ЖК «Дом у реки»: квартира без переплаты за социальную инфраструктуру

На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера.

 

Какой бы удобной ни была жизнь в мегаполисе, но рано или поздно многие из нас начинают подумывать о жизни за чертой города.  И хорошо, если есть дача или другой загородный объект, где можно отвести душу в выходной, а то и рассмотреть в качестве места круглогодичного пребывания. А как быть тем, кто не обзавелся загородной резиденцией, да и не готов пока ежедневно преодолевать десятки километров, добираясь на работу? Таунхаусы или, тем более, коттеджи доступны далеко не всем. Перебираться в один из тех крупных микрорайонов, которые сегодня поглощают бывшие сельхозугодья и другие территории Подмосковья – тоже сомнительная альтернатива. Но есть и промежуточные варианты. И один из них мы рассмотрим. Это жилой комплекс «Дом у реки», название которого сразу же делает предложение интересным для уставшего от городской суеты москвича.  

 

Правильнее было бы назвать этот объект домом у канала, потому что к каналу им. Москвы он расположен гораздо ближе, чем к дельте реки Клязьма.  Жилой комплекс находится практически на берегу этого водоема, в тихом местечке со смешным названием Ивакино, что на севере подмосковных Химок, примерно в 9 км от МКАД. На автомобиле добраться сюда можно по Ленинградскому или Дмитровскому шоссе, а тем, кто предпочитает общественный транспорт,  подойдут электрички как Ленинградского (станция «Химки»), так и Савеловского (станция «Хлебниково») железнодорожного направления.  От обеих платформ ходят автобусы, которые  за 15-20 минут доставят до Жилого Комплекса. Уникальность расположения «Дома у реки» определяется не только соседством с каналом, рекой и Химкинским лесопарком, но еще и тем, что дорога, ведущая в Ивакино, упирается здесь в тупик. Это позволяет местным жителям наслаждаться удивительной тишиной и покоем.  

 

Казалось бы, на таком расстоянии от Москвы уже не осталось столь привлекательных мест, свободных от застройки.  Вот и здесь его оказалось немного – всего лишь 1 гектар.  На этом участке силами компании «Новые Кварталы» (http://novye-kvartaly.ru) возводится девятиэтажный дом на 420 квартир. На сегодняшний день Проект находится на этапе фундаментных работ. Завершение строительства ожидается в первом полугодии 2017 года, а летом того же года будущие жильцы получат ключи от своих квартир. Здание состоит из восьми секций и в плане имеет форму буквы «Ш».  

 

Дом строится по монолитной технологии. Фасад  украсят  кирпичом четырех оттенков. Лоджии будут иметь панорамное остекление, а художественная асимметрия окон добавит пикантности архитектуре здания.  В доме предусмотрен технический подвал высотой 1,8 метра и технический чердак, где будут установлена газовая котельная, которая обеспечит жильцов теплом и горячей водой. Плиты в квартирах при этом будут электрическими.  На первых этажах предусмотрено место для консьержа, а также помещение для хранения колясок и велосипедов. В каждой секции будет всего лишь по одному грузопассажирскому лифту. Первый этаж первой секции отведен под нежилые помещения. Здесь разместится продуктовый магазин, аптека, отделение банка, парикмахерская и другие объекты торговли и сервиса. Что касается внешней инфраструктуры, то она здесь не так богата. Вся «социалка»  расположена на достаточном удалении.  Ближайшая школа и детский сад – в Ивакино-Покровском, до которого километра два. Там же расположена и поликлиника. 

 

На закрытой огражденной территории авторы Проекта предусмотрели места для детских и спортивных площадок и автомобильную парковку по периметру на 71 машиноместо. От дома к каналу проложат пешеходную и велосипедную дорожку, а набережную облагородят, и обустроят здесь места для прогулок и отдыха местных жителей. 

