ЖК «Прагма City»: город на краю земли
13 января 2016
Санкт-Петербург
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
Пару лет назад комплексное освоение территории в рамках проекта «Северная долина» дало микрорайону Парнас новый импульс для развития. На это место вдруг обратили внимание и другие застройщики, разом осознав все его преимущества. Будто и не знали раньше, что на конечной станции метро нет застройки, но зато есть парк, а прописка для жителей была бы городской. Можно предположить, что их останавливало отсутствие инфраструктуры, но они и сейчас-то не особо ей озадачены, так что совершенно непонятно, как такой лакомый кусочек Выборгского района, так долго оставался незамеченным1.
1Комментарий от Застройщика:Участки эти долго время находились в собственности СК "ЛЭК", воспользоваться ими компания не смогла в силу финансового кризиса и была вынуждена выставить их на продажу.
О проекте
.jpg)
Жилой комплекс «Прагма City» строят в 10 минутах ходьбы от метро, на Заречной улице. Это на самой границе с Шуваловским парком, где сейчас развернулась вся основная застройка микрорайона. Проект состоит из трёх монолитно-кирпичных домов высотой в 23 этажа. Правда сегодня речь пойдёт только о первом корпусе, поскольку на два других ещё не выдали разрешений. Когда их будут сдавать пока не известно, но зато с первым домом компания «Прагма» уже определилась – его введут в эксплуатацию не позднее 31 декабря 2018 года, с последующей передачей ключей до апреля 2019. (Чуть позже в офисе, менеджер уверила меня, что жителям первых домов не придётся жить в строительном беспорядке, поскольку монолитные коробки следующих корпусов уже будут возведены).
Первый корпус «Прагма City» рассчитан на 915 квартир, 258 мест с подземном паркинге, 125 мест на открытой стоянке и на 50 встроенных помещений, где должны открыться предприятия торговли и услуг. Также в числе объектов инфраструктуры застройщик обещает построить детский сад2, но сроки его сдачи пока неизвестны. На этом «неизвестные» вроде бы заканчиваются, и на сайте проекта http://pragma-stroy.ru застройщик публикует то, в чём уже уверен точно. Например, афиширует цены, планировки, план работ, фотоотчёт со стройки и разрешительные документы. Из последних можно узнать все технические подробности строительства и порадоваться, что земля находится в собственности СК «Прагма».
2Комментарий от Застройщика:
ДОУ построит Город.
.jpg)
Жилищный фонд ЖК «Прагма City» состоит примерно из равного числа студий, одно-, двух- и трёхкомнатных квартир, площадью от 28 до 85 квадратных метров. Жильё будут сдавать без отделки, но при этом сделают стяжку пола, установят стеклопакеты, счётчики, радиаторы и стальную входную дверь. Стены штукатурить не будут, но в офисе уверяют, что они настолько ровные, что качество работ можно сравнить с предчистовой отделкой других компаний. Высота потолков составит 2.7 метра.
Цены и планировки
|
Количество комнат |
Площадь |
Стоимость |
|
Студии |
28-29 кв.м. |
2.3 – 2.4 млн.р. |
|
1 к.кв. |
35-44 кв.м. |
2.9 – 3.5 млн.р. |
|
2 к.кв. |
55-61 кв.м. |
4.3 – 4.7 млн.р. |
|
3 к.кв. |
69-85 кв.м. |
5 – 6.4 млн.р. |
Несмотря на то, что дом довольно большой, вариантов планировок в нём оказалось не так много. Например, студии есть только вот такие.
.png)
Классические прямоугольники с небольшой прихожей и ванной комнатой, и с лоджией по ширине комнаты. Однокомнатных, к счастью, нашлось больше – в целых три раза. Особенно радует, что они оказались так не похожи друг на друга. Бывают случаи, что выбирать приходится только между тем, справа у тебя будет кухня или слева. А тут проектировщики постарались на славу и предложили отличный выбор.
.png)
.png)
.png)
Да, варианта всего три, но каждый из них удивительно хорош и обладает своими преимуществами. Мне, конечно, больше остальных приглянулась самая большая однушка евро формата. Я давний поклонник таких планировок для маленьких квартир, поскольку свято убеждена, что у хозяев всегда должна быть отдельная спальня. Здесь на 44 метрах прекрасно разместилось всё самое необходимое, все помещения имеют оптимальные площади, а огромная лоджия даже придаёт некоторый шик этому варианту.
