ЖК «Флотилия»: взгляд за горизонт

На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

 

Порой, просматривая предложения от застройщиков, в целях примерить что-то на себя, некоторые  варианты  приходится отметать сразу.  И дело не в географии и не в архитектуре того или иного жилого комплекса. Просто иногда из одного только названия становится понятно:  мне это не по карману. Особенно если предложение еще и сдобрено картинкой  с водоемами и парками, помпезными зданиями и разнообразными признаками очень высокого уровня жизни.  Тем более  что цены на квартиры далеко не каждый девелопер показывает на своем сайте. А зря.  Надо быть ближе к народу. 

 

Возьмем, например, ЖК «Флотилия» - многофункциональный квартал, расположенный рядом с парком «Дружба», что на Речном вокзале. 

 

Ну просто арабский отель-парус, в котором, наверное, только шейхи отдыхают. По крайней мере, именно таким местом я его себе и представляла,  пока не познакомилась ближе, и не сделала скоропостижного вывода, что предложение Группы Компаний «Грас» заслуживает внимания среднего горожанина. Конечно же, с точки зрения цены на жилье.

 

ЖК «Флотилия» - это предложение бизнес-класса авторского архитектурного проекта, с закрытой озелененной и обустроенной территорией, двухуровневым  подземным паркингом на 1275 мест, панорамным остеклением и просторными помещениями свободной планировки.

 

Квартал состоит из четырех монолитных корпусов высотой 29 этажей. В центре ЖК расположен крупный объект инфраструктуры  – многофункциональный комплекс, поделенный  на две зоны: спортивно-оздоровительную (спортзал, спа-комплекс, волейбольный зал) и  культурно-развлекательную (игровой центр, боулинг и бильярд, выставочная галерея, кафе,  рестораны и магазины). 

 

Новостройка возводится неподалеку от Северного речного порта, по адресу ул. Ляпидевского, владение 1. Комплекс  расположен по соседству с Дворцом  спорта «Динамо», что тоже наложило отпечаток на концепцию проекта:  динамичный и спортивный образ жизни взят девелопером за основной принцип и выражен в слогане «Жизнь на всех парусах!» 

 

Вокруг «Флотилии» нет недостатка объектов социальной инфраструктуры: 3 школы, 2 гимназии, 5 детских садов, школа танцев, изостудия, школа рукопашного боя, музыкальная и школа  хорового искусства. Поликлиники, и взрослая, и детская  – в пяти минутах ходьбы. 

 

Уже меньше чем через год, в 1 квартале 2016 года, в домах зазвучат первые дрели  и  лобзики новоселов. Так почему же, по мнению автора, столь прекрасное и удобное место с уже недалеким сроком ввода домов в эксплуатацию, может рассматриваться как доступное предложение?  Скорее всего, потому, что нашему вниманию тут предлагаются не привычные квартиры, а апартаменты. То есть помещения, вполне пригодные для проживания, и по внешним признакам не отличающиеся от квартир, но с чисто юридической точки зрения,  жилыми помещениями не являющиеся. Вот так. Выходит, что тем, кто рассматривает покупку жилья здесь в качестве единственного пристанища во всем московском регионе, придется позаботиться  о «прописке». Ведь главное отличие апартаментов от квартир, что в них нельзя зарегистрироваться на постоянной основе. Или, как раньше говорили, прописаться. Ну а тем, кого этот вопрос не беспокоит…  Добро пожаловать! Цены здесь от 7,6 млн. рублей!  

 

Во «Флотилии» предлагаются  1-2-3-хкомнатные  апартаменты с высотой потолков 3,1 метра и площадью от 48 кв. м. Метраж помещений растет вместе с этажностью. Поэтому стоимость  меняется не только из-за видовых характеристик, но и из-за увеличения  площади.

 

Таблица 2. Стоимость апартаментов в ЖК «Флотилия»

 

Количество комнат	Метраж, кв. м.	Цена, млн. рублей
Однокомнатные	От 48	От 7,65
Двухкомнатные	От 65	От 10,0
Трехкомнатные	От 100	От 13,0

 

В ЖК «Флотилия» также есть и четырех- и пятикомнатные  двухуровневые апартаменты. Они занимают два первых этажа и их стоимость пока неизвестна. 

К особенностям  планировки я бы отнесла отсутствие «распашонок». Здесь даже трехкомнатные  апартаменты выходят окнами на одну сторону. Зато в таких квартирах есть панорамные лоджии площадью свыше 15 кв. м. 

 

Для тех, кто не представляет себе жилого помещения без возможности смотреть на две стороны света, есть торцевые квартиры  с такой планировкой. 

