ЖК «Времена года»: в центре, у метро и недорого
4 сентября 2014
Санкт-Петербург
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
В центре, у метро и недорого? Кажется, где-то должен быть подвох. Хотя на первый взгляд всё очень заманчиво. Адмиралтейский район, благородная архитектура, 2 минуты до метро, 7 минут до парка, панорамный вид на город, договор долевого участия, ипотека от крупнейших банков и всё это – всего 3 млн. 796 тыс. руб. за однокомнатную квартиру 40 кв.м.
«Жизнь в центре – это не сон» гласит надпись в буклете жилого комплекса, и в это начинаешь верить. Однако нас сложно очаровать с первого взгляда, поэтому будем рассматривать даже пристальнее, чем обычно, должна же быть причина! С чего бы вдруг этот аттракцион невиданной щедрости!
Но вначале, подробнее об объекте. Жилой комплекс «Времена года» возводится по адресу Московский проспект, 65, сразу за станцией метро «Фрунзенская». И это тот самый редкий случай, когда ты неподдельно удивляешься правдивости этих слов. Действительно, прямо за метро, в 130 метрах. Если бы у меня была 100-балльная шкала оценки, то за одно только расположение, я бы сразу начислила 50. И на форумах это мнение многие бы разделили:
«Наш дом расположен просто идеально. Никакой не спальник, не окраина. Место - лучше не придумаешь) Точнее, я не смог придумать) Отсюда до центра - рукой подать»«А вот я продолжу говорить, что место неплохое! Метро Фрунзенская 2-5 минут, Лента, вид на Исаакий и на Морской собор начиная с 4го этажа (если Запад), и там сделают новым весь квартал, и площадки сделают, и что хотите»
В историческом центре возводится очень мало жилья, а уж места у метро, и подавно заняты, и вдруг – такой подарок. Причём в достаточно тихом уголке, где нет сильной загазованности и пробок. Хотя до всех центральных магистралей рукой подать.
Еще 10 баллов добавила бы за архитектуру, которая гармонично вписывается в облик города. Дом представляет собой 4 изогнутых корпуса переменной этажности, они замыкаются в квадрат и зеркально отражают друг друга. На первый взгляд фасад очень сдержанный и лаконичный, но если присмотреться внимательнее, то можно заметить характерные для петербуржской архитектуры черты: карнизы, пилястры, рустовку.
.jpg)
.jpg)
И в этой же связи, хочу отметить дизайнерское решение парадных, оно очень необычно; выполнено в чёрно-белой цветовой гамме, с витражными дверями и мощными мрачными колоннами. У меня это вызвало ассоциации чего-то готического и мистического, но я это упомянула в хорошем смысле, действительно красиво.
Еще 10 баллов, я бы присудила за технологию строительства и инженерно-технические решения. Дом кирпично-монолитный, это уже хорошо, но подкупает забота о звукоизоляции. Для некоторых, более чувствительных к шуму людей, тонкие стены – настоящая проблема. А если к тому же, человек переезжает из старого фонда, то ему вообще кажется, что все соседи живут с ним в одной квартире, потому что он всегда знает, чем они занимаются. Здесь толще и наружные и межквартирные стены. Толщина наружных – 400 мм. Это: 250 мм кирпич, утеплитель и штукатурный слой. По словам менеджера, обычно эта величина колеблется от 250 до 300 мм. Межкомнатные стены из газобетона, тут ничего интересного, а вот межквартирные состоят из трёх слоёв: 150 мм газобетон, 100 мм минеральная вата и снова 150 мм газобетона. Получается, что они такие же толстые, как и наружные, и вы лучше защищены от шумов из различных источников. Плюс к этому, будут установлены звуконепроницаемые входные двери и окна с повышенной шумоизоляцией.
.jpg)
Второе, что подкупает – высота потолков. По стандарту она 2.7 м и во многих квартирах, таковой и будет, но в некоторых планировках есть и 2.8, 3.0, 3.3, и даже… 3.8м!
