ЖК ID Svetlanovskiy: взлет девелопера и равнение с рынком
11 мая 2022
Санкт-Петербург
.jpg)
В начале 2022 года стартовали продажи в новом жилом комплексе бизнес-класса, от которого все ждали свежих идей и дополнительных удобств. Именно на них основывалось позиционирование молодого девелопера в первых проектах. Но в ЖК ID Svetlanovskiy все оказалось более прозаично.
О проекте
.jpg)
Участок под новостройку размером в 150 000 кв.м. расположен в районе дома №29 по проспекту Энгельса, на бывшей территории завода «Светлана». Еще несколько лет назад данное предприятие продало часть своих площадей, преобразовав их назначение под жилищное строительство. На данный момент в квартале возводятся три жилых комплекса. Однако частично производственные цеха здесь остались и соседствуют с новыми домами, что понижает экологическую составляющую новостроек. При этом сам квартал находится в шаговой доступности от двух крупных зеленых зон: парка «Сосновка» и Удельного парка. А в 1,5 км от нашего объекта расположены 2 станции метро: «Удельная» и «Пионерская». Поэтому локация ЖК IDSvetlanovskiy видится очень заманчивой и даже уникальной, если не учитывать возможные последствия от ее промышленного происхождения и соседства. Застройщик должен произвести рекультивацию почвы перед началом стройки, чтобы избавиться от загрязненной в процессе производственных работ земли. Хотя в комплексе запроектирован подземный паркинг, благодаря которому верхний слой земельного покрова итак должен быть снят и вывезен с участка. Но перед покупкой все же стоит ознакомиться с конечными анализами почвы и уточнить радиус ее проверки. Это, пожалуй, наиболее важный и спорный момент во всей картине комплекса, после которого можно переходить к непосредственному описанию проекта.
ЖК ID Svetlanovskiy состоит из 2 корпусов суммарно на 971 квартиру. В продажу выведен только первый, рассчитанный на 583 лота. Перспективы второго в связи с текущей рыночной ситуацией пока даже не комментируется менеджером. Однако сдать их должны одновременно – в IV квартале 2024-ого года, с последующей передачей ключей до конца 2025-ого. Дома построят по кирпично-монолитной технологии с подземным паркингом, увеличенными окнами, закрытыми дворами – все согласно модным тенденциям сегодняшнего дня. Принципиально разочаровала только высота потолков – 2,75 метров. Во-первых, это, строго говоря, не уровень бизнес-класса. Во-вторых, девелопер проекта зарекомендовал себя компанией, которая дает больше удобств по сравнению с другими предложениями в своем сегменте. И даже в Мурино и Кудрово его проекты возводились с 3х-метровыми потолками. Поэтому чем бы ни было продиктовано решение о занижении уже привычных характеристик, оно воспринимается как некое фиаско заявленных ранее ценностей. И это расстраивает.
С парковочным пространством тоже имеются некоторые сложности. Подземная стоянка вмещает только 328 автомобилей, а открытая парковка по периметру комплекса еще 96 машин (данные приведены из Проектных деклараций, опубликованных на портале: https://наш.дом.рф/сервисы/каталог-новостроек/объект/45146). То есть даже половину жилого фонда эти цифры не покроют.
У корпусов будут огороженные внутренние дворики, на территорию которых можно заехать только в экстренных случаях без длительной стоянки. В периметре первого корпуса должны оборудовать детскую и спортивную площадки, во втором можно разглядеть и небольшое пространство для отдыха.
.jpg)
Озеленение, согласно документам, ограничится высадкой газона и кустарников. Возможно, в результате все будет выглядеть очень достойно. Но описание красками не балует. Даже рендеров нет, чтобы понять концепцию оформления.
