ЖК «Октябрьская набережная»: комплекс по новым стандартам девелопера
07 сентября 2021
Санкт-Петербург
.jpg)
Космические цены на стройматериалы диктуют новые стандарты строительства даже таким гигантам рынка, как «ЛСР» с собственными производственными мощностями.
О проекте
.jpg)
Летом 2021 года девелопер презентовал свой новый проект в Невском районе. Жилой комплекс построят на пересечении проспекта Большевиков и Октябрьской набережной, на месте асфальтобетонного завода № 1.
Подготовка к «выпуску» шла более трех лет, в течение которых удалось добиться перевода статуса земель из промышленного назначения под многоэтажную жилую застройку. Затем максимально разрешенную высоту построек увеличили с 43 до 75 метров. К сожалению, на высоту потолков в новых квартирах это повлияло только отрицательно – она снизилась до 2,55 метров. Менеджер застройщика сказал, что сейчас такие параметры стандартны для комфорт-класса, а 2,7 – это уже бизнес. Зато этажность некоторых домов достигнет все 25 уровней. Вот так постепенно меняются типовые характеристики классов жилья. Напомню, что еще недавно «комфортной» считалась отметка в 2,7 метров. Бизнес-класс начинался с 3,0.
Итак, на территории бывшего завода построят 11 домов разной этажности, 3 крытых паркинга, детский сад на 300 малышей и школу на 610 учеников. По предварительным данным, полностью завершить стройку планируют в 2026-ом году. Первую очередь введут в эксплуатацию в IV квартале 2023-его. Она рассчитана на несколько домов и детский садик.
В продажу для начала вывели первый корпус, самый масштабный, состоящий из 867 квартир. Он расположен вдоль проспекта Большевиков. Как такового прямого вида на набережную из его окон не будет.
Все лоты сдадут с чистовой отделкой. В нее войдут следующие блага:
- стальная входная дверь;
- межкомнатные двери из МДФ;
- металлопластиковые окна Rehau с двухкамерными стеклопакетами;
- ламинат Kastamonu для комнат, кухни и коридора;
- обои «Артекс» под покраску для комнат, кухни и коридора;
- розетки и выключатели;
- радиаторы;
- сантехника (душевой поддон и раковина с тумбой) и керамическая плитка KeramaMarazzi для стен в ванной комнате.
Трубы отопления и водоснабжения пройдут в стяжке пола. В описании почему-то не говорится об унитазе, облицовке пола в ванной, счетчиках и радиаторах – но, как правило, они всегда входят в состав чистовой отделки. Указанные производители могут быть заменены на аналоги. Обычно весь этот перечень прописывается в договоре. Шаблон документа выложен на портале: https://наш.дом.рф/сервисы/каталог-новостроек/объект/40438. Но в нем пока не указана конкретика по комплектации и сроку передачи квартир дольщикам. Менеджер сориентировал, что заветное событие состоится до конца III квартала 2024 года. Примерно в этот же период застройщик передаст городским властям садик. Школу сдадут на год позже.
Знаковым нововведением в жилые проекты девелопера станет отказ от балконов. Их не будет ни в одной квартире комплекса. Помимо этого есть и другие интересные детали недвижимости. Например, оконные проемы сделают увеличенными за счет более низкого уровня подоконника. На первом этаже предусмотрят сквозной выход на улицу: на внешнюю сторону комплекса и во двор, и выделят пространство для хранения колясок. Вход в парадные сделают на уровне земли. В цоколе обустроят кладовые. Традиционным элементом останутся коммерческие первые этажи.
Технология строительства у «ЛСР» не изменилась. Дома возведут из панельных блоков, утеплят и покроют тонкослойной декоративной штукатуркой. Заявлены хорошие производители стройматериалов, как Rockwool (теплоизоляция) и Henkel(штукатурка). Железобетон повезут с заводов «ЛСР». На рендерах видно, что фасады разнообразят геометрическими узорами преимущественно прямоугольной формы. Вид не многообещающий. У меня сложилось впечатление, что девелопер не сильно беспокоится об эффектности своих творений в сегменте «комфорта». И вряд ли вид данного комплекса дотянет до того же ЖК «Цивилизация», который в Интернете ругали за расхождение с рендерами. Скорее всего, фасады построек будут напоминать заКАДовые комплексы «ЛСР», как ЖК «Цветной город».
