На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
Изначально апартаменты задумывались, как объект для инвестиций, но внезапно получили широкое распространение, как обычное жильё. Их плюсы были очевидны – ликвидные локации, пешая доступность до метро, цена, в среднем, ниже на 25%. А минусы, в виде повышенных налоговых ставок, дорогих тарифов на обслуживание и невозможность оформления прописки, были не важны или не всегда просчитывались заранее. Тем временем, застройщики подхватили этот тренд и стали строить апартаменты изначально направленные на постоянное проживание. Для них это тоже оказалось выгодно – в распоряжении гораздо больше вариантов расположения, нет обременений по возведению социальной инфраструктуры, и есть возможность в дальнейшем зарабатывать на эксплуатации дома. Развивая эту линию, строительные компании стали предлагать апартаменты всё дальше от центра и метро, но всё дешевле и дешевле. И одним из таких примеров стал
комплекс апартаментов «Виват», который владелец позиционирует, как жилой дом с гостиничным сервисом. Это крайне любопытно, поскольку на моей памяти это первый апарт-отель, который сразу открестился от своей сути и гордо заявил, что на самом деле он – «дом высокой культуры и быта».
О комплексе апартаментов «Виват»
Комплекс апартаментов, о котором дальше пойдёт речь, должен стать частью большого проекта, состоящего из ещё одного корпуса апарт-отеля и спортивного центра. По крайней мере, по документам. На деле же – здание фитнес-клуба стоит пустым, потому что ни одна сеть не готова сейчас вкладывать деньги, а строительство второго корпуса под большим вопросом.
Наш дом будет каркасно-монолитным, 15-этажным, и односекционным. Внешне фасады будут очень лаконичными, отделанные декоративной штукатуркой различных оттенков белого, серого и синего цветов. Суммарно будет 280 гостевых номеров, по 20 на каждом этаже. При этом все этажи типовые, поэтому на каждом будет по 4 двухкомнатные квартиры, 7 однокомнатных и 9 студий. Двушки разнесли по краям, а однушки и студии – по сторонам (за исключением одной 1 к. кв.).
Таким образом, получается, что одна половина больших квартир смотрит на бульвар Крыленко, вторая обращена к Дальневосточному проспекту, все средние выходят на улицу Евдокима Огнева, а все маленькие – на фитнес-центр. И если по названию улиц вам сложно сориентироваться, то строительство «Вивата» идёт в Невском районе, близ станции метро «улица Дыбенко». Плановый срок ввода объекта в эксплуатацию намечен на 31 мая 2016 года, с заселением до 30 ноября. Продажи идут по 214–ФЗ.
.JPG)
.JPG)
По концепции застройщика, «Виват» – это дом с гостиничным сервисом. Поэтому главное, что будет его отличать – это подбор арендаторов, которые смогут это обеспечить. По задумке, управляющая компания должна будет взять на себя обязательства по привлечению всевозможных предприятий услуг, которые избавят жильцов от необходимости налаживать свой быт самостоятельно. И предварительно там должны появиться: ресторан, клининговая компания, прачечная, ремонтные мастерские и так далее. Все они займут коммерческие помещения на 1 этаже.
Это вся основная информация по комплексу, однако, на самом деле, самое интересное в нём – это цены.
Цены и планировки
«Цены очень даже привлекательные, что сбивает с толку. Кто-нибудь уже купил в этом МФК квартиру?» spbguru.ru
|
Количество комнат
|
Площадь
|
Стоимость
|
|
Студия
|
23 – 26 кв.м. (7 этаж)
|
от 1.7 – 2 млн.р.
|
|
1 к.кв.
|
37 – 47 кв.м. (3 – 2 этаж)
|
от 2.2 – 2.7 млн.р.
|
|
2 к.кв.
|
52 – 54 кв.м. (2 этаж)
|
от 2.9 – 3.2 млн.р.
|
Стоимость апартаментов существенно меняется в зависимости от этажа, поэтому, например, студий ниже 7 уже нет в продаже. В таблице приведены квартиры минимальной и максимальной площади из самых доступных. В принципе, все поэтажные планы одинаковы, но в некоторых случаях, пока квартира добирается до вершины, она немного вырастает. Например, на 15 этаже можно найти студию в 29 метров, стоимостью 2.4 миллиона рублей. А вот самая большая двухкомнатная квартира увеличится всего на метр, но дороже станет уже на 1.6 млн.
