Новый комплекс «ЛСР» с малометражками на промышленной окраине города вызывает не столько интерес, сколько скепсис. Кажется, что рынок уже насыщен предложениями разного формата и откровенно не обнадеживающие характеристики объекта в сочетании с высокой ценой, ничем потенциального покупателя не привлекут. Возможно, у него есть скрытые достоинства. Если так, постараемся их найти и вывести на поверхность.
О проекте
ЖК «Морская миля» строится на пересечении улицы Маршала Казакова и проспекта Маршала Жукова. Главный его козырь – это перспектива станции метро «Юго-Западная» в 350 метрах. Она реальна, но даты реализации непредсказуемы, так как новые станции открываются редко и преимущественно с несколькими переносами сроков сдачи. Проект представляет собой совокупность 10 жилых корпусов по 25 этажей. В рамках первой очереди вывели 4 дома-свечки по 432 квартиры. Фасады зданий уже возведены. Строения панельные с дальнейшим утеплением, штукатуркой и окраской Henkel. Высота потолков достигает 2,6 метров. В цоколе запроектированы кладовые, а на первом этаже – коммерческие помещения. В каждой парадной предусмотрены колясочные, диспетчерские и входные группы с уровня земли. Бордюров, ступеней и порогов не должно быть также во дворах комплекса, которые объявили пешеходной зоной.
Для автомобилистов построят несколько наземных паркингов. Открытые стоянки первой очереди вместят порядка 200 машин. Ниже приведу схему расположения всех объектов для наглядности.
.jpg)
Между стоянками разместятся детские и спортивные площадки, а позади первых корпусов – социальная инфраструктура. Она представлена детским садом на 420 малышей и школой на 825 учеников. Застройщик планирует сдать их вместе со второй очередью строительства. По точной дате пока не ориентирует. Официально объявлены лишь сроки передачи ключей от квартир первой четверки – IV квартал 2024 года. Неофициально, менеджер сориентировал, что вторую очередь сдадут к 2025-2026 гг. К слову, с документами на объект можно ознакомиться на портале: https://наш.дом.рф/files/c3a40c64-335a-40f4-8220-1489fed6f882?inline=1. На схеме мы также видим наличие пешеходного бульвара, который пройдет вдоль всего комплекса, и велодорожек, проходящих по одной стороне периметра. Отмечены способы заезда на территорию. Всего их будет 4, половина – с улицы Морской Пехоты и по одному с улицы Маршала Казакова и с проспекта Маршала Жукова.
Безопасность на территории будет обеспечиваться системой домофонной связи и камерами видеонаблюдения у парадных, в лифтах и холлах первого этажа. Как таковой закрытой территории здесь не предусмотрено.
Квартиры передадут со стандартной чистовой отделкой. То есть для переезда дольщикам необходимо будет только закупить мебель. Застройщик установит входную стальную дверь с декоративными панелями, межкомнатные двери из МДФ, металлопластиковые окна с двухкамерными стеклопакетами, радиаторы, сантехнику, розетки и выключатели. Полы в сухих помещениях покроют ламинатом, стены оклеят обоями под покраску. В ванной комнате и санузлах поверхности облицуют керамической плиткой. Трубы отопления и водоснабжения будут скрыты в стяжке пола.
В целом, получился стандартный экономичный панельный проект с минимальным пакетом трендов современной жилой застройки, как безбарьерная среда, горизонтальная разводка труб, колясочные, небольшое увеличение оконных проемов, которые принципиально не увеличивают стоимость реализации объекта. Большим плюсом для всех жильцов, в том числе и соседних домов, является присутствие образовательных учреждений на территории.
