После некоторого перерыва SetlGroup презентовал сразу ряд новых проектов. И привнес в них свежую струю в отделке и благоустройстве. Одна из наиболее демократичных новостроек среди вновь представленных – это ЖК «Сенат», строящийся на Кубинской улице.
О проекте
Именно Setl начал осваивать промзону между Кубинской улицей и 1-ым Предпортовым проездом несколько лет назад, когда вывел в продажу ЖК «Философия». И, хотя локация все еще остается не самой привлекательной с точки зрения экологии, но она уже вызывает меньше скепсиса. За последние 2-3 года в этой местности построили и сдали 3 жилых комплекса и еще 2 находятся на этапе строительства, включая ЖК «Сенат».
Наша новостройка строится на перекрестке улиц Кубинской и Костюшко, ближе к Ленинскому проспекту. Ранее здесь находились склады, некоторые из которых сгорели еще в сентябре 2021 года. Место довольно шумное и пыльное: границу комплекса от ЗСД отделяет всего 200 метров, от ж/д путей – 350 метров, и это не считая обычных автомобильных дорог под окнами. У некоторых квартир вид и вовсе будет выходить на АЗС, расположенную по-соседству с застраиваемым участком. К слову, заправок в этой местности вообще немало, что тоже не способствует чистоте окружающей среды. Промышленные зоны вблизи еще сохраняются, но, судя по характеру застройки, их все же расформируют с четной стороны улицы Кубинской, вдоль которой и возводятся все новостройки. Но на противоположной - таких предпосылок нет.
Транспортная доступность локации неплохая. В радиусе 2,5 км есть 2 станции метро, до которых можно добраться на автобусе. Остановка расположена в 600 метрах. Буквально под окнами находится выезд на ЗСД, в 1,5 км – на КАД. До центра далековато. Инфраструктура поблизости развита хорошо, так как комплекс находится недалеко от крупных и освоенных проспектов.
Комплекс на схеме разделен всего на 2 корпуса: 1.1 и 1.2. Фактически это 8 отдельных домов, преимущественно П-образной формы с общим квартирным фондом в 2 709 лотов. Также в состав проекта войдет здание школы на 1150 мест с бассейном и встроенный детский сад для 140 малышей.
.jpg)
Между корпусами пройдет пешеходная зеленая аллея, которая с одной стороны будет украшена мостом, с другой – дизайнерскими скамейками, а ближе к центру будет навес. Вокруг сделают велосипедную дорожку. Благоустройство этого комплекса, в целом, выглядит довольно насыщенно и разнообразно. Возле четырех домов разместятся игровые площадки для самых маленьких, а для детей постарше и подростков построят большой игровой городок. В центре участка разместят спортивную площадку и футбольное поле, которое зимой планируют использовать, как каток. Девелопер решил обозначить свой новый стандарт игровых зон фирменными названиями Setl Kids и Setl Sport, давая понять, что нас ожидает нечто уникальное. Например, на детских площадках предусмотрят теневые навесы по 20-25 кв.м.
Не менее важным критерием в концепции благоустройства новостройки является ее закрытый периметр и наличие подземной стоянки. Забор будет установлен в открытых проемах между домами, при этом его высота достигнет 1,8 метров. Таким образом, коммерческие помещения на первых этажах останутся доступны для всеобщего посещения, но во внутренний двор проход и проезд закроют. Дорог внутри не предусмотрено вовсе. Ко всем домам можно подъехать со стороны улицы. Открытые стоянки вынесены за черту корпусов и разместятся вдоль них. Там можно будет припарковать 200 машин. В подземный паркинг ведут 5 заездов и совокупно он сможет принять порядка 1 088 автомобилей. Хотя данная цифра взята из схемы на рис. 3 и она выглядит завышенной по сравнению с количеством мест в Проектной документации, а именно 953 места. Вероятно, в подземке будет несколько двухъярусных мест.
Еще одним приятным бонусом станет организация детского клуба в секции 2.2 корпуса 1.1. На схеме выше также отмечено, что эта и еще несколько секций рядом являются семейными. В одной из них разместится центральный вход в комплекс с представительской дизайнерской отделкой, высокими потолками, зоной ожидания и камином. Другие парадные будут типовыми, частично со сквозными проходами. В каждой обещают предусмотреть кладовые и колясочные.
Дома построят по кирпично-монолитной технологии с дальнейшим утеплением и облицовкой декоративным кирпичом и деревянными вставками, а также с большой зоной остекления благодаря увеличенным проемам окон и остекленным лоджиям. Высота потолков на типовых этажах достигнет 2,7 метров, на верхних уровнях она вырастет до 3,0 метров. Всего в домах будет по 10-12 этажей.