Как уже упоминалось, девелопер славится дополнительными бонусами, к которым относится создание общих зон для отдыха и общения. В зависимости от статуса проекта это может быть коворкинг или уединенные спа на крыше дома. В ЖК ID Svetlanovskiy обещают соорудить во дворе первого корпуса павильон с панорамным остеклением, где можно будет провести встречу или почитать книжку. При осмотре схемы организации участка я такого павильона не обнаружила и у менеджера тоже вразумительного ответа не получила. Возможно, он расположится на первом этаже здания, так как весь этот уровень займет коммерция.
Квартиры сдадут с черновой отделкой, в рамках которой зальют стяжку пола, выполнят разводку электросетей и теплоснабжения, сделают гидроизоляцию в санузле, осуществят вывод сантехнических труб, остеклят окна и балконы, установят радиаторы и входные двери, а счетчики смонтируют в местах общего пользования. Из приятных дополнений в проекте презентована УФ-фильтрация воды.
Комплекс имеет приятный экстерьер за счет облицовки кирпичной кладкой натуральных оттенков, обилия остекленных зон и средней высотности в 12 этажей. Но по-настоящему интересными в этом проекте по праву считаются планировки, о которых мы поговорим ниже.
Цены и планировки
Первый корпус разделен на 8 парадных. На этаже сосредоточено от 6 до 9 квартир. Все планировки с ценами опубликованы на сайте новостройки: https://eid.spb.ru/apartment-selection?complex=svetlana. Здесь же отмечены особенности лота, как, например, тип окон.
В Таблице 1 указаны диапазоны площадей и цен на квартиры в разных категориях. Стоимость квадрата в малоформатных квартирах находится на уровне 335 000 – 355 000 рублей, в двухкомнатных и более от 300 000 до 320 000 рублей.
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв.м. |
Стоимость, млн руб.* |
|
Студии |
25,8 –33,2 |
8,9 – 11,7 |
|
1-комнатные |
31,6 –50,6 |
10,6 – 17,6 |
|
2-комнатные |
48,9 –83,7 |
14,8 – 26,6 |
|
3-комнатные |
71,5 – 113,7 |
21,5 – 35,2 |
|
4-комнатные |
108,4 |
33,6 |
|
Паркинг |
1 машино-место |
пока не вышел в продажу** |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
**согласно стоимости машино-места в других новостройках девелопера в данном комплексе цена будет от 2,0 млн. рублей.
В комплексе представлен большой выбор планировочных решений. Среди них найдется предложение и для ценителей классических просторных комнат, но это единичные варианты. Планировки тяготеют к европейским и больше рассчитаны на любителей современных мастер-спален. А на втором этаже имеются даже лоты с террасами. Все они обращены во внутренний дворик.
.jpg)
.jpg)
Студий в первом корпусе немного. И их площадь начинается с 25,8 кв.м., поэтому помещения для данного формата квартир получились сравнительно просторными. К тому же они имеют зонированные конфигурации.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
Для однушек заданы поистине королевские параметры: гардеробные, вторые санузлы, огромные коридоры... В отдельных лотах присутствуют все перечисленные удобства.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
Двушки занимают почти половину квартирного фонда, потому и вариативность их зашкаливает. В них появляются постирочные и мастер-спальни. Кухни-гостиные зачастую являются проходными. А в комнатах помещается по 2 окна.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
Чуть меньше 10% корпуса составляют трех- и четырехкомнатные лоты. Все обладают шикарными площадями и продолжают линию «умных» планировок с выделением функциональных зон.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
В целом, проектировщики смогли создать разнообразную линейку квартир со всевозможными «фишками», соблюдая при этом правильные пропорции помещений и сохранив приемлемую площадь комнат.
