ЖК «Вариант»: вариант, но не выход
18 мая 2015
Санкт-Петербург
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
Говорят, что в посёлке Ленсоветовский, Пушкинского района Петербурга, продают самые дешёвые квартиры в городе. Едва ли не по 40 тысяч рублей за квадратный метр, при среднерыночной стоимости для эконом-класса в 75. Неужели в городе можно купить комфортное жильё по ценам отдалённой области? Проверим на примере самой масштабной стройки в Ленсоветовском – жилого комплекса «Вариант».
Глава 1.
ЖК «Вариант» – это 8 девятиэтажных кирпичных домов с квартирами от 1,4 млн. рублей с удобной рассрочкой и несколькими видами отделки. Так пишет застройщик на сайте проекта: http://www.жк-вариант.рф/. И больше… ничего не пишет. Показывает нам эскиз проекта, предлагает ознакомиться с проектной декларацией и называет адрес: посёлок Шушары, Ленсоветовский, участок 1. На этом, в общем-то, всё. Конечно, сайты бюджетного жилья обычно не блещут модными наворотами, но всё же, они как-то стараются привлечь к себе покупателей. «Вариант», видимо, позиционируется, как безальтернативный, иначе как ещё объяснить, что нет ни цен, ни планировок, ни информации о застройщике. Даже вывернув сайт наизнанку, удалось найти только очень сухие данные: разрешение на строительство, фотографии хода работ, диапазон цен и срок ввода в эксплуатацию – 1 квартал 2017 года. Не густо. Но самое странное, что нигде не фигурирует имя застройщика, а станица планировок находится в разработке. Забегая вперёд, скажу, что продажи идут уже несколько лет, поэтому совершенно непонятно, как можно было не «разработать» столь важный раздел. Лично для меня – это стало первым тревожным звоночком в отношении компании к своим клиентам, но оказалось, что впереди меня ждёт оглушительный колокольный перезвон.
.JPG)
Но, обо всём по порядку. А пока мы ещё на сайте, взглянем на проектную декларацию, которая должна хоть что-то прояснить. Застройщиком выступает ООО «Ареал», зарегистрированное в 2008 году, и опыта в строительстве не имеющее. Однако, несмотря на это, компания решила начать свою деятельность сразу с большого проекта на 8 домов, детского сада на 55 мест, двух котельных и трансформаторной подстанции. Начало строительство заявлено 3-им кварталом 2014 года, разрешение на строительство было получено кварталом ранее, и на 2 квартал 2015 года, по фотоотчётам, все здания имеют фундамент, а бригада приступила к возведению этажей. Вроде бы, неплохие темпы строительства. Не правда ли? Однако если не полениться и посмотреть всю историю фотоочётов, то можно увидеть кое-что интересное. Начинаются они с июля прошлого года, и на снимках видно, что фундамент у корпусов уже есть. Более того, у одного из корпусов есть даже первый этаж. Дальше – в сентябре 2014 г. – у этого же корпуса уже 6 этажей. В декабре – этот же корпус сфотографирован со всех сторон, но в нём всё те же 6 этажей. Январь – 2015 – 6 этажей всё того же корпуса, но уже под снегом. В марте вырос ещё один этаж. В апреле фотографии уже сделаны таким образом, что понять изменения невозможно – видно, что кладут кирпичи, но в каком корпусе и на каком этаже определить не получается. Казалось, что начали за здравие, а потом как-то сдулись, но в действительности, всё оказалось ещё хуже. Стоило только зайти на форумы и почитать отзывы дольщиков.