Самые высокие потолки на первых этажах, и дело не в привнесении какой-то изюминки, а в том, что эти квартиры будут соседствовать с детским садом, а у них такие нормативы. Учреждение займет несколько первых этажей в двух секциях, но не целиком, так что вам бесплатно достанется такой приятный бонус. Тем более что цены на квартиры здесь самые низкие. Верхние этажи относятся к разряду видовых, и цена на них растёт пропорционально (фото с сайта проекта).
Третье, что нравится – собственная котельная. Теперь летом вы не останетесь без горячей воды, а зимой без отопления. Обычно подача тепла зависит от погоды за окном, и из года в год, все успевают изрядно замёрзнуть, пока зажурчат батареи. Здесь такой проблемы нет – топите сами, когда хотите, хоть в холодном июне грейтесь. В Петербурге и такая необходимость бывает.
Ну и, буквально одной строкой, прочие радости: закрытый для проезда автомобилей двор, лифт в паркинг, видеонаблюдение, улучшенная подготовка под чистовую отделку, свыше 20 вариантов оконных проёмов, кладовая или гардеробная почти в каждой квартире, фильтрация воды и горизонтальная разводка труб, скрытая в полу.
Так, сходу, я легко присудила 70 баллов из 100, и у нас осталось еще три критерия: всё, что связано с безопасностью сделки, условиями приобретения и надёжностью застройщика; планировки и цены; сервис.
Кстати, я ведь не сказала почти о самом главном – сроках сдачи. С этого и начну, разбавлять бочку мёда ложками дёгтя (фото с сайта проекта).
Ну, во-первых, даты на сегодняшний день такие:
1 корпус – 4 квартал 2014 г. (заселение не позднее 31 августа 2015 г.)
4 корпус – 1 квартал 2016 г. (заселение не позднее 30 ноября 2016 г.)
2 и 3 корпус сдаются одновременно с 4, но на данный момент они не выведены в продажу.
Смущает, разумеется, не это, хотя, с момента ввода в эксплуатацию и до передачи ключей, заложено чудовищно много времени. Неспокойно, оттого, что эти сроки постоянно куда-то двигаются. В первой проектной декларации указан единый срок для всего комплекса, 4 квартал 2015г., в ней же, ниже, что разрешение на ввод планируют получить в период с 4 квартала 2014 и до 4 квартала 2015.
На сегодняшний день, действует декларация, где заявлен срок 4 корпус – 4 квартал 2015, остальные 1 квартал 2016. И разброс вроде не большой, но почему они постоянно куда-то скачут. И когда всё-таки сдаётся 1 очередь?! В этом году или в следующем, я окончательно запуталась и позвонила в офис.
.JPG)
И тут я дарю щедрой рукой еще 10 баллов! График работы отдела продаж на объекте – пн-пт с 10 до 21, сб. с 11 до 21, вскр. с 11 до 19 часов. Не видела такого никогда. Кстати, это привлечённые продавцы, своих у застройщика нет. Эксклюзивными правами на объект обладает компания Петрополь, и на визитке менеджера, именно их логотип. Почему так произошло – в следующей ложке дёгтя, а пока немножко мёда.
Сервис - изумительный, причем, начинается он с сайта: http://vremenagoda-spb.ru Информация есть абсолютно вся. И при этом он абсолютно логичен, прост и понятен. На все квартиры есть цены, чертежи и 3D макеты с обстановкой. Посмотреть можно даже вид из окна будущей квартиры. На объекте установлена камера, ежемесячно публикуются отчёты о ходе строительства (фото с сайта).
Подробно расписаны все условия приобретения, и даже условия ипотеки от банков. И есть раздел, который я увидела впервые: «общение». Помимо того, что на форуме можно задать любой вопрос и получить ответ, так ещё и создана «база знаний», где уже развернуто, ответили на самые популярные вопросы. Удобно до бесконечности.