О застройщике
ЖК ID Svetlanovskiy стал пятым объектом молодого застройщика под названием Euroinvest Development. Некогда неизвестная компания вышла на рынок Ленинградской области с амбициозными проектами, предлагающими дольщикам непривычно хорошие характеристики жилья для областного комфорт-класса. После успешного старта компания вошла в Санкт-Петербург, но уже в иной сегмент жилой недвижимости – в «бизнес». Так, она презентовала два комплекса в Московском районе, после чего представила новинку 2022-ого в Выборгском. Суммарно на балансе 5 строящихся участков с парой сданных очередей. Подсчеты настораживают, если не знать, что застройщик входит в холдинг с более долгой историей, берущей начало в 1992 году: https://eid.spb.ru/about. По ссылке можно подробнее изучить данное предприятие. Смею также заверить, что набирающая обороты стройка не останавливается. На днях я проезжала мимо ЖК ID Prospekt Pobedy и убедилась в том, что строительные работы ведутся полным ходом. Кстати, о чем говорит приставка ID в проектах этого застройщика? Она символизирует фирменный формат недвижимости, где особое внимание уделяется 3 факторам: общению, современным тенденциям и персональным потребностям человека. Для первого придумали дополнительные общие зоны в каждом проекте, а также сообщество ID Club со своей афишей мероприятий и спикеров. На данный момент аналогов этой концепции среди застройщиков нет. Для второго внедрили систему умного дома с личными кабинетами для контроля своих расходов за коммунальные услуги. Эта функция доступна во многих новостройка. И третье, насколько я поняла, касается разнообразия планировок, где каждый найдет подходящую под свой возраст и стиль жизни. Концептуально это свежий подход к продаже недвижимости, придающий ей дополнительную ценность. На деле принципиально новым является только ID Club, которым на деле вы можете никогда и не воспользоваться. Вот потолки в 3,0 метра были бы более весомым аргументом.
Поскольку в области уже сдано несколько очередей пилотных проектов Euroinvest Development, мы можем ознакомиться с результатами их приемок. В группе ЖК ID Murino создана отдельная ветка для обсуждения качества отделки и публикации фотографий интерьера и актов приемки с перечнем претензий к застройщику. Иногда список замечаний состоит более чем из 40 пунктов. И добрая половина ремарок касается царапин, сколов, загрязнений, вмятин и регулировок отдельных элементов. В иных случаях квартиры принимают сразу и делятся своим положительным опытом:
.jpg)
.jpg)
https://vk.com/idmurino
В целом, я бы не назвала качество работ критически плохим, но застройщику еще определенно есть, куда расти.
На объекте
ЖК ID Svetlanovskiy возводится вдоль дороги, поэтому найти стройплощадку не составит труда.
.JPG)
В качестве ориентира можно использовать ТЦ «Светлановский», с торцевой стороны которого и развернется стройка.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Пока на участке ведутся подготовка и расчистка территории. Актуальные фотографии о ходе строительства лучше искать в соцсетях, так как на сайте я их не нашла вовсе: https://vk.com/idsvetlanovskiy. Пока с улицы виден лишь длинный забор с рекламными баннерами. Судя по рендерам дома все-таки будут стоять чуть поодаль от дороги с небольшой парковкой перед трассой.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Даже не заглядывая в карту местности можно понять, что с коммерцией здесь все в порядке. Обжитой район с хорошей транспортной и торговой инфраструктурой. Здесь уже есть все необходимые в повседневной жизни товары и услуги – в соседних зданиях. Немногим дальше находятся торгово-развлекательные центры.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Только образовательные и медицинские учреждения могут испытать стресс при запуске всех трех новостроек на территории завода «Светлана». Кстати, некоторые его цеха стоят сразу за нашим комплексом, спрятавшись в глубине квартала. За стройплощадкой они сейчас хорошо просматриваются, наряду с новыми домами девелопера Setl City.Зато другая часть квартир, с противоположной стороны корпуса, будет иметь видовые характеристики, так как повернута к Удельному парку.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
До «Сосновки» придется пройти чуть больше 1,0 км.
.JPG)
.JPG)
Жизнь в этой экосистеме кипит и пышет здоровьем, куда ни посмотри – везде спортивное начало: бег, велосипеды, скандинавская ходьба и другие виды спорта.
.JPG)
А напротив парка есть даже городской пляж.
