Завершается строительство шестого квартала новостройки. На пороге старт продаж новой очереди. Однако ее финансовая привлекательность будет ниже из-за перехода компании на эскроу-счета. Поэтому заострим внимание на одновременно новых и еще не очень дорогих предложениях комплекса.
.jpg)
Опроекте
ЖК «Образцовый квартал» - это передовик проекта комплексного освоения территории «На Царскосельских холмах». Участок для КОТ расположен вдоль Петербургского шоссе в сторону города Пушкин, практически сразу после выставочного центра «Экспофорум». Под жилую застройку выделена огромная площадь – более 300 гектар. Однако назвать ее очередным муравейником нельзя, так как высотность построек ограничена. Большинство зданий не должны превышать 4-5 этажей. И строительство сейчас ведется как раз в этих пределах. Но треть территории, видимо, дальше от шоссе, разрешили поднять до 6-10 уровней.
Девелопером проекта КОТ выступает холдинг «Центр развития». Он несет ответственность за развитие всей инфраструктуры микрорайона. Входящий в ее состав застройщик, «Терминал-Ресурс», реализует ЖК «Образцовый квартал». Все остальные комплексы периметра возводятся сторонними компаниями, которые приобрели землю у холдинга и застраивают ее в соответствии с общей концепцией. Это обычная практика. Также, например, происходит и в микрорайоне «Балтийская жемчужина», расположенном по дороге в Петергоф.
Помимо жилья, «На Царскосельских холмах» появится общественно-деловая зона – непосредственно вдоль шоссе, и социальная. Последняя – как всегда, самая интересная! Заявлено 5 школ на 4050 мест, 12 детских садов на 1380 малышей и поликлиника. На сегодняшний день работает 1 садик на 140 человек. Первая школа на 550 мест появится не раньше 2022-ого года. Она реализуется городскими силами. По словам менеджера, строительство должно начаться в 2020-ом. Девелопер вот-вот приступит к проектированию второй школы на 825 мест. Она расположится между 5-ым и 6-ым кварталами комплекса. Но двери откроет лет через 5. Также как и поликлиника. То есть полноценная жизнь «На Царскосельских холмах» предвидится лишь к 2025-ому году.
Пока застройщик больше уделяет внимания домостроению. И это, к сожалению, тоже обычная практика. Зато строит с опережением графика. Очереди сдаются на полгода раньше срока. Подобный сценарий ожидает и шестой квартал. В его составе 4 пятиэтажных дома. Последний уровень – мансардный. Высота потолков в нем начинается с 3,2 метров и достигает в коньке 3,8. В остальных квартирах она доходит до 2,7 метров при черновой отделке.
Девелопер включил в стоимость недвижимости, следующие отделочные работы: заливку стяжки, гидроизоляцию пола в санузлах, установку металлической входной двери и стеклопакетов, остекление балконов и лоджий, монтаж розеток, счетчиков и выключателей. Казалось бы, все стандартно, но отопление в квартирах будут обеспечивать не радиаторы, а система теплого водяного пола с датчиком терморегулятора в каждом помещении. Только в санузлах системы не предусмотрят: застройщик считает, что эти небольшие метражи будут нагреваться за счет остальной площади квартиры.
К общим прелестям комплекса относится наличие автономных газовых котельных и малошумных швейцарских лифтов Schindler. Не все малоэтажки снабжаются лифтами, поэтому это важная характеристика.
Входные группы запроектированы с уровня земли и полностью остеклены. А на входе установлены домофоны.
.jpg)
Дома на территории расставлены таким образом, что образуют 2 закрытых со всех сторон дворика. Каждый из них будет озеленен и оснащен игровыми площадками. В периметре организуют открытую парковку для инвалидов и внутренние проезды. Основную стоянку вынесут за черту квартала. Согласно Проектной декларации она рассчитана на 155 машино-мест. Для новостройки в 383 квартиры это немного. Однако застройщик пишет, что еще 135 автомобилей можно припарковать на близлежащих территориях. Где конкретно – не уточняется. С документами предлагаю ознакомиться на портале: https://наш.дом.рф/сервисы/единый-реестр-застройщиков/застройщик/2803. Кстати, застройщик не опубликовал рядом с Декларацией шаблон Договора, как это обычно делается. Форму ДДУ я нашла на сторонних сайтах и не поняла причину такой скрытности, потому, что текст его типовой. Крайний срок передачи ключей обозначен 29 октября 2021 года. Но темпы строительства говорят о досрочном исполнении обязательств. А пул свободных предложений позволяет еще выбрать подходящую планировку.