Однако за уточнением информации я поехала всё же в офис, и о встрече заранее не договорилась. Я пришла ровно к первой минуте открытия офиса, и менеджера ещё 2 минутки не было, тем не менее, администратор с энтузиазмом вызвалась её заменить и за это короткое время успела рассказать мне массу полезной информации. Видно, что человек полностью владеет всеми данными и вместо того, чтобы предложить мне подождать, с готовностью бросается помочь. Появившийся вскоре менеджер, также бодро подхватил эстафету и рассказал всё остальное. Информация отскакивала просто от зубов, я еле успевала записывать.
А прояснить я хотела следующее:
1. История компании «Меридиан Девелопмент», которая выступает девелопером проекта. Отзывов в сети – никаких. Оно и понятно, застройщик никогда раньше не строил жилых зданий. В Петербурге у них вообще только пара объектов. Зато каких: ТРЦ «Галерея», «МЕГА Дыбенко», завод «Toyota» . Вообще же в портфолио: Отель «The Ritz-Carlton», международный терминал «Шереметьево-3», фабрика «Mars», супермаркет «OBI», Каспийский трубопроводный консорциум, газопровод «Голубой поток» по дну Чёрного моря ну и так далее. Внушительный список. По словам менеджера, выросли амбиции компании, и захотелось создать знаковый в Петербурге жилой комплекс. Всё, что строилось ранее, сдавалось в срок, причём объекты и более технически сложные, так что за отсутствие опыта переживать совсем не стоит. К слову, именно поэтому и так недороги квартиры, застройщик создаёт себе репутацию и привлекает так клиентов. Кстати, непосредственно застройщик – ООО «Юнит», договор вы подписываете с ним. И вот тут, чайная ложечка дёгтя. Хоть компания и зарегистрирована в Тюмени, её учредителем, и обладателем 100% голосов, является компания, созданная на Кипре. Я не могу с точностью сказать, какие последствия это может иметь, квартиры продают по 214-ФЗ, рег. палата их оформляет, видимо всё в порядке, но умолчать об этом факте я не могу. Я бы проконсультировалась с юристом по этому вопросу.
2. Как и по договору в целом. Мне вообще всё нравилось, пока я не стала читать документы. Как бы сказать, чтобы никого не обидеть, в общем, он не типичный. Читайте со специалистами. Чего только стоит пункт, где вы не можете отказаться от подписания соглашения о переносе сроков. Хотя он с самого начала туманный. Договор стандартно начинается с внушительной шапки, где подробно расписано какое юр. лицо, от чьего имени, на основании чего, заключает с вами, таким-то, таким-то, договор о нижеследующем… Тут решили не углубляться в эти вопросы. Практически дословно: «Застройщик с Дольщиком заключают договор, в дату указанную на титульном листе. Определения терминов ниже» Я ради интереса заглянула в расшифровку терминов, а там опять: «Застройщик и дольщик – это те, кто указан в реквизитах» Ну и много чего ещё интересного, стоит самим посмотреть, мне вот особенно один пункт приглянулся, в котором сказано, что дольщик вправе расторгнуть договор только в судебном порядке, и только в ряде случаев. Так вот один из них – «существенное изменение проектной декларации». И таким признаётся только тот случай, когда это помещение будет невозможно использовать как жилое. В другом же пункте, застройщик публикует целый список того, что он может заменить, на своё усмотрение и претензий не принимает. Ничего совсем уж критичного там нет: окна, двери, розетки, помещения и балконы вне объекта долевого участия, но гораздо спокойнее, когда застройщик прописывает не это, а точный перечень того, что вы получите, вплоть до марки изготовителя и цвета. Это очень успокаивает и без того нервных дольщиков. Кстати, обещают следующее: идеально выровненные стены, стяжку, разводку труб, радиаторы, двухкамерные стеклопакеты с повышенной шумоизоляцией, входную дверь, остекление балконов и лоджий. В своё оправдание хочу заметить, что договор смешал не только мои чувства:
«смутило оочень многое поэтому и отказались от покупки! п 3. 6,3.7-главное, в случае чего вернете только 65% от всесенной суммы:))»«много всего, очень веселенький договор!!»«разговаривала с менеджерами и юристом на предмет изменения договора, на что получен был отказ! это при 100% оплате!»