.jpg)
Неплохо продумано благоустройство дворов. Внутренне пространство закроют для проезда автомобилей. В периметре расположат детские и спортивные игровые зоны, места для отдыха, с внешней стороны - велодорожки и доминирующее количество гостевых парковочных мест. Для выгула собак предусмотрят отдельную территорию.
.jpg)
Наиболее спорным моментом в новостройке является ее местоположение. В качестве преимуществ локации отмечу небольшую удаленность от кольцевой, аэропорта, близость набережной, крупных торгово-развлекательных центров. По свободной дороге можно быстро добраться до центра. С другой стороны, это промзона. И вокруг домов сохраняется серый пояс. И даже вид на другой берег Невы открывается частично на заводы. Поэтому экология в локации незавидная. Как и ее транспортная доступность. В связи с глобальной застройкой Октябрьской набережной и Дальневосточного проспекта пробки здесь прогнозируются бесконечные. К тому же девелоперы начали застраивать Новосаратовку, жителям которой тоже придется выезжать на набережную. Эту проблему однозначно будут решать. И даже есть ряд проектов новых транспортных развязок, но срок их реализации точно не определен. SetlGroup (девелопер ЖК «Pulse на набережной») проектирует Большой Смоленский мост через Неву. До 2028-ого года планируют запустить движение по Восточному скоростному диаметру с развязкой на Союзном проспекте. Считается, что она повысит ликвидность данной местности, разгрузив ближайшие мосты и выезд на КАД. Новосаратовку свяжут с Мурманским шоссе. Наверное, к 30-ому году ситуация изменится или хотя бы не ухудшится, ведь сегодняшние объемы жилой застройки еще не окончательные. Станций метро в пешей доступности нет и пока не предвидится.
Возможно, из-за нюансов местоположения комплекс не пользуется бешеной популярностью. По данным портала https://наш.дом.рф/сервисы/каталог-новостроек/объект/40438, раскуплен лишь 1% квартир первого корпуса. На сайте это количество видится чуть большим, но тоже не поражает воображение. Хотя такой поведенческий фактор можно связать и с особенностями квартирографии.
Цены и планировки
Весь жилой фонд дома делится на студии и однушки. Складывается впечатление, что он ориентирован на инвестиционные цели, на дальнейшую сдачу лотов в аренду. Но с текущей транспортной доступностью стоимость аренды там будет невысокой. А цены на квадратные метры приличные: в районе 170 000 – 200 000 рублей/кв.м.
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв.м. |
Стоимость, млн руб.* |
|
Студии |
20,3 – 25,8 |
4,0 – 5,1 |
|
1-комнатные |
33,1 – 37,3 |
5,9 – 6,9 |
|
Кладовые |
1 место |
пока не выведены в продажу |
|
Парковка |
1 машино-место |
пока не выведены в продажу |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
На этаже запроектировано по 17 лотов. Планировки не отличаются разнообразием.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
Студии представлены помещениями прямоугольной формы без зонирования, с небольшими холлами и санузлами.
Все однушки спроектированы в европейском стиле. К площадям комнат вопросов нет. Разве что кухня в 15,7 кв.м. едва ли тянет на полноценную кухню-гостиную.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
Некоторые лоты имеют по два окна в помещении. В коридорах имеются выделенные места для гардероба.
На сайте «ЛСР» удобно скомпонованы все предложения, указаны цены на квартиры, их положение на лестничной площадке, рассчитаны ипотечные программы: https://www.lsr.ru/spb/zhilye-kompleksy/oktyabrskaya-naberezhnaya/building/639/section/2649/.
