Пул новостроек бизнес-класса в Красногвардейском районе пополнился еще одним проектом. В отличие от комплексов в пешей доступности от метро и набережной, ЖК «ЛСР. Большая Охта» более демократичный и в финансовом плане, и в концептуальном.
О проекте
ЖК «ЛСР. Большая Охта» строится на участке между улицами Якорной, Партизанской и проспектом Металлистов. Застройщик планирует возвести 11 монолитных домов высотой в 10-12 этажей, распределив этот объем на 2 этапа. В состав первого попадет 5 жилых домов со встроенно-пристроенным зданием детского сада. Они будут иметь единую огороженную территорию, внутри которой расположатся несколько детских и спортивных площадок, а также места отдыха для представителей взрослого населения.
.jpg)
Жилой фонд данной очереди насчитывает 1 199 квартир, представленных разными форматами: от студий до трехкомнатных лотов с максимальной площадью до 75,0 кв.м. Откровенно, это не самые просторные предложения в своей категории, поэтому не лишним будет сразу забронировать кладовку для хранения сезонных предметов. Такую опцию застройщик предусмотрел, расположив 154 небольших помещения в цоколе, спуск куда осуществляется на лифте с любого этажа. Кладовые соседствуют в подземелье с паркингом. Однако машино мест в нем сравнительно немного – 484. Еще 80 автомобилей можно будет оставить за пределами застраиваемого участка на гостевых открытых парковках.
Ввод первой очереди в эксплуатацию намечен на III квартал 2025 года с передачей ключей дольщикам до конца июня 2026 года. Квартиры продают с черновой отделкой. Их изюминкой станут увеличенные окна. О каких-то премиальных стеклопакетах или иных притягательных характеристиках речь не идет. Горизонтальной разводкой труб, счетчиками в холле и системой умного дома с минимальным набором функций сейчас никого не удивишь. Вдобавок оказалось, что и 3-метровые потолки запроектированы только на верхнем этаже. А дальше – по убывающей: до 6-ого уровня высота снизится до 2,85 метров, а на остальных и вовсе до 2,7. Помнится, впервые подобное дробление ввел SetlCity, но обычно скромно называл подобные проекты «бизнес лайт».
За 25 000 рублей/кв.м. можно докупить улучшенную чистовую отделку от застройщика. На сайте есть иллюстрации: https://www.lsr.ru/spb/zhilye-kompleksy/lsr-bolshaya-ohta. Среди отделочных материалов заявлены: высокопрочные обои под покраску, ламинат, широкий плинтус, межкомнатные двери, а в ванных и саузлах система теплого пола, керамическая плитка, комплект современной сантехники и настенно-потолочные светильники. Если нет потребности или желания делать дизайнерскую отделку, то такой вариант вполне жизнеспособен.
.jpg)
Симпатично на рендерах оформлены парадные. В песочных оттенках. На схеме комплекса они отображены сквозными и без лестниц при входе. Кроме красоты, они наделены и дополнительным функционалом: колясочными, велопарковками, помещениями для консьержей и постами охраны. Не уверена, что последние предполагаются в каждой парадной. Но безопасность будет обеспечена, как минимум, видеонаблюдением. Его обещают организовать по всему дворовому пространству, в паркинге, лифтах и во входных группах.
О второй очереди известно не так много, так как она не выведена в продажу и Проектная декларация на нее пока не опубликована. По словам менеджера, ее сдача не заставит себя долго ждать. Временная дельта между двумя половинками комплекса составит около полугода. Но стоимость квартир второго этапа, скорее всего, будет выше по двум причинам: планировки в них сделают с большим метражом и из квартир этих домов не будет видно территории кладбища (кроме 5-ого корпуса). На самом деле, в первой очереди тоже не все дома повернуты на Партизанскую улицу, вдоль которой расположено Большеохтинское кладбище, но и они пока не выставлены на продажу.