Реализация проекта разделена на 2 очереди. Все, что обозначено сейчас на схеме, входит в первый этап реализации. Его застройщик обязуется сдать в III квартале 2025 года и передать ключи от квартир в течение последующих 6 месяцев. По словам менеджера, второй этап соединит данную жилую застройку с остальными новостройками вдоль Кубинской улицы, стирая с карты оставшиеся там серые пятна. В рамках него помимо жилья будет построено еще два детских сада по 130 мест. Впоследствии социальные учреждения передадут городу.
Вся официальная документация по объекту выложена на портале: https://наш.дом.рф/сервисы/каталог-новостроек/объект/47439 , в том числе договор долевого участия. В целом, его текст не вызвал у меня критичных вопросов. Но сроки на приемку квартиры довольно сжатые: 5 рабочих дней после получения уведомления от застройщика о готовности передачи квартиры и 2 для после получения уведомления об устранении недостатков, если таковые были выявлены в процессе приемки. Не обнаружила я перечня отделочных работ и материалов в Приложении к договору. Почему-то в опубликованном файле выложен совершенно не тот шаблон, а вариант с сауной, которой в нашем проекте нет. При этом отделка в комплексе должна быть чистовая, поэтому интересно было бы ознакомиться с ее задокументированными характеристиками. Для понимания общего описания отделки можно обратиться на сайт новостройки: https://senat-spb.ru/, где она наглядно проиллюстрирована. Дублировать ее здесь мы не будем, лучше один раз увидеть. Впечатление от просмотра остается добротное. Девелопер обновил дизайн используемых материалов и в отдельных случаях улучшил состав, заменив обычный ламинат на кварц-виниловый, а в санузле заложив систему теплого пола.
В перспективе жильцы будут подключены к системе умного дома SetlHome с автоматическим сбором данных для управляющей компании, IP-домофонией и онлайн-коммуникацией через мобильное приложение. Это не уникальный состав «умного дома», но он тоже для убедительности обозначен фирменной приставкой Setl.
В целом, проект смотрится очень достойно для комфорт-класса. Есть, действительно, приятные нововведения. Цены на недвижимость из новой реальности они, конечно, не оправдают, но дополнительным бонусом на фоне конкурентов будут.
Цены и планировки
А стоимость квартир даже около ЗСД сейчас удивляет свободным полетом. Студии комплекса стоят от 6,5 млн. рублей, а это примерно 260 000 рублей за метр. Что интересно, однушки и двушки непринципиально дешевле. Сильной разницы в стоимости квадрата при увеличении площади квартиры не наблюдается.
Таблица 1.
|
Наименование
|
Площадь, кв.м.
|
Стоимость, млн руб.*
|
|
Студии
|
25,1 – 28,2
|
6,5 – 7,0
|
|
1-комнатные
|
32,3 – 43,8
|
8,4 -10,7
|
|
2-комнатные
|
51,7 – 59,3
|
13,0 -14,7
|
|
Кладовые
|
1 кладовая
|
пока не выведены в продажу
|
|
Паркинг
|
1 машино-место
|
пока не выведены в продажу
|
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
Планировок достаточно для выбора подходящего варианта, но при запросах на небольшие площади, так как максимальный размер квартиры ограничен 59,3 кв.м.
Студии представлены тремя вариациями, с прямоугольной и зонированной формой основного помещения. Их площади сравнительно большие для данного типа недвижимости.
Традиционно для массовых застроек самыми разнообразными сделаны однушки, так как они лидирует в количественном плане. И конфигурации выставлены не однотипные: есть одно- и двухсторонние, евро и классические, с совмещенным и раздельным санузлом, с выделенной входной зоной и с минимальным размером коридора.
На двушки комплекс небогат. Выставлено 2 планировки практичного характера. Все необходимое в них есть.
Итого, впечатление от квартирографии остается, в целом, положительное. Удобные для жизни проекты со светлыми помещениями за счет большой зоны остекления. В них нет ничего, чтобы дополнительно придавало им выразительность, как крупные ванные или отдельные гардеробные, но площади комнат достойные для комфорт-класса.
В данном комплексе девелопер умело разделил квартирные холлы на два помещения, чтобы визуально сделать этаж более уютным. В угловых секциях размещено по 14-15 лотов на лестничной клетке, в остальных примерно по 9. Но за счет разделения этот объем смотрится умеренным.
Опционно девелопер предлагает закупить у него типовую меблировку. Подготовлено 2 пакета мебели: для самостоятельного проживания и для сдачи в аренду. Стоимость начинается от 262 000 рублей за оформление студии «для себя»:https://senat-spb.ru/. Туда входят корпусная и мягкая мебель, а также небольшой набор техники. За 375 000 рублей можно приобрести полный набор приборов, которые необходимы для полноценного проживания, включая столовые принадлежности. Оплата за данную услугу и материалы производится при получении ключей от квартиры.