О застройщике
На официальном ресурсе можно ознакомиться и с биографией самого застройщика. Его силами введено в эксплуатацию более 600 домов. Он входит в состав Группы «ЛСР», располагающей несколькими заводами по производству стройматериалов. Стройка ведется преимущественно на территории Северо-Запада, но в последнее время расширяется на Москву и Екатеринбург. Объекты зачастую отмечаются в разных профильных конкурсах. Из последних наград выделим дипломы I и II степени ежегодного конкурса «Лидер строительного качества» за ЖК «Заповедный парк» и ЖК «Морская набережная».
Застройщику успешно поддаются проекты комплексного развития территорий, как внутри, так и за пределами кольцевой. Масштабы его строек поражают размахом и быстротой реализации. Однако внешнему виду новостроек уделяется мало внимания. По крайней мере, в комфорт-классе. Проекты зачастую лишены индивидуальности и изюминки. При этом стоимость метра сравнительно высокая из-за надежности и стабильности девелопера. Ключи выдают в срок. Обязательства по договору исполняют. Однако по качеству строительства бывают нарекания. Ознакомимся с отзывами первых дольщиков ЖК «Цивилизация», строящегося недалеко от нашей новостройки..jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
В Интернете опубликованы и более категорические отзывы. Их наличие свойственно для любого девелопера. В целом, за «ЛСР» не числится плохих штампов. Для погружения в атмосферу его работ лучше проехать на уже построенные объекты, прогуляться по дворам. В нашем случае можно построить удобный маршрут: навестить ЖК «Цивилизация», а потом отправиться на стройку ЖК «Октябрьская набережная».
На объекте
Первый пункт назначения находится на Дальневосточном проспекте. За ориентир можно взять дом 25/1, но в составе комплекса построено уже несколько зданий. Вблизи они смотрятся лучше, чем с дороги. Я не увидела подтеков на фасадах или других недостатков технологии строительства. Разве что оштукатуренные колонны первых этажей испачкались. А согласно Проектной Декларации в нашей новостройке весь первых этаж будет одет лишь в штукатурку, без вкраплений керамогранита. Не практичный вариант.
.jpg)
.jpg)
Ландшафтный дизайн заурядный. Но он есть. Во дворах высажены кустарники и небольшие деревья. Приятное впечатление осталось от игровых площадок. Выглядят они добротно. Рядом с некоторыми домами и за периметром новостройки обустроены открытые стоянки. Территория вокруг выглядит не очень аккуратно. Есть над чем работать.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
В целом, это локация лучше новой. Здесь нет промзоны по соседству, зато очень много разнонаправленных торговых центров в пешей доступности, да и метро ближе.
Чуть поодаль от домов расположен консультационный пункт застройщика.
.jpg)
Его легко узнать по фирменному красному цвету. Записываться сюда нужно заранее, тем более для посещения шоу-рума в выходной день. Вскоре и около ЖК «Октябрьская набережная» откроют такой офис. Характерную «коробку» можно увидеть за забором стройки.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
В августе я не нашла здесь даже паспорта. Непосредственно строительные мероприятия можно рассмотреть со стороны Паткановской улицы.
.jpg)
.jpg)
Они сосредоточены как раз на месте будущего первого корпуса. И пока представляют собой подготовительные работы. Наблюдать за происходящим можно по фотоотчетам на странице новостройки: https://www.lsr.ru/spb/zhilye-kompleksy/oktyabrskaya-naberezhnaya/hod-stroitelstva/.
Проспект Большевиков заставлен большегрузами. В этой местности пока нет ограничений для их проезда. И это логично, ведь мы в промзоне. Машины огибают периметр нашего участка.
.jpg)
Из продуктовых магазинов в пешей доступности есть «Пятерочка». Остальная коммерция базируется ближе к Народной улице. Зеленая зона расположена, как ни странно, рядом, в 300 метрах. Остановки общественного транспорта есть, как на набережной, так и на проспекте. Ближайшая станция метро «Ломоносовская» находится в 2,5 км. На машине по свободной дороге до нее можно доехать за 8 минут. На общественном транспорте дорога займет минимум 22 минуты. Положение не катастрофическое, но сильно зависимое от текущих пробок. К тому же дороги в округе узкие.