Социальная нагрузка проекта представлена детским садом на 90 мест в первых домах, а также совмещенным зданием школы и детского сада в рамках строительства второго этапа. Помимо них в комплексе появится кабинет педиатра. Коммерческие помещения также найдут приют в новостройке - традиционно на первом этаже. Несмотря на промышленное прошлое местности, в небольшом удалении имеются образовательные учреждения, крупные торговые центры, продовольственные магазины – район обжитой и приближен к центру. Вероятно, эти параметры локации и есть основные причины, по которым застройщики «творят» здесь жилье именно бизнес-класса. ЖК «ЛСР. Большая Охта» расположен около Малоохтинской набережной и Большеохтинского моста, за которыми открываются главные районы Санкт-Петербурга. Но ближайшие станции метро и парковые территории для пешей прогулки находятся на приличном расстоянии: 1,5 – 2,0 км.
Таким образом, статус комплекса, на мой взгляд, несколько завышен и опирается, прежде всего, на свое местоположение в развитой части города недалеко от центра, нежели на начинку, архитектуру и качественные характеристики жилья. Но, в конечном счете, его класс – это условность, и, главное, чтобы заявленные удобства соотносились с их стоимостью. Поэтому сейчас мы планомерно перейдем к рассмотрению ценовой политики застройщика.
Цены и планировки
В ЖК «ЛСР. Большая Охта» количественно преобладают студии и однокомнатные квартиры. Они полностью занимают некоторые парадные в доме, насчитывая до 13 лотов на этаже даже без какого-либо визуального зонирования. Стоимость студии определяется в диапазоне 250 000 – 260 000 рублей/кв.м., а однушки продают за 225 000-245 000 рублей/кв.м. В 10 раз меньше представлено двухкомнатных лотов. Ценник на них, как правило, не превышает 230 000 – 240 000 рублей/кв.м. Трешки находятся в той же ценовой категории. По современным меркам это вполне допустимая стоимость для Красногвардейского района.
Таблица 1.
|
Наименование
|
Площадь, кв.м.
|
Стоимость, млн руб.*
|
|
Студии
|
20,5 – 25,5
|
5,4 –6,4
|
|
1-комнатные
|
35,0 – 38,9
|
7,9 –9,5
|
|
2-комнатные
|
52,7 – 59,7
|
12,2 –14,4
|
|
3-комнатные
|
72,1 – 74,9
|
16,4 –18,1
|
|
Кладовые
|
1 ед.
|
пока не выведены в продажу
|
|
Паркинг
|
1 машино-место
|
пока не выведены в продажу
|
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
Планировок представлено мало. И для выбора доступны лишь лоты первого и второго домов. Кратко их можно охарактеризовать как типовые и экономичные решения. Ожидаемые конфигурации студий:
Две вариации однокомнатных предложений с крошечными коридорами:
Из плюсов отмечу, что грязные зоны выполнены непроходными и для гардероба выделены небольшие уголки при входе.
Двушки и трешки представлены только европейскими форматами. Спальни в них очень маленькие, по 11-12 кв.м. Элементарно шкафы с одеждой для всех членов семьи в этих планировках поставить некуда.
К тому же я не увидела ни кладовых, ни мастер-спален, ни гардеробных, ни малейшего простора и творческой мысли. Кто-то назовет это эргономикой, а кто-то экономией пространства для более плотной нарезочки квартир на этаже.
А больше и показать-то нечего.
Кстати, на сайте застройщика планировки очень удобно скомпонованы. Не нужно просматривать огромное количество страниц с одной и той же планировкой. Сначала выбираешь нужную конфигурацию, а потом просматриваешь, в каком доме и на каком этаже она имеется и по какой стоимости. Пожалуй, это единственное радостное известие в данном разделе. Но не все так грустно, ведь у комплекса есть большое преимущество – имя застройщика.
О застройщике
Одна из самых известных компаний Санкт-Петербурга – это ПАО «Группа ЛСР». У нее есть богатая история, огромный портфель выполненных проектов и репутация. Если выбирать застройщика по критерию надежности, то «ЛСР», безусловно, попадет в список просмотра. По итогам 2021 года, Группу наградили за второе место по объему ввода жилья в Северной столице с показателем в 325 590 кв.м. «ЛСР» занимается не только строительством, но и производством строительным материалов, частично из которых потом и возводятся новостройки. Подробнее о деятельности предприятия читайте на официальном сайте: https://www.lsr.ru/. Из крайних достижений отмечу, что один из комплексов девелопера, ЖК «Морская миля», победил в конкурсе «Лидер строительного качества – 2022». Приятно, почетно. Но народный рейтинг не всегда солидарен с комиссиями профессиональных конкурсов. С некоторых пор «ЛСР» начал строить и в Москве, поэтому в Интернете уже появились комментарии расстроенных покупателей из столицы:
.jpg)
В Санкт-Петербурге тоже не все гладко. В бизнес-классе ЖК «Цивилизация на Неве» дольщики нашли много недостатков. К слову, визуально проект получился очень симпатичным. Но к качеству строительства жильцы предъявляют претензии.
