ЖК «Новокосино-2»: район в бежевых тонах

На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

Если бы меня спросили, чем мне приглянулся новый микрорайон «Новокосино-2», я ответила бы: «Ну, во-первых, там красиво…». Балконы домов отделаны темным и терракотовым закаленным стеклом, цвет стен на несколько тонов светлее, чем цвет балконов, даже в пасмурную погоду здания выглядят нарядными. Большое количество остекленных поверхностей придает облику домов легкости. Так что и виды из окон обещают быть приятными глазу. 

 

Но, прежде чем хвалить, попробуем разобраться, что же предлагают потенциальным покупателям жилья в этих домах.

 

Как добраться и что посмотреть

Несмотря на то, что располагается микрорайон в пешей доступности от м. Новокосино, территориально он относится к городу Реутов Московской области. 

 

у метро – перехватывающая парковка

 

Это один из тех удачных случаев, когда жилье стоит, как в Подмосковье, а до станции метро рукой подать. Рядом с микрорайоном проходит Носовихинское шоссе, до МКАДа – примерно два километра, до железнодорожной станции Реутов – километр с небольшим. Очевидные плюсы расположения ЖК несколько нивелируются необязательностью застройщика (об этом мы расскажем ниже). Пока же посмотрим, что уже есть в ЖК и вокруг него.

 

Найти офис продаж довольно просто: нужно двигаться по Носовихинскому шоссе в сторону области, офис с заметной вывеской располагается минутах в десяти ходьбы от метро, по левую сторону от шоссе, на первом этаже высотного дома.

 

Поскольку район Новокосино довольно обжитой, с инфраструктурой тут проблем нет. Кафе, закусочные, магазинчики, поликлиники, торговые центры – в изобилии. 

 

И самый, на мой взгляд, большой плюс микрорайона – непосредственная близость кинотеатра и гипермаркета (большой торгово-развлекательный комплекс находится в нескольких десятках метров от домов). 

 

Причем, в отличие от гипермаркетов, расположенных на МКАД, здесь нет безумных очередей к кассам: закупаются в основном жители близлежащих районов. 

 

Кроме того, по другую сторону Носовихинского шоссе есть еще один торговый центр с супермаркетом, а также небольшой строительный рынок. На станции Реутов еще два больших торговых центра. В общем, проблемы «где что купить» у жильцов этого района точно нет.

 

Зато есть место для отдыха: примерно посередине между м. Новокосино и станцией Реутов располагается довольно симпатичный Реутовский сквер с детскими игровыми площадками и ухоженными дорожками. От ЖК до него идти минут семь. 

 

 

Непосредственно внутри ЖК уже открылась большая современная школа, к 2018 году планируется построить еще одну школу, а также детский сад и поликлинику. Район выглядит активно строящимся, примерно половина домов уже сдана, другая половина – в процессе облицовки стен. 

 

 

Интересно, а что здесь можно купить и на каких условиях?

 

Застройщик

Застройщик – группа компаний «Эксперт» (http://icexpert.ru/) – существует на девелоперском рынке с 2005 года. В Реутове они уже построили торгово-развлекательный комплекс «Реутов-Парк», достраивают микрорайон Новокосино. А мкрн «Новокосино-2» – это второй их крупный жилой проект в этом районе. От себя добавлю: мне кажется, строительство всех корпусов идет в штатном режиме. Новые дома достраиваются, облицовываются, обустраивается придомовая территория. Так вышло, что я бывала в этом районе по делам по нескольку раз в месяц, и работы на объектах – насколько я могу судить – ведутся без перерыва. 

 

Сайт у застройщика довольно лаконичный, но основную информацию о структуре компании, ходе строительства, а также фотографии и новости с объектов там получить можно, все доступно. Есть и дополнительная информация от обслуживающей организации – ООО «Эксперт Эксплуатация» (http://expert-exp.ru/), которая занимается обеспечением хозяйственных нужд района (на сайте и застройщика, и управляющей компании можно найти сведения о парковках, пуске отопления во вновь построенных домах, обустройстве дворов). Там же, на сайте, есть данные по условиям оплаты услуг ЖКХ, тарифам, нормативные документы. Во время ознакомительной прогулки по району я видела два офиса обслуживающей организации, возможно, их даже больше.