О застройщике
Осуществлением проекта занимается один из самых известных и крупных девелоперов России, SetlGroup: https://setlgroup.ru/. В Северной столице он неоднократно лидировал по объемам ввода квадратных метров. Почти 30 лет Группа занимается строительством жилых и инфраструктурных объектов, реализуя как единичные дома премиального класса в центральных районах, так и масштабные застройки на пустынных территориях внутри и за чертой КАД. Компания хорошо зарекомендовала себя на рынке жилого строительства и особенно известна комплексами улучшенного комфорт-класса, что подразумевает наличие хорошего благоустройства, красивого фасада, небольшого объема квартир с улучшенными характеристиками, и, конечно, качественного исполнения самих строений. Соответственно, стоимость метра в комплексах данного девелопера зачастую превышает предложения у ближайших конкурентов. И не только из-за контента комплекса, но и благодаря надежности и стабильности работы компании. Тем не менее, это вовсе не означает, что у дольщиков нет претензий к SetlGroup и его застройщикам.
Несмотря на высокий рейтинг в Яндексе, а именно 4,9 из 5,0 баллов при 265 отзывах, последние комментарии напоминают накрученные. А жалобы на качество строительства и уровень сервиса в ЖК «Притяжение» встречаются неоднократно и описаны крайне подробно.
.png)
Нередко дольщики пишут о некомпетентности управляющих компаний, аффилированных с застройщиком. Обычно «своих» управленцев ставят все строители сразу после сдачи комплекса. Такая история характерна практически для любой новостройки города и области. Сменить УК непросто, но можно.
В последние годы, перед введением эскроу-счетов, SetlGroup вывел на рынок большое количество жилых комплексов один за другим. Конечно, это повлекло за собой увеличение объемов работ. И посыпались жалобы клиентов на качество чистовой отделки. Обычно эти услуги застройщику оказывают подрядные организации. Причем в одном и том же комплексе их могут оказывать разные подрядчики с разным уровнем квалификации. Судя по отзывам в Интернете, или недобросовестных отделочников стало в разы больше или количество жалоб увеличилось в связи с общим ростом объемов сдачи квартир. В любом случае, они изрядно портят репутацию девелопера.
Поскольку сейчас Setl не так часто выводит «новинки» и не так стремительно увеличивает объемы стройки, как раньше, то можно рассчитывать, что для ремонта квартир в ЖК «Сенат» он отберет профессиональных отделочников.
На объекте
Будущая новостройка расположится по адресу: улица Кубинская, 76. Пока на стройплощадке идут подготовительные работы. Кроме официального сайта за ходом реализации можно наблюдать через социальные сети, где фотографии публикуются чаще, чем в других источниках: https://vk.com/kubinskaya76_setl.
Проехать к месту действия можно со стороны Дунайского или Ленинского проспектов, а также через улицу Костюшко, на перекрестке с которой и начинается осмотр будущего комплекса.
В перспективе в этой точке девелопер планирует открыть консультационный пункт. Далее можно заметить ограждение длиной почти в 500 метров с рекламой ЖК «Сенат».
Вдоль него разместится первая очередь реализации проекта. И оставшийся участок по улице Кубинской и до ЖК Cube, по предварительным данным, займет вторая очередь.
То есть вся линия будет заполонена жилым кварталом. Чего не скажешь о противоположной стороне улицы. Планов о застройке Предпортовых линий я не обнаружила. И здесь каждый выбирает для себя приоритеты: с одной стороны, откровенно вредных производств здесь не должно быть, с другой только 5 АЗС поблизости уже портят экологию, а к ним еще добавляются дорожная пыль с КАД, ЗСД и ближайших дорог, а также шум от ж/д путей и перегрузочного терминала. Напротив нашего комплекса есть еще гаражный кооператив.
Часть комплекса находится на второй линии от дороги, а именно, корпус 1.2, поэтому видовые проблемы его лотов касаться не будут. Вдоль его периметра проехать возможности нет, но, судя по карте, граничить он будет с жилой застройкой старого фонда и общежитием.
В соседних кварталах есть действующие детские сады, школы и поликлиники, и даже морг по-соседству.
А через 400 метров начинается Ленинский проспект с его торговой и сервисной инфраструктурой.
В соседних новостройках тоже открылось несколько коммерческих помещений. К слову, локацию стоит посетить хотя бы для внешнего осмотра ЖК «Философия», потому что это тоже объект Setl. Эстетичные современные фасады, красивые зеленые посадки с ландшафтным дизайном, закрытые дворы, оформленный внешний периметр участка. Видно, что застройщик реализует проект комплексно и создает комфортные условия не только внутри квартала, но и выходит за его пределы. То есть реализует то, что обещает в презентациях.
