ЖК «Гамма» : где уступить, чтобы дёшево купить?
10 июня 2015
Санкт-Петербург
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
Поиски бюджетного и качественного жилья в Петербурге привели нас к очередному жилому комплексу. И снова, в Девяткино. ЖК «Гамма» оказался лучше других сразу по нескольким показателям. Во-первых, удивил крайне низкой ценой, даже для своей локации. Во-вторых, эта часть посёлка относится к «старому свету», и здесь уже сформирована какая-никакая инфраструктура. В-третьих, застройщик, хоть и с задержками, но уже сдал несколько объектов, так что заслужил какой-то кредит доверия. Однако мы уже давно выяснили, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке, так что будем с пристрастием изучать, с чем же придётся мириться в этом случае.
Жилой комплекс «Гамма» будет состоять из трёх 12-этажных, монолитных корпусов. Последний только проектируется, а вот про два первых известно, что суммарно они рассчитаны почти на 1400 квартир и будут сдаваться в конце 2016 и 2017 гг. Продажи открыты в обоих, но строить начали только первый, самый большой, из 11 секций, так что на нём и сконцентрируем своё внимание.
Итак, что же можно узнать, заглянув на сайт застройщика – компании Промсервис (промсервис.рф). Строительство комплекса идёт во Всеволожском районе Ленинградской области, в деревне Новое Девяткино, по правую сторону от Токсовского шоссе. Дом будет «повышенной комфортности с нестареющим, красивым фасадом», межквартирные стены будут монолитными, а межкомнатные перегородки – пазогребневые гипсо-цементные. Высота потолков достигнет 2.7 метров. Отделка будет предчистовой, что в понимании застройщика включает в себя: металлопластиковые окна с тройным остеклением, стяжку пола, разводку электрики до выключателей и розеток, радиаторы, смонтированные стояки под горячую/холодную воду и канализацию. Сразу хочу обратить ваше внимание на то, что за остекление балконов и лоджий, скорее всего, придётся платить отдельно, поскольку продажи идут по договору ЖСК. Вот он – первый подводный камень.
Но к нему мы ещё вернёмся, а сейчас посмотрим, что ещё пишет застройщик о своём проекте. Оказывается, до развязки КАД/Руставели/Токсовское шоссе, ехать всего 2 минуты, и, максимум 10, если пробки, (и кто же все эти люди, которые жалуются на форумах, что часами стоят на этой вечно загруженной дороге?). А ещё, с северо-восточной стороны «Гамма» будет окружена «зелёным щитом», создающим шумовую завесу и «поддерживающим экологическое равновесие по всему периметру комплекса». А ничего, что за комплексом Муринское кладбище начинается? В общем, вот ещё подводные камни номер 2 и 3, но к ним мы тоже вернёмся позже.
Пока же продолжим знакомство с комплексом, посмотрим цены и планировки, представленные на сайте.
|
Кол-во комнат |
Площадь |
Стоимость |
|
Студии |
26 – 28 кв.м. |
1.2 млн.р. |
|
1 к.кв. |
38 – 45 кв.м. |
1.7 – 2 млн.р. |
|
2 к.кв. |
61 – 66 кв.м. |
2.6 – 2.8 млн.р. |
|
3 к.кв. |
88 – 93 кв.м. |
3.5 – 3.7 млн.р. |
|
4 к.кв. |
115 кв.м. |
4.6 млн.р. |
Несмотря на большое количество студий, их планировка представлена только в одном варианте. Классический вагончик: узкий, неудобный и почему-то с плитой посреди гостиной. Санузел и прихожая тоже малы, но проектировщики смогли оставить место под шкаф и стиральную машину, за что им спасибо. Ещё хочется отметить большой балкон, который позволит частично решить проблему хранения вещей в скромной квартире.
Зато однокомнатных квартир оказалось достаточно много. Несмотря на то, что здесь представлено всего лишь три основных вида, внутри каждого ещё есть подвиды – между ними небольшая разница в метраже помещений или расположения комнаты/лоджии. Два вот этих варианта довольно типичны и застройщик нас тут ничем не удивил. Единственное, что стоит отметить – это увеличенная площадь кухни в квартире-распашонке, что позволяет перенести сюда гостиную и сделать отдельную спальню.