Принципиальным моментами при выборе, как правило, выступают и еще 3 фактора: это инфраструктура за пределами комплекса, транспортная доступность и цены. Поскольку данная локация не нова, то проблем с этими составляющими у нее нет. Рядом с комплексом имеются остановки общественного транспорта. За умеренное время на трамвае можно добраться до ближайших станций метро. Автомобилистам не так повезло. Красносельский район застраивается бурными темпами, поэтому в час пик дороги загружены. Выбираться отсюда на машине долго и неудобно. Этот район славится и роскошными парками. Их здесь много, но все удалены от нашего комплекса минимум на 1,5 – 2,0 км, поэтому значительно на экологию его местности не влияют и ежедневными пешие прогулки по ним не будут. Вообще у ЖК «Морская миля» окружение, мягко говоря, не живописное. Он граничит с промзоной, его соседи - это большая электрическая подстанция, загрязненная неухоженная река, заправочные станции и рынок «Юнона» в 700 метрах. Проживание здесь, скорее, будет вызвано производственной необходимостью, а не выбором в пользу своего комфорта и здоровья. Зато с торговыми центрами и развлечениями дела обстоят хорошо. В шаговой доступности есть крупный гипермаркет, а чуть поодаль торгово-развлекательные центры.
.jpg)
Теперь, когда мы яснее понимаем картину «в» и «за» пределами новостройки можно поговорить и о ценах за ее квадратный метр.
Цены и планировки
А стоимость квадрата в ЖК «Морская миля» приличная.
Метр студии стоит около 260 000 рублей. Этот формат занимает примерно половину представленного квартирного фонда. И планировки не отличаются разнообразием. Как, впрочем, и у других форматов:
Если описать все двумя фразами, то получится: стандартные решения, скудный выбор. Порадовал выделенный коридор в евродвушке и три окна в гостиной евротрешки. На этаже разместятся по 18 квартир. Благо, что в середине запроектирован лифтвой холл, который разделит эту бесконечную линейку на 2 равные части. Лифтов, кстати, будет в парадной три, что тоже неплохо, но все-равно для 25 этажей по 18 квартир недостаточно для комфортного проживания. Неоспоримым плюсом назову лишь несколько кладовых, которые присутствуют прямо на этаже. Однако такая роскошь доступна только для корпусов первой очереди.
Диапазон цен на эту красоту указан в Таблице ниже. Отсчет идет примерно от 240 000 рублей/кв.м.
Таблица 1.
|
Наименование
|
Площадь, кв.м.
|
Стоимость, млн руб.*
|
|
Студии
|
22,0 – 22,5
|
5,7 – 6,0
|
|
1-комнатные
|
31,9 – 36,4
|
8,0 – 8,9
|
|
2-комнатные
|
55,2 – 56,3
|
12,7 – 13,4
|
|
Кладовые
|
3,0 - 4,7
|
0,2 – 0,4
|
|
Паркинг
|
1 машино-место
|
пока не выведены в продажу
|
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
Квартиры верхних этажей, повернутые в сторону залива, застройщик расценил как видовые, сделав на них наценку порядка 200 000 рублей.
О застройщике
Застройщиком объекта выступает ООО «СЗ «ЛСР», подконтрольный одноименной Группе компаний. В первую очередь, отмечу, что это одна из наиболее опытных компаний в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Она берется за освоение пустынных территорий и возводит на них практически города. Специализируется, в основном, на эконом- и комфорт-сегменте. Работает быстро. Отчасти за счет панельного типа застройки, отчасти за счет того, что располагает собственным производством строительных материалов. Итого, застройщик известный и надежный. Однако большинство его массовых проектов выглядят безликими. Одни и те же многоэтажные фасады с разноцветным окрасом появляются в разных частях города, не претендуя на особую эстетику. Во всем ощущается экономность. В лучшую сторону изменился лишь дизайн отделочных материалов в квартирах, став современнее.
В Интернете бытуют разные мнения о застройщике. Некоторые считают, что не прогадали с выбором, другие ждут обещанного уже 10 лет.
.jpg)
.jpg)
Жалобы на застройщиков найти довольно просто. Они есть на всех представителей отрасли. Наоборот, нет в Сети примера с идеальной репутацией. Поэтому лучше смотреть на основополагающие факторы, как надежность, опыт компании и характеристики жилья. В случае ЖК «Морская миля» самым спорным вопросом являются как раз характеристики, а особенно его сомнительное местоположение. Наведаемся туда и посмотрим на стройку собственными глазами.