 

 

Проследим, как меняется площадь апартаментов  в одном стояке, но с разницей в пару десятков этажей. 

 

5 этаж. Площадь – 107,5 кв.м.

 

     

24 этаж. Площадь – 130,9 кв. м.

 

 

А в середине, где «парус»  раздувается в наибольшей степени, метраж этой квартиры уже 140 кв.м. 

 

Разница ощутима. Также и в цене. 

 

Для того чтобы узнать стоимость, придется звонить в офис. На сайте http://www.flotiliya.com цен, к сожалению, нет. Зато здесь можно со всех сторон рассмотреть будущий комплекс, выбрать подходящий корпус и сторону (восточный или западный фасад), на которой хотелось бы жить,  посмотреть виды из окон, и полюбоваться видами отделки, которую предложит партнер застройщика.  

 

На сайте также можно увидеть, как будут выглядеть входные группы.  Это будут веселенькие помещения пестрых расцветок.

 

 

Корпуса будут отличаться  цветом за счет облицовки керамогранитными панелями. Те фасады, которые смотрят на парк, сделаны из высокотехнологичного стекла.

Этот архитектурный ход делает «Флотилию» непохожей на другие объекты ГК «Грас», в число реализованных объектов которой входят несколько новостроек в Сочи и Москве.  В столице на сегодняшний день можно увидеть готовый «Дом на Тимирязевской»  и строящиеся  ЖК «Утесов» и «Жилой дом МПИ». 

 

Группа компаний имеет собственные заводы по производству строительных материалов и предлагает покупку жилья максимально выгодно и быстро. Однако сроки – один из тех вопросов, которые волнуют интернет-аудиторию,  испытывающую интерес к «Флотилии».  Строительство началось в самом начале 2012 года и есть мнения, что 4 года – это очень большой срок. Кто-то считает,  что застройщик взял некоторый запас времени на случай гипотетических проблем, например с документацией. Мол,  земля выделена для строительства спортивного комплекса и это сулит проблемы тем, кто здесь поселится. 

 

Но этого факта застройщик не стесняется, и чистосердечно размещает всю юридическую информацию на сайте. Здесь же, в Разрешении на строительство черным по голубому написано: многофункциональный спортивно-оздоровительный, административно-социальный комплекс. Кроме этого документа, опубликован также градостроительный план земельного участка, заключение гос. экспертизы и проектная декларация, из которой мы узнаем, что застройщиком и юридическим лицом здесь является ОАО «Мосфундаментстрой №1» (учредитель – тот же «Грас»). 

 

Проектная декларация в данном случае очень подробна, информативна, и рекомендуется автором к прочтению.  

 

Кстати, помещения будущих корпусов тут называют помещениями временного проживания  и нежилыми помещениями. Следует также обратить внимание на то, что предполагаемый срок ввода в эксплуатацию здесь указан – 3 квартал 2016 года. А также на то, что строительство ведется, в том числе за счет кредитных займов у «Сбербанка». Наверное, эти товарищи абы кому  миллиарды  в долг не дали бы.

 

В числе отзывов можно наблюдать недовольство планировками апартаментов и локацией комплекса – узкий прямоугольник, со всех сторон окруженный дорогами. Местные жители также пугают пробками. Хотя, почему бы и не попугать? Меньше народу, как говорится…

 

У многих вызывает возмущение те показатели, которые застройщик указывает в качестве времени пути от метро – 9 минут пешком.  Наверное,  тот, кто мерил, очень быстро ходит. У меня дорога через  парк заняла 23 минуты. 

 

Пройдя от станции метро «Речной вокзал» минут 5 по парку, можно увидеть вдалеке  ЖК «Флотилию» и отсюда прикинуть, возможно ли оставшееся расстояние  преодолеть  за 4 минуты?  

 

 

По мере приближения, знакомимся с парком и близлежащей территорией. 

 

 

Выходим к Флотской улице… 

 

 

… и вот она, «Флотилия». 

 

 

Словно бейджик на груди – вывеска с информацией  о том, что  тут имеют дело со «Сбербанком».

 

 

Многофункциональный комплекс  показывает собой меньшую степень готовности. 

 

 

В отличие от него, жилые (по документам – условно жилые) корпуса  уже начали остеклять.

 

 

Для того чтобы попасть на территорию стройки и сделать эти фото, мне потребовалась компания менеджера офиса продаж. Девушку зовут Елизаветой, и она принимает клиентов в небольшом павильончике рядом со стройплощадкой.  