.JPG)
«Жуткая компания - сплошной обман и хамство. Заплатили деньги 3 года назад, и ничего не строится». www.novostroy.su«Мне кажется, что уже появляются поводы для волнения! Сегодня звонила в офис, если на прошлой неделе мне говорили, что проволочка происходит по причине ожидания в общей очереди на регистрацию, то сегодня я услышала – от нас теперь требуют строительства детского сада». Это новая тема! Подписание основного договора откладывается до 1-2 квартала 2013 года!» vk.com«Спросила про доплаты для дольщиков первой очереди (на их долю выпал кризис). Сказали, что комиссия обязала установить счётчики и газовые плиты (+ 30 тыс.р.) Поменялся директор компании, говорят, что это хорошо. Обещали, что отсрочка в подписании Основного договора не скажется на сроках сдачи дома. Детский сад от них уже не требуют» vk.com
И таких комментариев, полных грусти и сожаления, нашлось очень и очень много. Оказалось, что строительство жилого комплекса «Вариант» было анонсировано ещё в 2012 году. Отсутствие разрешения на строительство не смутило никого. Ни компанию, которая открыла продажи, ни людей, которые начали раскупать дешёвое жильё. Сделку оформляли по предварительным договорам долевого участия, менеджеры клялись и божились, что в самое ближайшее с документами всё уладится, и люди будут подписывать основной договор. Однако этим планам не суждено было сбыться.
«Я купил у «Ареала» квартиру ровно 3 года назад, и лишь потому, что менеджер Татьяна уверяла меня, что все документы будут в порядке в течение двух месяцев. Что строительство завершится даже раньше срока. И так, 36 месяцев я слушал одно враньё» vk.com
Ситуация осложнялась ещё и тем, что застройщик не спешил возвращать деньги тем, кто хотел выйти из этой некрасивой и низкобюджетной игры. А сами дольщики могли сделать немного, ведь, фактически, они оказались вне закона – один на один со строительной компанией. Переговоры ни к чему не приводили, и тогда самые упорные пошли в суд. Даже выиграли его, только вот, всё равно остались, не особо довольны результатом.
«Исполнительный лист лежит в ВТБ с сентября 2014 года, деньги переводят очень редко и частями, по 5, 10 тысяч» vk.com
Остальные решили ждать, митинговать и писать письма в Прокуратуру. Деньги, которые они внесли, и так были небольшими, а за 3 года их существенно подъела инфляция, да и цены выросли, в общем, в другом месте квартиру той же площади уже не купить. Так что, ничего не оставалось, как только ждать, верить и требовать. «Ареал» же, в свою очередь, никогда от своих обязательств не отмахивался, и даже во времена слухов о своём банкротстве, упорно продолжал твердить, что скоро решит все проблемы нужно только немного подождать. И… снова переносил сроки.
.JPG)
Однако, вопреки ожиданиям скептиков, дело шло. Пусть и не семимильными шагами, но разрешение на строительство было получено, документы застройщика прошли регистрацию в УФРС, и дольщиков стали приглашать на подписание основного договора ДДУ. Сроки перенесли в очередной, но, якобы, в последний раз. И с этого момента, застройщик будто решил начать жизнь с чистого листа. Переписал набело проектную декларацию, изменил повсюду дату начала строительства на 2014 год и дал рекламу в СМИ. К жилому комплексу «Вариант» потянулись новые дольщики, которые, не в пример прежним, стали оставлять хорошие отзывы:
«Очень подкупила цена. Долго искала именно кирпичный дом, к сожалению, это сейчас становится редкостью. На днях заключили ДДУ. Сделали себе подарок к Новому Году» www.novostroy-spb.ru
Если повезёт, то подарок порадует и на будущий год – вводом объекта в эксплуатацию. Прежние дольщики уже никаких других подарков от судьбы и не ждут.
Несмотря на эту грустную и очень поучительную историю, может, «Вариант» и не стоит сбрасывать со счетов? Стройка-то идёт. И новым покупателям везёт больше, они вступают в законную стройку, с заключаемыми в УФРС договорами, чётко прописанными сроками… Кажется, нам пора отправляться в Ленсоветовский – посмотреть на местность и наш долгострой. Дольщики говорят, что на единственном кране, который там уже не первый год стоит, вороны успели свить гнездо.
Глава 2.