Двухкомнатных квартир оказалось ещё больше. Видимо, фантазия проектировщиков разыгрывалась по мере увеличения площади. Только на разнообразии вариантов, как в первом случае, это не сказалось.
.png)
.png)
Здесь мы снова видим большие кухни, оптимальные спальни, ещё более просторные раздельные ванные комнаты и «евро» решения. Однако последние удались уже чуть хуже, коридоры слишком «расползлись», а некоторые гостиные оказались неприлично малы. Лично я, из всех двухкомнатных квартир, остановилась бы на таком варианте.
.png)
Во-первых, потому что вытянутая форма кухни легко позволяет организовать тут гостиную, (в 17-метровом варианте с этим явно придётся помучиться). Во-вторых, потому что две оставшиеся комнаты можно смело занимать под спальни – их площадь, как раз подойдёт для этого. В-третьих, мне нравится эргономичный коридор, где уместится много вещей. И, в конце концов, мне безумно нравятся два балкона, один из которых достигает 8 метров – из этого же можно сделать отличный кабинет, мастерскую или спортзал!
На разработке трёхкомнатных квартир фантазия проектировщиков, кажется, иссякла. Мы видим всё те же удачные решения, и всё те же, но уже гипертрофированные недостатки. Коридоры становятся больше кухонь-гостиных, помещения выравниваются по площади, хотя сильно отличаются по функционалу, неожиданно меньше становятся санузлы. Похвалить хочется только за большой диапазон метража, но выбрать какой-то вариант «для себя» я так и не смогла.
.png)
.png)
О застройщике
.JPG)
В том виде, в котором мы знаем её сейчас, строительная компания «Прагма» была основана в 2001 году, и за это время успела неплохо себя зарекомендовать. На сегодняшний день она может похвастаться 13 сданными комплексами и гордым статусом компании, которая самостоятельно выполняет весь цикл работ на своих объектах. Она заняла прочные и стабильные позиции на строительном рынке.
Я не нашла в сети каких-то нелицеприятных историй, связанных с именем компании, или серьёзных проблем с её жилыми комплексами, хотя оды ей пишут и не все.
На объекте
.JPG)
Так получилось, что микрорайон Парнас сложился вокруг «градообразующего» жилого комплекса «Северная долина». Этот «город в городе» начали возводить ещё в 2009 году и до сих пор продолжают строить. Уже сданы 8 очередей из 10, а всего сюда должны будут переехать порядка 80 тысяч человек. Это число сопоставимо с населением какого-нибудь небольшого города, и очевидно, что микрорайон нуждается в соответствующем развитии инфраструктуры.
В рамках комплексного освоения территории «Северной долины» здесь уже сданы два детских садика и школа, а в 2016 году планируется открытие ещё двух садов и ещё одной школы. В общей сложности запланировано 13 дошкольных учреждений, 10 школ и кабинет врача общей практики, но сроки реализации оставшихся объектов инфраструктуры пока не оглашают. Если верить Интернету, то из социальных объектов за пределами «Долины», на Парнасе функционирует только школа с дошкольным отделением. Супермаркеты, аптеки, отделения банков, салоны красоты, кафе – всё это также представлено в основном в рамках «Северного» квартала. Жилой комплекс «Прагма City», как и вся остальная ныне идущая застройка Парнаса, находится примерно в 10 минутах ходьбы от этого инфраструктурного Клондайка. Правда, местные жители говорят, что в детский сад ребёнка уже не устроить, и с ростом численности эта проблема будет только увеличиваться.
.JPG)
Вторым недостатком микрорайона Парнас уже несколько лет являются чудовищные заторы на въезд и выезд. В город ведёт одна-единственная двухполосная дорога, и в час-пик на ней традиционно собираются гигантские пробки. Эту проблему также собирается решать, похоже, только застройщик «Северной долины». «Главстрой-СПб» анонсировал пробивку сразу двух улиц к проспекту Энгельса, Николая Рубцова и Заречной, но до тех пока это чудо не свершится, автомобилисты так и будут выезжать по 40-50 минут из своего квартала3.
3Комментарий от Застройщика:Выезд будет по Заречной улице к Выборгскому шоссе (без пробок «Северной долины»).