Все эти сообщения из группы дома в контакте: http://vk.com/topic-44581126_28047022, в ней даже отвечают на вопросы представители компании Петрополь, но вот на последнее сообщение ответили, что в офисе могут разъяснить непонятные моменты, но покупателей это не устроило:
«обсуждать и менять договор - это разные вещи!»
3. Ещё я жаждала посмотреть квартиры вживую, но строительство идёт полным ходом и пока это невозможно, зато в самом офисе есть шоурум типичной однокомнатной квартиры в 40 м, выглядит достаточно просторно.
Только балкон мне показался, узковат, но они, по проекту, везде небольшие. Кстати, неизвестно будет ли вообще возможность посмотреть квартиру до получения ключей.
Раз уж я заговорила о планировках, то не могу не поделиться впечатлениями. Неплохие есть, но искала я долго. Причём самые небольшие однокомнатные квартиры и студии понравились мне больше всего. Они стандартные, правильной формы, со здравым делением площади на жилую и нежилую. Хотя есть и вот такие:
2-х и 3-х к.кв. надо выбирать, встречаются экзотические варианты. И обидно, что общая площадь большая, но много отдано под коридор, и мало под кухню и гостиную. Зато большая спальня. Лучше бы всё наоборот.
Утешает только то, что, по словам менеджера, внутри квартир, вообще нет несущих стен, можно всё сломать и построить заново. Но хочется, конечно, сразу купить понравившееся. Кстати в некоторых есть полуэркеры.
4. Насущный вопрос с парковкой. Двор закрытый, поэтому машину ставить либо в паркинг, а стоит он больше миллиона, либо на гостевую стоянку перед домом. Последняя рассчитана на 130 машиномест. Квартир около 2000. Бок о бок с нашим комплексом возводятся другие жилые комплексы, примерно с такими же возможностями. Не надо быть экстрасенсом, чтобы предсказать сложности в этом вопросе.
5. Инфраструктура. В красивом буклете, который мне дали с собой, подробно расписано, где находятся близлежащие магазины, школы и больницы. Красивыми кружочками отмечено много, но не стоит забывать, эта часть Адмиралтейского района – бывшая промышленная зона. Здесь слабо развита инфраструктура. Её основная часть приходится либо дальше на Московском проспекте, либо уже за Обводным каналом. Если есть машина – это не станет проблемой, если нет, ну придётся немножко пройтись. Хотя со временем здесь гарантированно всё обустроится, под жилую застройку отдан внушительный кусок земли (территория принадлежит бывшему молочному заводу Петмол). Каждый из застройщиков обязан строить социальные объекты, ну а все первые этажи и так будут отданы под коммерцию.
6. Цены и условия приобретения.
1 корпус, 4 квартал 2014 года.
Студии 27 кв.м. за 3.6 млн. руб.
1 к.кв. 35-59 кв.м. от 4.4 до 6.2 млн. руб.
2 к.кв. 55-64 кв.м. от 6.8 до 7.8 млн. руб.
3 к.кв. 73-107 кв.м. от 9.5 до 14.5 млн. руб.
4 корпус, 1 квартал 2016 года.
Студии 27-31 кв.м. от 3 до 3.5 млн. руб.
1 к.кв. 34-46 кв.м. от 3.7 до 5.2 млн. руб.
2 к.кв. 56-65 кв.м. от 5.8 до 7.2 млн. руб.
3 к.кв. 73-107 кв.м. от 7.7 до 12.4 млн. руб.
Эти цены действительны при 100% оплате или ипотеке. Кредит дают: Сбербанк, ВТБ24, Банк Санкт-Петербург, Газпромбанк, Связь-Банк, МТС-Банк, Промсвязьбанк. При рассрочке цена увеличивается по сложной схеме, в зависимости от первого взноса. На сайте эта информация представлена очень удобно и по каждой квартире, так что за этим не придётся ехать в офис, можно всё посчитать дома. Другой вопрос, что это в принципе не выгодно. Взять, кстати, можно только на вторую очередь, на неё она действует до 31 декабря 2015 года, при минимальном взносе в 40%. На остаток начисляется 1% в месяц, плюс к базовой цене сразу прибавляется 5%.