.JPG)
Вблизи имеются и более компактные зеленые площадки, но тоже достойные внимания, как сад Бенуа и т.д. Признаться, это редкая локация, где есть все, начиная от крупнейших парков и станций метро и заканчивая историческими экстерьерами вокруг.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Это определенно одно из привлекательнейших мест для городской жизни. Однако у него есть пара нюансов: заводской контекст и колоссальные пробки.
.JPG)
.JPG)
В этом районе сконцентрировано несколько загруженных улиц, в которых можно надолго потеряться по дороге в центр. Поэтому при переезде стоит серьезно оценить маршрут своих ежедневных передвижений. Не близок путь от комплекса и до крупных трасс: около 8,0 км до съезда на КАД и 6,0 до ЗСД.
К сожалению, на месте не организован консультационный пункт. И всю информацию об объекте нужно узнавать в головном офисе предприятия.
В офисе
Офис продаж Euroinvest Development находится в центре города, на ул. Рылеева, 11, в здании с красивой архитектурой. Он работает ежедневно с 10:00 до 19:00. В нем царит уютная атмосфера, есть минимальный сервис с предложением напитков и имеется детская зона. Лучше посещать офис в выходные дни, так как в будние здесь проблематично припарковаться.
Менеджеры настроены дружелюбно. Разговаривают вежливо. Однако не на все вопросы по объекту могут ответить. К слову, меня ориентировали, что передача ключей в ЖК ID Svetlanovskiy произойдет до конца 2024-ого года, тогда как по документам это срок ввода объекта в эксплуатацию. Также мне сказали, что цена квартиры при рассрочке не повышается по сравнению с ипотечной. И сейчас действует несколько ее вариантов. На 1,5 года можно оформить по схеме «50/50%» или «30/70%». Есть предложения с промежуточными платежами и первоначальным взносом от 30%. В течение 90 дней действует программа трейд-ин, которая в данном случае тоже больше похожа на рассрочку. Для ее оформления необходимо внести от 5% стоимости жилья при заключении договора, а остальные средства через 3 месяца. Продажей старой квартиры вы должны заниматься самостоятельно. Застройщик максимум может порекомендовать своих партнеров – агентов по недвижимости. Иного участия он не принимает.
Ставки по ипотеке в нынешней ситуации снижаются. В рамках семейной программы можно оформить кредит под 2,9% годовых на весь срок. А при кредитовании на небольшой срок до 7 лет, процент может быть еще ниже. Та же логика действительна и для субсидированной ипотеки. На 30 лет она оформляется под 5,9%, на меньший – от 4,2%. Ипотечный менеджер девелопера поможет в подаче заявки и сборе документов. Бронирование осуществляется платно и стоит 20 000 рублей. Затем эти деньги учитываются в счет первого взноса или возвращаются при получении отказа от банков. Самостоятельно посчитать стоимость ежемесячных выплат можно на сайте новостройки в разделе «Как купить».
Для региональных покупателей действует постоянная скидка в 1000 рублей/кв.м. Сейчас также подходит к концу временная акция – «минус 20 000 рублей/кв.м.»
Конкуренты
Цены Euroinvest Development были чуть выше конкурентных в Ленинградской области еще в первых его проектах. Но тогда эта разница была объяснима улучшенными характеристиками жилья, современными проектами, интересными планировками и дополнительными ценностями формата ID. Да и областные застройщики были без особых претензий. Но почему вдруг такие цифры появились в Выборгском районе в сравнении с гигантами местного рынка – совершенно непонятно.
Очевидно, что ни SetlCity, ни «Строительный Трест» не проигрывают Euroinvest Development по качеству строительства. И с современной подачей у них тоже все в порядке. SetlCity, кстати, обещает в новой очереди автоматические двери в парадной, 3-4 квартиры на этаже и потолки в 3,0 метра.
