ЖК «Митино Дальнее»: садоводам на заметку

На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

Вот уже не первый раз, проводя обзор подмосковных новостроек, которые уже далеки от начального этапа, возникает ощущение, что пытаешься впрыгнуть в последний вагон уходящего поезда. Иначе говоря, охватывает страх упустить возможность приобрести хорошую квартиру по привлекательной цене. В этот раз будет рассмотрен проект, масштаб и степень готовности  которого позволяют рассчитывать на некоторый запас времени на изучение предложения и принятие решения о покупке – это  ЖК «Митино Дальнее».  Запас времени имеется, но интерес покупателей  к жилому комплексу настолько велик, что волей-неволей  задумаешься о своей расторопности.

 

ЖК «Митино-Дальнее» – проект малоэтажной застройки. Он расположен на северо-западе Подмосковья, в деревне Брехово Солнечногорского района. Это в 17 км от МКАД по Пятницкому шоссе.  Из  Москвы сюда можно добраться общественным транспортом от станций метро «Митино»,  «Пятницкое шоссе», «Сходненская» и «Тушинская», а также на электричке Ленинградского направления. От железнодорожной станции «Крюково» придется еще  проехать на автобусе. Автомобилисты знают, что Пятницкое шоссе известно своими скромными габаритами в ширину, и будут правы, указывая на проблемы с трафиком. Но на то, что у этой дороги весьма несовременное количество полос, можно посмотреть и с другой стороны: здесь  не так шумно, как, к примеру, на Новой Риге. Тем более, если московские власти войдут во вкус и продолжат перекрывать кислород автолюбителям, лишая их возможности парковаться в столице бесплатно,  то количество частников на узком шоссе, глядишь и сократится. 

 

Зато на территории рассматриваемого проекта проблем с парковкой, как и с объектами социальной инфраструктуры не будет. ЖК «Митино Дальнее» - это комфортабельный жилой комплекс. Здесь планируется  строительство детского сада на 150 мест, школы на 550 учеников и общественного центра с магазинами и фитнес-центром. На закрытой территории, въезд на которую будет осуществляться по пропускам через КПП, появятся парки и аллеи. А сегодня тут уже обустроен  красивый  и ухоженный пруд, выложенный натуральным камнем. 

 

Если посмотреть на генплан, можно увидеть, что жилой комплекс имеет довольно продолжительную  границу с лесом. И это тот редкий случай, когда художник, создавая картинку, почти не кривил душой – квартал действительно с двух сторон граничит с лесополосой. 

 

ЖК «Митино Дальнее»  занимает территорию в 42 Га. Его возводят в четыре очереди, две из которых  уже реализованы. Это восемь корпусов радужной расцветки (восьмой цвет  – светло-зеленый), в которых уже проживают счастливые новоселы. Сегодня ведутся продажи квартир в шести корпусах третьей очереди – № 9, 10, 11, 27, 12 и 13.  Еще  14 домов находятся в стадии проектирования. Позже появится и четвертая очередь. На схеме мы можем видеть 34 дома. Но пока сотрудники отдела продаж говорят о 27-ми корпусах, окончание строительства которых ожидается к концу 2017 года. Ближе к этому сроку будет построена школа и общественный центр. А возведение детского сада намечено на 2016 год. Пока на месте будущего садика ведутся подготовительные работы.

 

Жилые корпуса высотой в четыре этажа возводятся по индивидуальному проекту, по монолитной технологии. По словам застройщика, в строительстве использованы высококачественные современные строительные материалы и технологии. Добавляют также, что это бюджетные, но проверенные временем материалы. При этом хочется отметить, что квартиры здесь предлагаются по весьма привлекательным ценам – от 2,15 млн. рублей.  Доступность в первую очередь объясняется скромными габаритами жилья, чей метраж не превышает  59 кв. м.  Ассортимент  представлен одно-,  двух-  и трехкомнатными  квартирами площадью от 27,2 кв.м.  

 

Таблица 1. Стоимость квартир в ЖК «Митино дальнее»

Количество комнат	Метраж	Стоимость
Однокомнатные	27,2-38,8 кв. м.	2,150- 2,716 млн. руб.
Двухкомнатные	45,9-48,8 кв. м.	3,052- 3,596 млн. руб.
Трехкомнатные	58,0-58,1 кв. м.	3,944 – 4,299 млн. руб.

Цены  варьируются и от этажа, и от видовых характеристик. Квартиры в 13-ом корпусе стоят дороже равноценных по площади квартир, размещенных в других корпусах. Разница в цене возникает за счет видовых характеристик: в первом случае окна выходят на лесополосу, в остальных – во двор и  на паркинг.  Девятый корпус – самый маленький, здесь всего две секции. Еще четыре корпуса (10, 27, 12 и 13) – трехсекционные.  Корпус  №11 состоит из четырех секций. Он отличается еще и тем, что однокомнатные квартиры здесь больше по площади, чем в двух- и трехсекционных домах. 

