ЖК «Хорошевский»: кажется, всем хорош

На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

Честно говоря,  изучение объектов бизнес-класса – задача довольно сложная. Вжиться в роль состоятельного покупателя, вообразить себя человеком с большими возможностями получается порой с трудом. Но для того чтобы материал получился не просто «съедобным», а еще и «вкусным и питательным», необходимо полностью погрузиться в среду, примерить на себя  высокий уровень жизни,  оценить  комфорт и, конечно же, обнаружить объективные недостатки, выявить то, что скрыто или завуалированно. Ведь потерять голову при знакомстве с жилым комплексом  класса «вау!»  можно запросто. С таким как, например, ЖК  «Хорошевский».

 

Этот крупный и весьма амбициозный Проект бизнес-класса, расположен в районе Хорошево-Мневники, Северо-Западного округа столицы. Достаточно пройти  12-15  минут от станции метро «Октябрьское поле» и нашему взору предстает Многофункциональный Жилой Комплекс, занимающий участок почти в 13 Га. Здесь, на закрытой охраняемой территории будут построены не только жилые дома, но школа  на  550 учеников,  детские сады для 330 воспитанников, бизнес-центр и фитнес-клуб, магазины и рестораны. Одним словом, собственная полноценная инфраструктура жителям ЖК «Хорошевский» гарантирована Застройщиком. 

 

Жилой Комплекс возводят в два этапа. Первая очередь строительства включает в себя шесть жилых домов. Это корпуса 9,10,11,12,14 и 15. Все они будут сданы Госкомиссии в 1 квартале 2017 года. Остальные корпуса, а с ними и объекты инфраструктуры будут готовы в течение 2018 года.  

 

Наверняка у читателя возникнет вопрос, где же в этом, довольно престижном  районе нашлось место для возведения столь масштабного и высотного (14-22 этажа) жилого массива. Общеизвестно, что сегодня новостройки  вырастают  либо на месте снесенных пятиэтажек, либо на месте бывшей промзоны. И ЖК «Хорошевский» - как раз второй вариант. С той лишь поправкой, что называть это место бывшей промзоной  пока рановато. Строительство ведется на месте совхоза «Тепличный», который прекратил свое существование несколько лет назад. Но в достаточно тесном соседстве с ЖК находится ТЭЦ-16,  а чуть дальше – два производственных предприятия и железная дорога. Однако, было бы несправедливо не упомянуть о наличие в этом районе большого зеленого массива, хорошо всем под именем Серебряный бор, а также  о перспективе создания нового парка на улице Зорге.  Правда, мечтая о прогулках или ежевечерних пробежках на природе, следует учитывать, что дорога, как до Серебряного бора, так и до будущего парка, неблизкая.   

 

Ландшафтные дизайнеры ЖК «Хорошевский»  позаботились о том, чтобы  будущим жильцам было приятно отдыхать и в пределах Жилого Комплекса. На его территории будут высажены тщательно подобранные деревья и кустарники, обустроены цветники,  дорожки и даже небольшие водоемы, появятся красивые  беседки и  скамейки. 

 

Уникальный проект благоустройства и освещения территории предусматривает безопасное и комфортное дворовое пространство с велосипедными дорожками, детскими и спортивными площадками. Безопасность, тишину и чистоту дворовой территории обеспечит также предусмотренный здесь формат «двор без машин». Однако в проектах такого класса не принято оставлять без внимания автолюбителей. Поэтому свои машины они смогут оставлять в подземном двухуровневом паркинге (2870 мест) и на гостевой стоянке.

 

Авторы Проекта выбрали достаточно строгий архитектурный стиль, но, несмотря на сдержанность форм, здания выглядят эффектно и  интересно. И делает их таковыми выбранная цветовая гамма, необычный способ внешней отделки  (кирпичная облицовка создает рельефный рисунок), панорамные окна  с  ламинацией рам под темное дерево,  а также переменная высота зданий. Первые этажи в домах займут магазинчики, аптеки, салоны и другие объекты,  которые всегда бывают так  необходимы поблизости. Входные группы будут больше похожи на вестибюль  высококлассного отеля, в отделке планируется использовать натуральные материалы спокойных тонов. Комфортный климат  во всех помещениях  будет  поддерживаться системами центрального кондиционирования на основе VRF-систем. В домах установят  скоростные  бесшумные  лифты, о высоком качестве, безопасности и энергоэффективности которых заявляет немецкий производитель.

