На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
Прошло больше года с того момента, как представитель нашей редакции осветил начальный этап строительства
ЖК «Лобачевский» в
своей статье. Этот материал оставил неоднозначные ощущения: соотношение достоинств и недостатков здесь, на мой взгляд, было не в пользу проекта. Как и потенциальным покупателям, нам интересно не только понаблюдать за темпами и качеством работ, но и за тем, как меняется окружающая действительность. Ведь перемены здесь ожидаются как раз из разряда тех, что способны повлиять на баланс плюсов и минусов.
Проект (http://bestcon.ru/realty/lobachevskiy), возводимый, как несложно догадаться, на улице Лобачевского, представляет собой комплект монолитных многоэтажек с подземным паркингом и детским садом на территории.
Что интересно, вопреки московскому тренду, который диктует сегодняшним застройщикам не увлекаться ограждениями, застройщик «Лобачевского» планирует территорию ЖК все-таки сделать закрытой. По крайней мере, это заложено в пакет тех перспектив, которые устно описывает представитель инвестора и дилера проекта – компании «Бэсткон».
А на картинках мы можем наблюдать довольно интересную организацию дворовой территории. Все пространство будет линейно поделено на четыре части. Каждая полоска – это место для разных видов отдыха. На одной – с ребенком погулять, на другой – спортом заняться. Найдется место и для любителей не спеша прогуляться или спокойно посидеть на лавочке. При этом движение автомобилей на внутренней территории будет ограничено. Машины можно будет оставлять либо в подземном паркинге, либо за домами.
Комплекс состоит из четырех многосекционных корпусов переменной этажности – от 21 до 24 этажей. Все корпуса отличаются стадией строительства, но их объединяет срок сдачи – 1 квартал 2017 года.
Как видно, 1 и 2 корпуса уже стоят под крышей, но они будут терпеливо дожидаться окончания строительства остальных корпусов.
На сайте девелопера можно увидеть, что комплекс относится к «бизнес-классу». Технология строительства, обустройство общих помещений и внутренняя инфраструктура оправдывают заявленный уровень. Однако в моем понимании высота потолков в таком классе комфортности обычно не ниже 3-х метров, а здесь она составит 2,8 метра. Не формат.
Итак, какие изменения в жизни ЖК «Лобачесвский» произошли на последние полтора года? Конечно, в первую очередь изменились цены. На момент предыдущего исследования стоимость квартир начиналась от 7 млн. рублей. Сегодня цены выше, миллиона так на два.
Таблица 1. Стоимость квартир в ЖК «Лобачевский»
|
Количество комнат
|
Метраж кв. м
|
Цена, млн. рублей
|
|
Однокомнатные
|
От 40,3
|
От 8,8
|
|
Двухкомнатные
|
От 60,9
|
От 11,5
|
|
Трехкомнатные
|
От 91,9
|
От 15,5
|
|
Четырехкомнатные
|
От 119,7
|
От 22,0
|
Указанные расценки относятся к квартирам самого молодого, четвертого корпуса. В других корпусах цены выше. Учитывая, что все равно здания будут сдаваться одновременно, имеет смысл присмотреться именно к этому дому. Тем более, он находится в наиболее удачном месте.
Дело в том, что большая проблема комплекса – его соседство с трассой.
Застройщик, конечно же, позиционирует это как плюс и уникальное расположение, но здесь я посмею не согласиться. Трасса создает несмолкаемый аккомпанемент строительному шуму, и если второй когда-нибудь сменится на шум детских голосов, то первый никуда не денется.
Зато ближе к сроку сдачи комплекса государственной комиссии, тут появятся сразу две станции метро. Буквально под окнами – «Аминьевское шоссе» (в 2017 году) и чуть дальше и раньше – «Мичуринский проспект» (в 2016 году). На момент публикации предыдущего обзора о данном ЖК в нашей рубрике, речь о строительстве ст. м «Аминьевское шоссе» даже не шла. Поэтому этот момент можно засчитать большим плюсом к динамике развития транспортной инфраструктуры района.
Не будем далеко уходить от вопроса экологии. Мою коллегу в прошлом году интересовал вопрос переноса Очаковской базы сжиженного газа, которая находится на Лобачевского, 120. Из неофициальных источников я узнала, что на предприятии уже даже оборудование разобрали. Поговаривают, что эту территорию присмотрел кто-то из застройщиков. К сожалению, до сих пор найти открытой информации о переносе базы не представляется возможным, а любой запрос и справочник указывает на то, что предприятие находится на том же месте.