С набережной открывается панорама на Неву, завод и жилую застройку противоположного берега. С нашей стороны пока симпатично смотрится только водонапорная башня Обуховского завода и единичные постройки.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
В целом, промзона не зря отмечена на картах серым цветом. После просмотра ее локаций остается именно такое безрадостное ощущение. Наверное, жилые постройки с яркими огоньками от коммерции оживят местность.
В офисе
.jpg)
У «ЛСР» 8 офисов продаж в разных районах города и с разным режимом работы. Поэтому выбирайте удобный вам вариант заранее на сайте. В консультационных пунктах, прикомандированных к тому или иному комплексу, тоже дают информацию по всем новостройкам, поэтому смело обращайтесь.
Покупка квартиры традиционно осуществляется тремя способами: через 100%-ную оплату, с оформлением ипотеки или рассрочки. В случае кредитной истории клиентов берет на попечение ипотечный менеджер девелопера. Он помогает подобрать наиболее интересую программу и направляет документы в банк. Понравившуюся квартиру бронируют всего на 3 дня, за которые клиент собирает необходимые документы для подачи заявки. Затем бронь продлевается на период ответа банка. При этом цена лота фиксируется. И бронирование происходит бесплатно. Актуальные ставки зависят от суммы кредита. В районе 6% годовых нужно платить при займе до 3,0 млн. рублей. При превышении этого лимита ставка повышается до 8,0-8,5%. По программе «Семейная ипотека» действуют ставка в районе 5%.
Рассрочка предполагает увеличение стоимости квартиры. Но процент повышения зависит от схемы оплаты. Например, при погашении задолженности в течение 3 месяцев после заключения договора, переплата будет минимальной. Если растянуть выплаты до момента сдачи комплекса, на остаток начисляется от 10% годовых.
Продажи осуществляются через эскроу-счета. По ссылке можно ознакомиться с актуальными акциями и скидками: https://www.lsr.ru/spb/zhilye-kompleksy/oktyabrskaya-naberezhnaya/akcii-i-novosti/.
Консультация в «ЛСР» всегда проходит на высоком уровне. В офисах всегда хорошая обстановка. Репутация девелопера диктует определенные правила общения с клиентами, подразумевающие вежливость и грамотность сотрудников.
Конкуренты
Существует ряд альтернативных предложений, которые строятся вдоль или недалеко от Октябрьской набережной. Большой пласт недвижимости сдается ближе к улице Дыбенко. Во многих местных комплексах остались единичные квартиры и стоят они, конечно, дороже. К ним относятся: ЖК «Цивилизация», ЖК «Pulse на набережной», ЖК «Дальневосточный, 15». Но в продажу еще выйдут новые очереди этих новостроек. Скорее всего, они будут не дешевле, так как локация их более презентабельная.
Через дорогу от нашего комплекса построен ЖК «VerenNext Октябрьская». Это один небольшой дом с последней двушкой. Не могу сравнить цены новостроек, поскольку двушек в ЖК «Октябрьская набережная» нет. В грубом пересчете за квадратный метр они находятся в одном ценовом диапазоне.
Немногим дешевле можно приобрести лот в ЖК «Панорамы Невы». Он строится буквально в 300 метрах от комплекса «ЛСР» и выглядит принципиально привлекательнее. Но сдается с черновой отделкой.
