Стартовала реализация нового проекта комплексного освоения территории. Новоград расположится в 2,0 км от кольцевой дороги в направлении Октябрьской набережной и в перспективе сможет разместить порядка 300 000 новых жителей.
Опроекте
Деревня Новосаратовка долго оставалась в стороне от масштабных жилых застроек. Пара-тройка свежих домов от малоизвестных девелоперов было пределом местного строительного бума прошлых лет. Но не миновала она общей участи прикольцевых территорий и тоже оказалась в строительных оковах на ближайшие лет 10. Причина тому – возведение
ЖК «ЦДС. Новосаратовка», под который отведено 700 гектар земли. В перспективе здесь появится 4,5 млн. кв.м. жилья с социальной инфраструктурой небольшого города. Согласно генплану, в комплексе построят поликлинику со станцией скорой помощи, пожарную часть, отделение полиции, образовательные учреждения, деловой, гостиничный и производственный комплексы, МФЦ, культурно-досуговый и спортивный центры, а также многоэтажные паркинги. Конечно, все эти блага реализуют поэтапно и на первых порах будут возводить преимущественно жилые здания.
Для удобства работы и презентации проект разделен на квартальные застройки, у каждой из которых будет свое название. Так, дебютный квартал нарекли ЖК «Город первых». И у него, в свою очередь, тоже будут свои очереди строительства. Сейчас застройщик вывел в продажу только первую очередь, состоящую из 4-ех домов. Чтобы лучше представлять границы, рассмотрим иллюстрации ниже:
.jpg)
.jpg)
На них представлена общая площадь застройки под ЖК «Новосаратовка» и крупным планом выделен ЖК «Город первых». Последний займет 56 гектар. Из объектов социальной инфраструктуры он включит три детских сада на 870 мест, школу на 1375 учеников, 4 наземных паркинга и пожарную часть. При этом один садик построят в рамках второй очереди строительства, два других и школу в составе третьей, а паркинги - на завершающем этапе. Небольшие магазины могут образоваться на первых этажах жилых зданий, частично отданных под коммерцию. По словам менеджера, этот квартал застройщик освоит до конца 2025-ого года. Официальные же данные опубликованы лишь по первой очереди. Она будет закончена в 2023-ем с разницей в 1 квартал между 1, 2 и 3, 4 домами. На передачу ключей потребуется еще 6 месяцев, то есть переезд реально состоится не раньше 31.03.2024 и 30.06.2024 года, соответственно.
Дома построят высотой в 22-23 этажа по монолитной технологии с теплым штукатурным фасадом. И это, внимание, нехарактерная технология для «ЦДС». Девелопер ранее оформлял свои строения облицовочным кирпичом. Штукатурка считается более дешевым материалом. Предполагаю, что визуально комплекс будет перекликаться с экстерьерами ЖК «Цветной город» или ЖК «Ручьи» от «ЛСР», которые расположены ближе к Мурино. Тем более в основе дизайнерского решения тоже лежат геометрические фигуры, окрашенные на контрасте белым и яркими цветами. Скажем так, это не самая радостная страница проекта. Но есть и другие, более приятные и современные – как отделка квартир.
Вся жилая недвижимость первой очереди сдается с чистовой отделкой. По крайней мере, так написано в буклете и так мне сказали в офисе. На сайте есть иллюстрации итогового вида помещений со светлыми обоями, белой плиткой в санузлах, аккуратной сантехникой и темным ламинатом: https://www.cds.spb.ru/complex/gorod-pervyh/finishing/. Выглядит вполне достойно. Перечень работ также опубликован по ссылке выше, поэтому не дублирую его в обзоре. Однако в шаблоне договора написано, что квартиры сдаются с черновой отделкой. Документ размещен на портале: https://наш.дом.рф/сервисы/каталог-новостроек/объект/38023. Возможно, это общий текст, не отражающий особенности той или иной очереди, так как сроки сдачи там тоже не прописаны. Перед покупкой обязательно уточните данный пункт. И нигде не указана высота потолков в квартире, а она разная. До 10-ого этажа показатель составит всего 2,55 метров, а выше 2,7.
.jpg)
.jpg)
В проекте неплохо продумана концепция благоустройства территории. У домов будет закрытый периметр с детскими и спортивными площадками, столами для настольного тенниса, местами для отдыха. Некоторые зоны будут озеленены, и где-то даже запланированы аллеи для прогулок. Вход в парадные запроектирован с уровня земли без каких-либо ступеней и лестниц, а сразу после дверей размещены грязезащитные решетки. Проход в дом и на территорию комплекса будет производится по магнитным ключам.