Административно посёлок Ленсоветовский относится к Шушарам. По факту же – является самостоятельной единицей, образованной вокруг бывшего совхоза. Находится чуть дальше по Московскому шоссе в сторону Пушкина – в 11 километрах от метро Купчино. Добраться сюда не составляет труда, что на машине, что на общественном транспорте. От крайней станции – ходит много автобусов и маршруток. Мне, например, даже ждать не пришлось – их целая очередь выстроилась на остановке. По дороге разговорилась с дедушкой, которому было со мной по пути, он сказал, что без пробок можно доехать минут за 15. Утром и вечером – можно и час ехать. Про 15 минут не обманул – приехали очень быстро, про пробки тоже верю – жители Ленсоветовского много пишут об этом на форумах.
Впрочем, жалуются не только на это:
«Дыра самая настоящая. Сколько живу – столько хочу переехать. Раньше хотя бы клуб был, а сейчас... Проблема с транспортом всю жизнь была»Ничего хорошего в этом месте нет, одним словом – деревня. Из магазинов – несчастная Пятёрочка, и сельмаг, который закрывается на обед, это в 21 веке-то! Приличный детский сад и школа только в Пушкине. www.mypushkin.ru
Прогулявшись по поселку, понимаешь, что эти слова не далеки от истины. Весь Ленсоветовский – это несколько многоэтажек, школа, детский сад, отделение почты и магазин Пятёрочка. Несмотря на загородный статус, здесь даже погулять негде – за посёлком начинаются поля. Кстати, именно там, за крайними домами и строится наш «Вариант». Зато не будет проблем с парковкой. (Подземной, «Ареал» не строит, только выделит места вдоль домов).
В такой ситуации надо искать хоть какие-то плюсы. Хотя, форумчане, например, давно определились, почему Ленсоветовский – очень дёшево. А самые ярые оптимисты призывают «Не плакаться!» и говорят, что: «Сейчас люди стали стремиться жить за городом! И гораздо дальше, чем Ленсоветовский! И радуются же!». И посёлок им нравится, особенно, по сравнению с некоторыми:
«Не забудьте, что вы купили квартиру здесь самую дешёвую! За эту сумму вы могли только в области купить, так что вам ещё повезло! И по сравнению с Кудрово, Ленсоветовский – город!» www.mypushkin.ru.
Не поспоришь. Номинально, и, правда, город. Да что там, здесь и инфраструктуры на сегодняшний день больше. Это при её кажущемся-то отсутствии. Только при всём при этом – Кудрово находится значительно ближе к центру города, в полутора километрах есть станция метро, а в радиусе 2-3 километров – богатейшая инфраструктура Невского района. И застраивать поселение начали совсем недавно, так что на деле, деревенским жителям Кудрово, через пару лет будет жить гораздо комфортнее, чем городским жителям Ленсоветсокого. Не потому ли, средняя цена за этот областной квадратный метр составляет на сегодняшний день – 80 тысяч рублей.
.JPG)
.JPG)
Что же касается нашего «Варианта», то за синим забором, виднеется всё тот же корпус, построенный на взлёте энтузиазма застройщика, и всё. Идёт ли строительство других домов за высоким ограждением не понять. Попробуем прояснить это в офисе. Хотя, первые дольщики уже три года это выясняют, да только воз и ныне там. К сожалению.
Глава 3.
Отдел продаж застройщика находится на улице Бумажной, 4. На сайте был указан номер телефона и график работы: с понедельника по четверг с 10 до 18, в пятницу до 17. Сразу видно, всё для людей.
Ну, хоть сервис не подкачал. По телефону отвечают сразу и очень вежливо. В офисе тоже встречают приветливо, провожают в переговорную, развёрнуто отвечают на все вопросы. Про долгое строительство говорят просто: «При согласовании проекта, неожиданно, на компанию наложили обязательство по строительству детского сада. А компания у нас маленькая. Денег таких нет. Мы долго судились. В итоге обошлись тем, что отдали помещение на первом этаже. Там, скорее всего, будет центр творчества, а детский сад город строит рядом сам». К слову, рядом, действительно, строят детский сад, и сдавать его планируют примерно в то же время, что и «Вариант». Хотя, в нашем случае, уже не хочется загадывать про сроки.