Хотя, ещё можно похвалить попытку сделать раздельным санузел – это редкость для однокомнатных квартир. Только вот иногда лучшее – это враг хорошего. И в данном случае очень спорно стало ли лучше, когда отдельному туалету достался всего лишь метр площади. В остальном, всё неплохо. Радуют большие кухни, оптимального размера комнаты, просторные лоджии и прихожие с выделенным пространством для хранения вещей.
.png)
Третий вариант хоть как-то разнообразил этот институт благородных планировок. И, на мой взгляд, оказался самым удачным. Мне понравилось, что гостиная и кухня стали почти квадратными, а лоджия приобрела некую изюминку. В целом, квартира стала казаться камерной и более уютной.
.png)
Двухомнатные квартиры представлены вот такими вариантами. Не сказать, чтобы тоже оригинальными, но очень даже неплохими. Похвалить хочется кухни по 15 метров (редко такое встретишь в экономе), гостиные по 18 квадратов и хорошие спальни. К сожалению, не становятся больше санузлы, но слишком вырастают коридоры, однако из всех зол – это, в данном случае – меньшее.
.png)
Все изгибы секций пришлись, видимо, на большие квартиры. Однако проектировщикам удалось очень удачно это обыграть. Так, получилось, что «основной удар» приняли на себя кухни, но в них с этим легко смириться. Гостиным досталось по остаточному принципу, но в них это тоже можно сделать изюминкой. В остальном, авторы остались верны своим принципам. Сохранили оптимальную площадь помещений, смогли вписать гармоничный холл, и даже в 115 квадратах выделить лишь 1 метр под санузел.
.png)
Однако есть у застройщика в рукаве варианты ещё интереснее – с евро кухнями. Если мало – можно объединить с ближайшей жилой комнатой, если достаточно, то у вас в запасе остаётся ещё три дополнительных спальни. На мой взгляд, это прекрасное предложение, тем более, за такую цену. Единственным минусом может стать только неудобный коридор в 89-метровой квартире, бОльший вариант с холлом, тут, бесспорно, выигрывает.
.png)
В общем, планировки оказались неожиданно хороши, но кто же их строит? В разделе «О себе», написано, что группа компаний «Промсервис» работает на рынке с 2001 года и, судя по входящим в неё конторам, выполняет самостоятельно весь цикл работ, от инвестиций до строительства и продаж своих объектов. На сайте представлено подробное портфолио застройщика, в котором фигурирует строительство нескольких жилых комплексов, и всё бы хорошо, но расписано оно по годам. И не нужно быть очень наблюдательным, чтобы понять, что на возведение каждого дома у компании уходило по 4 года. И если даже «Гамму» начали строить в 2014, как заявлено на сайте, то путём несложных вычислений получается 2018 год. И даже нечем себя обнадёжить, комплекс не будет маленьким или низким. Высотка из 11 секций на 1000 квартир. Впрочем, оставим пока эти размышления и посмотрим, что пишут о застройщике на форумах.
«Я купила квартиру, когда в доме уже было 8 этажей. Должны были сдать в 2010. Сейчас 2012 год и дом до сих пор не сдан. Сроки переносят, как вздумается, уже ни во что не верю»«Хуже компании, чем Промсервис, вообще, не встречала. Вписались в строительство в 2008 году, построить обещали к 2010 году, жильё получили только в 2013. Да, недорого, но впоследствии платили отдельно за остекление по сумасшедшим тарифам. Кроме того, чтобы получить акты приёмки нашей выстраданной за долгие годы квартиры, вынудили заплатить квартплату за 6 месяцев + 5 тысяч руб. за домофон и что-то еще...»«Нормальная компания, качество домов очень радует. Не совсем понимаю людей с их претензиями, учитывая цену. Нужно быть реалистами. Компания не самая шустрая в плане строительства, но цены самые низкие» domkontrol.ru
Честно говоря, это было ожидаемо, в сегменте бюджетного жилья этим страдает едва ли не каждый застройщик. Однако может, Промсервис, взял в себя в руки, и это осталось в прошлом? На сайте висит информация, что как раз во 2 квартале 2015 года должен быть сдан их очередной объект – так что поинтересуемся у менеджера, как там обстоят дела. А чтобы с ним встретиться – нужно добраться до центрального офиса в Буграх, на месте отдела продаж нет.