Въезд во двор разрешат только для спецтранспорта. За периметром предусмотрят 436 открытых парковочных мест. При этом совокупный жилой фонд первого квартала составит 1690 квартир.
Локация проекта хороша своей уединенностью, одновременной близостью к кольцевой и огромному Невскому лесопарку. Однако после реализации всего ЖК «ЦДС. Новосаратовка» здесь будет довольно многолюдно и возникнут сложности с транспортной доступностью. Пробки и сейчас одолевают Октябрьскую набережную, но ближе к центру города. Для предотвращения автомобильного коллапса застройщик начал работы по расширению набережной с двух полос до четырех. Также в 2023-ем году «ЦДС» планирует проложить новую магистраль от набережной до Мурманского шоссе. Самые смелые ожидания в области транспортного развития здесь связаны с продолжением оранжевой ветки метро до Новосаратовки со строительством электродепо. Но пока данный вопрос лишь обсуждается.
Цены и планировки
Дома ЖК «Город первых» имеют несколько отличий. Первый корпус построят выше остальных на один уровень. И у него будут закругленные торцевые стороны. Все остальные обладают правильными прямоугольными пропорциями.
Квартирография у них тоже неоднородная. Дом №1 является односекционным и содержит по 15 лотов на этаже. Это большой объем. Радует, что для него запроектировано 4 лифта. Второй и третий корпуса разделены на 2 секции. И в их парадных число лотов снижается до 10-11. При этом трехкомнатных квартир в этих строениях крайне мало. Наиболее уютным выглядит последний корпус, разделенный на 4 подъезда. В каждом будет по 5 квартир и 3 лифта. Это даже тянет на бизнес-класс. И трешки встречаются чаще.
Цены за квадратный метр в комплексе ожидаемо ниже городского уровня, чем особенно привлекают к себе внимание. Хотя еще пару лет назад за эти суммы можно было приобрести жилье в черте Санкт-Петербурга. Метр студии оценивается в диапазоне 123 000 – 155 000 рублей, однушки – 106 000 – 129 000 рублей, двушки – 111 000 – 117 000 рублей, трешки – 116 000 – 126 000.
Таблица 1.
|
Наименование
|
Площадь, кв.м.
|
Стоимость, млн руб.*
|
|
Студии
|
22,6 – 34,1
|
3,5 – 4,2
|
|
1-комнатные
|
30,3 – 47,0
|
3,9 – 5,0
|
|
2-комнатные
|
47,9 – 62,9
|
5,6 – 7,0
|
|
3-комнатные
|
77,4 – 91,1
|
9,0 – 11,5
|
|
Паркинг
|
1 машино-место
|
пока не выведены в продажу
|
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
Планировки разнообразны и современны. В арсенале имеются квартиры, как со скромными площадями, так и с шикарными параметрами. Например, в рамках студии можно встретить тесные варианты по 22,6 кв.м. и отличные зонированные комбинации:
В однушках размеры спален преимущественно небольшие. Зато есть примеры с раздельным санузлом и сравнительно просторными коридорами. Имеются двухсторонние лоты и планировки с оригинальными закругленными стенами – в первом корпусе.
Эти параметры справедливы и для двухкомнатных квартир. Отмечу также удачное расположение входных зон почти во всех лотах – они непроходные, что способствует сохранению чистоты в остальных помещениях.
К моему удивлению, в трешках есть даже мастер-спальни, гардеробные, а также истинный европейский формат квартиры с кухней-гостиной в 27,0 кв.м.
В целом, планировки комплекса выглядят удачными. Единственный их минус в преимущественно небольших спальнях.
О застройщике
Девелопер комплекса – Группа «ЦДС» - основана в 1999 году и весь 21 век активно возводит жилые комплексы в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Подробнее о компании можно почитать на ее официальном сайте: https://www.cds.spb.ru/about/. В 2020-ом году она выиграла конкурс «Лидер строительного качества» за ЖК «ЦДС. Московский», а также была признана самым клиетоориентированным девелопером. С последним я бы поспорила исходя из личного опыта общения с менеджерами.
«ЦДС» специализируется больше на сегментах «эконом» и «комфорт». Ранее строили с большими задержками сроков сдачи, но после перехода на ДДУ прекратили эту практику. После недавнего ребрендинга начали реализацию пары проектов бизнес-класса. Немного преобразовали внешний вид своих зданий, модернизировали отделку. Но на качественно новый уровень в том же «комфорте», на мой взгляд, не вышли. У них большие объемы строительства, конкурентоспособные цены по сравнению с остальными старейшинами рынка. Однако по характеристикам жилья многие молодые девелоперы дадут им фору за те же деньги, так как не накручивают ценник за бренд.