.JPG)
.JPG)
С другой же стороны, вся эта история вполне может оказаться правдой. И, может, застройщика стоит винить лишь в неопытности и поспешности? А то, что деньги возвращал только через суд – так, может, боялся разориться и не достроить вообще? Ведь если бы не хотел – не стал бы продавать по 214 Федеральному Закону, регистрировать сейчас договора в УФРС и брать на себя ответственность за возможные будущие просрочки. Значит и сам надеется и верит. Да и документы не скрывает. Разрешение есть, заключение экспертизы, градостроительный план, документы на аренду земли, договор долевого участия тоже, без вопросов, дают с собой. И лично меня в нём ничего не смутило. Срок окончания строительства и ввода в эксплуатацию – 1 квартал 2017 года, передача ключей – в течение 6 месяцев. Пени за просрочку – 1,150 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Вернее, почти ничего – дольщик обязан отдать застройщику 35 тысяч рублей за коммунальные расходы, которые последний понесёт с момента ввода объекта в эксплуатацию. Не многовато ли? Деньги у дольщиков принимают по соглашению о задатке, ДДУ сразу отправляют на регистрацию.
.JPG)
.JPG)
Что же касается опасений, то меня пока настораживает только отсутствие аккредитации у банков. Не верят или ждут большей степени готовности? Как бы там ни было, застройщик не ждёт милостей от капиталистов. Разработал такую схему продаж, что и ипотека не нужна. Хотите посмотреть? Только сначала на цены взглянем – из-за чего весь сыр-бор.
|
Кол-во комнат |
Площадь |
Стоимость |
|
1 к.кв. |
30 – 39 кв.м. |
1.3 – 1.9 млн.руб. |
|
2 к.кв. |
44 – 49 кв.м. |
1.8 – 2.3 млн.руб. |
|
3 к.кв. |
78 кв.м. |
3.5 млн.руб. |
Стоимость квадратного метра колеблется в пределах 45-52 тысяч рублей. На нижнем пороге можно даже однокомнатную квартиру найти. В прайсе есть такая – 30 метров за 1 млн. 375 тысяч рублей. Хотя, в документе по ценообразованию, который мне дали с собой, таких низких цен нет. Видимо, она расположена на краю секции, и с 1 по 5 этаж (балконы в квартирах начинаются только с 6 этажа) – менеджер говорила они дешевле всего.
Что же касается вариантов приобретения, то их великое множество. Надо отдать должное – тут застройщик, действительно, поработал. Купить можно даже без первоначального взноса с рассрочкой до декабря 2019 года. А можно внести сначала 10%, а через 3 месяца всё остальное. А можно и через 6. Можно ещё любые другие 7 шапок, то есть комбинаций, но имейте в виду, что за такое удовольствие придётся заплатить. Чем меньше первый взнос, и чем дольше будете платить, тем больше будет стоимость квадратного метра.
Строительство детского сада:
Например, при 100% взносе, цена составляет 50 тысяч за квадрат. При взносе 75% уже 52 т.р., 50% –55 т.р., 25% – 57 т.р., без взноса – 59 т.р. Таким образом, 39-метровая квартира с балконом вырастет в цене на 350 тысяч рублей. Это если оформлять рассрочку до марта 2017 года. С ипотекой от застройщика, так он называет свою рассрочку до марта 2019 года, история следующая: при 75% взносе цена за квадратный метр составит – 54 т.р., 50% – 58 т.р., 25% – 62 т.р., без взноса – 66 т.р. В этом случае максимальная переплата составит уже больше 600 тысяч. Есть и другие варианты приобретения – в рамках статьи всего не рассказать, но что-нибудь точно для себя найдёте.
Загвоздка может оказаться в другом – не будет подходящей планировки. Тут застройщик не изощрялся. Все однокомнатные квартиры, например, такие: 10-метровая кухня, гостиная 14-18 м., совмещённый санузел, прихожая от 2.45 до 6 м. Вся разница только в диапазоне этих цифр. Организационно мы везде видим одно и то же.
Двухкомнатные квартиры тоже не блещут разнообразием. Какая ирония, в ЖК «Вариант» нет вариантов. Если присмотреться, то вся разница только в площади второй комнаты. В самой маленькой двушке она 9 метров, в самой большой – 14. Всё. Коридоры и гостиные одинаковые, скуксившиеся до 8 метров кухни тоже, раздельный санузел – идентичен полностью.
