-общественности, благодаря своим высоким ценам.
.jpg)
О проекте
.jpg)
ЖК «Автограф» возводится на перекрестке Лиговского проспекта и ул. Тосина. Его появление на карте города обязано программе редевелопмента «серого пояса» в Санкт-Петербурге. Согласно ей, большая часть Лиговского проспекта будет застроена жилыми домами и даже небольшими скверами. И преобразования уже начались. Первые шаги в этом направлении сделал Glorax Development. Он вот-вот сдаст вторую новостройку и объявит о начале продаж третьей. Как раз между ними и нашелся участок для Setl City.
Девелопер практично распланировал территорию, уместив на ней 2 многосекционных ступенчатых дома на 1463 квартиры. К слову, он предоставил очень удобную схему новостройки, на которой видны особенности секций:
.jpg)
Например, крупные лоты сконцентрированы преимущественно в семейных парадных под номерами 1,3 и 1,5. А в секциях 1,4 и 2,3 на первом этаже будут кладовые. В подъезде 1,8 расположится детский клуб, где можно отмечать дни рождения и другие праздники – по решению жильцов и УК. В остальном, характеристики единые. 11-13 этажей, кирпично-монолитная технология строительства с навесным вентилируемым фасадом. Везде обещают сделать колясочные, поставить лифты фирмы Otis с фоновой музыкой и мультимедийным экраном, которые спускаются с лестничной площадки сразу в подземный паркинг. Стоянку оборудуют зарядкой для электромобилей и пит-стопом с пылесосом и компрессором для подкачки колес. Но основная ее характеристика – вместимость – не впечатляет. Всего 672 машино-места, и те в виде зависимых парковочных систем стеллажного типа. Фактически по Проектной Декларации проходит половина из них: 336, остальные дописаны в пояснениях: https://наш.дом.рф/сервисы/каталог-новостроек/объект/36705. Небольшая стоянка на 93 места разместится на улице, за периметром комплекса. Внутреннее пространство закроют от проезда транспорта и проведут во дворах концептуальное благоустройство. Остановимся на нем подробнее.
Между домами проложат променад – «Красную аллею», полностью мощеную тротуарной плиткой и усаженную растениями красного цвета. По аналогии назовут и оформят дворы: розовый, фиолетовый, синий, желтый и снова красный. У всех должен быть уникальный ландшафтный дизайн с деревьями, растениями и цветами характерных оттенков. В каждом дворе появятся велопарковки, детские или спортивные площадки, или зоны для отдыха. И все непростое, а экологичное. Игровые комплексы поставят из экоматериалов, скамейки – дизайнерские, деревянные. Забор по периметру, кстати, тоже хотят сделать уникальным, украсив его логотипом комплекса.
За ограждением прелести проекта не закончатся. Девелопер на границе с домами обязался построить детский садик с бассейном на 120 мест и сдать его одновременно с жилым фондом. А за садиком разбить футбольное и баскетбольное поля. Строительство школы проектом не предусмотрено. Но в соседнем квартале застройщик ремонтирует общеобразовательную школу № 359, которая простаивает с 2011 года.
На рис.3 виден еще один значимый объект, отделяющий комплекс от проспекта – станция метро «Боровая». В перспективе, ее наличие станет неоспоримым преимуществом новостройки. Но ждать открытия придется лет 10. Пока же стоит ориентироваться на реальные выгоды. Например, такие, как отделка «под ключ».
Все лоты сдадут в чистовом виде. Набор материалов и работ стандартный для сегмента комфорт-класса: на полу положат ламинат с плинтусом, стены оклеят обоями под покраску, а санузлы облицуют плиткой и укомплектуют сантехникой. Пространство оборудуют дверями входными и межкомнатными, радиаторами, розетками, выключателями, счетчиками. Окна будут с двухкамерными стеклопакетами и металлопластиковым профилем. На балконах и лоджиях поставят архитектурное стекло с солнцезащитой. Разводку труб сделают горизонтальной – то есть спрятанной в стяжке пола. Приятным дополнение к типовой отделке станет система теплого пола в санузлах и детские замки на окнах, выходящих на открытый фасад. В зависимости от этажа цвет материалов будет темным или светлым. А высота потолков изменится с 2,75 метров до 3,0 на самом верхнем уровне.
Шагая в ногу со временем, девелопер решил оснастить квартиры элементами системы «умный дом». Для жильцов откроются такие функции, как автоматическая передача показаний счетчиков в УК, оплата квитанций через приложение, онлайн-общение с представителями УК и соседями, удаленное голосование и т.п. Безопасность же в комплексе будет стандартной: камеры по периметру и в основных общественных местах, видеодомофоны у парадных и контроль доступа в точках прохода на территорию. Часть первых этажей отдадут под коммерцию. Для них, как всегда, предусмотрят отдельные входы с внешней стороны зданий.