.JPG)
Рассчитывать только на красивую облицовку зданий и уникальные планировки при такой переплате, как минимум, странно.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв.м. |
Стоимость, млн. руб. |
Тип отделки |
|
Строительный Трест |
III квартал 2023 г. |
79,3 |
19,6 (9 этаж) |
черновая |
|
|
Setl City |
1очередь - сдана 2 очередь – II квартал 2023 г. |
26,1 (2 очередь) 81,9 (2 очередь) |
8,8 (3 этаж) 21,7 (4 этаж) |
черновая |
|
|
ID Svetlanovskiy |
Euroinvest Development |
1 очередь - IV квартал 2024 г.
|
25,8 76,5 |
8,9 (4 этаж) 23,5 (7 этаж) |
черновая |
Если посмотреть рынок вторичного жилья, думаю, там тоже найдутся более выгодные предложения.
Резюме
.JPG)
Харизма ЖК ID Svetlanovskiy, к сожалению, осталась на уровне ее локации. Именно ей в большей степени он обязан своей привлекательностью. Потенциал девелопера здесь не раскрылся настолько, как это было в его других проектах. По существу от свойственных ID-проектам уникальных благ остались лишь современные и разнообразные планировки. Зато финансовые амбиции застройщика начали конкурировать с признанными лидерами рынка.
Другие материалы
ЖК «Пятницкие луга»: мини-город в чистом поле
Московская область становится ближе к Москве не только за счет развития транспортной сети, но и по уровню комфорта нового жилья. Современные новостройки Подмосковья, возводимые в рамках концепции «город в городе», по инфраструктуре и качеству строительства нисколько не уступают московским. А если принять во внимание, что строительство таких мини-городов порой ведут крупнейшие девелоперы страны, компании с собственным земельным банком и безупречной репутацией, можно быть уверенным, что покупка жилья в таких новостройках станет удачным решением жилищного вопроса и выгодной инвестицией. Взять, к примеру, жилой комплекс «Пятницкие луга», что строится в чистом поле у деревни Юрлово в Солнечногорском городском округе.
ЖК «Верейская, 41»: вестник грядущих изменений
Промышленные зоны Москвы отступают под планомерным натиском нового жилищного строительства. И хотя территория вдоль улицы Верейской формально не принадлежит к расположенной неподалеку промзоне «Северное Очаково», индустриальный пейзаж этой территории свидетельствует о высокой концентрации крупных производственных предприятий. Например, АО «Концерн ВКО «Алмаз-Антей» и АО НПО «Московский радиотехнический завод».
ЖК «ЦДС. Мурино Space»: современное продолжение проекта «Муринский Посад»
Застройщик реализовал в данном объекте много нововведений, как позитивных, так и отрезвляющих. Разберемся, насколько они уравновешены в конечном счете и конкурентоспособно ли актуальное обличие проекта от «ЦДС» в сухом остатке.
ЖК «Vangarden»: новый шаг на пути к комфорту
Жилищное строительство в Москве идет такими стремительными темпами, что скоро любую новостройку можно будет заносить в разряд «точечной». Поэтому самыми привлекательными территориями для девелоперов стали бывшие промышленные зоны. Москва оттесняет промышленные предприятия в пригород, а на месте складов, гаражей и заводов вырастают жилые комплексы нового поколения, с собственными парками, развитой инфраструктурой и высокой транспортной доступностью. Один из них - жилой комплекс «Vangarden», который строится на западе Москвы рядом с Аминьевским шоссе. Название переводится с голландского языка как «авангард» и отражает стремление девелопера к открытию новых горизонтов жилищного домостроения.
ЖК «Level Нагатинская»: спокойная жизнь у большой реки
Жить на берегу большой реки - значит находиться в спокойном, благополучном месте, где жизнь течет плавно и неторопливо, как вода в реке. Но если вы живете в Москве, можно ли найти место с подобным укладом жизни? Москва-река и вправду большая, но ее берега - это сплошь промзоны и стройплощадки для высоток-муравейников, покой им только снится. Все так. Но если строить новый жилой комплекс не на территории бывшего автозавода или аэродрома, а в давно сложившемся спальном московском районе - там будет и покой, и плавность бытия и комфорт жизни того уровня, который обещает застройщик.
Обсуждение
0