Что касается продаж квартир, то ими занимается «супермаркет недвижимости» – агентство «НДВ». У них в ведении два десятка жилых комплексов в разных районах Москвы и Подмосковья, и, судя по всему, они оказывают полный комплекс услуг по продажам/покупкам недвижимости. Напрямую к застройщику покупатели не обращаются, все сделки проходят при участии «НДВ».

 

В офисе

 

Ознакомительный визит в офис «НДВ» я запланировала недолгим: собиралась провести рекогносцировку на местности, взять буклеты и узнать, как проходят просмотры квартир. 

 

Офис встретил меня шикарными макетами (в миниатюрных домиках даже горели окна!), на которых можно было рассмотреть район в подробностях, оценить план застройки и прикинуть, в каком из домов мне бы хотелось поселиться. Секретарь показала мне на макете, какие из домов строятся, какие уже сданы, снабдила симпатичными буклетами и объяснила, как записаться на просмотр. С тем я и отбыла изучать информацию и продумывать дальнейший план действий.

 

Буклеты мне понравились. Во-первых, в плане ЖК легко разобраться: построенные дома выделены одним цветом, строящиеся – другим. Указано расположение ЖК на карте, направление в сторону метро, есть краткий список плюсов данного жилищного массива. Часто застройщики пренебрегают таким простым средством донесения информации, как списки – а вместо этого предлагают читать десятки абзацев текста и, видимо, карандашом помечать моменты, которые заинтересуют покупателя. В буклетах этого ЖК все просто и доступно изложено.

 

 

Интересным мне показалось и то, что в домах ЖК «Новокосино-2» есть квартиры, как говорится, «на любой вкус и кошелек»: от небольших студий до пятикомнатных двухуровневых квартир. 

 

 

Количество комнат	Общая площадь, кв. м		Стоимость, тыс. руб.		Цена за кв. м, тыс. руб.
	от	до	от	до	от	до
студия	29.3	33	2 800	5 100	99.2	187
1	33	49	3 700	6 200	99.3	144
2	55	96.6	5 230	11 095	88	137
3	76	119	8 454	9 500	85.5	128
5	131.7	228.5	13 800	15 418	104	112

Выбрать действительно есть из чего. Разница в стоимости квартир довольно ощутимая: те дома, что уже достроены или находятся ближе всего к метро, продаются дороже. Более дальние дома находятся на этапе строительства, и цены на квартиры в них иногда вдвое ниже, чем в уже готовых домах-«конкурентах». 

 

Что касается планировок, то тут тоже есть на что посмотреть. Есть и классические «однушки» в два окна и одну лоджию. Есть квартиры-студии, по площади многие почти не уступают отднокомнатным, но окно в них всего одно. 

 

Есть даже однокомнатные-«распашонки», в которых кухня и комната выходят на противоположные стороны света. 

 

Есть интересные однокомнатные квартиры с нестандартной формой комнаты – жаль, что сейчас их посмотреть невозможно, дома еще недостроены. Любопытно было бы прикинуть, как в такой комнате можно «поиграть» с зонированием пространства.

 

Двухкомнатные тоже на разный вкус – есть традиционные «распашонки», есть квартиры, в которых предусмотрены два санузла (один из них можно приспособить под гардеробную, проектные возможности это позволяют).

 

Самая впечатляющая из двухкомнатных квартир имеет площадь 96 кв.м., при этом у нее 2 балкона, один из которых (он состоит из двух частей) общей площадью 25 кв. м (к слову, есть и «трешки» с такими же балконами). 

 

Трехкомнатные вполне просторные, причем выбор по цене и площадям довольно широкий – есть и 76-метровые квартиры, есть и квартиры площадью почти 120 кв. м.

 

Четырехкомнатных нет, зато есть пятикомнатные квартиры, причем в двух вариантах – двухуровневые, площадью до 137 кв.м, и одноуровневые, площадью целых 229 кв.м. О том, какие из них доступны для покупки, можно узнать на сайте.

 

В интернете

 

Итак, сайт «НДВ» мне показался очень удобным. Начну с того, что на заглавной странице ЖК «Новокосино-2» нас встречает масса полезной и наглядной информации. Тут и флеш-фотогалерея, и видео-прогулка по району, и таблица площадей квартир и цен на них (более подробно можно узнать, кликнув на любую из позиций таблицы), степень готовности домов.

