ЖК «Усадьба Новая Салтыковка»: и вальсы Шуберта, и хруст французской булки

На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

 

«Барин приехали!» - наверное, именно с  такими словами сотрудник охраны будет поднимать шлагбаум, встречая жителей комплекса «Усадьба Новая Салтыковка»,  что  в подмосковной Балашихе.  Звучит забавно, но ведь усадьба – это владение  зажиточного дворянина.  Значит, барин. Правда,  здесь зажиточных дворян на одну усадьбу будет несколько больше, чем в царской России. Но это  тоже хорошо,  столько людей смогут  похвастать тем, что живут не в пресловутом жилом комплексе бизнес-класса, а в усадьбе.

 

Название «Усадьба Новая Салтыковка» (http://новая-салтыковка.рф) выбрано застройщиком не из желания придать дворянского колорита своему проекту, находящемуся  всего в 5 км от МКАД по Носовихинскому шоссе.  Он взял на себя в некотором роде миссию –  подстраховать охраняемую историческую территорию, встать на границе парка-памятника архитектуры «Усадьба Никольское (Салтыковка)».  Поэтому и назвал свое детище не просто жилым, а культурно-жилым комплексом. 

Что вложено в это понятие? Как говорит застройщик, при проектировании комплекса была проведена тщательная инженерно-археологическая экспертиза, которая рекомендовала обеспечить высокий уровень благоустройства объектов и исключить  какие-либо сооружения, не отвечающие эстетическому уровню ландшафта. 

 

В принципе, дома получились очень даже «на уровне».

 

 

В комплекс входит 5 монолитных корпусов, высотой 6 этажей. Каждый корпус имеет подземный паркинг. В одном из домов предусмотрены нежилые помещения под магазинчики и другие объекты, необходимые для комфорта жильцов. Совместно с соседним жилым комплексом «Усадьба Новая Салтыковка» строит детский сад, в котором закрепит за собой 40 мест.  Садик планируется вводить в эксплуатацию в 2016 году.

 

Ближайшее к комплексу учебное заведение – Салтыковская гимназия на Носовихинском шоссе.

  

 

Рядом с гимназией находится  сетевой магазин.

 

 

А ближайшая поликлиника – около железнодорожной станции Салтыковская, на улице Островского.

 

Дома полностью готовы, территория почти вся благоустроена и квартиры, что особенно важно и приятно, продаются уже по договору купли-продажи. 

 

Нашему вниманию предлагаются 1-2-3-4-хкомнатные квартиры свободной планировки, площадью от 39 кв. м.  Жилые помещения очень просторны. Скажем, двухкомнатные квартиры тут по-настоящему барские – 70-80 кв. м. А то и больше.

 

 

Кухни, санузлы и другие помещения во всех квартирах тоже  - хоть в футбол играй, однако высота потолков немного не дотягивает до класса «бизнес» -  2,8 метра в черновом варианте.  

 

Подъезды и помещения общего пользования имеют очень хорошую отделку: без чрезмерной роскоши, но добротно и благородно.

 

 

В домах, несмотря на небольшое количество этажей, есть грузопассажирские лифты. Правда, в подземный паркинг они ни спускаются. Для того чтобы попасть туда, потребуется выйти из подъезда со стороны улицы  и зайти в соседнюю дверь.

 

 

Тут есть еще и третья дверь с надписью «Служебное помещение». Предполагается, что там будет установлен контейнер для сбора бытового мусора. Мусоропровода в домах нет из санитарных соображений. 

 

Въезд в паркинг расположен ближе к лесопарку.

 

В домах предусмотрены еще и кладовые помещения. Стоимость кв. метра составит около 60 тыс. рублей. 

 

При необходимости узнать цены на квартиры в ЖК «Усадьба Новая Салтыковка» придется звонить в офис. На сайте расценок, к сожалению, нет.  Минимальную стоимость  я укажу ниже:

 

Таблица 1. Стоимость квартир в ЖК «Усадьба Новая Салтыковка»

 

Количество комнат	Метраж, кв.м	Стоимость, млн. рублей
Однокомнатные	От 44,7	От 4,7
Двухкомнатные	От 77	От 7,3
Трехкомнатные	От 105	От 10,2
Четырехкомнатные	От 145	От 14,0

 

Да, цена для Балашихи немаленькая, но это все-таки не эконом,  и даже не комфорт-класс. Дабы не сильно смущать читателя ценами, сразу скажу, что при 100%-й оплате компания предоставляет скидку целых 10%.

 

Стоимость квартиры варьируется не только от площади, но и от видовых характеристик. Жилье с окнами, выходящими на парковую зону, обойдется покупателю несколько дороже других вариантов. 

 

 

А что же у нас с другими вариантами?  Окна могут выходить во двор. 

 

 

Или на соседний жилой комплекс. 

 

 

Или на предприятие за забором. 