В офисе
Пока на объекте нет консультационного пункта, вы можете обратиться в ближайший офис девелопера или его официального представителя – АН «Петербургская недвижимость». Агентство входит в холдинг SetlGroup и наряду с его объектами предлагает и другие на не менее выгодных условиях. Ближайший офис находится по адресу: Московский проспект, 212.
.jpg)
Специалист по продажам, в принципе, рассказывает все то же самое, что написано на сайте новостройки или его странице на сайте агентства. Однако при обычном просмотре цены на лоты не отображаются, они видны лишь зарегистрированным пользователям. А вот зарегистрироваться может любой желающий, покупать для этого квартиру не обязательно. Поэтому выбрать лот можно и сидя дома. Для бронирования понравившегося варианта необходимо внести залог размером в 20 000 рублей, который фиксирует его на 2 недели за вами вместе с ценой. За это время нужно совместно с ипотечным менеджером девелопера собрать документы для кредита и получить одобрение от банка. Залог вернут после заключения договора или в случае получения отказа в кредите. Условия предоставления ипотеки ежемесячно меняются. Не так давно несколько банков предлагали субсидированные ставки от 0,1% на весь срок кредитования. Однако при такой выгоде растет стоимость самой квартиры. Стандартная ставка сейчас обозначена в районе 6,0% годовых. Актуальные предложения, как правило, публикуются в начале месяца. Сейчас вводятся специальные ставки для IT-специалистов, а также продолжается поддержка семей с двумя и более детьми (где второй и далее ребенок родился после 2018-ого года). Более или менее стабильным остается размер первого взноса – от 15%.
Недвижимость можно купить и в рассрочку. Например, с ежегодными платежами в течение 5 лет. Первый взнос при этом должен составить не менее 20% от стоимости квартиры, но цена лота при таком способе оплаты традиционно меняются в большую сторону.
Радует лишь то, что цены с августа практически не выросли, хотя, по словам менеджера, обновляются каждую неделю.
Конкуренты
За конкурентными предложениями даже улицу переходить не нужно, все собраны в одном квартале. Однако выбор в строящихся домах уже невелик, а в некоторых построенных и вовсе отсутствует. Для сравнения выберем однокомнатную квартиру на 6-ом этаже за 263 000 руб./кв.м. В ЖК Cube, который сдадут на год раньше, при черновой отделке подобный лот стоит 242 000 руб./кв.м., что почти на 1,0 млн. меньше. А в сданном ЖК «Q-мир» однушку отдают за 258 000 руб./кв.м., но тоже без отделки. Давно не могут распродать лоты в ЖК «Москва», который относится даже к бизнес-классу и базируется поодаль от данной локации, но стоит дешевле. Не уверена, что там нет подводных камней, так как слишком привлекательное предложение на фоне остальных.
Таблица 2.
|
Название
|
Застройщик
|
Срок сдачи
|
Площадь, кв.м.
|
Стоимость, млн. руб.
|
Тип отделки
|
|
Москва
|
Setl City (SetlGroup)
|
сдан
|
36,0
|
9,5 (18 этаж)
|
чистовая
|
|
Q-мир
|
Аквилон
|
сдан
|
37,2
|
9,6 (6 этаж)
|
черновая
|
|
Cube
|
Росстройинвест
|
Iочередь – II квартал 2024 г.
II очередь – IV квартал 2024 г.
|
38,4 (евродвушка)
|
9,3 (6 этаж, II очередь)
|
черновая
|
|
Сенат
|
СЗ Новый Элемент (SetlGroup)
|
I очередь – III квартал 2025 г.
|
39,9 (евродвушка)
|
10,5 (6 этаж, корпус 1.2)
|
чистовая
|
Из таблицы видно, что цены в ЖК «Сенат» не демократичные для своей местности. Однако в них заложена чистовая отделка, которая, как минимум уравнивает предложения в цене. Но не в сроках. И это тоже решающий момент, так как сданной недвижимостью можно управлять и пользоваться уже сегодня.
Резюме
ЖК «Сенат» - это комплекс с неожиданными поворотами для комфорт-класса: общей презентабельной входной группой, насыщенным внутренним благоустройством, верхним этажом с улучшенными характеристиками. Однако «нарезка» из студий, однушек и редких двушек, а также спорная локация, говорят о том, что квартиры здесь предназначены для инвестиций, сдачи в аренду, проживания молодых небольших семей, а стоимость метра за все обещанные блага набежала приличная. Поэтому при всей добротности предложения для меня осталось непонятным, на какую аудиторию рассчитан данный комплекс. В сданных объектах на данный момент встречаются более выгодные предложения.
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.png)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
Обсуждение
0