 

Сотрудница довольно лаконично рассказала о предмете своей работы, ответила на мои вопросы и организовала короткую экскурсию. Это тот редкий случай, когда застройщик пускает клиентов  в недостроенный  дом, и правильно делает.

 

Попав внутрь дома, становится понятно, насколько просторные и светлые здесь будут помещения. Даже в бетоне, который всегда оптически уменьшает комнаты, кажется, что места тут более чем достаточно.  А оконные проемы просто поражают своей величиной. 

 

 

Учитывая систему пожаротушения на потолке, делаем вывод, что  заявленная высота потолков (3,1 метра),  сократится сверху сантиметров на  десять. 

 

 

Зона санузла будет выделена кирпичными стенами. Кладка, как и все остальное приятно впечатлила  качеством.

 

 

А вот и будущие места общего пользования. 

 

 

Апартаменты будут сдаваться под черновую отделку. То есть, без межкомнатных перегородок, без стяжки, с электропроводкой лишь до щитка и водопроводом с канализацией под заглушки.  Обслуживание дома и территории отяготит бюджет жильца на 70 рублей за «квадрат» занимаемой площади. 

 

Машиноместо  в подземном паркинге обойдется примерно  в 1,3 млн. рублей.

 

При желании купить в доме апартаменты, можно забронировать приглянувшийся вариант на 3 дня. При заключении договора долевого участия (ДДУ, 214-ФЗ) потребуется оплатить еще 30 тыс. рублей за регистрацию документа. 

 

О действующих акциях и скидках необходимо осведомляться в офисе. Например, в феврале-марте застройщик предлагал  апартаменты по специальной цене – 115 тыс. рублей за  кв. м. Пожалуй, нереальная цена для сегодняшней ситуации на рынке недвижимости. С ипотекой поможет вышеупомянутый «Сбербанк» и «Росавтобанк».  

 

Вернемся к вопросу цены. Насколько целесообразна такая «экономия»? Эксперты в области налогообложения  говорят о том, что с 2020 года налоговая база будет заменена с инвентаризационной стоимости на кадастровую. Это значит, что налоговая нагрузка заметно подрастет, так как кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной. 

 

Идем дальше. 

 

Налог на апартаменты считается как с офисов или гостиниц. Для ТЦ и офисов Москва вводит ставку 2% с кадастровой стоимости, для «прочих объектов недвижимости» — 0,5%.   К прочим объектам относятся объекты, имеющие статус гостиничной недвижимости. К какой группе относятся наш вариант? Кажется, про статус гостиниц ничего не говорилось. Статью, содержащую подробный разбор вопроса можно прочитать здесь: http://www.gazeta.ru/realty/2014/10/28_a_6280441.shtml.

 

После прочтения можно заняться подсчетом и посмотреть, что предлагают продавцы традиционных квартир. 

 

Таблица 2. Сравнительный анализ стоимости квартир в САО и СЗАО г. Москвы

 

Название комплекса	Расстояние от метро	Метраж, кв. м	Цена, млн. руб.	Срок сдачи
«Кристалл»	20 мин. пешком от ст. м. «Речной вокзал»	От 42,25	От 8,6	2 квартал 2015 г.
«Белый Парк-2»	20 мин. пешком от ст. м. «Речной вокзал»	От 43,1	От 8,6	4 квартал 2015 г.
«Балтийский квартет»	15 мин. пешком от ст. м. «Сходненская»	От 39,4	От 10,7	сдан

 

Кажется, у ближайших соседей не намного дороже, если рассматривать приобретение с учетом налоговой нагрузки. 

 

Подводя итог, хотелось бы похвалить застройщика за довольно качественную и оригинальную работу,  за выбор удобного места, подчеркнуть то, что ГК «Грас» входит в  число  крупнейших девелоперов  страны и пожелать ему успехов  и процветания. 

 

К сожалению, для себя я делаю вывод, что это предложение  не для среднего москвича. Скорее всего, «Флотилия» подойдет бизнесмену, которому важно иметь свой угол рядом с местом работы,  и которого не сильно обременит необходимость платить крупную сумму налога. В качестве инвестиции,  наверное, уже несколько поздновато рассматривать.  Хотя, за год квартиры здесь могут еще существенно подорожать. А вот в целях последующей сдачи жилья, опять же нужно вернуться к вопросу «квартира или апартаменты», а потом долго считать налоговые ставки и базы, тарифы за обслуживание, читать мнения экспертов и строить прогнозы. Да и в любом случае эти процедуры не помешают. 

 

Тем не менее, проект  мне понравился.