 

Особенно полезным мне показался калькулятор подбора квартир (он тоже расположен на заглавной странице). Ведь практически первое, что интересует потенциального покупателя – что я могу себе позволить за свои деньги, и устроят ли меня предлагаемые варианты? Ответы можно получить буквально за несколько щелчков мышкой. 

 

Проектная документация, этапы строительства, сроки сдачи корпусов, планировки, акции, способы оплаты квартиры – все это тоже есть.

 

Подробные таблицы с ценами на квартиры и площадями тоже порадовали: можно сделать сортировку по количеству комнат, площади, цене квадратного метра, стоимости квартиры. Тут же в таблице указан этаж, номер каждой квартиры, по одному клику можно посмотреть, где она расположена в поэтажном плане. 

 

В таблицах отображены квартиры, которые можно купить, у некоторых есть пометка «фиксация» – это означает, что потенциальные покупатели попросили о своего рода «предбронировании» на некоторый срок, но квартира еще не продана. Так же в отдельном столбце по некоторым квартирам указана специальная «акционная» цена. Акции, как сказали мне в агентстве, появляются регулярно.

 

Обобщая, могу сказать – сайт функционален и (что большой плюс) дружелюбен к пользователю. Лично у меня не возникло проблем с ориентированием в той массе информации, которую я искала (и нашла). А, между тем, в новом ЖК – 16 корпусов, и, чтобы структурировать все данные, разработчики сайта явно приложили немало усилий. 

 

Просмотр

По поводу просмотра каждой выбранной вами квартиры придется договариваться отдельно. При первом созвоне с офисом меня соединили с менеджером Натальей, именно в разговоре с ней я проясняла все неясные для меня моменты. После первого разговора мне пришла СМС со всеми контактами моего менеджера. Это, я считаю, очень удобно: не нужно записывать номер и электронный адрес от руки, рискуя перепутать букву или цифру. 

 

Итак, квартиры в ЖК «Новокосино-2» продаются как застройщиком, так и собственниками. Если ключ от интересующей вас квартиры есть у застройщика, то с просмотром проблем не будет никаких. Если продает собственник – то агентство решает с ним вопросы о просмотре, тут может понадобиться время. 

 

Я договорилась прийти и посмотреть две интересующие меня квартиры от застройщика – «студию» и двухкомнатную. В положенное время в офисе меня встретил агент по просмотру Денис, и мы отправились в корпус 6. Этот корпус уже достроен, вот-вот начнут выдавать ключи владельцам. По пути Денис ответил мне на все мои вопросы (мы шли через ЖК, и я могла вести разговор обо всех объектах, которые попадались нам на пути). 

 

Что касается инфраструктуры самого микрорайона, пока говорить о ней рано: тут пока еще почти столько же строительных площадок, сколько и возведенных домов. Однако мне показалось, что большинство спортивных и детских игровых зон сконцентрированы в соседнем микрорайоне – через дорогу. Там строительство уже окончено, и во дворах есть и горки, и тренажеры, и песочницы. Само «Новокосино-2» этим пока небогато. 

 

Проектом застройки предусмотрен паркинг на 5719 машиномест, доступных в рассрочку. В самом микрорайоне с бесплатными парковочными местами, увы, пока негусто. На форуме обсуждаются варианты парковки на соседних улицах и во дворах. Но это, опять же, на период строительства – когда дома будут сданы, а придомовые территории облагорожены, ситуация может измениться. По моим наблюдениям, дворы не производят впечатления «парковки на каждом квадратном метре», вероятно, в довольно просторном районе Новокосино есть, где поставить машину. 

 

Также я выяснила, что дома – монолитные с вентилируемыми фасадами, высота потолков до укладки стяжки – 3 метра, самые дешевые квартиры – в корпусах 2 и 3 (эти дома недалеко от железнодорожной ветки, они стоят на дальней границе микрорайона). Окончание строительства жилого массива запланировано на 2018 год, тогда же достроят вторую школу и детский сад. В каждой секции есть минимум один грузовой и один пассажирский лифт, далее, в зависимости от этажности, может быть два грузовых лифта. 

