Застройщик реализовал в данном объекте много нововведений, как позитивных, так и отрезвляющих. Разберемся, насколько они уравновешены в конечном счете и конкурентоспособно ли актуальное обличие проекта от «ЦДС» в сухом остатке.
О проекте
Компания «ЦДС» продолжает осваивать одну из самых рентабельных локаций в Ленинградской области – город Мурино. Новый комплекс появится вдоль улицы Шоссе в Лаврики, по соседству с двумя родственными новостройками: ЖК «
Северный» и ЖК «
Муринский Посад». Наличие станции метро в 20 минутах ходьбы обеспечивает этой зоне большую популярность и востребованность. Застройщик охотно пользуется данным фактом при ценообразовании, но при этом работает над современным дизайном проекта и дополнительными удобствами, характерными для комфорт-класса.
Так, в стоимость квартир ЖК «
МуриноSpace» входит новый пакет чистовой отделки, весьма приятный, как минимум, на визуальном уровне. Набор отделочных материалов у всех застройщиков примерно одинаковый: обои под покраску на стенах, ламинат 32-33 класса, настенная и напольная плитка в санузле и ванной комнате, радиаторы с горизонтальной разводкой, остекление, межкомнатные и металлические входные двери, окрашенные потолки, минимальный набор сантехники с полотенцесушителем. Однако дизайн, цветовая палитра и отдельные характеристики отличаются. «ЦДС» перешел со старомодных моделей на современные варианты нейтральных оттенков. Презентовал модные высокие плинтуса с кабель-каналом и облагородил балконы, уложив их пол плиткой и проведя туда розетку с точкой освещения. Заложил термостатический смеситель в ванной и видеодомофон с LED-экраном для приема гостей. Кажется, что все это - мелочи, но внешний вид они преображают и уровень комфорта во время проживания повышают. Высота потолков достигнет 2,75 метров. Однако в Проектной декларации встречается несколько секций с уровнем в 2,55 метров, поэтому обязательно проверяйте свой лот по документам перед покупкой: https://наш.дом.рф/сервисы/каталог-новостроек/объект/43123, - 20 см – существенная разница.
В продажу выпустили два 18-этажных корпуса, пятый и шестой, со сроком сдачи в эксплуатацию во II и III кварталах 2024 года. На передачу ключей застройщику понадобится еще до полугода.
В отличие от предыдущих проектов, в ЖК «МуриноSpace» применят монолитную технологию строительства с утеплением и последующей штукатуркой фасада. Стены будут гладенькими, контрастно окрашенными, без фирменной кирпичной кладки «ЦДС».
Подземный паркинг в выведенных корпусах рассчитан каждый на 20 машино-мест. Думаю, цены на него назначат именно «space», но ближе к концу стройки. При этом спуск в них будет не из собственной парадной на лифте, а отдельностоящий. Дворы за исключением одной секции обнесут забором и закроют для проезда автомобилей. Небольшие открытые парковки расположат по периметру домов, суммарно на 176 машин для двух корпусов. При этом квартир в них будет 1986. По документам обозначено, что вне зоны строительства находится еще 825 парковочных мест. Но не уточнено, где они расположены. Возможно, рядом с последним, седьмым, корпусом построят два крытых паркинга. А пока создается ощущение, что на фасадах и парковочном пространстве застройщик начал экономить.
План благоустройства такого досадного впечатления не оставляет, однако и не поражает масштабом. В закрытом периметре будет по одной детской и паре спортивных площадок на корпус, свободные зоны для озеленения и отдыха. Застройщик собирается высадить там кустарники и деревья. С одной стороны от комплекса проходит река Охта, которую частично уже благоустроили. Вдоль нее планируют организовать велосипедные дорожки.
Для удобства передвижения вход в парадные сделают сквозным и с уровня земли. Пропуск будет осуществляться по электронному ключу. На первых этажах запланированы колясочные и большие зоны остекления с современным дизайном холлов в космическом стиле. Основные общественные пространства попадут под видеонаблюдение.