Представитель компании «Бэсткон» сообщил, что базу закрыли еще год назад и на ее месте планируется возведение еще одного жилого комплекса. А на мои беспокойства и просьбу хотя бы намекнуть на какие-то гарантии, предложил обратиться к здравому смыслу. Мол, ну кто бы дал разрешение строить бок о бок с таким объектом?
На сайте компании, которой принадлежит Очаковская база, тоже сведений нет. Ну, не то чтобы совсем нет. Вот такая информация все же имеется:
«На территории Москвы и Московской области реализацией газа занимается Очаковская база сжиженного газа».
На всякий случай, я заглянула в раздел «Продажа имущества» (http://www.sg-trans.ru/tender/pi/): наверняка ведь они с ликвидируемой базы что-то продают? Но и здесь тишина.
Не будем забывать и о том, что не так далеко проходит железная дорога, правда за шумом шоссе ее соседство не особо заметно.
Теперь поговорим о хорошем. Об этом можно в подробностях прочесть на сайте http://bestcon.ru/realty/lobachevskiy#jk-environment девелопера. О чем там речь идет? Прежде всего – о престижности расположения: тут вам и МГИМО, и МГУ, и Академия ФСБ и другие крупные ВУЗы страны. Пишут также о близости многочисленных парков и благоустроенных природных зон, различных спортивных комплексов, выставочных залов и других культурных объектов.
Соглашусь, до ближайшего зеленого массива можно дойти пешком минут за 15. Но вот до других природных объектов придется добираться с помощью транспорта. Кое-какие насаждения есть и рядом с комплексом.
«Бэсткон» кокетливо говорит о том, что рядом с комплексом нет промышленных предприятий. Странно. А ТЭЦ на ул. Генерала Дорохова тогда что? А Очаковский Завод ЖБК "Мосметрострой" на Большой Очаковской? А Приборостроительный завод и завод Пластпром на Очаковском шоссе? Может быть, не зря в отзывах http://www.novostroykin.ru/forum/?nid=3036 территорию вокруг ЖК называют сплошной промзоной? Кроме того, осуждается загруженность транспортных магистралей и недостаток социальной инфраструктуры в пешей доступности.
Последний вопрос особенно интересен, учитывая то, что садик на территории самого ЖК будет коммерческим, о наличии альтернативы следует выяснить заранее. К сожалению, ближайшее учреждение находится либо за Мичуринским проспектом, либо через улицу Лобачевского. Для любителей мистики сообщаю, что есть садик и на нашей стороне, в начале Аминьевского шоссе, под номером 666. Со школами вопрос стоит острее. Я не увидела ни одной школы, до которой можно было бы добраться пешком и обращаю на это внимание семей с детьми. Да, говорят, что на месте Очаковской базы будет построен еще какой-то ЖК, но сомневаюсь, что там будет построена муниципальная школа.
Та же песня с поликлиниками. Прогуляться с колясочкой до них не получится.
Зато с магазинами все обстоит гораздо проще. Первые этажи корпусов займут как раз коммерческие объекты, а в первом корпусе уже свое место забил один из крупных сетевых магазинов.
Особенности планировки квартир достаточно подробно описаны моей коллегой в ее статье http://vsenovostroyki.ru/customer/3450/#cc-26613893. Я же обращу внимание покупателя на то, что в четвертом корпусе, который имеет наиболее удачное расположение и привлекательные цены (по сравнению с другими корпусами «Лобачевского»), нет двухкомнатных «распашонок». Квартиры либо линейные, либо угловые.
Поэтому любителям сквознячка придется немного переплатить и примерить на себя варианты из 1-го и 2-го корпусов.
Зато в «двушках» четвертого корпуса по два санузла, расположены они в разных частях квартиры. И этот факт уже будоражит мою фантазию в части переноса кухни в одну из 16-тиметровых комнат с обустройством там кухни-гостиной. В этом случае мы получим две спальни, что очень удобно.
Говоря об удобстве, сразу хочется рассказать о подъездах, там будет по три лифта, а на первом этаже найдется помещение для консьержа и колясочная комната.
Машиноместа, которых в подземном паркинге найдется более 1,5 тысяч, не удивляют своей доступностью. Их цена на сегодняшний день (май 2015) составляет 1,6 млн. рублей. Есть семейные места, на 2 машины, они обойдутся в 2,4 млн. руб. Мне кажется, что если проехать километров 10 на запад от «Лобачевского», то за такие деньги там можно купить квартиру.
Но что уж говорить, я забылась, наш ЖК – бизнес-класс в престижном месте.
