На стыке Мурино и Бугров разворачивается строительство очередного крупномасштабного комплекса. На земле, которую менеджер назвал ликвидной, а застройщик пытался продать пару лет назад.
О проекте
Октябрь 2020 года порадовал нас стартами продаж нескольких комплексов в Санкт-Петербурге и пригороде. От такого разнообразия мы уже отвыкли. Как и от доступных цен на недвижимость. И только ЖК «ЦДС. Новые горизонты» показался мне еще приближенным к вчерашним реалиям. Поэтому обзор месяца мы посвятим именно ему.
Проект состоит из пяти 15-этажных домов и крытой стоянки на 400 мест. Здания расставлены по периметру прямоугольного участка, закрывая собой все его стороны и образуя внутри просторный двор. Он задуман свободным от проезда машин. В рекламном буклете показано, что проезжей части внутри нет, а на свободных проходах между домами нарисовано ограждение. За внешней линией имеются открытые парковочные места для 245 машин. И совершенно логично в эту концепцию вписываются сквозные парадные, чтобы потоки «во двор» и «в мир» не пересекались. Но менеджер опроверг эту информацию, сказав, что забора не будет, а заезд во двор будет ограничен шлагбаумом. Двоякую трактовку разрешила схема планировочной организации участка, на которой во дворе числится только усиленный тротуар. Видимо, для проезда спецтехники. И, видимо, менеджер с ней не знаком.
Зато информация о благоустройстве проекта полностью совпала. Оно будет выполнено в морской стилистике с центральным украшением в виде маяка. Живые изгороди разделят собой функциональные зоны, которых всего предусмотрено здесь шесть: две с уличными тренажерами, две с детскими игровыми комплексами и две площадки для отдыха. Дорожки выложат белыми камнями. В некоторых местах оборудуют деревянные навесы. Озеленение проведут с использованием хвойных растений. В целом, поработанная и уютная идея. У подъездов предусмотрят места для вело-парковок.
.jpg)
.jpg)
Вход в подъезды оборудуют системой видеодомофонной связи. На этаж будущих жильцов поднимут импортные малошумные лифты. А конечной остановкой станут квартиры с обновленной чистовой отделкой. Да, «ЦДС» приукрасил не только фирменный стиль фасадов, но еще и внутрянку. По сравнению с прошлым пакетом застройщик повысил класс прочности ламината до 33-его, заменил пьедестал под раковиной на современную тумбу, обновил напольную керамическую плитку на балконе, заявил европейских производителей сантехники и пообещал смонтировать в коридоре видеодомофон с LED-подсветкой. В остальном, будет придерживаться стандартов. Установит металлопластиковые блоки с двухкамерными стеклопакетами на окнах, подоконники, откосы, межкомнатные и входные двери, радиаторы с горизонтальной разводкой труб, полотенцесушители, счетчики, розетки и выключатели. Стены оклеит обоями под покраску за исключением санузлов, где облицует поверхность плиткой. Высота потолков составит 2,62 метра.
Непосредственно дома построит по кирпично-монолитной технологии. Под некоторыми корпусами сделает подземный паркинг с заездом с внешней стороны зданий. Входы в немногочисленные коммерческие помещения также вынесет за периметр.
Социальной инфраструктуры на заявленном участке нет. Но комплекс не останется стоять одиноко в поле. Есть проект планировки данной территории, в рамках которого рядом появятся школа на 1383 ученика и 3 детских сада на 775 малышей. Причем, по словам менеджера, школу построят скоро - в 2022 году. А в соседнем ЖК «Энфилд» она уже имеется. Кстати, о соседях.
ЖК «ЦДС. Новые горизонты» возводится вдоль Ручьевского проспекта, который в перспективе соединит Бугры и Мурино. Путь до метро «Девяткино» отсюда займет около 40 минут пешком или 10 минут на автобусе. От кольцевой комплекс отделяет почти 2,5 км. И пока между ними только зеленое поле. Ранее Администрация Бугровского сельского поселения озвучила планы на благоустройство этого участка, так как в новых каменных джунглях совершенно не осталось мест для прогулок. Повсеместная жилая застройка не предусматривала парковых зон. И если она все же появится рядом с нашим комплексом, это станет его преимуществом. С точки зрения торговли и сферы услуг в Мурино все «схвачено». Это практически укомплектованный город. Разве что крупного гипермаркета ему не хватает. Но он есть в Буграх.