 

Разнообразие планировочных решений нельзя назвать богатым. Но покупатели «однушек»   имеют некоторый выбор: есть однокомнатные квартиры по 27, 29, 32, 36 кв. метров и почти в 39 квадратов.  Приятно, что даже в самой маленькой квартире площадь  кухни  составляет не менее 8 кв. м, балконы же не при каком раскладе нельзя назвать просторным, их метраж 2-3 кв.м.  Невелики размеры и у санузлов,  совмещенные – до 4-х метров, в раздельных уборная чуть  меньше полутора квадратов, ванная комната – не более 2,6. 

 

Планировки двухкомнатных квартир представлены в двух вариантах. Г-образные расположены на стыках секций,  с торца – почти прямоугольные.  

 

Покупателям, которые рассматривают покупку небольшой квартиры (до 30 кв.м) следует обратить внимание на вариант площадью 29,9 кв.м. Здесь более менее просторный  балкон – 3,2   кв.м, 8-метровая кухня, а комната имеет наибольшую площадь (из всех однушек) – 14,5 кв. м. Правда, прихожая тесновата. Тем не менее, планировку и габариты комнаты и кухни при желании можно изменить, балкон вот только не нарастишь. 

 

А кто не будет мучиться с выбором, так это покупатели трехкомнатных квартир. За ними остается лишь выбор стороны света, на которую выходят окна: либо на север и запад, либо на юг и запад.  

 

Учитывая это, любителям солнышка имеет смысл держать руку на пульсе, дабы из свободных вариантов не остались лишь те квартиры, где три окна из пяти смотрят на север. Кроме того, трехкомнатных предложений здесь изначально очень мало. К примеру, в самом большом корпусе  №11 на 156 квартир приходится 92 однокомнатных,  двухкомнатных – 56, а «трешек» всего 8.  В остальных корпусах их тоже по 8.

 

В квартирах можно будет провести перепланировку, потому как межкомнатные перегородки выполняются из пазогребневых плит, их можно демонтировать. Главное – не трогать несущие колонны.  Информацию о перегородках я получила от сотрудников отдела продаж, но  в образце договора почему-то указано, что в однокомнатных квартирах перегородки выполнены из блоков на высоту этажа, а в двухкомнатных – лишь обозначены контуром. К этому вопросу мы вернемся  чуть позже.

 

Квартиры сдаются без отделки, но в качестве дополнительной услуги можно заказать либо предчистовую (выравнивание стен, пола и потолков), либо чистовую отделку. Первый вариант обойдется в 6 тыс. рублей за кв. м., а  второй  будет стоить 12 тыс. рублей за кв. м. Высота потолков в квартирах составляет 2,8 метра. Несколько сантиметров, конечно, «съест» стяжка.  

 

В каждой квартире устанавливается  двухконтурный  газовый котел (с газовым счетчиком), который обеспечит отопление и горячее водоснабжение. В этой связи можно предположить существенную экономию при оплате коммунальных услуг, потому что температуру в батареях домовладелец регулируется исходя из собственных соображений и особенностей терморегуляции организма. А то можно и по английской системе:  держать температуру 18 градусов, но одеваться теплее. Электричество в квартирах доведут до внутриквартирного щитка, без выполнения  разводки. Но на стене, рядом с газовым котлом,  врежут одну электрическую розетку. Эту же стену застройщик оштукатурит. А вода в дома поступает из артезианских скважин, глубина которых достигает 250 метров. 

 

Дома третьей очереди, в отличие от корпусов первой и второй, не имеют технического этажа. Но в подвале здесь также есть нежилые помещения. Сведений о продаже этих помещений пока нет. 

 

На размерах квартир в ЖК «Митино Дальнее» конечно сэкономили. Зато проектировщики позаботились о том, чтобы между домами было достаточно пространства. Главной «фишкой» проекта является организация дворовой территории. На генплане видно, что дома имеют разную расцветку, тоже и с дворами. По цветам распределены зоны для разнообразного отдыха.  

 

Если сфера интересов жильца – песочница и горка, ему будет комфортно в желтом дворе.  Хочется спокойно погулять – добро пожаловать в зеленый. 

 

Спортсмены, подростки  и просто любители здорового образа жизни найдут себе занятие в синем дворе, где оборудована универсальная спортплощадка, а также каток (тот самый пруд в зимнее время).  

 

Для взрослого населения – красный двор с летней эстрадой для разного рода культурных мероприятий, встреч и даже дворовых распродаж. 