На объекте
Если навигатору задать название новостройки, то он поведет к ней через улицу Морской Пехоты.
Это не приведет вас к подножью стройки, но даст возможность лицезреть ее со стороны промзоны. Новостройка возводится на месте бывшего завода «ЛСР». Сзади нее расположены грузовые автомобильные стоянки, что тоже не добавляет привлекательности локации. Конечно, впоследствии их могут убрать, но ТЭЦ и остальные серые пятна вряд ли.
Преобразовывают картину лишь летние пейзажи. В другое время года депрессивность будет зашкаливать.
Подъехать поближе к площадке можно со стороны ул. Маршала Казакова. Дома к началу августа подведены под крышу, поэтому вы сразу сориентируетесь, куда поворачивать. Поможет и билборд с указателем. По дороге заметны ограждения к будущей станции метро. Ее расположение, действительно, очень близко к нашему объекту.
И это лучшая новость за все время посещения локации. Потому что все остальные соседи не доброжелательные. АЗС и электроподстанция под окнами, а сразу за ней огромный рынок «Юнона» с неоднозначной репутацией.
Кстати, его открытая парковка может пригодится первым жильцам нашего комплекса, пока для них не построят паркинг.
На противоположной стороне улицы существует и жилая застройка. Как и дома по дороге к объекту, она в большинстве своем уже не нова и глаз не радует. Поэтому, в совокупности факторов, локация не располагает к постоянному проживанию. Хотя здесь сравнительно неплохая для Красносельского района транспортная доступность и в небольшой удаленности есть торговые и развлекательные центры.
Наблюдать за ходом строительства можно и удаленно. Через соцсети: https://vk.com/jk_morskaya_milya или на сайте новостройки: https://www.lsr.ru/spb/zhilye-kompleksy/morskaya-milya/hod-stroitelstva/06-2022/.
В офисе
.jpg)
У застройщика открыта сеть офисов продаж по городу и несколько консультационных пунктов около крупных объектов. У ЖК «Морская миля» он тоже имеется при подъезде к новостройке с улицы Маршала Казакова. Работает со вторника по пятницу в режиме с 10:00 до 19:00, в субботу с 12:00 до 18:00, а в воскресенье и понедельник отдыхает. Хотя по телефону и на сайте можно получить всю ту же информацию. В открытом доступе опубликованы все планировки и цены на недвижимость, буклеты и документы на объект: https://www.lsr.ru/spb/zhilye-kompleksy/morskaya-milya, https://наш.дом.рф/files/c3a40c64-335a-40f4-8220-1489fed6f882?inline=1. По условиям оплаты менеджер отвечает по телефону. Для выбора подходящей программы лучше сразу обрисовать ему ваши возможности для первого взноса и размеров ежемесячных платежей. При закрытии долга в краткосрочной перспективе, например, в течение года, более выгодно оформить рассрочку. Переплата по ней будет минимальна. При увеличении срока погашения возрастет и наценка на остаток до 12% годовых. Ипотека интересна для небольших, но продолжительных оплат. В начале года ставки росли, но сейчас вернулись на уровень 6,5% годовых при господдержке. Для семей с двумя и более детьми, один из которых родился после 2018-ого года, итого, меньше. Есть даже ипотека без первоначального взноса. При наличии интереса к данной форме оплаты можно самостоятельно прикинуть размер ежемесячных оплат с помощью калькулятора на сайте, либо обратиться к ипотечному менеджеру застройщика. Он, впоследствии, поможет оформить кредит, направив документы клиента в банки и координируя весь процесс.
Квартиру бронируют бесплатно на 3 дня для жителей северной столицы и на 5 дней для иногородних покупателей. Если в этот период подаются документы на кредит, то бронь продлевается еще на 2 недели с сохранением стоимости лота.
Периодически у застройщика могут быть различные акции. Но в данный момент действуют только постоянные скидки для иногородних покупателей в размере 50 000 рублей или за вторую сделку в размере 1-3% от стоимости квартиры.
Впечатление от консультации остается положительным. Менеджеры приветливы и хорошо осведомлены о характеристиках объекта, его локации и перспективах развития.