.JPG)
.JPG)
Только и это ещё не всё. Когда вы преодолеете все пробки и, наконец, доберётесь до дома, то немало времени займёт поиск парковочного места4. Машины уже занимают полосу дороги и все обочины, так что с наплывом новых жильцов ситуация будет только усугубляться. В остальном Парнас производит неплохое впечатление, насколько оно может складываться у людей, которые любят новые спальные районы.
4Комментарий от Застройщика:Это все касается ЖК «Северная долина», та как там плотность застройки выше чем в «Прагма City».
.JPG)
.JPG)
В офисе
Центральный и единственный отдел продаж компании «Прагма» находится на Светлановском проспекте, 2. Офис занимает довольно большое пространство бизнес-центра, где нашлось место даже для макетов некоторых объектов компании. ЖК «Прагма Сити» в этот почётный список не попал, но, разглядывая другие проекты можно скоротать время до встречи с менеджером. Сотрудники принимают по записи, однако телефонные звонки и незапланированные встречи могут скорректировать время приёма. Клиентов принимают радушно и гостеприимно, и если бы не долгое ожидание, то впечатление осталось бы бескомпромиссно приятным.
.JPG)
В ходе беседы с менеджером выяснилось, что квартиру в жилом комплексе «Прагма city» можно купить в ипотеку или рассрочку. Разумеется, не считая 100% оплаты, при которой предусмотрена 7% скидка от базовой стоимости. Кредит можно оформить в банках «Открытие», «Московский Индустриальный Банк» или «Абсолют».
.JPG)
Рассрочку оформить на целых 4 года, до конца 2019. Переплата составит от 0.8 до 1% в зависимости от величины первого взноса (минимальный 20%). Причём на первый взнос сделают скидку в 7%. Для наглядности возьмём квартиру в 55 кв.м. Её базовая стоимость составляет 4 миллиона 321 тысяч рублей. Если на руках есть 3 миллиона на первый взнос, то размер скидки составит 210 тыс. руб. Получается, что квартира стоит уже 4 млн. 111 тысяч. Оставшийся миллион с копейками мы делим на 4 года и в результате выходит, что платежи составят по 85 тысяч в квартал. Продажи идут в соответствии с 214-ФЗ, по стандартному договору долевого участия (никаких сюрпризов в нём обнаружить не удалось), с переводом денег через аккредитив.
.JPG)
.JPG)
Напоследок, я не могла не спросить о прогнозах менеджера по поводу лучшего времени для приобретения жилья. Другими словами – я хотела уточнить, как будет меняться стоимость квадратного метра в ЖК «Прагма city» в ближайшем будущем – ведь так много ходит разговоров о снижении цен. На что менеджер ответила, что компания «Прагма» строит исключительно на свои средства и не зависит от кредиторов или дольщиков, а потому не нуждается в сиюминутной прибыли. Она не будет снижать цен, но и не говорит о скором повышении, так особого смысла в выжидании перемен нет.
.JPG)
Конкуренты
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь |
Стоимость |
|
Моя стихия |
О2Development |
2 квартал 2017г. |
34 кв.м. |
2.3 млн.р. |
|
На Заречной |
Normann |
4 квартал 2017 г. |
35 кв.м. |
2.2 млн.р. |
|
Шуваловский дуэт |
Прок |
4 квартал 2018 г. |
34 кв.м. |
2.5 млн.р. |
|
Прагма Сити |
Прагма |
4 квартал 2018 г. |
35 кв.м. |
2.7 млн.р. |
.JPG)
ЖК «Моя стихия» это три 26-этажных односекционных дома на углу улиц Заречная и Михаила Дудина. По замыслу застройщика они должны олицетворять образы земли, воды и воздуха, но проявляется это, кажется, только в тематическом окрашивании фасадов. В остальном, высотки выглядят довольно стандартно, но радуют увеличенными оконными проёмами, подземным паркингом и вариантами квартир от 1 до 3 комнат, площадью от 25 до 92 кв. м., с отделкой под чистовую. Жаль только, что жильё продают по ЖСК, дома строят по монолитно-каркасной технологии и предлагают в паркинге в три раза меньше мест, чем квартир в комплексе.
ЖК «На Заречной» это 5 монолитных домов высотой от 19 до 25 этажей, которые будут сдавать в 2 захода. Сначала, в 1 квартале 2016 года, введут в эксплуатацию первые два дома, позже, в 4 квартале 2017 года, – три оставшихся. Комплекс не поражает изысканностью архитектуры, но зато предлагает интересные планировки студий, одно- и двухкомнатных квартир, площадью от 27 до 63 кв.м. Жильё сдаётся без отделки, но дольщикам предлагают возможность заказать её дополнительно. Также для комфорта жителей предусмотрели подземный паркинг и закрытый двор.