Компания разместилась на 1 этаже жилого дома на Полевой, 16, который сама же и построила. Это удобно, можно сразу оценить качество работы и увидеть, как дом будет выглядеть через несколько лет. Будущим дольщикам «Гаммы» повезло ещё больше, здание очень похоже на их будущий комплекс.
Беседа с менеджером у нас как-то не задалась. Сотрудница не спешила что-то рассказывать, на некоторые вопросы отвечала расплывчато или односложно, а под конец, будто даже выпроваживала, постоянно приговаривая: «Ну, вот выберите и приходите, приходите». Честно говоря, приходить ещё раз не захотелось, тем более что и не все её ответы порадовали.
Начнём с насущного. С переноса сроков. Менеджер сразу мне сказала:
«Нет, годами, как некоторые, мы не строим. Все задержки у нас происходят только по причине долгой работы госкомиссии, которую мы не можем контролировать. И ни разу в жизни мы не задерживали больше, чем на полгода».
Ну, видимо, на форумах все врут. При этом тут же сказала, что «Гамму» они точно сдадут к середине 2017 г. Напомню, что так-то срок назначен на 4 квартал 2016 г.
Тут же спрашиваю про дом, что должен как раз сдаваться, и оказывается, что сроки уже перенесли. Сейчас идут фасадные работы, «ну, а там уж, как госкомиссия будет работать». Предположительно ключи будут выдавать в конце года. После небольшой паузы она добавила: «Ну, на сдачу «Гаммы» в конце 2017 вы точно можете рассчитывать». Таким образом, с разницей в 2 минуты менеджер дважды перенесла срок сдачи нашего объекта, что лично у меня вызвало, мягко говоря, недоумение. Я ещё даже не купила, а уже лишний год должна ждать.
Проворачивать всё это с лёгкостью позволяет форма продаж квартир по договору ЖСК. В который раз хочется призвать дольщиков относиться к этому с большой осторожностью. Если объяснять просто, то у вас будут только обязанности, а у застройщика только права. С текстом договора вы можете ознакомиться на сайте, он выложен в открытом доступе. Вы по нему должны платить – застройщик строить, но при этом, он вас контролирует, а вы его – нет.
Второй мой вопрос касался дополнительных платежей, что с удовольствием практикуют жилищно-строительные кооперативы. Менеджер вспоминала о каждом из них отдельно и неохотно. Надеюсь, вспомнила все. По крайней мере, точно придётся заплатить: за вступление в ЖСК (5 тыс. руб.), ежегодный членский взнос до конца строительства (10 тыс. руб.), кадастровый паспорт (3-5 тыс. руб.) и коммунальные платежи за 3-6 месяцев вперёд. И, на усмотрение застройщика – но, думаю можно даже не сомневаться – за остекление балконов и лоджий по 5 тыс. руб. за кв. метр. Единственное, что порадовало, хотя опять же, непонятно как всё происходит на практике, деньги возвращают без проблем и объяснений с вашей стороны в течение двух месяцев. Правда, за минусом вступительного и членских взносов.
Кстати, несмотря на несовременную форму продажи, компанию аккредитовал банк «Балтика» и с удовольствием даёт пайщикам ипотеку. Примерно под 12% годовых, c успокоившимся курсом. «Промсервис» даёт рассрочку под 18% и только на 2 года. Ипотека получается выгоднее, да и первый взнос здесь меньше – 20% против 30% при рассрочке.
Что касается самого района, то менеджер сказала, что это «прекрасный, обжитой район, где давно всё есть», а детские сады и школы чуть ли не на выбор. Я удивилась, но спорить не стала, спросила только: «А что раньше было на этой территории?». И внезапно оказалось, что завод «Турбоатомгаз», который, по словам менеджера, выпускал трубы. Вот так поворот. Кстати, предприятие «Турбоатомгаз» занимается выпуском газовых и паровых турбин, а также агрегатов для АЭС. Не берусь утверждать, что это опасно или вредно, но зачем было искажать информацию не совсем понятно.