Еще демократичнее стоимость у ЖК «Аквилон Sky». Даже при более ранних сроках сдачи стоимость метра в данном объекте меньше. А виной тому, скорее всего, расположение вдоль кольцевой. Если же мы перешагнем через КАД, то цены еще снизятся. «ЦДС» только начал осваивать Новосаратовку. Вскоре к нему присоединятся и другие девелоперы. Ведь участок там неплохой, неосвоенный и не очень удален от трассы.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв.м. |
Стоимость, млн. руб. |
Тип отделки |
|
ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад |
Дом 19 – IV квартал 2022 г. |
Студий в продаже от застройщика нет 37,1
|
6,8 (4 этаж) |
чистовая |
|
|
Setl City |
Корпус 2 - сдан |
37,9 (последняя однушка) |
7,4 (15 этаж) |
чистовая |
|
|
ПИК |
1 очередь – сдана 2 очередь – I квартал 2022 г. |
Студий в продаже от застройщика нет 41,2 (2 очередь) |
7,0 (3 этаж) |
чистовая |
|
|
Аквилон Инвест |
Корпус 1.1. - III квартал 2022 г. |
23,8 36,8 |
3,6 (3 этаж) 4,9 (3 этаж) |
чистовая |
|
|
VerenGroup |
сдан |
Студий и однушек в продаже от застройщика нет 52,9 (двушка) |
9,5 (10 этаж) |
предчистовая |
|
|
Сенатор |
I квартал 2023 г. |
23,4 39,5 |
4,1 (5 этаж) 6,6 (5 этаж) |
черновая (под заказ – чистовая) |
|
|
ЦДС. Новосаратовка |
ЦДС |
1 очередь, корпус 2–III квартал 2023 г. |
24,9 36,6 |
3,8 (4 этаж) 4,2 (4 этаж) |
чистовая (в подарок) |
|
ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад |
Дом 1 –IV квартал 2023 г. |
23,4 36,9 |
4,4 (4 этаж) 6,4 (4 этаж) |
чистовая |
Резюме
.jpg)
ЖК «Октябрьская набережная» - новый проект комплексного освоения территории от строительного гиганта «ЛСР». Нет сомнений в том, что все будет построено в срок и в надлежащем качестве. Однако рыночная ситуация заставляет девелоперов существенно ухудшать некоторые характеристики жилья. В данном случае: убирать балконы, уменьшать высоту потолков, продавать только студии и однушки, заталкивать по 17 квартир в парадную. При этом цена за метр остается высокой. Выше, чем в некоторых соседних новостройках с проектами не хуже данного. Локация выглядит очень неоднозначно. Перспективы развития у нее есть, но на сегодня это промзона, окруженная «муравейниками» и перегруженными трассами.
Специально для портала "Все новостройки"
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
Другие материалы
ЖК «Матвеевский парк»: жилые кварталы вместо гаражей
Если посмотреть на территорию, прилегающую к железнодорожной станции Очаково, возникает желание назвать этот индустриальный пейзаж «территорией ПИК».
ЖК «UNO. Старокоптевский»: единственный и неповторимый
Промышленные зоны Москвы неуклонно уменьшаются и отступают перед натиском жилищного строительства. Не стала исключением и промышленная зона № 13 «Коптево» в одноименном районе. Здесь появляются новые современные жилые комплексы, и в том числе «UNO. Старокоптевский».
ЖК «VERY»: очень хороший квартал
Название жилого комплекса может сказать о многом. В нем либо заложена привязка к определенному месту, либо присутствует какое-то сравнение или поэтический образ. В данном случае названием ЖК стало одно слово - «very», что в переводе с английского означает «очень».
ЖК «Аквилон Stories»: сказка и быль в одной истории
Новый комплекс построят в городе Кудрово, в 100 метрах от кольцевой дороги, вместо обещанной ранее инфраструктуры.
ЖК «Южные сады»: средиземноморье в Старой Москве
Жить на юге - мечта многих россиян, в том числе и москвичей. На юге тепло, солнечно, много зелени и фруктов. А что если поискать юг прямо в мегаполисе? Есть, есть такие места! Это строящийся жилой комплекс «Южные сады» в Старой Москве. Пока что это просто строительная площадка, где ведутся подготовительные земляные работы, но когда проект будет воплощен в жизнь, жители комплекса попадут в расслабленную атмосферу юга с разнообразием плодовых и вечнозелёных деревьев, живыми изгородями и эстетикой средиземноморского сада.
Обсуждение
0