 

Парковочные места размещены за пределами дворов.

 

Концепция и проект благоустройства  разработаны в архитектурном бюро «Поле-Дизайн». А  прошлой осенью  застройщиком, эксплуатирующей организацией и компанией «Дендро-Парк» была проведена акция, в ходе которой жильцы посадили именные яблони, а также разбили персональные мини-огороды. Репортаж об этом мероприятии можно увидеть на сайте  проекта.  Здесь же, на сайте, можно посмотреть, какой жизнь будущих и настоящих новоселов видит девелопер Комплекса компания «Комстрин» (технический заказчик и генеральный подрядчик проекта). Смотрится весьма интересно и необычно, потому как девелопер придает большое значение именно общественной жизни  в ЖК «Митино дальнее», интересному и полезному взаимодействию его обитателей. Это и  просмотр кино под открытым небом, и различные праздники и игры, и, конечно же, работы в саду и огороде. В разделе «фотогалерея» есть фотоотчеты о мероприятиях, которые состоялись в 2015 году, после того, как были введены в эксплуатацию и заселены первые две очереди. Также на сайте можно узнать цены и посмотреть планировки квартир. Правда, наличие и актуальную стоимость придется уточнить в офисах продаж. 

 

О визите в офис продаж компании «Проектсервис холдинг» (http://www.proektservis.ru) я расскажу чуть позже. Она работает на рынке недвижимости уже 15 лет. Основная деятельность – инвестирование в строительство и реализация объектов недвижимости. На сегодняшний день кроме ЖК «Митино Дальнее»  компания  занимается  еще тремя десятками объектов жилой и коммерческом недвижимости  в Москве и области.

 

Кроме «Проектсервис холдинг», дилерами проекта являются также агентства «Арсенал-Холдинг» и  «Триумф Градъ». Эти компании также имеют опыт работы на рынке недвижимости более 15-ти лет.

 

Застройщик  проекта – компания  «ДАНАЛИТ».  Она же является собственником земель,  на которых ведется строительство. 

 

Поиск в Интернете информации о застройщике и дилерах, привел меня на ветку форума, где есть интересный материал об опыте взаимодействия покупателей с тем или иным представителем ЖК. Здесь дают совет сразу не обольщаться ценами, которые предлагают дилеры, потому что они довольно ловко жонглируют скидками и акциями, а на деле оказывается,  что «красивая» цена, которую видит покупатель, и реальность могут отличаться. Отзывов о ЖК «Митино Дальнее» в Сети предостаточно, и большая их часть касается как раз таки дилеров. В основном это негативные отзывы типа «дурят, как хотят» или «а вот у этих менеджеры бестолковые».  Нельзя исключать и того, что это разговор между конкурирующими компаниями. 

 

Что касается обсуждения качества домов, да и качества жизни в Комплексе, то здесь я обратила внимание на жалобы жителей первой очереди о том, что  в подвалах стоит вода, а также на жалобы жителей второй очереди по поводу неровных полов в квартирах. Говорят, что перепад высот достигает 13-15 см. 

 

Отправляясь на место, я  звоню в офис продаж, и уже по телефону отмечаю дружественное настрой сотрудника по имени Дмитрий.  Без лишних словесных реверансов, но в то же время, как своей доброй знакомой, он ответил на вопросы и подробно рассказал, как добраться до места. Я выбираю путь от станции метро «Митино». Отсюда (остановка между ТЦ «Ладья» и ТЦ «Митино») ходит маршрутка без номера, на которой только указан пункт назначения – Митино Дальнее. 

 

Минут через 30 сворачиваем с Пятницкого шоссе.  

 

Конечная остановка – возле корпусов первой-второй очереди.

 

Нельзя отрицать, дома смотрятся нарядно, по-европейски. Но у меня возникает впечатление, что относятся они к эконом-классу.  

 

Из торговых объектов на территории пока можно увидеть только продуктовые палатки. А на Пятницком шоссе, есть продуктовый супермаркет. 

 

Строящиеся корпуса находятся  достаточно далеко от готовых.

 

По территории квартала проходит ЛЭП. Судя по генплану, линия будет проходить над паркингом  и центральной прогулочной зоной. 

 

Офис продаж находится  ближе к шоссе. 

 

Я бы продолжила петь дифирамбы в адрес менеджера Дмитрия, если бы  наша с ним беседа не затянулась почти на час. И все из-за того, что сотрудник параллельно отвечал на бесконечные звонки потенциальных покупателей. Тем не менее, Дмитрий нашел возможность отвезти меня на стройплощадку и показать пару вариантов (сильный ветер и мороз не позволили сделать экскурсию долгой). 