И из всего этого, порадовал лишь единственный вариант трёхкомнатной квартиры. Среди прочих предложений он смотрится, как пришелец из космоса. В нём откуда-то появляется объединённая столовая/гостиная почти на 20 метров, три отдельные спальни и гармоничный коридор. Здесь 2 балкона, 3 окна в гостиной – откуда это всё в квартире эконом-класса, где от всех предыдущих вариантов слеза наворачивалась? Настоящее сокровище.
Вдобавок к этому выяснилось, что на этаже будет располагаться всего по 4 квартиры. И высота потолков оказалась для эконом-класса неплохой – 2.7 м. А вот отделка оправдывает низкобюджетный уровень: входная деревянная дверь, стеклопакеты, радиаторы, коммуникации до заглушек без разводки. За отдельную плату можно заказать хоть полную, но придётся добавить по 9 тысяч за квадрат. Все балконы, которые обозначены на плане величиной в 0.7 метра, на самом деле имеют площадь 2.1 м, их просто сразу уменьшили до коэффициента, по которому будет идти расчёт.
Поселок:
Стройка:.JPG)
.JPG)
.JPG)
Ещё менеджер добавила, что сейчас строительство идёт хорошими темпами. Каждый дом уже имеет фундамент и цоколь, рабочие кладут стены. В 6 корпусе делают 8 этаж. Проверить эти слова невозможно, а если судить по фотоотчётам, то это уже было сделано давно. Верить или нет – решать вам. Если же рисковать не хочется, то можно посмотреть, что ещё строится поблизости. В самом Ленсоветском, предлагают только ещё один долгострой, а ближе к Пушкину – всё становится дороже.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь |
Стоимость |
Цена за кв.м. |
|
Славянка 128 |
ПСК |
3 квартал 2015 г. |
35 кв.м. |
3 млн.р. |
85 тыс.руб. |
|
Славянка |
Балтрос |
3 квартал 2015 г. |
61 кв.м. |
3.7 млн.р. |
60 тыс.руб. |
|
Ленсоветовский |
Титан |
4 квартал 2015 г. |
34 кв.м. |
1.6 млн.р. |
49 тыс.руб. |
|
Вариант |
Ареал |
1 квартал 2017 г. |
34 кв.м. |
1.6 млн.р. |
49 тыс.руб. |
ЖК «Славянка 128» – это огромный 18-секционный 9-этажный жилой дом в форме полузамкнутого каре. Крайние секции заворачиваются вовнутрь, за счёт чего образуется уютный внутренний двор. Однако не только интересная архитектура, монолитная технология строительства и полная отделка навевают мысли о будущем комфортном проживании 674 семей здесь. Проектировщики разработали множество планировочных решений (в том числе и евро), от студий до трёхкомнатных квартир, площадью от 19 до 92 кв.м., чтобы каждый смог найти свой идеальный вариант. И радует, что большую часть комплекса займут двухкомнатные квартиры, что нечасто встретишь в наши дни.
ЖК «Славянка», несмотря на похожее название, никакого отношения к предыдущему комплексу не имеет. Это абсолютно автономный и гигантский проект, который фактически стал отдельным районом. В его состав вошли 135 домов, торгово-развлекательный центр, магазины, детские сады, школы и зоны отдыха. После окончания строительства здесь будет проживать около 50 тысяч человек. Застройщик гордится масштабами проекта и хвалится, что по итогам, здесь будет создано 3000 рабочих мест, и комплекс можно будет даже не покидать. На завершающемся этапе строительства в продаже остались только двух- и трёхкомнатные квартиры.
ЖК «Ленсоветовский» – 11 домов от 6 до 9 этажей, которые должны были сдать ещё в 2012 году, но что-то пошло не так. В итоге, достраивают до сих пор, а новые сроки ограничены 4-м кварталом 2015 года. Если такая длинная история не смущает, то к комплексу стоит присмотреться. Стоит недорого, продаётся по 214-ФЗ, строится по кирпично-монолитной технологии. Вариантов квартир только немного, от 29 до 48 квадратных метров, в одной или двух комнатах. Кстати, ходят слухи, что наш «Ареал» – это дочка «Титана», так что думайте сами, решайте сами, интересоваться этим объектом или нет.