Задаваясь этим вопросом, я отправилась стройплощадку, чтобы посмотреть на местность, и оценить, что успели сделать за полгода. Постояв традиционно в пробках на Токсовском шоссе (и это в середине буднего дня), я, наконец, нашла нужный поворот и свернула к… Муринскому кладбищу. Да-да, оказывается, за нашим забором начинается кладбище. А прямо перед нашим будущим домом продают венки. Честно говоря, не очень уютно. Это ещё притом, что был прекрасный солнечный день, а окрестности утопают в зелени. Боюсь, хмурой осенью этот вид нагнетает ещё больше тяжёлых чувств. Хотя, люди разные, кто-то, может, и внимания не обратит.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Сделать тоже успели немного. По крайней мере, как я ни разглядывала, хотя бы первых этажей не увидела. Да и на объекте, кроме охранника, не увидела ни одной живой души. Сам застройщик публикует вот такие фотографии на своём сайте.
У меня получились почти такие же:
.JPG)
.JPG)
Что касается инфраструктуры, то она здесь однозначно лучше, чем во многих уголках необъятных муринских полей, где сейчас идёт активная застройка. Жилищный фонд сформирован достаточно давно, есть дороги, какое-то благоустройство. На первых этажах зданий расположилось множество объектов коммерческой инфраструктуры: магазины, аптеки, предприятия услуг, банкоматы. Даже заправка есть. А вот насчёт социальных объектов застройщик, кажется, приукрасил. В пешей доступности есть один детский сад и амбулатория. Интересно, в них, вообще, реально попасть?
Конечно, до города тут недалеко, а за КАДом начинаются райские кущи, где есть всё. Но в этом-то и проблема, это тот самый локоток, который не укусишь. Про загруженность Токсовского шоссе скоро начнут легенды слагать. Оно даже в середине дня стоит в пробках, а что здесь творится летним пятничным вечером, когда к великому стоянию присоединяются и дачники, даже представлять не хочется. Вообще, жителей Девяткино спасает метро и железная дорога, но в данном случае в пробку можно попасть по пути к нему… Да и прямой маршрутки нет, пешком же идти около 25 минут. В общем, замкнутый круг какой-то.
.JPG)
.JPG)
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь |
Стоимость |
|
Новое Мурино |
ЦДС |
2 квартал 2016 г. |
40 кв.м. |
2.8 млн.р. |
|
Воронцов |
Спецкапстрой |
3 квартал 2016 г. |
39 кв.м. |
2.1 млн.р. |
|
Старая крепость |
Росстройинвест |
4 квартал 2017 г. |
43 кв.м. |
2.7 млн.р. |
|
Озёрный |
Русская сказка |
3 квартал 2018 г. |
39 кв.м. |
2.4 млн.р. |
|
Гамма |
Промсервис |
4 квартал 2016 г. |
40 кв.м. |
1.7 млн.р. |
ЖК «Новое Мурино» – это целый микрорайон, состоящий из 12 жилых корпусов, 2 детских садов, школы и паркингов. Первые 3 дома уже сданы, а целиком комплекс планируют закончить к середине 2016 года. Правда, компания «ЦДС» не всегда выполняет свои обещания в срок, пользуясь тем, что работает по договору ЖСК, тем не менее, объекты свои сдаёт и вроде даже неплохого качества. Квартирный фонд представлен квартирами от 23 до 77 кв.м. с подготовкой под чистовую отделку.
ЖК «Воронцов» – это два 11-этажных кирпично-монолитных дома от новичка строительного рынка Петербурга. Мы о нём пока ничего не знаем, но продажи идут по 214 Закону, что несколько обнадёживает. Всего в корпусах будет 754 квартиры от 22 до 58 квадратных метров, которые застройщик планирует передавать без отделки. На первом этаже разместятся коммерческие помещения, а вот социальной инфраструктуры застройщик не предусматривает.
ЖК «Старая крепость» – очередной необычный проект от компании «Росстройинвест», которая каждый раз балует своих дольщиков чем-то новеньким. На этот раз жилой комплекс похож на неприступный форт и полностью оправдывает пословицу, которая гласит, что «мой дом – моя крепость». Спокойствия добавит и огороженный двор с контролем доступа. Переживать за внутреннее наполнение комплекса тоже не стоит, у этого застройщика обычно всё продумано до мелочей, так что по вкусу должны прийтись и отделка холлов, планировки, и метражи от 22 до 78 квадратов. Расположена крепость недалеко от социальных объектов, а сама обеспечит жителей лишь коммерческой инфраструктурой.