Напряженной остается транспортная ситуация в локации. В часы пик перекрестные пути с КАД перегружены. Возможно, после устройства Ручьевского проспекта потоки несколько разгрузятся, ведь в Мурино открыли прямой съезд и заезд на кольцевую. Но и жильцов в локации станет больше. Первую очередь ЖК «ЦДС. Новые горизонты» сдадут в IV квартале 2022-ого. Она состоит из двух корпусов на 296 и 504 квартиры, соответственно. Передать ключи от недвижимости застройщик обязуется до 30.06.2023. Эта дата прописана в шаблоне договора. Ознакомиться с документами на объект можно по ссылке: https://наш.дом.рф/сервисы/каталог-новостроек/объект/37298. А мы перейдем к планировкам комплекса и ценам на его квадратные метры.
Цены и планировки
На этаже запроектировано по 10-12 квартир. Среди них есть как студии, так и небольшие трехкомнатные варианты. Кстати, эти два форматы самые дорогие и стоят больше 100 000 рублей/кв.м. А однушки и двушки можно найти и по 81 000 рублей/кв.м. Паркинг пока не вышел в продажу. Строить его будут последним. По предварительным оценкам, стоимость одного места не превысит 300 000 рублей.
Таблица 1.
|
Наименование
|
Площадь, кв.м.
|
Стоимость, млн руб.*
|
|
Студии
|
23,7 – 30,4
|
2,8 – 3,0
|
|
1-комнатные
|
34,7–43,5
|
3,5 – 4,0
|
|
2-комнатные
|
56,3 – 64,9
|
5,1 – 5,3
|
|
3-комнатные
|
58,6 – 62,5
|
6,6 – 6,8
|
|
Паркинг
|
1 машино-место
|
Пока нет в продаже
|
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
Планировки типовые. Студии есть совсем миниатюрные и более просторные с удачным зонированием, а именно выделенным уголком для кухни:
При этом даже на общих 24,0 кв.м. в холле всегда есть место для небольшого шкафа. А в некоторых однушках имеются планировки для настоящих модников – с очень вместительным коридором:
.jpg)
В целом, размеры помещений в них соответствуют статусу комфорт-класса. И есть даже конфигурации с раздельным санузлом. Двушки тоже хороши. В них превалируют евро-формат и правильная форма помещений. Большие комнаты освещены двумя окнами.
Трешки вызывают сомнения. Площадь комнат и кухни в них остановилась где-то на отметке в 10 кв.м. Поэтому им прекрасно подойдет характеристика в виде поговорки: «В тесноте, да не в обиде».
.jpg)
Планировок в комплексе немного, но найти достойный вариант можно. Особенно среди однушек и двушек, которые по совместительству стоят меньше других при пересчете за метр. В новых корпусах вряд ли появятся качественно иные конфигурации, поэтому специально ждать их не стоит.
О застройщике
Девелопером проекта является компания «ЦДС». Она широко известна и не нуждается в красочных описаниях. Много строит в Санкт-Петербурге. Специализируется на жилье эконом- и комфорт-класса. За 21 год существования ввела в эксплуатацию 130 домов. Но за опыт надо платить. Среди некоторых областных застройщиков Мурино ее цены могут кусаться. Зато она точно выполнит свои обязательства. Между прочим, в 2019-ом году компания признана самой клиентоориентированной среди девелоперов города. А одна из ее стройплощадок выиграла конкурс «Лидер строительного качества»: https://www.cds.spb.ru/about/awards/.
.jpg)
Положительные отзывы в Интернете, казалось бы, подтверждают громкие награды. (Хотя специалист нашел недочеты при приемке квартиры: https://yandex.ru/video/preview?text=цдс%20новые%20горизонты%20отзывы%20дольщиков&path=wizard&parent-reqid=1604177992308985-561363648858010346200107-production-app-host-man-web-yp-34&wiz_type=vital&filmId=3584854927066334925).
На самом деле, народное мнение очень неоднородно. И рекомендовать компанию, согласно рейтингу ниже, готовы лишь треть клиентов:
Да и клиентоориентированность, на мой субъективный взгляд, у «ЦДС» не стоит во главе угла. Однако этот фактор не столь весомый по сравнению с общей стабильностью и надежностью предприятия.