 

На форумах пишут, что строительство идет быстро и динамично. Но я не увидела ни души.

  

Рядом с домами производится прокладка коммуникаций, о чем свидетельствует глубокая траншея. Тут-то мне и удалось увидеть действующую единицу строительной техники. Вполне возможно, что другие работники в этот момент отлучились на обед. 

 

Зайдя внутрь, в первую очередь обращаю внимание на стопки плит, из которых, по словам менеджера,  будут выложены межкомнатные перегородки.

 

На полу я не обнаружила существенных недостатков. Однако, не имея специального оборудования, о перепаде высот судить сложно. Поэтому вопрос этот я оставлю открытым. 

 

Стены в квартирах довольно ровные, это особенно важно для таких маленьких помещений, где каждый миллиметр на вес золота. Габариты ванной комнаты в бетоне смотрятся особенно скромно. 

 

В некоторых местах на блоках заметны небольшие трещины. 

 

Вернувшись в офис продаж, я продолжаю борьбу за внимание менеджера, которого то и дело отвлекают телефонные звонки. Самое главное, что мне узнать – из приглянувшихся мне вариантов осталось всего лишь два. Уж не знаю, какова ситуация с другими квартирами (на сайте-то их несколько десятков), но с торцевыми «двушками» на момент моего визита было не густо. Дмитрий  ни коим образом не склонял меня к срочному принятию решения, но ситуация  мне показалась довольно напряженной: если бы я имела более серьезные намерения относительно предложения,  то наверняка начала бы торопиться и нервничать. Да еще и этот несмолкаемый аккомпанемент телефонных звонков моих «конкурентов»…

 

А чтобы забронировать квартиру, нужно внести предоплату - 3% от стоимости. На сайте есть информация о различных акциях, но их актуальность нужно уточнять у дилеров. За оформление договора, регистрацию его в рег.палате и  получение свидетельства о собственности (в перспективе)  потребуется заплатить 40 тыс. рублей.  Продажи идут в соответствии с 214-ФЗ по договору долевого участия. Ипотечный кредит можно оформить в одном из банков-партнеров: в Сбербанке, в Ипотечном банке Дельтакредит, в ВТБ24, Абсолют банке и других.

 

В ходе беседы Дмитрий рассказал, что компания идет навстречу клиентам и позволяет забронировать квартиру до одобрения ипотеки банком. В  этом случае клиент просто вносит 5 тыс. рублей и со спокойной душой ждет. Если банк примет решение отказать, эти деньги возвращаются несостоявшемуся покупателю. Есть также возможность покупки квартиры в рассрочку при первом взносе от 20%.  

 

Видимо для того чтобы подкрепить мою решимость, Дмитрий рассказал, что с осени от станции «Крюково» до Ленинградского вокзала ходят поезда с  интервалом движения в час-пик всего лишь 7 минут.  Это замечательная новость! Теперь дорога до Москвы не так пугает, и можно рассмотреть альтернативные предложения в этой части области.

 

Таблица 2. Сравнительный анализ стоимости квартир в малоэтажных жилых комплексах Солнечногорского и Красногорского р-на  Московской области

 

Объекты, приведенные в таблице, находятся на несколько километров ближе к Москве.  Зато ЖК «Митино Дальнее» стоит рядом с Зеленоградом, с его рабочими местами, образовательными и медицинскими учреждениями. Не будем забывать, что поликлиника в составе социальной инфраструктуры в подобных жилых комплексах редко фигурирует. Нет ее и в рассмотренном нами объекте. Этот момент следует не упускать из виду покупателям, которые  не пользуются личным транспортом. Детская поликлиника находится в деревне Брехово (через шоссе), а  взрослым придется ездить в Зеленоград. 

 

В остальном  ЖК «Митино дальнее»  кажется  неплохим вариантом  для пенсионеров и для молодых людей, которые только-только начинают самостоятельную жизнь, вне родительского гнезда. Сложно советовать  покупку  квартиры в этом Комплексе семьям с детьми, потому как, на мой взгляд,  жилье тесновато. Хоть застройщик и называет свой проект комфортабельным, но эта характеристика применима только к инфраструктуре, технологии строительства и благоустройству комплекса. А габариты квартир здесь оставляют желать лучшего,  в другом комплексе эконом-класса можно  и попросторнее жилье подобрать. Тем не менее,  цены на квартиры, расположение Комплекса и организация общественного пространства делают ЖК «Митино дальнее» весьма привлекательным проектом. Сложно сказать, следует ли рассматривать  ЖК «Митино дальнее» в качестве объекта для инвестиций или для последующей сдачи внаем. Но интерес  покупателей к жилому комплексу, высокий сейчас, вполне возможно, останется таковым и впоследствии.