ЖК «Озёрный» представляет собой 3-секционный, 20-этажный, монолитный дом, почти на 1200 квартир. Своими главными преимуществами застройщик считает: полную отделку, вид на парк, высокие потолки в 2.8 м, продажи по ДДУ и большую открытую парковку. И мы с ним согласны. Такие преимущества тянут даже на комфорт класс, но областная локация вдали от метро и площади от 23 до 70 квадратных метров быстро возвращают нас к правде жизни.
Заключение
.JPG)
.JPG)
Когда решение принять сложно, но нужно, специалисты советуют выписать на листочек все плюсы и минусы и, якобы, ответ придёт сам собой. Но в случае с жилым комплексом «Гамма» этот метод, по-моему, не работает. Так много недостатков: договор ЖСК, переносы сроков, плохие отзывы, множество дополнительных платежей, метро далеко, пробки на пути, кладбище рядом, слабая инфраструктура в районе… Но как низки цены и как заманчивы планировки… В общем, в таких случаях давать советы дело неблагодарное. Ведь если есть финансовая возможность, то можно посмотреть что-то ещё, а если нет – то и суда нет, и у дешёвых объектов почти всегда одни и те же недостатки.
Специально для портала "Все новостройки"
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
Другие материалы
ЖК «Изумрудные холмы»: о преимуществах и проблемах крупных проектов
Вот уже не первый год с рекламных плакатов в метро и на улице нам улыбается рыжий кот на фоне новостроек. В его маленькие лапки художники вложили огромный изумруд, который не только ассоциируется с названием рекламируемого объекта, но и как бы намекает на его масштабы и привлекательность. Пожалуй, я привела в пример наиболее скромный вариант рекламы: встречаются плакаты с розовыми слонами на воздушных шариках, и билборды с весьма пикантным подтекстом. Одним словом, компания «Эталон-Инвест» использует разнообразные способы привлечь внимание населения к новому жилому комплексу «Изумрудные холмы». И это понятно: реклама столь крупного проекта нуждается в широкой аудитории.
ЖК «Ново-Никольское»: маленькая Европа в Новой Москве
Элитный жилой комплекс «Ново-Никольское» находится в 21 км от МКАД по Киевскому шоссе (Троицкий округ, с/п Первомайское, рядом с деревней Ивановское). Направление – это первый плюс, который я отметила для себя. Киевское шоссе по сравнению с Калужским (а ведь именно эта трасса ведет ко многим населенным пунктам Новой Москвы) просто взлетно-посадочная полоса. «Ново-Никольское» расположено на достаточном удалении от магистрали и имеет удобный подъезд.
.JPG)
ЖК «Чудеса света»: чудо чудное, диво дивное
«Чудо – это место, куда хочется возвращаться после тяжёлого трудового дня и кругосветного путешествия. Это там, где собираются самые близкие и родные, ведь именно там всегда уютно и по-особенному тепло. Чудо – это собственная квартира в современном жилом комплексе с развитой инфраструктурой. Здесь предусмотрено всё…». Пишет застройщик в своём рекламном проспекте и, закрывая глаза на некоторые глупости в этом тексте, нам видится дом необыкновенной красоты (и дороговизны) в старом престижном районе Петербурга.
.jpg)
ЖК «Фестиваль»: неуверенно об умеренном
Года два назад корреспондент нашей редакции рассмотрел проект компании «Сабидом» с ярким названием «Фестиваль», и составил довольно интересный и содержательный обзор. Напомню, «Фестиваль» – это поселок таунхаусов, возведенный на территории Новой Москвы, в 8 км от МКАД, который состоит из трехэтажных домов несколько непривычной архитектуры.
ЖК «Лобачевский»: хорошее место для богатых студентов
Прошло больше года с того момента, как представитель нашей редакции осветил начальный этап строительства ЖК «Лобачевский» в своей статье. Этот материал оставил неоднозначные ощущения: соотношение достоинств и недостатков здесь, на мой взгляд, было не в пользу проекта. Как и потенциальным покупателям, нам интересно не только понаблюдать за темпами и качеством работ, но и за тем, как меняется окружающая действительность. Ведь перемены здесь ожидаются как раз из разряда тех, что способны повлиять на баланс плюсов и минусов.
Обсуждение
0