На объекте
При подготовке к данному обзору я нашла интересную статью в «Коммерсанте»: https://www.kommersant.ru/doc/3938122. В апреле 2019-ого года девелопер начал продавать участки, рядом с которыми сейчас строит комплекс. Догадываюсь, что изначально планы были другие. Ведь в противоположной стороне от ЖК «ЦДС. Новые горизонты» в 2017-ом году он сдал первый дом от практически одноименного проекта –
«Новые горизонты».
Сейчас этот корпус стоит особняком.
Но, кажется, его жильцы только выиграли от такого расположения. Им предоставили большой простор для прогулок, свежий воздух и, действительно, свободный горизонт.
На территории двора расположено несколько игровых площадок.
.JPG)
Вокруг все чисто и аккуратно.
Фасад не имеет визуальных дефектов.
Новая стройка отсюда еле заметна. Подъедем к ней поближе.
Ручьевский проспект пока представляет собой мозаику из плит. Но по ним можно дойти и даже доехать до участка.
Периметр огорожен и увешан рекламными лозунгами.
За плакатами видна строительная техника и прослеживаются подготовительные работы.
Фотографий на сайте новостройки немного: https://www.cds.spb.ru/complex/novye-gorizonty/construction-progress/, но впоследствии по этой ссылке будет удобно отслеживать динамику процесса. Еще одним источником оперативной информации станет группа во «ВКонтакте»: https://vk.com/club197244085.
Из местных достопримечательностей можно разглядеть лишь поля и соседние стройки. На фото ниже запечатлено расстояние до КАД:
Без сообщения с инфраструктурой Мурино местность смотрится скудно, поскольку именно там сейчас сосредоточены блага цивилизации в пешей доступности. Но до ЖК «ID Мурино» рукой подать, поэтому после завершения строительства сообщение точно откроется.
Застройка Бугров более скромная.
Разве что ЖК «Энфилд» вносит нотку современности в общий фон. Зато отсюда удобнее добираться до ТРЦ «МЕГА. Парнас». Для этого не нужно спускаться на КАД. С Гаражного проезда следует выехать на Шоссейную, а затем на Торговую улицу.
.JPG)
Этот путь можно использовать как альтернативный выезд на кольцевую.
В офисе
.JPG)
Офисы компании расположены в черте города. Головное подразделение базируется на проспекте Добролюбова, 8А (ст.м. «Спортивная»), северное направление перекрывает офис на Выборгском шоссе, 5/1 (ст.м. «Озерки»), а южное встречает клиентов на улице Турку, 11/2 (ст.м. «Международная»). Мне подошел последний вариант. Компания размещена на первом этаже собственного дома. Он спрятан в глубине двора, но хорошо просматривается с разных ракурсов между окружающими хрущевками.
От метро идти минут 5.
В целом, практически всю информацию об объекте можно получить и на сайте комплекса. Там опубликованы планировки, цены, ипотечные программы: https://www.cds.spb.ru/choose/apartments/79722/. Только не описаны условия по рассрочке. А они довольно суровые, с ежемесячными равными выплатами и увеличением стоимости. Никаких специальных программ, как 50/50, девелопер разрабатывать не стал. Менеджер сказал, что с переходом на эскроу-счета этот способ оплаты стал не интересен застройщику. Хотя и раньше меня консультировали по рассрочке в «ЦДС» нехотя.
С ипотекой сейчас повеселее. Есть разные программы, с субсидиями от государства, со сниженными процентными ставками на первый год выплаты от «ВТБ» и т.д. Ипотечный менеджер быстро выходит на связь и подбирает подходящие условия.
На раздумья дается 48 часов, в течение которых за клиентом фиксируется выбранная квартира. Затем заключается соглашение о бронировании и вносится залог в 30 000 рублей. В случае отказа банков в кредите, он полностью возвращается.
Несмотря на некоторую неосведомленность менеджера, консультация мне понравилась. Она прошла в дружественном и не навязчивом тоне. Мне помогли выбрать интересный вариант для инвестиций с учетом особенностей местности и дальнейшего развития территории.