ЖК «Шуваловский дуэт» состоит из двух 25-этажных монолитных зданий в форме каре. В комплексе предусмотрено 1380 квартир, паркинг на 608 мест и гостевая стоянка на 172 места. Несмотря на эконом-класс, застройщик обещает улучшенную отделку парадных, 3 бесшумных скоростных лифта в каждом узле, помещения для консьержей и высоту потолков в 2.7 метра. В жилищном фонде предлагает студии, одно-, двух-, и трёхкомнатные квартиры от 28 до 73 кв.м., без отделки. А вот недостатки всё те же, что и в первом случае: договор ЖСК и каркасно-монолитная технология (она проигрывает наличием несущих колонн в квартире).
Резюме
.JPG)
На сегодняшний день Парнас представляет собой типичный новый спальный район со всеми вытекающими отсюда последствиями. И если охарактеризовать их одним словом, то им бы стало – дефицит. Дефицит дорог, парковочных мест, школ, садиков и больниц. Конечно, со временем всё должно появиться, но, сколько его должно пройти – этого времени?
.JPG)
Развитие микрорайона может затянуться и на пятилетку, поэтому если всё нужно уже сейчас, то, наверное, стоит обратить своё внимание на другую локацию. С другой стороны, вы едва ли найдёте такое же соотношение цен, богатства выбора и близости метро в городской черте, но тут уж каждый выбирает, что ему важнее. Что же касается самого объекта, то к нему серьёзных нареканий нет. На общем фоне он выглядит очень достойным конкурентом, и полностью оправдывает свою стоимость.
Другие материалы
ЖК «Родной город Октябрьское Поле»: бизнес-класс на Берзарина
Приступая к обзору жилого комплекса «Родной город Октябрьское Поле», в первую очередь хочется обратить внимание на его название. Сразу возникает вопрос: где же в довольно старом районе Москвы нашлось место для возведения целого города? Да и определение «родной» тоже вызывает любопытство. Если его еще нет, как он успел стать родным? Кому? Но не будем придираться, а лучше познакомимся поближе со свеженьким предложением от компании «РГ-Девелопмент».
ЖК «Котельнические высотки»: вперед в прошлое
Уже не первый год производители самых разных товаров заигрывают с ностальгическими чувствами покупателей. И вкусом детства соблазняют, и о настоящем советском качестве заявляют. Ну а потребитель, уставший от заморской синтетики в красивой упаковке, только рад хотя бы таким способом вернуться в свое детство или молодость. Если раньше этот тренд все больше относился к пищевой промышленности, то сейчас наступила пора строительной отрасли.
ЖК «Галактика. Мир»: личная Вселенная
Видимо вдохновившись выходом новых эпизодов «Звёздных войн», компания «ГлавСтройКомплекс» решила создать свою альтернативную Вселенную, и разработала концептуальный жилой комплекс «Галактика». В основу проекта легла идея о том, что для каждого человека его собственный дом – это личный микрокосмос, где зарождается, подобно звёздам, его будущее. Застройщик видел свою задачу в создании «притягательных» условий для жизни, а справился он с этим или нет, разберём в нашем обзоре.
.jpg)
ЖК «Золотая Звезда»: дайте две!
Приступая к знакомству с проектами, в названии которых фигурируют «богатые» прилагательные, всякий раз возникает опасение, что этот жилой комплекс или дом не впишется в рамки не только моих возможностей, но и фантазии. Но в данном случае оказалось мои опасения оказались напрасны, ибо исследуемый проект – жилой комплекс «Золотая Звезда», относится не к элитному классу, а к классу «комфорт». А «примерка» на себя квартиры в московской новостройке по цене от 4,87 млн. рублей – дело для меня привычное.
(2).JPG)
ЖК «Три ветра»: новый проект Группы ЛСР в Приморском районе
На сегодняшний день чётких критериев по определению класса строящегося жилья не существует. Есть условный набор параметров для каждого типа, но в конечном итоге застройщики сами определяют и «награждают» свой проект звёздностью. Чаще всего попадают в десятку, но порой на рынке появляются и спорные объекты.
Обсуждение
0