 

Помещения для консьержек предусмотрены в каждом подъезде, как и довольно просторные (но не закрытые) помещения для хранения, например, колясок. Но, если учитывать жалобы некоторых жильцов на проникновение в подъезды всевозможных коммивояжеров, я бы не стала рассчитывать на то, что мой подъезд – моя крепость. Консьержка – это все-таки неизменный «человеческий фактор», и поэтому, оставляя коляску в закутке возле консьержки, я бы все-таки позаботилась о надежном пристежном замке. 

 

В квартирах есть разводка до щитка и есть отопление, горячая и холодная вода – до стояка. Окна и остекление балкона – от застройщика.

 

Сами квартиры сдаются без отделки и межкомнатных перекрытий (возведены только несущие стены). По словам Дениса, стоимость отделки «под ключ» с этого этапа будет составлять от 5 тысяч рублей за квадратный метр. У застройщика нет своего подрядчика, но стены лифтов, как это обычно бывает, оклеены объявлениями от независимых ремонтных бригад. Найти себе бригаду по душе и кошельку покупателю предстоит самостоятельно. 

 

Что касается возведения стен, то в поэтажном плане указаны согласованные варианты. Если владелец квартиры захочет изменить планировку, это придется согласовывать с БТИ. Правда, бывалые ремонтники говорят, что, пока вы не решите продать квартиру, ваши стены внутри нее останутся вашим личным делом, и только на этапе продажи у БТИ могут возникнуть вопросы о согласовании. 

 

В квартирах установлены неплохие металлические двери. Балконы застеклены в двух вариантах. 

 

Есть «парадный» вариант, эти балконы оформлены непрозрачным закаленным стеклом красно-коричневого цвета и выходят на главный проспект микрорайона. 

 

Вариант балконов, выходящих во двор – так называемый «французский» балкон, с полностью прозрачным стеклом от пола до потолка.

 

Откосов и подоконников на окнах нет. 

 

После сдачи дома в эксплуатацию (и, конечно, ремонта) можно въезжать – работают лифты, греют батареи, подключено водоснабжение.

 

Про покупку

 

Купить квартиру можно, выплатив всю сумму единовременно – в этом случае застройщик дает скидку до 5% от стоимости квартиры. За оформление ДДУ и – затем – оформление права собственности придется доплатить еще 70 тысяч рублей. Покупка квартиры, уже находящейся в ДДУ, оформляется по договору переуступки прав ДДУ. 

Можно оформить ипотеку (правда, это касается, главным образом, квартир, которые в собственности застройщика – с квартирами, находящимися в ДДУ, могут возникнуть сложности, подробнее по каждой квартире лучше выяснять у агента). Можно использовать военную ипотеку и материнский капитал. Обо всех этих вариантах подробно рассказано на сайте «НДВ» (http://ipoteka.ndv.ru/), там же есть полезные советы для тех, кто подбирает для себя вариант оплаты. Что касается ипотеки, сотрудничает компания с несколькими банками, называются они на сайте так: «Банк 1», «Банк 2», «Банк 3» и так далее. Судя по всему, по каждому банку снова придется общаться с менеджером, который будет заниматься оформлением сделки.

Для тех, кто хочет переехать в ЖК «Новокосино-2» из собственной квартиры, есть возможность «взаимозачета» (оформление ДДУ, продажа старой квартиры силами агентства, внесение денег за новую).

 

В целом, процесс оформления покупки, описанный на сайте, показался мне довольно прозрачным. На все дополнительные вопросы мне уверенно отвечала менеджер Наталья. 

 

А что говорят?

 

У ЖК есть свой форум (http://novokosino2.com/), где жители общаются на все темы, касающиеся застройки микрорайона, коммунальных и организационных вопросов. Судя по форуму, кое-какие накладки в работе застройщика и управляющей компании существуют. Есть и случаи с переносом сроков сдачи домов в эксплуатацию. Некоторые жильцы жалуются на чрезмерно высокую плату за обслуживание дома, несвоевременную починку лифтов, перебои с горячей водой. Есть темы для обмена информацией о том, что делать, если срок сдачи дома откладывается. 