Ввести комплекс в эксплуатацию застройщик планирует в IV квартале 2022-года, а передать ключи в течение следующих 6 месяцев. Все документы на объект выложены по ссылке выше. Сайты новостройки малоинформативные, несмотря на то, что только официальных ресурсов у нее три: https://www.spbrealty.ru/buildings/avtograf/, https://avtograf-center.ru/, https://www.setlcity.ru/projects/avtograf. Во-первых, не все разделы заполнены, во-вторых цены и планировки окружил несвойственный для застройщика ареол загадочности.
Цены и планировки
Хотя старт продаж состоялся совсем недавно, в Интернете прошел слух, что почти 200 квартир забронировали. Цены, естественно, подскочили. А планировок практически и не выкладывали. Сейчас на сайте официального брокера опубликовано 5 лотов на высоких этажах – то есть по не самым привлекательным ценам. Ведь, как правило, чем ниже уровень, тем дешевле недвижимость. Да и эти варианты за ночь с 30.08.2020 на 31.08.2020 выросли в цене на 100 000 – 200 000 рублей.
Итого, студию в ЖК «Автограф в центре» можно приобрести за 207 000 рублей/кв.м., однушку за 190 000, двушку за 179 000, а трешку за 171 200.
Таблица 1. Планировки на верхних этажах, опубликованные брокером на 31.08.2020 г.
|
Наименование |
Площадь, кв.м. |
Стоимость, млн руб.* |
|
Студии |
28,5 |
от 5,9 |
|
1-комнатные |
47,9 |
от 9,1 |
|
2-комнатные |
51,4 |
от 9,2 |
|
3-комнатные |
92,9 |
от 15,9 |
|
Паркинг |
1 машино-место |
пока не вывели в продажу |
Сказать, что это дорого для комфорт-класса – ничего не сказать. Пусть даже для «высокого», как обозначили маркетологи в описании. Комплекс, конечно, хорош. Но от высокого здесь только амбиции.
Теперь посмотрим на планировки. На студии и однушки приходится 78% жилого фонда (благодаря такому соотношению на площадке собирается, в среднем, по 12 лотов). Среди них есть как типовые варианты с маленькой площадью, так и грамотно зонированные, оригинальные, просторные:
.jpg)
.jpg)
.jpg)
Застройщик в данном проекте разнообразил типовую линейку своих планировок. И пока у него это неплохо получилось. Совершенно неожиданно он добавил в них сауны! Из опубликованных лотов они появляются в двушках:
.jpg)
Правда, и от старых привычек не отказался – по-прежнему часто встречаются узкие и продолговатые коридоры.
Трехкомнатных предложений в комплексе мало. Практически все из них относятся к евро-формату и имеют большую площадь:
Спальни могут сопровождаться выделенной гардеробной или санузлом небольшого размера.
На последних этажах расположены квартиры с террасами. И открытое пространство может достигать все 40,0 кв.м.
.jpg)
Причем у однокомнатной квартиры оно больше, чем у евро-трешки.
В отношении планировок застройщик, на мой взгляд, сделал шаг вперед в развитии, так как ранее во всех его проектах комфорт-класса применялись одинаковые и довольно скучные решения. В нашем комплексе они более интересные, современные и при этом не теряющие традиционной практичности. Правда, над некоторыми шероховатостями предстоит еще поработать.
О застройщике
Интригует и шокирует клиентов в этом проекте – девелопер Setl City. Он, конечно, бьет большинство других игроков рынка по объемам ввода жилья, по выручке, по количеству новинок и по качеству сервиса. Но и всегда делает наценку за бренд, имидж и, наконец, спокойствие клиента. Ведь к данной компании у петербуржцев сформирован кредит доверия. Объекты всегда сдаются вовремя и со сравнительно неплохим качеством. Претензии на просторах Интернета высказываются ко всем застройщикам, и найти компрометирующие мнения дольщиков Setl City не составит труда. Но к ним тоже нужно относиться критически. Идеально у нас, наверное, не строит никто. А Setl все-таки держит некоторую планку.