Что же касается планировок, то выбор разочаровал. Всего по паре штук в каждой «номинации». Студия и вовсе оказалась всего одна и, более того, в ней нет абсолютно ничего интересного: ни ванной, ни балкона, ни ниши для кухни – классический вагончик.
Однокомнатные квартиры, несмотря на единый принцип образования, хоть немного, но различаются между собой. Среди них даже есть вариант с европланировкой! И если бы не ужасный коридор в 1/5 площади, то апартаменты с большой гостиной, оптимальной спальней и гардеробной могли бы стать идеальными.
Но не стали, так что посмотрим, что ещё есть.
В целом, проектировщиков хочется поблагодарить за возможность выбрать кухню. Есть практически на любой вкус, от 9 до 14 метров и при этом без ущерба для площади основной комнаты. Если же останавливаться на одном варианте, то я выбираю последний. За роскошный балкон и оптимальные соотношения.
Двухкомнатные апартаменты неожиданно удивили своей разноплановостью. Всего два варианта, но как не похожи друг на друга. В одном, проходная гостиная с кухней напротив санузла, в другом – 9 метров кухни и скромная для такой площади гостевая зона. Даже не знаешь, что и выбрать, но зато в каждом есть балконы и раздельный санузел.
Да, выбор, может и не велик, и рассчитан, скорее, для одиночного проживания, но от апартаментов и не стоило ждать многого. А чего стоит ждать от застройщика?
О строительной компании «Донк»
Если зайти на официальный сайт компании «Донк» (www.donk.ru), то можно вспомнить, как далеко шагнул прогресс в развитии Интернета и сайтов, в частности. И это будет главным, что можно отсюда почерпнуть.
Поэтому лучше вернёмся на сайт нашего проекта, который хотя бы делали в этом столетии. Он тоже до примитивности прост, но хотя бы мил и информативен. Здесь можно найти описание комплекса, цены, планировки, ход работ, схему инфраструктуры района, но главное сейчас – раздел «О компании» и проектную декларацию.
Из них следует, что ООО «Донк», зарегистрированное в 1997 году, имеет уставной капитал в 10 тысяч рублей и наполовину принадлежит ООО «Статус», на четверть ЗАО «Союз-Строй» и на четверть ЗАО «Терра». За последние три года компания не построила ничего, кроме нашего спортивного центра.
В то же время, на сайте, застройщик пишет, что с 2004 года входит в группу компаний «Единые решения», где выполняет функции застройщика и девелопера, и за время своей деятельности реализовал несколько коммерческих проектов. Если быть точнее, то это: автосалоны «Мерседес» и «Порше» на Пулковском шоссе, спортивный центр на Левашовском проспекте, ТРЦ «Ульянка» и «Смайл».
Понятно, что в сети отзывов о работе компании нет, но зато нашлись любопытные статьи, связанные со скандалом вокруг «Вивата». Оказывается этот участок, застройщик облюбовал ещё в 2007 году, хотел строить здесь торговые и бизнес-центры, но из-за массовых протестов жителей разрешения не дали. Однако после того как «Донк» изменил концепцию и взял на себя обязательство по облагораживанию прилегающей зелёной зоны, документы ему согласовали. Земля, правда, всё равно осталась в собственности города, но остальные бумаги были подписаны. Стоит ли говорить, как отреагировали местные жители:
«Историю с вырубкой сотен здоровых деревьев и застройкой бульвара Крыленко никто не забыл. И рано или поздно все участвующие в этой коррупционно-беспредельной схеме будут привлечены к ответственности по закону»
«До чего надоели застройщики бульваров и парков. Разве генплан позволяет?» karpovka.net
Уже любопытно взглянуть, где же строится этот нашумевший «Виват», так что отправляемся на место.
На объекте
«Какая-то реклама невнятная, будто застройщик никогда в этом районе не был. Метро Дыбенко- рядом, а они советуют ехать по пробкам до Ломоносовской». novostroy.su
Первый объект МФК «Виват» получил милицейский адрес: Крыленко 14А. Однако ни Яндекс. Карты, ни навигатор такого дома не знают, так что лучше просто ехать по этой улице до её пересечения с Дальневосточным проспектом, а дальше внимательно смотреть по сторонам. Стройплощадка компании «Донк» находится в стороне от дороги, как раз на зелёном бульваре Крыленко. Действительно странно, что на такой сочной зелёной поляне разрешили целый комплекс построить, хотя, по идее, даже за парковку здесь можно было бы штрафовать.