Цены и планировки
Все цены на недвижимость выложены в свободном доступе на официальном сайте квартала: http://www.ok6.naholmah.ru/.
Диапазон возможностей отражен в Таблице 1:
Таблица 1.
|
Наименование
|
Площадь без учета балкона, кв.м.
|
Стоимость, млн руб.*
|
|
Студии
|
36,9 – 41,8
|
3,8 –4,8
|
|
1-комнатные
|
62,6 – 68,9
|
6,0 – 7,6
|
|
2-комнатные
|
64,5 – 96,3
|
6,3 - 9,5
|
|
3-комнатные
|
86,3
|
8,5
|
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
Метраж студий и однокомнатных квартир удивляет. Но это потому, что их планировки относятся к категории «свободных». Объединенная по умолчанию кухня-гостиная может быть разделена на 2 помещения, что на картинках обозначено пунктиром:
При таком раскладе у каждого помещения останется по собственному источнику света: окну или балкону, поэтому это рабочее решение. Тогда студия станет однушкой, а однушка – двушкой. И площади их комнат останутся достойными. Санузлы не подвергаются трансформации, но их метраж изначально радует.
Стоимость квадрата студии варьируется между 103 000 – 115 000 рублей, а однушки от 96 000 до 110 000 рублей. Традиционно первые этажи продаются дешевле, а мансарды – дороже. Цены на метр двушки и трешки не превышают 100 000 рублей. Помимо евро-конфигураций, среди них появляются и даже превалируют классические:
А также проскальзывают усредненные варианты с небольшой перегородкой между кухней и залом:
Выбор широкий, за исключение трехкомнатных квартир. Планировки продуманные и просторные. Модных сегодня гардеробных в проекте практически нет, но холлы очень вместительные, поэтому с хранением одежды проблем не возникнет.
О застройщике
Застройщик квартала, компания «Терминал-Ресурс», работает только с нашим объектом. Но ключевые ее специалисты являются выходцами из другого предприятия под названием «Санд». Оно существовало с 1998 года и также специализировалось на стройке, только в Пушкине. По словам менеджера, за время существования застройщик реализовал там порядка 10 проектов. С современной историей компании можно ознакомиться на сайте: http://devcent.ru/.
Если бы речь шла о первой очереди строительства, меня бы насторожила такая хронология. Но к 2020-ому году «Терминал-Ресурс» хорошо зарекомендовал себя. Решающую роль сыграло опережение сроков сдачи объектов. Далее посмотрим на качество его строений. В этом вопросе присутствует небольшой разброс мнений:
Шквала негативных комментариев об отделке я не обнаружила. Поэтому вряд-ли они достигают критического размаха. Зато об инфраструктуре комплекса прочитала ожидаемые, но все же интересные подробности:
Оказалось, что в существующий садик попасть невероятно сложно, потому что в округе много льготников. А жители ЖК «Образцовый квартал» вынуждены ездить в Пушкин, в противоположную от города (читай от работы) сторону. Да и остальная социалка развивается крайне медленно. Открытие ж/д станции постоянно откладывается. Застройщик обещает пустить автобусы до метро, но пока этого не сделал. При этом транспортная доступность у местности неплохая.
Существенно разгрузили потоки Витебское шоссе и тоннель на Пулковском. А в перспективе город хочет сделать еще одну развязку, построив перемычку между Волхонским и Петербургским шоссе. По сравнению с другими выездами из города, здесь довольно спокойная обстановка. И есть планы на дальнейшее развитие транспортного сообщения.
На объекте
И общее впечатление о локации складывается такое светлое, праздничное – сказывается соседство с царскими дворцами. Новый современный «Экспофорум» тоже придает внешнего лоска.