В данном проекте интересны другие комментарии. А именно касающиеся ценообразования. Стоимость метра в ЖК «Автограф в центре» поразила общественность. И если на форумах о совершенно новых объектах пишут не часто, то в нашем случае многие отреагировали именно на финансовую составляющую..jpg)
.jpg)
Ведь строят на территории бывшей промзоны, не в престижном районе, не рядом с парком, не бизнес-класс, с перспективой перенаселения локации, с обычной недорогой отделкой. .jpg)
.jpg)
В общем, непонятно, специально ли создан ажиотаж или кто-то знает о золотых перспективах развития местности, но не говорит. И если недвижимость в комплексе улетала с невероятной скоростью на старте продаж, для чего застройщик размещает свежие рекламные статьи в деловых изданиях: https://www.dp.ru/a/2020/08/28/Starij_novij_Ligovskij__ZH?
На объекте
Переместимся в эпицентр событий.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Подъехать к участку можно только по Лиговке, повернув с нее на улицу Тосина.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Новостройка находится на Лиговском проспекте, но не совсем в центре. А за набережной Обводного канала, недалеко от поворота на Воздухоплавательную улицу, переходящую в Витебский проспект.
.JPG)
.JPG)
Окружение будущего комплекса состоит из таких же новостроек, две из которых уже можно рассмотреть: сбоку и напротив ЖК «Автограф».
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Третья вырастет с другой стороны.
.JPG)
Замкнет круг остаток промзоны, примыкающий к Камчатской улице.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Кстати, многих волнует вопрос, какое именно производство было ранее на участке под новостройку. Так вот, на территории ЖК «Автограф в центре» в последнее время находились склады. Сейчас их демонтировали и перешли к проекту организации строительства: https://www.spbrealty.ru/buildings/avtograf/construction. За ограждением работает несколько единиц техники.
.JPG)
.JPG)
И далее на горизонте виднеется ЖК «Второй квартал».
.JPG)
Не ясно, где чего на последних этажах ввели террасы. Живописными виды не назовешь. Единственная зеленая зона поблизости – это Волковское кладбище. Небольшой сквер должны высадить с противоположной стороны от проспекта уже к концу 2020-ого года, но вряд ли он принципиально изменит панораму.
.JPG)
Дома от Glorax Development с кирпичной облицовкой смотрятся симпатично. На их фоне керамогранитные плиты ЖК «Автограф в центре», на мой взгляд, визуально проиграют.
Транспортная доступность местности, прежде всего, обусловлена наличием здесь одной из главных дорожных артерий города. Поэтому свободным путь домой не будет.
.JPG)
.JPG)
Общественный транспорт ходит сюда исправно: и автобусы, и трамваи. Говорят, что АО «Западный скоростной диаметр» пробьет новый участок Витебского проспекта с выездом на Лиговский. Но пока не представляю, поможет ли он разгрузить потоки. Зато не в часы пик от комплекса можно быстро доехать в разные районы северной столицы. В том числе до ближайших магазинов, потому что пешком до гипермаркетов идти порядка 1,0 км. И в темное время суток гулять вдоль именно этого отрезка Лиговки не хочется. Все-таки пока сохраняется атмосфера некоторой заброшенности и криминальности. Впоследствии, при полном редевелопменте территории она, надеюсь, будет искоренена.
.JPG)
.JPG)
В офисе
Консультационные пункты официального брокера девелопера – АН «Петербургская недвижимость» - стоят практически у всех новостроек. И наш комплекс не станет исключением, но чуть позже. Пока о нем напоминают лишь знакомые очертания красных боксов.
.JPG)
Тем временем, офисы продаж есть на Кирочной улице и на Невском проспекте, а головной расположен на Московском проспекте, 212. Сюда можно заехать в любой день недели без предварительной записи.
.JPG)
Ожидать на старте продаж интересных акций, да еще и в таком востребованном, как показывает девелопер, комплексе, было бы наивно. Так что остается довольствоваться ипотечной ставкой от 6,5% по программе с государственной поддержкой. Или наиболее выгодной – семейной – со ставкой в 4,7%. Однако она доступна лишь тем семьям, у которых с 2018-ого года родился второй и более ребенок. Для разъяснения всех условий по кредитам у агентства есть отдельный ипотечный менеджер, который сопровождает клиента на протяжении всей сделки. Кстати, девелопер совместно с «Совкомбанком» запустил ипотечную программу с практически отсутствующей ставкой в 0,01%. Она действует только на первые полгода кредита. Затем вырастет до 6,49% годовых. Позиционируют данные условия как более выгодные, чем при ипотеке с господдержкой. Но мне как-то объясняли, что не бывает лакомых финансовых предложений без подвоха в виде дорогих страховок и т.п. Поэтому хорошо просчитайте все выплаты. Предварительный размер ежемесячных платежей можно узнать на сайте: https://www.spbrealty.ru/buildings/avtograf/mortgage. О рассрочке в ресурсе ничего не сказано, а она есть. Только стоимость недвижимости при ее оформлении увеличится почти на 15%. А выплатить долг придется до конца 2022-ого года.