 

Сегодня уже никого не удивить автоматическими системами пожаротушения, а здесь жильцам не будет страшен ни огонь, ни вода, потому как в каждом санузле предусмотрена установка датчиков протечек. Вентиляцию в квартирах обеспечат малошумные вытяжные системы, опять же, немецкого производства. Ну а по-немецки экономно и рационально пользоваться отоплением позволять индивидуальные приборы учета тепла.  

 

Нашему вниманию предлагаются однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры  в корпусах 6,7,9,11,12 и 15.  Проектом предусмотрены и четырехкомнатные (в корпусах 2 и 8), но их сейчас нет в продаже.  Однокомнатные варианты пока представлены только в 15-м корпусе.  

 

Таблица 1. Стоимость квартир в ЖК «Хорошевский»

 

Количество комнат	Метраж, кв. м.	Цена, млн. рублей
Апартаменты	-	-
Однокомнатные квартиры	37,2-47,1	6,472-8,864
Двухкомнатные квартиры	58,8-76,6	9,584-13,993
Трехкомнатные квартиры	75,4-117,6	13,308-23,597

В начале весны 2016 года  при 100%  оплате или покупке по ипотеке действовала скидка 15%.  Поэтому, знакомясь с ценами на квартиры в ЖК «Хорошевский», в первую очередь следует узнать о действующих акциях.

 

Все квартиры имеют правильную геометрию и в большинстве из них мы увидим два стояка, что, несомненно, расширит простор для полета дизайнерской мысли. Общий недостаток  абсолютного большинства квартир – отсутствие балконов и лоджий. Проектировщики ЖК «Хорошевский» дают возможность будущим жильцам самостоятельно организовать  пространство:  квартиры  не имеют межкомнатных перегородок. Но на сайте мы можем получить подсказки, как это сделать наиболее удобно, интересно  и практично.  Например:

 

1-комн. квартира в 37,2 кв. метра.

 

1-комн. квартира в 47 кв. метров.

 

2-комн. квартира в 58,6 кв. метров

 

2-комн. квартира в 76 кв.м.

 

3-комн. квартира в 110 кв. метров

 

3-комн. квартира в 117,9 кв.м. Балконы я обнаружила только в «трешках» 11-го корпуса. 

 

Если читатель уже побывал на сайте Новостройки, да еще и ознакомился с содержанием Проектной Декларации, у него наверняка возникнет вопрос, почему почему автор не описывает апартаменты, о которых  говорится в общем описании и в Проектной Декларации. Дело в том, что продажа апартаментов действительно входила в планы Застройщика. Однако сейчас 14-му корпусу,  который  относился изначально к нежилому фонду (чем  формально и являются апартаменты), а также части корпуса 12, в которой тоже до какого-то момента предлагались апартаменты,  решено присвоить статус  жилого дома. Эту информацию я получила от сотрудников офиса продаж, но сведений об этом в изменениях к проектной декларации пока не обнаружила. Также нет информации о продаже квартир в 14-м корпусе. 

 

Девелопером ЖК «Хорошевский» является ГК «МонАрх», ее визитной карточкой является жилой комплекс «Мосфильмовский». В числе реализованных проектов – комплекс апартаментов  Just M, спортивные и социальные объекты, а также здания федерального значения. Кроме перечисленных объектов Девелопер возвел ЖК «Богородский», ЖК «Приват-сквер», жилой дом на Карамышевской набережной, а также ряд других новостроек в разных районах столицы. А Застройщиком, инвестором, и техническим заказчиком здесь является ООО «МонАрх-УКС»,  генеральный подрядчик – ООО «МонАрх», то есть всё в рамках Группы Компаний.  

 

Довольно часто встречаются отзывы о ГК «МонАрх» как о Девелопере с безупречной репутацией.  Но в  поисках информации о ней я наткнулась и на тревожные сведения. Например Дворец Спорта «Мегаспорт», генеральным подрядчиком которого выступал концерн «МонАрх», в 2013 году был признан аварийным из-за деформации несущих конструкций. Еще есть жалобы на задержку выдачи ключей дольщикам проекта Just M. Тем не менее, если попытаться вычислить среднеарифметический показатель оценок, которые форумчане дают Группе Компаний «МонАрх»,  то он будет довольно высоким.  Авторы отзывов отмечают хорошее качество  строительства (видимо все, кроме посетителей Дворца Спорта), а также отсутствие фактов недостроя или обмана дольщиков. Кроме того, внушает доверие и то, что Девелопер имеет богатый опыт реализации крупных проектов. 