.JPG)
А будущим жильцам, конечно, повезёт – такой жизнеутверждающий вид из окон открывается. Немногие дома этого района могут таким похвастаться. Да что уж там, будем откровенны, Невский район всю жизнь был промзоной. Сейчас же, когда многие предприятия ещё и заброшены, то место это и вовсе депрессивное. Впрочем, с аппетитами современных застройщиков такая близкая к центру локация уже недолго будет портить воздух и настроение. В последние годы эту территорию начали активно осваивать: разрабатывать план реновации, переводить заводы загород, строить новые жилые массивы. Так что есть все основания полагать, что в скором будущем это место превратится в благоустроенный спальный район, а сотни промышленных предприятий останутся только в памяти коренных ленинградцев.
.JPG)
.JPG)
Если же смотреть в целом, то выбор этого места для строительства апартаментов – это очень странное решение. Да, центр недалеко, но пешком до него не дойти. Ближайшее метро – в получасе ходьбы. В округе тоже нет ничего интересного, так что для сдачи эти апартаменты годятся слабо. Однако и для собственников дорога до «Вивата» не покажется простой. Да, до центра всего 8 километров, но с ним связывает всего один мост, который в час-пик ожидаемо загружен. Собираются большие пробки и на Дальневосточном проспекте, и на Октябрьской набережной. А что касается общественного транспорта, то, во-первых, до него придётся пройтись, а, во-вторых, вы мало, куда сможете уехать без пересадок. И, кстати, застройщик строит только открытую стоянку на 25 машиномест. Напомню – на 280 апартаментов. Конечно, здесь есть, где припарковаться, но всё же такое пренебрежительное отношение удручает.
Фото застройщика:
А единственное, что радует, так это развитие инфраструктуры. Сейчас уже редкий случай, когда в пешей доступности такой выбор не только магазинов и ТРЦ, но и детских садов, и школ, и больниц.
В офисе застройщика
На стройплощадке офиса продаж нет, поэтому придётся ехать в центральный. Он находится в глубине жилых домов на Радищева, 44, и представляет собой небольшую комнату с макетом и менеджером. Несмотря на маленькую площадь помещения, здесь уместились и большой стол переговоров, и пара рабочих зон, поэтому за время нашей беседы, консультирующая меня девушка, успела посидеть на 4 разных стульях. Беседа как-то сразу не задалась.
Если посмотреть со стороны, то к менеджеру невозможно предъявить претензий. Она отвечала на все мои вопросы, была вежлива и приветлива, но странное дело – от разговора в целом, осталось очень тягостное впечатление. То ли оттого, что она излишне яро убеждала меня, что я ошибаюсь, если думаю, что первая задача апартаментов – это возможность получения прибыли. И, кстати, рубила эту затею на корню, делая акцент на том, что «Виват» надо рассматривать, как обычный жилой дом. Или оттого, что она с изрядной долей снобизма говорила, что благодаря высоким коммунальным платежам отсекаются все малообеспеченные группы населения: студенты, пенсионеры и многодетные семьи, и за них как-то сразу становилось обидно. Может, и по какой-то другой причине, но, из офиса хотелось поскорее выйти на свежий воздух.
Тем не менее, мы поговорили, и коль уж я упомянула о высокой коммуналке, то с этого и начнём. Менеджер сказала, что сам «Донк» ещё не просчитывал тарифы, но поскольку их проект является абсолютным аналогом МФК «Салют» на Пулковском шоссе, то они во всём ориентируются на их опыт, и на сегодняшний день обслуживание там стоит 100 рублей за квадратный метр. Вода и электричество оплачиваются по счётчикам дополнительно. Таким образом, за студию придётся платить больше 2300, за однушку больше 3700, а за двушку больше 5200 рублей в месяц. Напомню, что ко всем прочим радостям, апартаменты облагаются повышенной налоговой ставкой, в 0.5% от кадастровой стоимости, а свет, вода и тепло обходятся, в среднем, на 20% дороже. Ещё в таком виде недвижимости не учитываются никакие льготы, хотя наш менеджер сказала, что это хорошо: «иначе представьте кто бы там жил».
.JPG)
Уж не знаю, кто бы там тогда жил, но обманываться низкой стоимостью апартаментов, не стоит в любом случае. Хотя, признаться, с «Виватом» это сложно – в городе таких цен не сыскать, даже среди апартаментов. Однако моя собеседница уверила, что это ненадолго, поскольку после появления ипотеки стоимость метров существенно поднимется. Сейчас же нежилое помещение для постоянного жилья можно купить только при 100% оплате, либо в рассрочку. Последний вариант приобретения возможен при внесении 50% и разбивкой оставшейся части на 18 долей, то есть до января 2017 года. При этом стоимость апартаментов останется неизменной, но на остаток начисляется 13.7% годовых. Сделка происходит по 214 – ФЗ, с обязательной регистрацией в УФРС. Деньги вносятся через аккредитив.