 

 

Благо, это не нефтеперерабатывающий заводик, а кондитерские цеха популярного производителя тортиков и пирожных. Тем не менее, любое производство под окнами – не самое желательное явления для любого покупателя, и мало кто захочет даже с чисто эстетической точки зрения, наблюдать из своих окон серый бетон предприятия. Однако, уже поговаривают о том, что цеха будут переведены в другое, более просторное и подходящие для крупного производителя место. А на освободившееся (в перспективе) место, якобы, уже положил глаз девелопер «Усадьбы». 

 

Пару слов о девелопере. Это компания  «Хант-Холдинг» - крупнейший собственник коммерческой недвижимости в Москве и других городах страны. До рассматриваемого нами проекта компания реализовала проект «Красно Солнышко» в Кисловодске, а в настоящий момент занимается разработкой крупного общественно-делового комплекса «Нагатино-Сити».  

 

«Хант-Холдинг» также является собственником земли, на которой расположен комплекс. Любопытно что, учредитель компании – известный предприниматель В. Брынцалов. Об этом говорится как в проектной декларации, размещенной на сайте, так и в беседах форумчан. 

 

О чем еще говорят обитатели форумов (http://www.novostroykin.ru/forum/?nid=2866)? Хвалят место: старинный парк, озеро, близость столицы. Хвалят и качество работ. Мол, построено сносно.  Правда, встречаются жалобы на затопление подвала в одном из корпусов. Как отметил компетентный форумчанин, это указывает на некачественно проложенную гидроизоляцию. И тут же добавил, что ее можно усилить. То есть, ситуация поправима, если служба надзора работает добросовестно. Есть и другие настораживающие сообщения – например, о наличии свалки неподалеку. Оказывается, юго-восточнее Салтыковки находится крупный полигон «Кучино».  А еще в полутора километрах притаился мусоросжигательный завод.  И все бы ничего, но периодически встает вопрос и о вырубке части леса, которая защищает жильцов от всех этих неприятностей.

 

Осуждают, конечно, и соседство с кондитерами. А еще поговаривают о том, что на озере, как правило, отдыхают не очень то и культурные товарищи, которые оставляют за собой мусор. 

 

Есть также  сообщения о задержке сроков сдачи комплекса, но нас это уже не сильно беспокоит.  Разве только пригодится  как дополнение к портрету застройщика. 

 

На сайте проекта тоже есть форум, http://forum.newsaltykovka.ru/index.php на котором можно почерпнуть  информацию. На вопросы форумчан отвечает представитель девелопера. Однако к этим сведениям нужно относиться с некоторой долей скепсиса. К примеру,  тут говорится о том, что свалка должна быть ликвидирована к концу 2014 года.  Ну как? Ликвидирована?

 

На что еще я обратила внимание – на мнение граждан о темпах продажи квартир в комплексе. Говорят, продаются они довольно вяло. Об этом я вспомнила, позвонив в офис продаж. Уже в телефонном разговоре начинаешь на себе ощущать крепкую хватку менеджера. Двумя словами беседа не ограничивается, я получаю исчерпывающую информацию об объекте и настоятельную рекомендацию приехать.  

Проще всего до «Усадбы» добираться от станции метро «Новокосино». В этом случае и машина не понадобится. От метро ходят маршрутки 111, 582, 585,142 и без пробок они довезут до Салтыковки минут за 10.  Правда, я попала в приличный затор и ехала не меньше тридцати минут.  

 

Как только автобус проедет пруд, нужно подготовиться к выходу…

 

 

 и попросить водителя остановить возле поворота на Школьную улицу.

 

 

Проходим несколько десятков метров по улице….

  

 

И упираемся в шлагбаум комплекса.

 

 

Здесь сразу обращаем внимание на ЛЭП, но как впоследствии скажет менеджер, она уже нерабочая и в скором времени будет перенесена.

 

Офис расположен в корпусе 4, в одной из квартир. А в соседней квартире организован шоу-рум, где можно ознакомиться с тем, как будет выглядеть жилье с незамысловатой отделкой. 

 

 

В офисе трудятся несколько специалистов, и нам уделяет внимание девушка по имени Алена. Может быть, квартиры и правда плохо продаются, но, кажется, еще чуть-чуть и Алена станет нам лучшим другом: уж с таким вниманием  и заботой менеджер относится к клиентам! Даже  неловко становится, что  взаимностью так быстро не готов ответить. 

 

Менеджер подбирает нам несколько, соответствующих запросам, вариантов и ведет на экскурсию по комплексу и квартирам.

 

Территория уже облагорожена: везде тротуарная плитка и идеально ровный газон.

 

 

У меня сложилось ощущение, что проект несколько маловат. Небольшой двор, утыканный инженерными сооружениями, мало места для  наземного паркинга. Кажется, что автолюбителю без подземного гаража не обойтись. А  машиноместо обойдется в 800 тыс. рублей.

  

 

Для прогулок, конечно же, подойдет парк, куда будет организован проход . Тут очень красиво, довольно чисто. Кроме того, власти обязали застройщика облагородить часть территории. 