 

Более пессимистичные оценки дают местоположению Комплекса. Многих огорчают возвышающиеся неподалеку огромные трубы, которые не только портят картинку, но еще и окутают дома плотными клубами пара.  Оптимисты же смотрят не на трубы ТЭЦ, а на планы градостроителей, которые собираются в ближайшие годы сделать район Хорошево-Мневники центром деловой активности. Здесь планируется создание нового Парламентского центра, строительство социальных, культурных и спортивных объектов. А во Мневниковской пойме задумали построить аж четыре парка – ландшафтный, спортивный, пейзажный и природный, а также открыть серфинг-парк и ледовую арену ЦСКА.

 

Многие из тех, кто настроен лояльно, говорят о том, что достаточно выбрать квартиру с окнами, выходящими на другую сторону – не на ТЭЦ. Мне же кажется целесообразным присмотреться к корпусам 6 и 7, расположенным в глубине. Эти дома, правда, относятся ко второй очереди и существуют лишь на бумаге, но квартиры в них уже выставлены в продажу.  

 

Часть домов первой очереди уже имеет более или менее внятные очертания, а корпус 14 даже частично облицован. 

 

Рядом со стройплощадкой на 3-й Хорошевской улице находится офис компании «НДВ», которая является агентом по реализации. Сюда можно подъехать в любой день с 9 до 20 часов, и получить консультацию.  

 

От станции метро «Октябрьское поле» я иду пешком. К сожалению, любимые мною «сталинки» на улице Маршала Бирюзова достаточно скоро сменяют серые коробки промзоны. 

 

Сворачиваем на ул. Берзарина, а потом и на 3-ю Хорошевскую. 

 

Уже издалека вижу, что форумчане не шутили по поводу клубов пара источаемыми трубами ТЭЦ. Пейзаж, скажем так, индустриальный. 

  

Корпус 14 уже стоит под крышей

 

А  рядом подрастают корпуса 9, 10 и 11. 

 

Корпус №15 построен до уровня 9 этажа.

 

Соседи ЖК «Хорошевский» со стороны 3-й Хорошевской улицы – хорошо нам известная пресловутая ТЭЦ,  пожарная часть да гаражный комплекс. 

 

Удобных точек для съемки рядом не нашлось, а на площадку пока не пускают. Поэтому за  более информативными фотографиями предлагаю зайти на сайт Проекта в раздел «ход строительства».  Там же можно увидеть, как корпус 14 выглядит изнутри. Понимаю, что для съемки фотограф  выбирал наиболее удачные места, но, тем не менее, качество работ мне лично очень понравилось. Да и выбранные материалы тоже. Наружные стены здесь выполнены из керамоблоков.

 

Фото с сайта  Застройщика:

 

В офисе продаж меня встретил сотрудник по имени Андрей. Несмотря на то, что я не задавала каких-то жестких рамок, касательно искомого жилья, менеджер предложил мне только один вариант. В сочетании со скидкой в 15% предложение оказалось довольно интересным – просторная двушка за 10 млн. рублей. Пожалуй, для бизнес-класса и престижного района, выходит неплохо.  Правда ждать такую квартиру придется около двух лет. Понравилось и то, что машиноместо в подземном гараже можно приобрести по цене от 1,0 до 1,6 млн. рублей.  Тоже довольно гуманно для заявленного класса.  

 

Несмотря на то, что предложение Андрея оказалось интересным, меня несколько озадачило то, что менеджер не предлагает других вариантов. Сотрудник был вежлив и внимателен, но все равно сложилось ощущение, что я отвлекаю его от какого-то другого, более важного дела.

 

Планируя бюджет, стоит учитывать, что коммунальные платежи в ЖК «Хорошевский» (помимо света, воды и отопления) обойдутся в 70-80 рублей за кв. метр занимаемой площади. 

 

Семьям с детьми, которые собираются пользоваться образовательными учреждениями Комплекса, следует принять к сведению, что эти объекты инфраструктуры будут коммерческими. 