Приведу пример. Для драматичности возьмём самую большую и дорогую квартиру. 3 комнаты, 19 этаж, 107 кв.м., цена при 100% - 12 408 188 руб. В рассрочку, она будет стоить уже 13 829 124 руб., (если внести 40%, если вносить больше, стоимость будет уменьшаться).
И даже на таких условиях, эти квартиры, кажется выгоднее прочих.
| Название | Застройщик | Срок сдачи | Площаддь | Стоимость, руб. |
| Времена года | Меридиан Девелопмент | 4 кв. 2016 | от 40 кв. м | от 4,3 млн. |
| Новомосковский | ЮИТ ДОМ | 4 кв. 2015 | от 40 кв. м | от 6,0 млн. |
| Тапиола | Lemminkainen | 4 кв. 2014 | от 34 кв. м | от 5,8 млн. |
| Панорама 360 | Главстрой-СПб | 4 кв. 2014 | от 40 кв. м | от 4,1 млн. |
| Вертикаль | NAI Becar | 2 кв. 2014 | от 40 кв. м | от 6,6 млн. |
ЖК «Новомосковский» строится прямо под окнами одного из наших корпусов. Представляет собой дом переменной этажности (от 7 до 19), интересной изогнутой формы. Архитекторы вдохновлялись постройками сталинской эпохи, говорят застройщики, но на лицо и привнесение скандинавских традиций - строгие линии, сдержанные цвета, большая площадь остекления. Дом рассчитан на 420 квартир повышенной комфортности, в некоторых предусмотрена возможность установки саун. Выбирать можно из студий, 1-2-х и 3-х комнатных квартир, сдаются они в «базовой финской» отделке, но есть возможность заказать полную. ЮИТ ДОМ славится своим качеством строительства, использованием дорогих европейских материалов, интересными инженерными решениями и точными сроками сдачи, однако всё это напрямую влияет на стоимость.
ЖК «Тапиола» – ещё один наш сосед, и тоже от финской компании. Имеет чуть более удачное расположение, поскольку одной стороной выходит на набережную Обводного канала. Позиционируется, как «улучшенный комфорт-класс» и имеет широкую квартирографию, от студий до 5-и к.кв., от 23 до 188 кв.м. Любителей изысканных планировок порадует наличие двухуровневых апартаментов или квартир с террасами. Отделку можно выбрать, «белую» или «полную». Об инженерно-технических решениях не рассказать в двух словах, приведу только пару примеров. В санузлах не придётся штробить стены, предусмотрена отделка полыми панелями, в которых спрячутся трубы и провода. В местах общего пользования установлены датчики движения, за счёт чего экономится электричество, и так далее. Сдаётся комплекс в 2 очереди, ближайшую ждём в конце этого года, следующую в конце 2015 г. Цен, на более близкие нам даты, на сайте не было, но могу сказать, что аналогичная квартира, и тоже в конце этого года, у нас стоит на 1 млн. 400 руб. дешевле.
ЖК «Панорама 360» строится на участке между улицами Розенштейна и Шкапина, неподалёку от метро «Балтийская». Имеет очень необычную архитектуру некоторых корпусов. Благодаря местоположению и кирпично-монолитной технологии строительства застройщик представляет дом, как бизнес-класс. Добавляет дизайнерскую отделку холлов, консьержей и закрытый двор, но предлагает только стандартные квартиры от студий до 3-х комнатных, от 29 кв.м. до 90 кв.м. и никаких интересных инженерно-технологических решений, как, например финские компании. Зато недорого.