Конкуренты
Красносельский район в последние годы привлек внимание двух крупных застройщиков, которые застроили огромные территории под проекты «Балтийская жемчужина» и ЖК «Солнечный город». Впоследствии к ним присоединился KVS с масштабным ЖК «Любоград». Все эти гиганты строятся чуть ближе к выезду из города и парковым зонам. В связи с этим их застройка не столь многоэтажна. В новостройках «Балтийской жемчужины» уже нет предложений на этапе строительства, но можно подобрать что-то на вторичном рынке.
Здесь хорошо продуманна архитектура с переменными высотами, прогулочными зонами, социальными и торговыми учреждениями, собственным пляжем на заливе. Атмосфера внутри кварталов очень приятная. Единственный минус этой локации – сложности выезда. Как и у ЖК «Солнечный город», который еще предлагает недвижимость на старте. Он также обладает более уютной внутренней закрытой территорией и парком для прогулок.
Малоэтажный ЖК «Любоград» вышел на рынок относительно недавно, поэтому выбор планировок сохранился широкий. В ЖК «Сандэй» их меньше, но и сам комплекс более компактный и расположен на границе с парком. У него высокая степень готовности и считанные квартиры в продаже.
Ближе всего к ЖК «Морская миля» из новостроек возводится ЖК «Огни залива». Его локация более привлекательна, чем у детища «ЛСР». Он расположен на Ленинском проспекте, ближе к заливу. В рамках него также вводятся разнообразные социальные объекты. Уже сданы 2 очереди и последние дома стоят непосредственно вдоль благоустроенного Дудергофского канала. Однако площади квартир здесь больше, чем в ЖК «Морская миля», поэтому итоговая цена выше, хотя в пересчете за квадратный метр недвижимость стоит дешевле и сдается раньше.
Примеры реальных предложений от застройщиков вы можете увидеть в таблице ниже. Как оказалось, «ЛСР» настроены весьма оптимистично по отношению к своему комплексу.
Таблица 2.
|
Название
|
Застройщик
|
Срок сдачи
|
Площадь, кв.м.
|
Стоимость, млн. руб.
|
Тип отделки
|
|
ЖК Любоград
|
KVS
|
1 очередь – II квартал 2023 г.
2 очередь – III квартал 2024 г.
|
22,6 (2 этаж)
31,9 (2 этаж)
|
4,7
6,2
|
чистовая
|
|
ЖК Сандэй
|
СПб Реновация
|
Корпуса 5.2 – 5.3 – IV квартал 2022 г.
|
39,3 (1 этаж)
37,8 (4 этаж)
|
7,5
8,1
|
чистовая
|
|
Солнечный город
|
SetlCity
|
12 – 20 корпуса – II квартал 2022 г. – III квартал 2023 г.
|
24,5 (2-6 этажи)
35,0 (4 этаж)
|
4,4
6,1
|
чистовая
|
|
Огни залива
|
БФА-Девелопмент
|
8 и 9 корпуса – III квартал 2023 г.
|
26,2 (9 корпус, 3 этаж)
28,7 (9 корпус, 3 этаж)
40,92 (9 корпус, 3 этаж)
|
6,4
7,0
9,0
|
чистовая
|
|
Морская миля
|
СЗ «ЛСР»
|
1 очередь – II2024 г.
|
22,4 (дом 2, 16 этаж, видовая)
22,0 (дом 1, 2-3 этажи)
34,7 (дом 1, 2-3 этажи)
|
5,9
5,7
8,3
|
чистовая
|
Резюме
ЖК «Морская миля» - проект условного комфорт-класса от известного и надежного застройщика на месте его бывшего завода. Нет сомнений в том, что новостройка будет реализована в срок. И у нее есть большое и, возможно, единственное преимущество по сравнению с остальными строящимися комплексами района – в перспективе станции метро под окнами. Однако все остальные факторы никак не благоволят покупке. Разве что для сдачи в аренду третьим лицам. На это намекают и мелкие нарезки квартир по 18 штук на площадке.
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
Обсуждение
0