Социальный компонент проекта представлен зданием школы напротив пятого корпуса. Детские садики реализуются в соседних кварталах. Торговая инфраструктура развита средне, исключительно за счет коммерческих первых этажей в новостройках. В нашем объекте тоже имеется пара секций с помещениями под магазины, но их сравнительно мало. За крупными продовольственными покупками нужно ехать ближе к метро.
В целом, «ЦДС» презентовал современную концепцию застройки с положительными нововведениями в отделке, однако с удешевлением технологии строительства.
Подробнее ознакомиться с рендерами и описанием комплекса можно на официальном сайте новостройки: https://www.cds.spb.ru/complex/murino-space/ . По ссылке представлено много полезной информации, в том числе опубликованы все планировки и частично выложены цены на лоты, к обсуждению которых мы сейчас и перейдем.
Цены и планировки
Забегая вперед скажу, что над планировками застройщик хорошо поработал. И количество квартир на этаже не превышает 10 штук, а в некоторых секциях достигает всего 4, что крайне мало для актуальных тенденций. В парадной установят по 2 лифта. Производителя оборудования не уточняют, но в ЖК «Северный» стоят Steinberg.
Теперь о грустном - о ценах. Стоимость метра в студии насчитывает 170 000 - 185 000 рублей. Однушки продают за 146 000 - 167 000 рублей/кв.м., двушки за 144 800 - 159 300, трешки за 152 000 – 162 000. И каждую неделю цены растут. Поводов у застройщиков сейчас предостаточно. И спрос в Санкт-Петербурге и области пока сохраняется.
Таблица 1.
|
Наименование
|
Площадь, кв.м.
|
Стоимость, млн руб.*
|
|
Студии
|
24,3–31,6
|
4,5 – 5,4
|
|
1-комнатные
|
33,0 – 46,4
|
5,5 - 6,8
|
|
2-комнатные
|
52,1 - 66,3
|
8,3 - 9,6
|
|
3-комнатные
|
70,5 – 81,4
|
11,4 - 12,4
|
|
Паркинг
|
1 машино-место
|
Пока нет в продаже
|
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
Все планировочные решения объединяет практичность, воплощенная в хорошем зонировании помещений, выделенной входной группе, наличии места для гардероба в коридоре, сравнительно просторных санузлах. Окна в квартирах могут быть большими едиными или разделенными на 2-3 узких.
В студиях с площадью основного помещения более 18 кв.м. можно выделить кухонную зону в отдельный уголок.
Однушки представлены классическим и евро-форматом. Размеры основных помещений везде достойные, не меньше 10 кв.м. Выбор конфигураций широкий, но чувствуется тяготение к совмещению кухни и гостиной.
Особенно остро оно ощущается в двух- и трехкомнатных квартирах, где классики в чистом виде просто нет. Зато появляются раздельные санузлы и двухсторонние планировки.
Некоторые трешки получились особенно светлыми. Для убедительной победы мне не хватило мастер-спален и выделенных гардеробных.
Дополнительные траты могут понадобиться при выборе цвета отделочных материалов, если вас не устроит базовый вариант. Эта привилегия повлечет за собой плюс 3000 рублей/кв.м.
О застройщике
Компания «ЦДС» - это один из основных застройщиков в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Она существует 22 года и специализируется на возведении многоэтажных кварталов по демократической стоимости. В ее портфеле есть пара проектов в сегменте «бизнес», однако пока они смотрятся там как случайные прохожие. У девелопера большой опыт работ. Суммарно он ввел в эксплуатации 141 дом. Не без приключений и задержек, но долгостроев за ним не числится. Ежегодно достигаются новые вершины и премии в строительной отрасли, в том числе такие основополагающие, как «Лучший объект жилищного строительства», «Лучший проект комплексного освоения территории», «Компания, достигшая наилучших показателей по срокам ввода жилья», «Лидер строительного качества». Без лишней скромности, это надежное предприятие и даже системообразующее для экономики России в строительной отрасли. Поэтому «ЦДС» можно доверить свои накопления. Однако мнение о качестве работ у дольщиков складывается иногда отрицательное. Приведем пару скринов с отзывами из открытых источников в Интернете:
.jpg)
Поскольку кварталы строятся зачастую в абсолютно новой местности, то развитие инфраструктуры не успевает за темпами жилых преобразований. Это общая проблема и в большей степени она касается решений Администрации поселения.