.jpg)
На самом деле, «ЛСР» специализируется все же на недорогом жилье – его он строит быстро, массово, слаженно. К его, так называемым, премиальным новостройкам вопросов больше, чем ответов. Есть ощущение, что реальные потребности людей не учитываются при разработке контента этих комплексов, нет должного уровня исполнения и обслуживания клиентов из другого сегмента. Исключения составляют, пожалуй, лишь очень дорогие проекты.
На объекте
Мой путь к ЖК «ЛСР. Большая Охта» лежит через Синопскую набережную, по Большеохтинскому мосту и прямо по Якорной улице, не сворачивая.
Справа виднеется крупный ТЦ «Охта Молл», который вносит современную лепту в местные жилые застройки.
А напротив автосалона «Аксель Сити» уже начинается периметр нашей стройплощадки. Сначала мы проезжаем территорию второй очереди. Первая проявится ближе к середине.
Работы пока ведутся на уровне подготовительных, поэтому через забор мало что видно.
Хорошие фотоотчеты размещены на сайте новостройки и в социальных сетях: https://www.lsr.ru/spb/zhilye-kompleksy/lsr-bolshaya-ohta/hod-stroitelstva/, https://vk.com/wall-213717931.
Окружение у комплекса разное. Со стороны Якорной улицы и проспекта Энергетиков – промышленно-складское.
Правда, гипермаркет «Лента» выделяется на общем фоне и добавляет плюсов в копилку местности. Вдоль Партизанской улицы новостройка, как уже упоминалось ранее, соседствует с кладбищем.
Также на застраиваемом участке базируются Государственный гидрометеорологический университет, комбинат химико-пищевой ароматики и по карте определяется производство продуктов питания.
Только с одной линии комплекс граничит с жилой застройкой, внутри которой есть детский садик и школа.
Если проехать вглубь локации, то мы уткнемся в тупик со складским комплексом транспортной компании.
Очевидно, что часть промки здесь будет расформирована и застроена. Тем более после Магнитогорской уже воздвигли большой жилой массив.
Хотелось бы добавить в эту местность больше зелени, так как поблизости есть лишь небольшие скверы. Экология пока оставляет желать лучшего. Да и запах с комбината, скорее всего, будет преследовать жителей. Транспортная доступность хорошая. Центр близко, до метро дойти можно, до КАДа придется потолкаться на светофорах.
Все-таки локация очень важна при выборе комплекса. И у ЖК «ЛСР. Большая Охта» территориальное расположение для городской жизни выигрышное. Промзона в полном объеме надолго здесь не останется. С кладбищем сложнее, но оно и не всех смущает. Если выбирать дома ближе к Якорной улице, то эта проблема решится сама собой.
В офисе
Перед новогодними праздниками девелопер открыл консультационный пункт на объекте. Он работает 5 дней в неделю: со вторника по пятницу с 10:00 до 19:00 с перерывом на обед, а также в субботу с 12:00 до 18:00. Мне же было удобнее заехать в офис продаж на проспекте Космонавтов. Правда, сейчас я не вижу его в контактах на сайте – вероятно, закрыли на днях единственный офис на юге. Актуальный список адресов и режимов работы смотрите на сайте: https://www.lsr.ru/spb/kontakty/ofisy-prodazh/.
На самом деле, выезжать для консультации сегодня вовсе не обязательно. Практически вся информация есть в интернете: планировки, цены, примерные условия приобретения. На порталеhttps://наш.дом.рф/сервисы/каталог-новостроек/объект/47780?id=47780&objectIds=46129%2C47941%2C39660 размещена Проектная документация, шаблон Договора долевого участия. Забронировать квартиру тоже можно удаленно, а ее онлайн покупка даже поощряется материально в виде бонуса размером 1000 руб./кв.м. Скидки положены еще семьям с детьми: за каждого ребенка 1%, но не более 5%; а также за повторные покупки.