.JPG)
Про сам «Виват» я узнала мало нового. Только то, что высота потолков составит 2.7 метра, в парадной будет 3 лифта, территория будет закрыта лишь визуально, а бульвар Крыленко ««Донк» приведёт в божеский вид»». Самым интересным было узнать, что апартаменты сдаются с полной отделкой. Будут обои, ламинат, сантехника, двери – всё в точности, как в МФК «Салют», только без мебели. Здесь шоу-рума пока нет, а вот в «Салют» мы уже ездили, так что напомню, как это выглядит там.
Зато чуть больше удалось выяснить о самой компании. Оказывается у «Донка» есть другое юридическое лицо, которое занимается жилищным строительством – ООО «ТИР». Они построили ЖК «Форштадт», а сейчас, параллельно с «Виватом» строят ЖК «Дважды два» в Красном селе. Каких-то ценных отзывов найти не удалось, потому что по первому объекту информационного шлейфа не осталось, а второй только строится, но пишут, что «дело идёт медленно, но верно».
Напоследок, попросила дать мне с собой договор, и мне торжественно его вручили. Что в нём понравилось: строительство идёт от официального юридического лица ООО «Донк». Что не понравилось: дольщик будет вынужден дать своё согласие на последующий залог земельного участка третьим лицам, если застройщик решит здесь строить что-то ещё.
Конкуренты
|
Название
|
Застройщик
|
Срок сдачи
|
Площадь
|
Отделка
|
Стоимость
|
|
Невский эталон
|
ПСК
|
4 кв. 2015 г.
|
37 кв.м.
|
Без отделки
|
3.3 млн.р.
|
|
О`Юность
|
Seven Suns
|
4 кв. 2016 г.
|
38 кв.м.
|
С отделкой и меблировкой
|
2.5 млн.р.
|
|
Виват
|
Донк
|
4 кв. 2016 г.
|
37 кв.м.
|
С отделкой
|
1.8 млн.р.
|
ЖК «Невский эталон» – это 23-этажная, монолитная башня на 194 квартиры. Строится неподалёку, на Подвойского, прямо перед парком Строителей и с видом на Петровскую церковь. Очевидно, комплекс будет относиться к сегменту эконом-класса, потому что застройщик предлагает только одно- и двухкомнатные квартиры, площадью от 37 до 62 кв.м. При этом он порадует жителей подземным паркингом и спортивным центром, хотя последнее ещё обсуждается.
ЖК «О`Юность» – птица совсем другого полёта. Это пример комплексной застройки территории, где помимо 8 жилых домов должна появиться собственная социальная и коммерческая инфраструктура. Да и какая! Этот застройщик всегда чем-то удивляет и в этот раз, например, всё не может решить баню ему строить или кинотеатр под открытым небом. Так или иначе, детский сад и торговая галерея будут точно. Точно будет и полная отделка с меблировкой, а на выбор уже сейчас есть квартиры от 22 до 81 кв.м. Проект будет реализован на пересечении Октябрьской набережной с улицей Крыленко, но квартир с видом на Неву в продаже уже не осталось.
Резюме
Маленькими планировками «Донк» отвернул от «Вивата» семейные пары. Дорогим содержанием отпугнул пенсионеров и студентов. Расположением в промзоне настроил против себя бизнесменов. Грядущим повышением цен отпугнёт и инвесторов. Так кто же будет жить в этом шикарном доме с гостиничным уровнем сервиса?
При этом я прекрасно понимаю, кто приобретает апартаменты в МФК «Салют», проект которого купил наш застройщик, и на который постоянно ссылается. Более того, туда же просто паломничества устраивают – когда я приезжала на просмотр, так мы ходили по объекту, как «цыганы шумною толпою» из поэмы Пушкина. И понятно почему – благодаря низким ценам, разнообразным планировкам, пешей доступности до метро, близости аэропорта, ликвидности расположения, развитости инфраструктуры и транспорта – эти апартаменты интересно покупать и для проживания, и для сдачи в аренду. Ну, а сможет ли «Виват», лишённый большинства этих преимуществ, повторить этот успех покажет только время.
Специально для портала "Все новостройки"
Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.
.jpg)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.png)
.png)
.png)
.png)
.png)
.png)
.png)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.jpg)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.JPG)
.jpg)
.png)
Обсуждение
0