 

  

Однако детей в одиночку сюда не выпустишь погулять. И если малыши смогут найти себе забаву на площадке внутри комплекса, то у  ребят постарше  будет соблазн  поискать приключений в лесу и на берегу. 

 

Посмотрим, в каком виде покупатели получают свои приобретения. Квартиры сдаются без отделки, зато с довольно приличной входной дверью.

 

 

Перегородки  есть только для санузла.  Остальные нужно возводить самостоятельно. Но если  планировка будет отличаться от  той, которая заявлена в документации, то это придется согласовывать с БТИ.  

 

 

На окнах установлены стеклопакеты, балконы тоже застеклены. 

 

 

Система отопления проходит не по стояку, а по полу. Полы здесь довольно ровные, однако стяжка все равно «съест» сантиметров семь высоты.  Потолки и стены без перекосов.

 

 

 Кое-где встречаются мелкие дефекты. 

 

 

Отопление – газовое. Для этих целей на территории возведена котельная. 

 

 

Плита, соответственно, в квартире тоже будет газовая. 

 

Электричество доведено до щитка. Водопровод  и канализация – по стояку, без разводки. Счетчики на воду и на газ – от застройщика.  

 

На форумах были разговоры о том, что здесь «мутная» ситуация со стоимостью обслуживания комплекса. Мол, менеджеры уклончиво говорят о сумме 50-55 рублей. 

По дружбе, наша менеджер Алена посоветовала рассчитывать на сумму 70-80 рублей за кв.м площади. Девушка сказала, что на момент, пока комплекс не заселен, стоимость  гораздо ниже, а вот когда во всю силу заработает пропускная система, охрана  и прочеее, вот тогда уже придется раскошелиться.

 

Еще раз прогуляемся по территории. Обращаем внимание на то, что в корпусе 5 первый этаж  довольно низкий. 

 

 

А напротив второго корпуса ведется строительство соседнего комплекса «Квартал Европа».

 

 

Кстати, а что это за сосед такой? 

 

Это жилой комплекс эконом-класса. Как видно, он еще строится и этот фактор нужно учитывать любителям тишины.  Правда, от шумов в любом случае никуда не деться: на сегодняшний день продано чуть больше 60% квартир, сколько остальные будут продаваться  - неизвестно. Поэтому перфораторы  замолчат здесь не скоро. 

 

Что хорошо – на сайте соседа я увидела довольно большую спортивную площадку. Может быть, они возьмут в свою команду сверстников из «Усадьбы»?

 

Как уже говорилось,  с покупателем заключается договор купли-продажи, что всегда сказывается  на стоимости, зато благотворно влияет на сон и нервную систему. Если покупателю потребуется рассрочка, девелопер готов до конца года предоставить беспроцентную. Но она возможна при первоначальном взносе от 30% стоимости. Если на больший срок – будет начисляться 13% на остаток.  Также у «Хант-Холдинга» есть договоренность с банком  «Дельта-Кредит» об ипотечном кредитовании со ставкой всего лишь 9%. Напомню, что в случае  рассрочки или ипотеки, баснословная скидка не предоставляется. 

 

При оформлении документов последуют дополнительные расходы в размере 50 тыс. рублей. Эти деньги пойдут на заключение договора оказания услуг, бронирования квартиры и фиксации стоимости.  Плюс 2 тыс. рублей потребуется заплатитьза пошлину при получении свидетельства о собственности.

 

Интересно, а почем торгует сосед? Да и другие конкуренты.

 

Таблица 2. Сравнительный анализ стоимости квартир в малоэтажных жилых комплексах в г. Балашиха Московской области

 

Название ЖК	Метраж, кв. м	Цена, млн. рублей	Срок сдачи
«Квартал Европа»	От 24,88	От 1,9	3 квартал 2015 г.
«Салтыковка Престиж»	От 47,5	От 4,1	сдан
«Девятая линия»	От 49	Нет информации	Нет информации

 

Каков вывод?  На первый взгляд, «Усадьба Новая Салтыковка»   - довольно привлекательный проект. Находится в действительно красивом и удобном месте, всего в 2,5 км от метро. Здесь и пробки не страшны: до электрички можно дойти пешком. Архитектура комплекса очень удачно вписалась в ландшафт,  дома построены добротно, а площади квартир подойдут даже под барские замашки. Цены, конечно, высоковаты, зато на руках сразу будет свидетельство о собственности и ключи. А если удастся отхватить скидку, то  получится  почти хорошая цена.

 

Что не понравилось - маленький двор, близость Носовихинского шоссе. Дорогу не слышно, но если жить за городом, хотелось бы поселиться подальше от трассы. Пугает и неизвестность относительно полигона. Спасает то, что он находится восточнее, откуда не так часто дуют ветры.  Значит, гораздо чаще жителей «Усадьбы» будут беспокоить ароматы булочек и тортиков  от  северо-западного соседа.

 

 

Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.