Единственное, ради чего, действительно, стоит пообщаться с менеджером – это узнать о действующих акциях, ставках по ипотеке и программах по рассрочке. Поскольку ситуация на рынке недвижимости сейчас напряженная, застройщики становятся более изобретательными и предлагают новые условия для покупок. Например, «ЛСР» предоставляет возможность оплатить первый взнос за квартиру в размере 20-30% от ее стоимости, а остаток единым платежом внести за месяц до срока ввода комплекса в эксплуатацию. Впоследствии на этот платеж можно оформить и ипотеку, риск только в понимании будущих ставок к концу 2025-ого года. А, если без шуток, программа подойдет тем, кто планирует переехать из старой квартиры в новую, при этом ему не нужно продавать ее сиюминутно. Очень удобно.
Ипотечные программы меняются часто. Неизменным остаются льготные условия по семейной ипотеке – от 5% годовых. И к этой категории граждан добавились IT-специалистам – от 4,35% годовых. Периодически вводятся специальные предложения. Например, сейчас начисляется всего 1% по кредиту на период строительства дома, а затем ставка меняется согласно выбранной на момент оформления программе. При этом цена квартиры не увеличивается.
Конечно, эти нововведения не реабилитируют рынок и не нивелируют взлетевших до небес цен на недвижимость. Но, если вы все же рассматриваете покупку, то условия приобретения сейчас неплохие, особенно, если вы относитесь к какой-либо из льготных категорий граждан.
Конкуренты
Карты на стол – у проекта «ЛСР» самые дешевые цены на недвижимость бизнес-класса в округе. Евроштрешка за 229 500 руб/кв.м. Примерно на 10% выше ценник у Glorax, но со сдачей объекта в 2024-ом году, предчистовой отделкой и станцией метро «Ладожская» через дорогу. Неравная схватка. Неожиданно всего на 30% дороже недвижимость в ЖК AKZENT. Это небольшой кирпично-монолитный дом с витражными окнами, рассчитанный на 87 квартир. Двухкомнатная квартира продается по 288 000 руб./кв.м.Правда, квартиры с небольшими площадями встречаются здесь редко, поэтому итоговая сумма будет приличная.
А больше и сравнить не с кем. В текущем году шведский застройщик «Бонава» сдает последние очереди в своем ЖК Magnifika. И LEGENDA достраивает ЖК «Малоохтинский, 68».Цены в них, естественно, выше. Но и кварталы покруче будут.
Таблица 2.
|
Название
|
Застройщик
|
Срок сдачи
|
Площадь, кв.м.
|
Стоимость, млн. руб.
|
Тип отделки
|
|
Glorax City Заневский
|
Glorax
|
1 и 2 корпуса – II квартал 2024 г.
|
61,1 (евротрешка)
|
15,1 (корпус 1, 5 этаж)
|
предчистовая
|
|
Малоохтинский, 68
|
LEGENDA
|
IV квартал 2023 г.
|
62,1 (евротрешка)
|
20,9 (корпус 1, 6 этаж)
|
черновая
|
|
Magnifika
|
Бонава
|
6 очередь – III квартал 2023 г.
7 очередь –IV квартал 2023 г.
|
54,0 (6 очередь)
79,2 (7 очередь)
|
17,3 (7 этаж)
24,5 (6 этаж)
|
предчистовая
|
|
AKZENT
|
AAG
|
I квартал 2024 г.
|
76,7
|
22,1 (2 этаж)
|
черновая
|
|
ЛСР. Большая Охта
|
Специализированный застройщик «ЛСР. Проект»
|
1 очередь – III квартал 2025 г.
|
58,4 (евротрешка)
|
13,4 (дом 2, 7 этаж)
|
черновая
|
Резюме
ЖК «ЛСР. Большая Охта» имеет хорошее территориальное расположение, слабым звеном которой пока является только экология. Промышленные территории вокруг постепенно расформировываются, а близость к центру остается. Поэтому данный комплекс однозначно нужно рассмотреть при поиске жилья в Красногвардейском районе, тем более стоимость метра у него пока небольшая по сравнению с конкурентами.
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Обсуждение
0