 

В ходе беседы выяснилось, что  привлекательность цены объясняется, в том числе и тем, что квартиры здесь пока реализуются по договору ЖСК. Такая форма взаимодействия с покупателями, как  жилищно-строительный кооператив, вероятно, ближе к лету будет заменена на более привычную и надежную систему участия в долевом строительстве (ДДУ, ФЗ-214). Как  это отразится на цене квартир и отразится ли вообще – пока неизвестно. 

 

Договор ЖСК не проходит процедуру государственной регистрации, чем и пугает потенциальных, и реальных покупателей. Ведь в этом случае нет гарантии, что квартира не будет продана дважды. Однако не будем бросать тень на авторитетного Застройщика. При наличии серьезных опасений можно, в конце концов, дождаться перехода на ДДУ.  

 

За участие в жилищно-строительном кооперативе пайщики ежегодно вносят по 10 тыс. рублей. При покупке квартиры по ДДУ потребуется заплатить 70 тыс. рублей за регистрацию Договора и последующего получения Свидетельства о собственности. 

Какую-либо отделку жилья Застройщик благоразумно не предлагает, ведь очевидно, что покупатели  квартир рассматриваемого нами сегмента, от такой услуги  в большинстве случаев  откажутся. 

 

Что касается ипотечного кредитования, то здесь можно воспользоваться одной из программ, предложенных на сайте, в разделе ипотека. 

 

Поиск альтернативных вариантов показал, что предложение от ГК «МонАрх» вполне конкурентоспособно, однако в районе можно найти и другие довольно интересные новостройки. 

 

Таблица 2.Сравнительный анализ стоимости квартир класса комфорт и бизнес в р-не Хорошево-Мневники, СЗАО г. Москвы

 

Название ЖК	Расстояние от метро	Метраж, кв. м	Цена, млн. рублей	Срок сдачи
«Хорошевский»	15 мин. пешком от ст. «Октябрьское поле»	37,2	6,472	2 квартал 2018 г.
«Родной город. Октябрьское поле»	20 мин. пешком от ст. «Октябрьское поле»	41,6	7,100	4 квартал 2017 г.
ЖК «Union Park»	10 мин. трансп. от ст. «Октябрьское поле»	39,1	7,477	2 квартал 2016 г.
ЖК «Wellton Park»	10 мин. трансп. от ст. «Октябрьское поле»	40,3	7,092	сдан

Сложно сказать, влияет ли на ценовую политику Жилого Комплекса «Хорошевский» действующая здесь  система ЖСК (временная) или соседство с ТЭЦ (к сожалению, постоянное), но цена на квартиры показалась мне весьма интересной. В былые времена я бы уже во всю заявляла об инвестиционной привлекательности проекта, но сегодня, в столь нестабильное время, эта привлекательность не очевидна. Тем более, на форумах поговаривают, что с момента старта квартиры даже… подешевели. 

 

Однако в долгосрочной перспективе, учитывая грандиозные планы властей на район Хорошево-Мневники, Проект может оказаться привлекательным со всех точек зрения, в том числе и в целях капиталовложений. Что касается экологической картины, то можно предположить, что ТЭЦ, как-то отразится на ликвидности квартиры, но не на здоровье жильцов, ведь она работает не на угольном, а на газовом топливе.  Однако выводы  и заключения по этому вопросу должны делать эксперты, а не скромный автор обзора. Им же, хотелось бы адресовать вопросы о влиянии находящегося в районе Курчатовского института. 

 

Что касается Застройщика, то я склонна доверять ему. Хочется надеяться, что проблема со спортивным объектом – единичный случай.  Как говорится, и на старуху бывает деформация несущих конструкций. 

 

Некоторые форумчане сетуют на высокую плотность застройки, вашей же покорной слуге расположение домов кажется очень удобным, особенно во второй очереди строительства которая, вообще мне больше понравилась. Правда от этих домов придется дольше идти до муниципальных школ и садиков.  

 

Если Застройщик реализует все свои планы относительно обустройства дворовой территории и мест общего пользования, то вопрос о соответствии заявленному классу можно будет смело закрыть, ведь в принципе в остальном принадлежность оправдана. Здесь нам и монолитная технология строительства, и современная высококачественная инженерия, и подземный паркинг, и огороженная территория. Габариты квартир,  в принципе, тоже соответствуют классу бизнес, правда здесь мы увидим и скромные варианты – однушки по 37 кв. м. и двухкомнатные площадью 57,3  кв. м.  Тем не менее, ЖК «Хорошевский» заслуживает  внимания и довольно высокой оценки.