Находясь здесь, расслабляешься и отдыхаешь. Хочется не спеша прогуляться по окрестностям. На въезде в микрорайон функционирует бизнес-центр. В нем же расположен офис продаж нашей новостройки. За ней следует еще одно коммерческое пространство с крытой стоянкой.
Слева от них раскинулось пустующее поле.
В перспективы его заполонят торгово-развлекательные центры, магазины, кафе, апартаменты и другие нежилые объекты.
И только после начинаются образцовые кварталы и другие комплексы. Наш расположен вдоль Кокколевской улицы – на нее мы как раз и сворачиваем с шоссе.
Шестой квартал уже построен. Он на сегодняшний момент является крайним на улице.
Хотя Комитет по госконтролю летом 2020-ого года одобрил проект еще четырех таких же кварталов. В скором времени вокруг развернется новая стройка.
Погулять по территории ЖК «Образцовый квартал 6» мне не удалось, поскольку она огорожена.
Зато аналогичное пространство пятой очереди открыто. По словам менеджера, существенных отличий между ними нет. В глаза сразу бросилось аккуратное благоустройство. В периметре высажены взрослые деревья и кустарники.
Понравилась хорошая детская площадка.
Порадовал высокий уровень окон на первом этаже. Разве что остекленные лоджии практически упираются в землю.
Не впечатлило устройство мусорных баков.
Во-первых, они стоят в центре двора, что уже его портит. Во-вторых, они ничем не прикрыты. Логично было бы сделать самое простое ограждение, скрывающее мусор с трех сторон.
В общественных холлах сделана незатейливая, но приятная отделка в теплых желтых тонах.
Квартиры поразили простором. Раньше только на картинке, теперь и вживую.
Профиль в лоджиях подобран в багровом цвете и дополнен ручками на окошках необычной, удобной, формы. Все открывается и закрывается без дополнительных усилий.
Но самое большое впечатление произвели мансарды. В них нет окон на крыше. Но за счет высоких потолков и перепада уровня, создается полное ощущение загородного дома. Фотографии не передают всего масштаба.
Комплекс однозначно достоин внимания. В мансардах так и вовсе хочется остаться. Визуально он претерпел изменения по сравнению с первыми очередями строительства. Лоджии стали выдвинутыми и полностью остекленными, на фасаде исчез узор и где-то поменялся цвет, появился мансардный этаж и полностью обновились входные группы. Кстати, некоторые кварталы после заселения поставили забор по периметру.
Единственное, что размывает оценку – это инфраструктура. Помимо уже упомянутой социалки, рядом мало магазинов. На улице стоят вагончики с кофе и небольшим выбором провианта. Ближайшая «Пятерочка» расположена на первом этаже другого местного комплекса. Пешком дойти можно, но хотелось бы какой-то конкуренции.
В офисе
Отдел продаж открыт на улице Кокколевской, 1А. Работает он с 10:00 до 19:00 по будням и с 11:00 до 19:00 по выходным. Просторный офис снабжен макетами, буклетами, распечатками и другими инструментами, позволяющими сориентироваться в комплексе. При этом менеджер может сразу проехать с вами на объект и показать понравившиеся варианты. Записываться заранее не нужно. Консультация понравилась своей ненавязчивостью. Меня никто не торопил с покупкой, не записывал мои данные, чтобы зарегистрировать заявку.
Застройщик готов бесплатно поставить бронь на 7 дней. Далее события развиваются в зависимости от формы оплаты. При ипотеке подаются документы в банк. Наиболее интересная ставка сейчас действует при господдержке – от 5,7% годовых. Для семей, у которых с 2018-ого года родился второй и более ребенок, - от 4,5%. Комплекс аккредитован перечнем ведущих банков. Заявка отправляется самостоятельно или через специалиста «Терминал-Ресурс». Рассрочка оформляется неохотно. Специальных программ для нее не разрабатывается. Первый взнос должен быть не менее 20% от общей стоимости квартиры. Остаток вносится равными долями ежемесячно и из-за высокой скорости строительства погашается в течение 1,5 лет. При этом происходит удорожание стоимости недвижимости.
По словам менеджера, компания планирует сдать шестую очередь к концу 2020-ого года и сразу же передать ключи дольщикам. Параллельно объявят о старте продаж 7-ого квартала. Но его будут реализовывать по эскроу-счетам, поэтому даже при котловане стоимость метра выйдет дороже сегодняшних предложений. К тому же в новых домах произойдут некоторые изменения в планировках. По мнению консультанта, они станут шикарнее. А верхние уровни станут еще выше.