Конкуренты
Студию среднего размера предложили здесь взять почти за 3,0 млн. рублей или за 113 700,00 рублей/кв.м. На первый взгляд, сумма немаленькая. Но в ближайших
ЖК «ID Мурино» и
ЖК «GreenЛандия» студий от застройщика уже нет. Есть сопоставимые предложения в ЖК «Энфилд», где вывели в продажу еще один корпус. Он сдается на один квартал позже, зато потолки в нем выше. Примерно в этом же диапазоне продается недвижимость в
ЖК «Мой мир». В них цены непосредственно на квартиры дешевле, но дельта уйдет на чистовую отделку.
Ближе к станции метро «Девяткино» строится еще пара комплексов от местного застройщика. И цены в них демократичнее. Например, в
ЖК «Урбанист» еще можно найти студию за 100 000 рублей/кв.м., что в пересчете на полноценную площадь даст большую экономию в 400 000 рублей.
Таблица 2.
|
Название
|
Застройщик
|
Срок сдачи
|
Площадь, кв.м.
|
Стоимость, млн. руб.
|
Тип отделки
|
|
Энфилд
|
Арсенал -Недвижимость
|
1, 2, 6, 7 дома – сданы
3, 4, 5 дома – IV квартал 2020 г.
I квартал 2023 г.
|
24,0 (дом 26)
29,0 (дом 26)
|
2,8 (5 этаж)
3,3 (6 этаж)
|
чистовая
|
|
ID Мурино
|
ЕвроинвестДевелопмент
|
1 дом – сдан
2 дом – I квартал 2021 г.
3 дом – III квартал 2021 г.
4 дом – IV квартал 2021 г.
|
Студий нет в продаже от застройщика
33,8 (дом 4)
|
3,8 (11 этаж)
|
чистовая
|
|
Мой мир
|
Полис Групп
|
IV квартал 2022 г.
|
25,0 (корпус 1)
|
2,6 (4 этаж)
|
предчистовая
|
|
Урбанист
|
МАВИС
|
1 очередь – IV квартал 2021 г.
2 очередь – I квартал 2023 г.
|
25,5 (корпус 2)
|
2,5 (3 этаж)
|
чистовая
|
|
Мурино 2020
|
Самолет ЛО
|
сдан
|
Квартир от застройщика в продаже нет
|
чистовая
|
|
GreenЛандия 2
|
Setl City
|
сдан
|
Студий в продаже нет
40,4
|
5,0 (14 этаж)
|
чистовая
|
|
ЦДС. Новые горизонты
|
ЦДС
|
IV квартал 2022 г.
|
25,5 (корпус 2)
|
2,9 (1-15 этажи)
|
чистовая
|
Таким образом, можно найти недвижимость в округе и подешевле, и поближе к метро. Но не от застройщика столичного уровня. Хотя «МАВИС» считается хорошей компанией в своем сегменте. Просто его бренд за пределами области не раскручен.
Резюме
ЖК «ЦДС. Новые горизонты» - это проект от надежного девелопера с неплохой перспективой развития прилегающих территорий. Вокруг него уже имеется вся необходимая для комфортной жизни инфраструктура. А по близости к крупным гипермаркетам и ТРЦ он может конкурировать с городскими спальными районами, но имеет преимущество перед ними в доступности к загородным красотам. Среди недостатков локации выделяется банальная, но столь актуальная проблема как транспортное соединение с городом. Пробки при выезде из Бугров начинаются с раннего утра и хорошо просматриваются с кольцевой. Поэтому перед покупкой хорошо продумайте объездные пути или возможность работы со свободным графиком.
Специально для портала "Все новостройки"
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Этот путь можно использовать как альтернативный выезд на кольцевую. .JPG)
Офисы компании расположены в черте города. Головное подразделение базируется на проспекте Добролюбова, 8А (ст.м. «Спортивная»), северное направление перекрывает офис на Выборгском шоссе, 5/1 (ст.м. «Озерки»), а южное встречает клиентов на улице Турку, 11/2 (ст.м. «Международная»). Мне подошел последний вариант. Компания размещена на первом этаже собственного дома. Он спрятан в глубине двора, но хорошо просматривается с разных ракурсов между окружающими хрущевками. .JPG)
.JPG)
.JPG)
Обсуждение
0