За комфортное проживание и пользование благами комплекса, ежемесячно придется платить по 60 рублей за кв. м жилья. Плюс расходы по счетчикам.
На этапе покупки также придется дополнительно заплатить за некоторые опции. В прошлогодней статье говорилось о том, что бронирование обойдется в 150 тыс. рублей. То ли в это число закрался лишний знак, то ли за год аппетиты продавца угасли, но на сегодняшний момент за бронь с фиксацией стоимости потребуют всего 50 тыс. рублей, но эти деньги не войдут в стоимость квартиры. Плюс 20 тыс. за регистрацию и 10 тыс. за открытие аккредитива в банке. По этой схеме застройщик сможет завладеть вашими деньгами после того, как Договор Долевого Участия будет зарегистрирован в соответствующем органе.
Эту информацию мне предоставил менеджер отдела продаж по имени Сергей, когда я приехала в офис продаж, расположенный на объекте.
Довольно флегматичный молодой человек поведал о проекте, но моих надежд на экскурсию по готовому корпусу не оправдал. «Нас туда пока не пускают» - ответил специалист и поделился информацией о том, что квартиры будут сдаваться без отделки, с двойными стеклопакетами на окнах и остекленными балконами. А мне вот интересно, кого же все-таки пускают на осмотр ЖК, если в офисе лежат пять строительных касок? Их там явно не строители забыли.
На сайте продавца есть разделы с он-лайн камерой и дневником стройки. Но я дополню их еще парой картинок с места действия.
Работа на стройплощадке кипит. Претензий к темпам нет.
Видим, что под вентилируемыми фасадами имеется слой утеплителя. Все как положено.
Посмотрим на картину вокруг ЖК «Лобачевский». И еще раз вспомним слова девелопера об отсутствии промышленных объектов. Что это там у нас через дорогу Галерея или оранжерея?
Ближайший сосед – УВД ЗАО.
Вид в сторону Мичуринского проспекта.
Попробую прикинуть, кому может подойти данное предложение. На мой взгляд, это покупатель – оптимист, не обремененным семьей и заморочками по поводу экологии, но с большой потребностью в престиже. Уверена, что со временем из района выжмут всю промзону и тогда квартира здесь будет очень хорошим активом. Но когда это будет?
А что делать тем, кто тоже хочет престижа, но при этом не очень хочет любоваться из своих панорамных окон огромными трубами ТЭЦ, желает иметь возможность отпускать детей в школу без сопровождения и так далее?
Посмотрим на альтернативные варианты.
Таблица 2. Сравнительный анализ стоимости квартир в новостройках ЗАО и ЮЗАО г. Москвы
|
Название ЖК
|
Расстояние от метро
|
Метраж, кв. м
|
Цена, млн. рублей
|
Срок сдачи
|
|
«07»
|
10 мин. транспортом от ст. Юго-западная
|
От 44,7
|
От 8,3
|
3 квартал 2015 г.
|
|
«Крылатский»
|
20 мин. транспортом от ст. Крылатское
|
От 49,8
|
От 7,3
|
4 квартал 2015г.
|
|
«Фортепиано»
|
5 мин. транспортом от ст. Университет
|
От 44,8
|
От 13,1
|
сдан
|
В качестве очевидных достоинств ЖК «Лобачевский» хотелось бы отметить привлекательную архитектуру и интересное обустройство территории, удобные планировки и перспективу открытия сразу двух станций метро. Расположенные неподалеку топовые ВУЗы страны тоже приятно согревают душу. Однако от этого соседства будет ни горячо, ни холодно тем, кому предстоит к моменту заселения возить детей в школу. А еще им придется отмахиваться от тех друзей и знакомых, которые будут намекать на экологическое состояние и шумовое загрязнение. Можно, конечно, подумать, что о районе некоторые не очень лестно отзываются из-за банальной зависти, но мне кажется, что причина не только в этом.
Советую посетить район в разное время суток, посмотреть на трафик и прислушаться к железной дороге. Я ехала в дневное время по плотно забитому Аминьевскому шоссе. Интересно, как обстоят дела на других дорогах?
А еще я бы не стала сильно обольщаться в отношении скорого и быстрого переноса различных промышленных объектов.
Подведем черту. Проект может быть привлекательным вариантом для всех желающих приобрести жилье для сдачи в аренду за неплохие деньги. При этом можно надеяться на то что спустя годы этот актив станет особенно привлекательным. Ведь когда-нибудь отсюда наверняка переедет все, что напоминает промзону и район превратится в престижное место не только теоретически, но и практически.
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
.JPG)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
Обсуждение
0