 

Вообще, на форуме тысячи тем, и у меня сложилось впечатление, что там всегда можно получить ответ на свой вопрос или найти единомышленников, чтобы объединенными усилиями решить какие-то правовые вопросы. Некоторые жители уже сданных домов рассказывают, как получали компенсации за несвоевременную передачу квартиры собственнику, и дают советы о том, как решаются подобные проблемы.

 

Что касается сроков сдачи домов, то тут ситуация неоднозначная. Судя по всему, строительная компания выполняет свои обязательства… но не очень аккуратно. По крайней мере, со сроками нередки проблемы, есть задержки и довольно  существенные – по  нескольку месяцев. Среди сообщений собственников, уже получивших ключи и сделавших ремонт, можно найти и сообщения тех, кто до сих пор ждет сдачи квартир, хотя сданы они должны были быть еще в 2015 году. В феврале покупатели нескольких корпусов даже устраивали митинги с целью разобраться, почему происходят задержки в строительстве. В качестве рефери призывали мэра г. Реутова.

 

Мой звонок в отдел продаж и просмотров позволил внести некоторую ясность: да, задержки по ряду корпусов действительно есть, 2 корпус находится на этапе выдачи ключей, 1 и 3 – ждут ключи в июле, остальные корпуса – начиная с осени. Судя по всему, отдел продаж не может дать гарантий по своевременной сдаче объектов. Но мне показалось, что они рано или поздно сдадутся – правда со сроками, компенсациями за просрочку и прочими расходами покупателям придется разбираться самим (или, скорее, с помощью юристов).

Лично у меня создалось ощущение, что району – быть, недостроенными «коробки» не останутся. Больше половины домов уже сдано и заселено, остальные активно доделываются. Но с точки зрения экономии расходов – конечно, стоит внимательно отнестись к срокам сдачи дома, прописанным в договоре, и санкциям, которые позволят получить компенсацию с застройщика при срыве сроков. Судя по темам на форуме, ряду активных покупателей удалось взыскать с ООО «Эксперт» некоторые суммы за просрочку введения домов в эксплуатацию. 

Для сравнения

Вблизи от м. Новокосино практикуется, в основном, уже точечная застройка. 

 

В самом городе Реутов возводятся небольшие ЖК, состоящие из двух-трех корпусов. Инфраструктура у всех этих микрорайонов приблизительно одинаковая (исключение – ЖК «Новая Салтыковка», который находится на несколько километров дальше от Москвы вдоль Носовихинского шоссе). 

 

Название ЖК	Кол-во комнат	Площадь	Стоимость, млн. руб.
НОВОКОСИНО-2	1-к кв.	45	5,400
	2-к кв.	73	7,800
Реутов, Комсомольская, д. 2	1-к кв.	57	5,200
	2-к кв.	76	6,400
Реутов, Мкрн 6А	1-к кв.	51	5,100
	2-к кв.	82	7,600
Новая Салтыковка	1-к кв.	47	5,300
	2-к кв.	80	7,300

Резюме

 

Позволю себе повториться: микрорайон «Новокосино-2» выглядит нарядно и необычно, что лично для меня является неоспоримым плюсом: глаз все-таки устает от одинаковых бетонных коробок, которые возводились в Москве и области в последние лет двадцать. Небольшим минусом можно назвать то, что квартиры сдаются совсем без отделки, поэтому итоговая стоимость квартиры будет, разумеется, выше. 

 

Инфраструктура в окрестностях более чем достойная, главным образом за счет того, что рядом давно обжитой район Новокосино (разве что детских площадок, на мой взгляд, могло бы быть побольше). Транспортная доступность на высоте: можно добраться до Москвы как автотранспортом (рядом МКАД, но не настолько рядом, чтобы мешать жить), так и на электричке или метро. Я бы сказала, что из районов новостроек ближнего Подмосковья это – довольно привлекательный вариант.

 

Однако есть одно большое «но»: вариант этот можно рассматривать только в том случае, если у вас есть жилье и просрочка сдачи дома в несколько месяцев не ударит по вашему бюджету и нервам. В ином случае, конечно, это не самый удачный вариант вложения денег: каждый месяц задержки обходится людям, которые ждут своих квартир, в лишние 20-30 тысяч рублей за аренду жилья. Лет через пять это совершенно точно будет достроенный и благоустроенный район, но в какие сроки покупатели получат свои квартиры – вопрос, увы, пока открытый.