.jpg)
Существует разный опыт общения с застройщиком и при приемке квартиры, и при устранении замечаний, и при дальнейшем проживании. Не все дольщики довольны управляющей компанией, аффилированной с девелопером. И некоторые обращают внимание, что ЖК «Северный» и идентичные комплексы все же являются бюджетным жильем, от которого многого ждать не приходится. Не соглашусь с таким компромиссом, потому что класс жилья определяется в большей степенью локацией, планировками, характеристиками строительства, а не качеством работ. Именно оно привлекло мое внимание при посещении объекта.
На объекте
Новостройка базируется всего в 10 минутах езды от кольцевой, при условии, что придется «потоптаться» на выезде из Санкт-Петербурга. Поэтому даже без метро, можно быстро добраться до городской инфраструктуры. Главное, не попасть в местные пробки.
Выехать из локации предлагается тремя способами: через съезд в сторону Руставелли, через Бугры и через новый выезд на КАД в Мурино. Однако транспортный поток везде большой. Для отдыха на природе подойдет обратное направление – в сторону Токсово. Местность славится лыжными базами, отдыхом на озерах и лесными прогулками.
Шоссе в Лаврики застраивается в основном девелопером «ЦДС».
Слева от дороги расположен ЖК «Северный», справа – ЖК «Муринский Посад». И наша новостройка является очередным этапом строительства ЖК «Муринский Посад».
Его экстерьеры и концепция благоустройства уже морально устарели, поэтому логично было выделить 5, 6, а в будущем и 7-ой корпуса в отдельный проект. На месте можно наблюдать эволюцию стиля девелопера. ЖК «Северный» выступает серединным вариантом, уже после редевелопмента, но еще до принципиального перехода на штукатурку.
То есть наш космический комплекс будет выглядеть отлично от всех, но с современными дворами и парадными.
Ход строительства с дороги рассмотреть сложно, потому что сейчас идут земляные работы.
Но на сайте выложены фотографии с высотного ракурса, на которых четко просматриваются очертания будущий строений, а также их ближайшее окружение: https://www.cds.spb.ru/complex/murino-space/construction-progress/. Объехать периметр вокруг не получится, так как вдоль набережной проезд закрыт.
Основные земельные участки в этой локации уже застроены или застраиваются в данный момент, но небольшие точечные постройки в перспективе возможны. С противоположной стороны от комплекса работает железнодорожное депо. Производственных сооружений здесь нет. Однако и большие пешеходные променады тоже отсутствуют. Все зеленые зоны выглядят заброшенными, гулять по ним пока невозможно. Досадно, что при таком «зеленом» потенциале территории, концепция правильного досуга и отдыха на природе совершенно не проработана и отдана на растерзание каменным джунглям.
До станции метро «Девяткино» можно проехать на автобусе или пройти пешком вдоль дороги. К счастью, для пешеходов имеется параллельный шоссе тротуар, огороженный забором. Ближе к метро появляется различная торговая и сервисная инфраструктура.
В офисе
Девелопер имеет несколько офисов продаж в Санкт-Петербурге и консультационные пункты на крупных объектах. В Мурино офис совмещен с шоу-румом и расположен в ЖК «Северный», на ул. Шоссе в Лаврики, 68/1, кв. 177. Режим работы – ежедневный, с 10:00 до 19:00. Записываться на встречу надо заранее по указанному на сайте телефону, однако в моем случае очереди не было и можно было подъезжать в любой момент.
У парадной я заметила некоторую неаккуратность на фасадах. Внутри подъезда это впечатление усилилось. Повсеместно краска от одного элемента существенно выходила за края другого, а также оставила свой след на дверях и других элементах помещения. Неплохие дизайн и задумку испортило качество исполнения.
Зато шоу-рум оставил только приятные воспоминания. У «ЦДС» появился неожиданно приемлемый уровень отделки.
Дворы огорожены забором. Калитка закрывается самостоятельно - с доводчиком. Однако до конца магнит ее не доводит.