Сделки заключаются по 214-ФЗ через эскроу-счета. Бронь ставится под залог 20 000 рублей и является возвратной в случае, если покупателю откажут в кредите.
Конкуренты
В обзоре я несколько раз упоминала о высоких ценах в данной новостройке. Для чистоты эксперимента их просто необходимо сравнить с предложениями в соседних проектах.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв.м. |
Стоимость, млн. руб. |
Тип отделки |
|
Первый квартал |
Glorax Development |
сдан |
нет однокомнатных квартир от застройщика в продаже |
черновая |
|
|
Второй квартал |
Glorax Development |
III квартал 2020 г. |
37,0 |
6,5 (3 этаж) |
черновая |
|
Новый Лиговский |
СПб-Реновация |
сдан |
нет квартир в продаже от застройщика |
предчистовая |
|
|
Квартал Che |
Эталон ЛенСпецСМУ |
II квартал 2023 г. |
35,9 (дом 6) 41,3 (дом 5) |
7,1 (12 этаж) 7,2 (3 этаж) |
черновая |
|
Дом у Каретного |
Инвестторг |
III квартал 2020 г. |
36,9 44,3 |
6,4 (4 этаж) 7,6 (9 этаж) |
предчистовая |
|
Автограф в центре |
Setl City |
IV квартал 2022 г. |
47,9 |
9,1 (10 этаж) |
чистовая |
К сожалению, в ближайших новостройках практически не осталось однушек для продажи. В отличие от Setl City, Glorax Development назначил весьма демократичные цены на свои детища. Это, конечно, компании с разной историей и репутацией, но местность у комплексов одна.
В 2020-ом году должны сдать ЖК «Дом у Каретного». Квартиру в нем можно купить дешевле, чем предлагает Setl на этапе котлована. Может быть дело в том, что строит его не такой известный застройщик? Хорошо, ближе к Московскому проспекту «Эталон «ЛенСпецСМУ» возводит «Квартал Che». И в нем есть варианты пониже и подешевле и повыше и подороже. Но данный комплекс относится к бизнес-классу, уже находится в пешей доступности от станции метро и знаменитого Московского проспекта и в минуте ходьбы от гипермаркета.
Резюме
.JPG)
ЖК «Автограф в центре» является хорошим проектом, отвечающим всем требованиям и ожиданиям от современного и полноценного комфорт-класса. Разве что паркинг у него маловат. Имеются в новостройке и элементы шика, как террасы на верхних этажах, и элементы шока – от выставленных цен при старте продаж. Локация пока не вызывает бурного желания поселиться там навсегда, но у нее есть радужные перспективы для развития.
Специально для портала "Все новостройки"
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
Другие материалы
ЖК «Баркли Медовая Долина»: как пчелы на мед
Мед, пчелы, улей, покой сельской жизни на границе природы и цивилизации - наверное, такую картинку хотели нарисовать в сознании потребителя авторы жилищного строительного проекта, давая ему название «медовая долина».
ЖК «Цивилизация на Неве»: квартирное неравенство под единым статусом
Спустя два года от начала реализации проекта в продажу вышел второй дом с уже более демократичными характеристиками.
ЖК «Середневский лес»: для тех, кто задумал побег из мегаполиса
Все больше горожан мечтают о жизни в лесу. Но, будучи насквозь пропитанными ритмами городской жизни, они хотят даже в лесу пользоваться всеми благами цивилизации. В этом случае, выбирая квартиру, следует в первую очередь обращать внимание на новостройки со словом «лес» в названии (есть еще «парк» и «луг», но это полумеры).
ЖК Grand View: остатки на Петровском сладки!
Нежданный и негаданный старт продаж очередного элитного комплекса от Setl City на Петровском острове вызвал ажиотаж на рынке и сдержал рост цен на новостройку лишь на несколько дней.
ЖК «Рафинад»: миниполис над рекой
Многим жителям мегаполиса, безусловно, хотелось бы жить подальше от шумных дорог и поближе к реке, лесным массивам или зеленым лугам, при этом не отказываясь от благ цивилизации, таких как магазины, транспортная доступность, центральное отопление и стабильная подача горячей воды. В нашем сегодняшнем репортаже мы рассмотрим ЖК «Рафинад» в Химках – новый миниполис от компании «Сити XXI век».
Обсуждение
0