ЖК «Вертикаль» – это модный нынче апарт-отель. Проживать можно и самому, если не важна прописка, но изначальная идея – приобретение недвижимости для получения прибыли. Поиском жильцов, договорами и уборкой занимается профессиональная управляющая компания, прогнозируемая доходность 8-15% годовых. На выбор есть апартаменты от 20 до 65 кв.м., все с полной отделкой. По расположению комплекс находится тоже неподлёку нашего дома.
Выводы:
В самом начале, за все очевидные плюсы комплекса, я поставила «Временам Года» 70 баллов из 100. Оставалось по 10 за: надёжность сделки, сервис, цены и планировки. За сервис тоже даю высший балл, за цены и планировки жертвую 6, цены хороши, а вот планировки не идеальны. Ну а за всю правовую сторону вопроса – не могу подобрать оценки. С одной стороны, опыт компании внушает доверие, даже, несмотря на то, что жилые дома она раньше не строила. Ипотека от крупных банков подкупает, в Сбербанке у них вообще кредитная линия на строительство открыта. Значит, проверяли, значит, всё в порядке. Однако этот договор спутал все карты. Он оказался не ложкой, а целым ковшом дёгтя, в огромной бочке идеального мёда. В общем, рука не поднимается поставить больше 2-х. И то, только за портфолио и надёжных кредиторов. Итого: 88 баллов и это очень высокая оценка.
Специально для портала "Все новостройки"
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
Другие материалы
ЖК «Московская, 21»: старые Химки по-новому
Я подхожу к новому жилому комплексу «Московская, 21», расположенному в 500 метрах от МКАД, неподалеку от Ленинградского шоссе.Комплекс вырос в той части города Химки, которую принято называть старой. И это тот самый случай, когда слово «старый» несет в себе лишь очевидные плюсы: развитая инфраструктура с богатым выбором дошкольных, образовательных и медицинских учреждений, места для организации детского досуга, большое количество магазинов и крупных торговых центров и, что особенно важно, развитая транспортная сеть. От жилого комплекса до остановки общественного транспорта 5-6 минут ходьбы. А железнодорожная станция «Химки», до которой также несколько минут пешего пути, является хорошей альтернативой метро. Хотя, в верхах поговаривают, что уже скоро метрополитен в виде легкого метро доберется и до Химок.
ЖК «Бирюза»: удобно, качественно, недалеко от центра, но дорого
«У домов, как у людей, есть своя душа и свое лицо, на котором отражается их внутренняя сущность», – сказал в свое время Александр Дюма. Именно поэтому, имея возможность приобрести ту недвижимость, которая нравится, выбор у многих падает в пользу современного нетипового проекта – выделяющегося, непохожего на другие. Такого, как, например, ЖК «Бирюза», который я недавно посетила в качестве покупателя.
ЖК «Duderhof club»: роскошь по-китайски
«Дудергоф клуб» – это лишь часть самого грандиозного проекта последних лет – МФК «Балтийская жемчужина». Он реализуется при поддержке правительств Санкт-Петербурга и Шанхая с целью укрепления российско-китайских отношений.
Поселок таунхаусов «Кембридж»: престижно, почти готово и пока еще доступно
Вот мне интересно, найдется ли где-нибудь в пригороде Лондона поселок под названием «Череповец» или «Магнитогорск»? Понятно, что здесь я загнула: никому бы не пришло в голову создавать поселок в стиле промышленного города. Для этого есть много древних красивейших городов с богатой историей: Псков, Новгород, Суздаль… Сложно сказать, будут ли привлекать англичан миниатюры русских городов в их стране, но знаю точно, что новый поселок «Кембридж», расположенный в 25 км западнее столицы, уже имеет массу поклонников среди москвичей.
ЖК «Новый Оккервиль»: Город весь вы обойдёте - места лучше не найдёте!
Стыдно признаться, но сегодня, заголовок не собственного сочинения. Уж очень понравился слоган от застройщика. Он, как минимум, амбициозен, как максимум, должен соответствовать правде. Собственно, выяснить это и будет целью нашего нового материала о жилом комплексе «Новый Оккервиль».
Обсуждение
0