Прочитав в Интернете плохие отзывы об управляющей компании, я поинтересовалась, аффилирована ли она с застройщиков. Оказалось, что нет. «Терминал-Ресурс» не занимается управлением недвижимостью. В кварталах работают 2 разные УК, выбранные на общей основе.
Конкуренты
На фоне других новостроек локации ЖК «Образцовый квартал» выглядит очень достойно. По внешним характеристикам у меня есть фаворит – это ЖК «СолнцеPark», но он уже сдан и свободных квартир содержит мало.
Таблица 2.
|
Название
|
Застройщик
|
Срок сдачи
|
Площадь, кв.м.
|
Стоимость, млн. руб.
|
Тип отделки
|
|
Зеленый квартал
|
Setl City
|
1 очередь – сдана
2 очередь – II квартал 2021 г.
3 очередь – IV квартал 2021 г.
4 очередь – II квартал 2022 г.
|
67,6 (1 очередь)
64,6 (3 очередь)
|
8,3 (2 этаж)
7,5 (2 этаж)
|
чистовая
|
|
СолнцеPark
|
Аквилон-Инвест
|
сдан
|
нет двухкомнатных квартир в продаже от застройщика
|
предчистовая
|
|
ЭкспоГрад 2
|
ИСК Вита
|
II квартал 2021 г.
|
56,5
|
5,3 (2 этаж)
|
предчистовая
|
|
ЭкспоГрад 3
|
ИСК Вита
|
I квартал 2021 г.
|
68,1
|
6,0 (2 этаж)
|
предчистовая
|
|
ЭкспоГрад 4
|
ИСК Вита
|
III квартал 2021 г.
|
67,7
|
6,2 (2 этаж)
|
предчистовая
|
|
Неоклассика 2
|
Красная Стрела
|
III квартал 2020 г.
|
66,3
|
6,8 (1 этаж)
|
черновая
|
|
Образцовый квартал 5
|
Терминал-Ресурс
|
сдан
|
66,6
|
6,6 (3 этаж)
|
черновая
|
|
Образцовый квартал 6
|
Терминал-Ресурс
|
II квартал 2021 г.
|
65,9
|
6,4 (2 этаж)
|
черновая
|
Неплохо смотрится и
ЖК «Неоклассика 2». Однако застройщик испытывает трудности со своевременной сдачей объектов. При этом стоимость недвижимости чуть превышает показатели в ЖК «Образцовый квартал 6». Кстати, при сравнении пятой и шестой очередей проекта «Терминал-Ресурс» разница в стоимости метра минимальная. Поэтому при наличии нужной планировки еще более выгодно приобрести метры в уже сданном доме.
Наиболее демократичным вариантом станет квартира в
ЖК «Экспоград». Он строится в несколько этапов, поэтому в нем можно варьировать соотношение цены и сроков сдачи. Но уровень его благоустройства на порядок ниже, чем в
ЖК «Образцовый квартал». Также присутствует разница в характеристиках жилья. Подробнее о конкуренте можно почитать в нашем
обзоре ЖК «Экспоград IV».
Для сравнения приведу в Таблице 2 цены на квартиры в
ЖК «Зеленый квартал» Он находится в менее интересной, на мой взгляд, местности – на Пулковском шоссе, рядом с Обсерваторией. Однако возводит его популярный сегодня застройщик – SetlCity, с чистовой отделкой и стоимостью на порядок выше. А на территории следующего квартала, между Волхонским и Пушкинским шоссе, в обозримом будущем запустят еще один проект КОТ. И частично его застроит «КВС».
Резюме
ЖК «Образцовый квартал 6» располагает к себе сразу несколькими ключевыми факторами: местоположением, ценами, малоэтажностью, планировками и хорошим уровнем благоустройства. Его слабым звеном является плохо развитая инфраструктура вокруг. Недвижимость здесь можно рассматривать в 2 случаях: если вы не привязаны к социалке или готовы подождать ее появления 5-7 лет.
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Обсуждение
0