Интернет пестрит разными мнениями о деятельности девелопера. В частности, встречается много нелестных отзывов о качестве строительства его комплексов. На другую чашу весов, как правило, кладут надежность и уверенность в получении ключей.
.jpg)
В результате неоднократного знакомства с объектами компании сложилось впечатление, что они являют собой хороший вариант экономичного непретенциозного жилья для молодых семей и для инвестиционных целей (в случае хорошей транспортной доступности).
На объекте
Направление Свердловского городского поселения, где расположена деревня Новосаратовка, не популярно в качестве внутреннего туризма и места проведения выходного дня.
Там нет крупных баз отдыха и всего одна достопримечательность – этнопарк «Богословка». Для местных жителей сей факт скорее будет плюсом, поскольку он исключает дополнительный поток машин на выходных. Однако с точки зрения развития инфраструктуры – это минус. Для будущих дольщиков ЖК «ЦДС. Новосаратовка» вопрос инфраструктуры шаговой доступности будет стоять остро только в первое время после заселения. После обещанного развития территории ситуация должна измениться. Скорее всего, в будущем торговом центре откроют все наиболее востребованные сетевые магазины. Первопроходцам придется заказывать все онлайн либо везти из города. Один продуктовый магазин есть после съезда с КАД и еще один находится в поселке им. Свердлова.
Вообще Октябрьская набережная условно делит местность на 2 части: промышленную и жилую. При этом наш комплекс построят именно с промышленной стороны. Он ее замкнет.
А жилая находится вдоль реки и совмещает в себе частные домовладения с единичными многоэтажками и объектами инфраструктуры.
На машине добраться отсюда до Санкт-Петербурга нетрудно – расстояние от комплекса до Большого Обуховского моста составляет лишь 1,9 км.
Далее – в зависимости от пробок. Автобусы здесь тоже ходят и остановки находятся примерно в 200 метрах от наших домов.
Кстати, стройку видно издалека благодаря высокому башенному крану и забору с рекламными баннерами.
Пока огорожена лишь первая очередь ЖК «Город первых». И до нее можно беспрепятственно доехать, свернув с основной дороги.
Справа от стройки окажутся зеленые поля и Невский лесопарк.
Слева – абсолютная противоположность – промышленная зона.
Начинается она от КАДа и заканчивается перед ЖК «Город первых». И даже висит плакат по соседству со стройкой о продаже земли для промышленного назначения. Правда, в обсуждениях новостройки я прочитала претензии только к одному соседнему предприятию – кофейному заводу «Орими». Люди жалуются на периодические зловонные запахи.
Что касается самой стройки, то кроме техники ничего за забором не видно. Сейчас работы ведутся на самом затяжном нулевом цикле. На сайте обозначено, что они выполнены почти на 50%: https://www.cds.spb.ru/complex/gorod-pervyh/construction-progress/, и прикреплены фотографии, снятые с квадрокоптера.
В результате посещения локации к преимуществам комплекса можно записать его идеальное расположение в отношении кольцевой по сравнению с заКАДовыми новостройками. Он базируется не вдоль трассы, поэтому жильцам не придется дышать выхлопными газами и слушать постоянный гул от автомобилей. При этом на транспорте доехать до города можно за 2 минуты. Но эмоционально местность не вдохновляет, не влюбляет, не цепляет.
В офисе
Группа «ЦДС» располагает тремя основными офисами в Санкт-Петербурге: на станциях метро «Спортивная», «Международная» и «Озерки». Также есть несколько консультационных пунктов на крупных объектах. Ближайший офис к нашей новостройке находится на ул. Турку, 11/2 (ст. м. «Международная»).
Клиентов принимают ежедневно, но в выходные режим работы сокращен с 11:00 до 16:00.
Офис расположен на первом этаже дома, построенного «ЦДС». Он стоит во дворах квартала и визуально отличается от остальных.
Клиентов принимают ежедневно, но в выходные режим работы сокращен с 11:00 до 16:00.
Офис расположен на первом этаже дома, построенного «ЦДС». Он стоит во дворах квартала и визуально отличается от остальных.
Признаться, у меня редко остается приятное впечатление от общения с менеджерами девелопера. Обычно я вытягиваю из них каждое слово и получаю очень разрозненную нескладную презентацию объекта. В этот раз мне повезло, и представитель «ЦДС» оказался клиентоориентирован. При этом у компании не изменилось отрицательное отношение к рассрочке. Они ее стараются не предлагать. Иногда говорят, что рассрочки просто нет. Условия ее, действительно, не выгодны хотя бы из-за повышения цены на квартиру сразу на 20%. О специальных программах «50/50» и т.п. и речи не идет.