Вот такие мелкие недочеты хотелось бы подтянуть перед сдачей дома и усилить контроль за подрядными организациями.
К качеству консультации вопросов нет. Ипотекой занимается специальный менеджер, которому от клиента нужны только сканы документов и заполненная заявка. Квартира бронируется бесплатно на 2 дня. Затем, в случае покупки в кредит, нужно внести залог размером 30 000 рублей. И лот вместе с его стоимостью фиксируется за вами на 10 дней. В течение этого периода собираются документы и подаются запросы в банки. При отказе банка в ипотеке – залог возвращается. Если отказ инициирует клиент – деньги остаются у застройщика. Рассрочка у «ЦДС» всегда была максимально невыгодной и сейчас политика не изменилась. Стоимость квартиры при такой форме оплаты увеличивается на 17%.
Ставки по кредиту сейчас нестабильны и уточняются в день обращения. Пока не изменились условия программы по семейной ипотеке. И парам, у которых родился второй и более ребенок после 2018 года, положен льготный тариф в районе 5,0 – 5,5% годовых при первом взносе от 15%.
Цена недвижимости у «ЦДС» оказалась не маленькой. Но торг уместен. Менеджер, предупреждавший меня о завтрашнем повышении, позвонил на следующий день и предложил выкупить квартиру со скидкой в 0,5 млн. Но даже при таком раскладе цена оказалась незначительно интереснее, чем у конкурентов.
Конкуренты
В ЖК «Заречный парк» от крупнейшего девелопера «ПИК» стоимость жилья дешевле. И сдается оно раньше.
Находится недалеко от нашей новостройки, но не в черте города Мурино. При этом удаленность от метро сопоставимая. А качество отделки и благоустройства, по моему мнению, будет лучше.
В новинке от «Полис Групп» цена чуть привлекательнее, но с предчистовой отделкой. Принципиален момент расположения комплекса в Западном Мурино, более застроенном и богатом инфраструктурой. Однако до метро от него нужно идти минут на 5-10 дольше.
В ЖК «Северный» тоже идет стройка, однако из-за скорых сроков сдачи, стоимость метра в этом комплексе принципиально выше. А на ценообразовании в ЖК «Браун Хаус» дата ввода в эксплуатацию не отразилась. Небольшой дом возводится рядом с торговым комплексом «Девяткино» в одноименном поселке. Пешком до метро оттуда не дойдешь, зато целый торговый центр в 100 метрах и нет такой плотной высотной застройки.
Таблица 2.
|
Название
|
Застройщик
|
Срок сдачи
|
Площадь, кв.м.
|
Стоимость, млн. руб.
|
Тип отделки
|
|
Браун Хаус
|
Академия
|
III квартал 2022 г.
|
26,5
|
4,4 (6 этаж)
|
черновая
|
|
Заречный парк
|
ПИК
|
9 корпус - I квартал 2024 г.
|
25,4
|
4,2 (4 этаж)
|
чистовая
|
|
Полис ЛАВрики
|
Полис Групп
|
III квартал 2024 г.
|
25,0
|
4,1 (6 этаж)
|
предчистовая
|
|
Северный
|
ЦДС
|
12 корпус – II квартал 2023 г.
|
26,4 (12 корпус)
|
5,4 (2 этаж)
|
чистовая
|
|
МуриноSpace
|
ЦДС
|
5 корпус – II квартал 2024 г.
6 корпус – III квартал 2024 г.
|
24,5 (6 корпус)
|
4,5 (3 этаж)
|
чистовая
|
Не понятно, или «ЦДС» цены в локации не мониторят, или спрос сейчас превышает предложение и квартиры раскупаются по любой стоимости.
Резюме
ЖК «МуриноSpace» - это проект комфорт-класса с современной концепцией благоустройства, добротными планировками, улучшенной чистовой отделкой, в пешей доступности от станции метро. Но при сравнении с ближайшими новостройками он, на мой взгляд, не является фаворитом. В окрестностях имеются предложения и подешевле, и посимпатичнее в части экстерьерной и интерьерной составляющей. Увеличить привлекательность объекта поможет снижение цены за квадрат.
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
Обсуждение
0