В заключение.
.JPG)
Рекомендовать объект с такой непростой историей тяжело. Даже, несмотря на его очевидные достоинства: кирпичную технологию строительства, низкие цены, оформление по 214-ФЗ, большой выбор условий приобретения и возможность выбрать отделку. Всё-таки, шлейф долгостроя теперь будет до конца преследовать этот проект и вряд ли дольщики будут спокойно спать до тех пор, пока не получат ключи. Однако есть все основания полагать, что эта грустная сказка будет иметь счастливый конец. Дело движется, но только очень, очень медленно.
Специально для портала "Все новостройки"
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
Другие материалы
ЖК «Терлецкий парк»: нужно зажать кулачки еще на полтора года
Каждый раз, когда сотрудник редакции принимается за очередной обзор новинок на рынке жилья, он берет на себя огромную ответственность. Ведь в той или иной степени от его мнений и суждений зависят судьбы людей. Поэтому перед автором ставится задача не только разглядеть и показать то, что скрыто, но и дать увиденному адекватную оценку. С особенной тяжестью груз ответственности давит на нас, авторов, в тех случаях, когда предстоит изучить объект с «историей».
ЖК «Экодолье Шолохово»: умеренность в архитектуре и в цене
Легко ли сегодня девелоперам заинтересовать покупателя новым предложением? Наверное, с каждым годом сделать это становится все труднее. Если нам, потенциальным клиентам, предлагается интересная архитектура объекта и привлекательное место, значит, цена окажется солидной. Однако встречаются предложения, содержание которых заставляет приподнять бровь даже тех, кто изучает этот рынок не первый год. Итак, предлагаем взглянуть на новый коттеджный поселок «Экодолье Шолохово» - очередной мультиформатный проект Группы Компаний «Экодолье».
ЖК «Пифагор»: математика проста, когда это самый дешёвый в локации ЖК
Жилой комплекс «Пифагор» вполне может оказаться последней новостройкой, которую возведут на месте бывших казарм на проспекте Маршала Блюхера. По крайней мере, других пока не анонсировали, а свободных участков здесь практически не осталось. И хочется надеяться, что застроят их объектами социальной и коммерческой инфраструктуры, а не новыми домами. В противном случае, многообещающая локация просто превратится в очередной каменный мешок. Калининский район, в целом, всем обеспечен, но именно этот отрезок земли находится в некоторой изоляции от всех благ; ближайшие детские сады, школы и больницы находятся на расстоянии 1-2 километров. И станет ли это единственным камнем преткновения – постараемся разобраться в нашем сегодняшнем обзоре.
.jpg)
ЖК «Лесная сказка»: скоро сказка сказывается, скоро дело делается
Редкий москвич не желает в один прекрасный день бросить все и уехать подальше от городского шума, пробок, гари и перенаселенности. Куда-нибудь ближе к природе, в сельскую местность.
.jpg)
МФК «Салют»: ждать ли феерии от нового формата жилья?
Многофункциональный комплекс «Салют» – это очередные апартаменты, которые вдруг стали появляться на рынке недвижимости, как грибы после дождя. Растут такие новостройки, зачастую там, где не может появиться обычный жилой комплекс – сложно соблюсти все необходимые нормативы или обеспечить жителей социальной инфраструктурой. С другой стороны – это здорово удешевляет проект, позволяет купить жильё классом выше, а стоимостью гораздо ниже, чем в любом доме по соседству. Правда, своих подводных камней тут тоже хватает, уже даже не считая, набившего оскомину факта, что в апартаментах можно оформить только временную регистрацию на 5 лет. Какие ещё опасности кроются за стенами апарт-отелей, если приобретать их, как единственное жильё, будем разбираться на примере МФК «Салют», что строится в Московском районе.
.jpg)
Обсуждение
0