Ипотека, напротив, приветствуется. Девелопер сотрудничает с большим перечнем банков, имеет ипотечных менеджеров в штате, которые оформляют документы и подают заявки на получение кредита. На странице квартиры есть ипотечный калькулятор: https://www.cds.spb.ru/choose/apartments/82242/, где можно ознакомиться с актуальными ставками и примерно рассчитать сумму ежемесячных взносов. Среди стандартных ставок меня ориентировали примерно на 6% годовых. Также рассказали о специальной программе под 1,85% годовых. Ставка держится на весь период кредитования. При этом стоимость квартиры несколько повысится. По словам менеджера, программа будет финансово выгодна клиентам, которые оформляют кредит на длительный срок.
К сожалению, в офисе не оказалось шоу-рума. Если вы хотите посмотреть отделочные материалы – держите путь в консультационный пункт ЖК «Приневский».
Конкуренты
Там же, рядом с ЖК «Приневский», архангельский девелопер «Аквилон» строит ЖК «Аквилон Sky». Он стоит ближе к кольцевой, но в черте города. Визуально приятнее, сдается раньше, цены имеет сопоставимые, а инфраструктуру вокруг богаче. Недавно у него вышел еще один проект – «Аквилон Stories», но он чуть выше по карте – в Кудрово, и стоимость хорошего жилья там дороже.
На противоположном берегу реки строится ЖК «Живи! В Рыбацком», однако и в нем стоимость метра принципиально выше по сравнению с нашей новостройкой.
Недавно на Октябрьской набережной презентовал новый проект малоизвестный девелопер «Сенатор». Он рассчитан всего на 220 квартир и расположен в черте Санкт-Петербурга. К сожалению, его цены также превышают наш бюджет. Хотя характеристики этого ЖК «Панорамы Невы» на порядок интереснее, чем у ЖК «Город первых» - а оба относятся к комфорт-классу.
Таблица 2.
|
Название
|
Застройщик
|
Срок сдачи
|
Площадь, кв.м.
|
Стоимость, млн. руб.
|
Тип отделки
|
|
ID Кудрово
|
Евроинвест Девелопмент
|
1 корпус – II квартал 2021 г.
2 корпус – II квартал 2022 г.
3 корпус – I квартал 2023 г.
4 корпус – III квартал 2023 г.
|
26,0 (студия, 4 корпус)
34,1 (однушка, 4 корпус)
|
4,1 (3 этаж)
5,0 (3 этаж)
|
чистовая
|
|
Аквилон Stories
|
Аквилон
|
IV квартал 2023 г.
|
25,8 (студия)
33,8 (однушка)
|
4,0 (12 этаж)
4,7 (7 этаж)
|
предчистовая
|
|
Панорамы Невы
|
Сенатор
|
I квартал 2023 г.
|
26,6 (студия)
34,9 (однушка)
|
4,5 (4 этаж)
5,4 (3 этаж)
|
черновая
|
|
Живи! В Рыбацком
|
СПб Реновация/
Самолет
|
II квартал 2023 г.
|
27,3 (студия, 42 корпус)
33,7 (однушка, 74 корпус)
|
4,9 (6 этаж)
5,3 (7 этаж)
|
чистовая
|
|
Аквилон Sky
|
Аквилон
|
III квартал 2022 г.
|
28,0 (студия)
34,8 (однушка)
|
3,7 (4 этаж)
4,5 (3-9 этажи)
|
предчистовая
|
|
ЦДС. Новосаратовка
|
ЦДС
|
1 очередь, корпус 1 и 2 – III квартал 2023 г.
1 очередь, корпус 3 и 4 – IV квартал 2023 г.
|
27,9 (студия, 1 корпус)
33,8 (однушка, 3 корпус)
|
3,7 (4-23 этажи)
4,0 (2-22 этажи)
|
чистовая
|
Резюме
ЖК «ЦДС. Новосаратовка» является проектом комплексного освоения территории, практически прилегающей к кольцевой. По объему развития и перечню инфраструктурных объектов он напоминает ЖК «Балтийская жемчужина» в Красносельском районе, однако строится не на столь красивой и изысканной территории, и, соответственно, дома с инфраструктурой будут выглядеть намного проще. Его привлекательность состоит, прежде всего, в низкой цене по сравнению с городскими соседями. При первом рассмотрении они кажутся завышенными. При втором - обнаруживается, что в 2021 году цены завышены на всем рынке и в сравнении с остальными комплексами стоимость метра в ЖК «ЦДС. Новосаратовка» выглядит еще более или менее приемлемой.
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
Обсуждение
0