 

Надо отметить, что компания «Новые Кварталы» не первый раз берется за проект, расположенный  на берегу водоема. Например, в Троицке Застройщик реализовал такие проекты, как ЖК «Легенда», ЖК «Троицкая Ривьера», апартаменты «Вилла Рива». При этом Компания  провела гигантскую работу  по благоустройству набережной реки Десна, превратив ее  в удобное и живописное место для культурного отдыха горожан. 

 

Видовые квартиры в «Доме у реки», конечно, будут, но их окажется не так много, как хотелось бы, т.к. дом стоит к водоему боком. Кроме того, по странной задумке архитекторов, это будут лишь однокомнатные варианты, количество которых здесь лидирует с большим отрывом от остальных.  Например, в первой секции на семь однушек приходится одна студия, две двухкомнатные и одна трешка. В целом же квартирный фонд состоит из студий, одно-, двух- и трехкомнатных квартир.  Причем с «квадратами» студий явно не поскупились. Самая маленькая из них окажется в 32,7 кв. метров. Непонятно почему их назвали студиями, если они и по метражу дотягивают до однокомнатных квартир, и по количеству окон  (их тут два) соответствуют их параметрам. 

 

Чем от студий отличаются однокомнатные квартиры? Практически ничем: они на 5-6 «квадратов»  больше, и  во многих запроектирован раздельный санузел, который на метр с лишним меньше совмещенного. 

 

В угловых  однушках окна выходят  на две стороны света. 

 

Ассортимент двухкомнатных квартир разнообразен. Это и линейные, и «распашонки» и угловые.  Правда, последних в продаже в середине апреля не было.   

 

Трехкомнатные квартиры, прямо скажем, компактны. Некоторые из них по своей площади больше похожи на двухкомнатные – 62,5 кв. м. Таких квартир, правда, уже не осталось в наличии, потому как у них наилучшие видовые характеристики – балкон выходит на сторону канала. 

 

В доступных покупателям  квартирах большие лоджии. Правда, все они выходят на северную сторону, а значит оранжерею тут точно не устроишь. 

 

Таблица 1. Стоимость квартир в ЖК «Дом у реки»

 

Количество комнат	Метраж, кв. метров	Цена, млн. рублей
Студии	От 32,8	От 2,3
Однокомнатные	От 37,8	От 2,9
Двухкомнатные	От 52,5	От 3,6
Трехкомнатные	От 69,1	От 4,7

 

Стоимость квартир  зависит от этажа меняется традиционно: чем выше, тем дороже. С каждым этажом цена вырастает примерно на 40 тысяч рублей. 

 

Квартиры сдаются без межкомнатных перегородок, они будут установлены только в санузлах, где Застройщик выполнит еще и гидроизоляцию. В базовую комплектацию также входит: деревянная входная дверь, радиаторы отопления и приборы учета воды. Электричество доведут до внутриквартирного щитка.  На окнах установят качественные стеклопакеты, которые  не потребуют замены. Высота потолков в квартирах – 2,8 метра. При желании покупатель может заказать отделку, стоимость которой составляет от 8 тыс. рублей за кв. метр.  Образцы отделки Застройщик пока не демонстрирует, в будущем, вероятно, они появятся на сайте Проекта.  

 

Чего еще не хватает на сайте сегодня? В принципе, вся ключевая информация здесь есть. Но сайт стал бы более эффектным, если бы здесь оказалось больше изображений будущего дома и окружающей его территории.  Тем более, что на форумах поговаривают, что  окружение ЖК не идеальное. Если с юга Комплекс граничит с коттеджами, то соседи с севера – неэстетичные на вид пятиэтажки и какая-то развалюха, которую местные власти никак не могут снести. Из этого же источника (http://pronovostroy.ru/topic/9932-отзывы-жк-«дом-у-реки») узнаю, что между стройплощадкой и каналом плотной стеной стоят гаражи, хозяевам которых вряд ли понравится предложение снести их. То есть, можно ожидать разногласий с местными автолюбителями. Кроме этих нюансов форумчан беспокоят медленные темпы работ, отсутствие социальной инфраструктуры в шаговой доступности, а также дефицит парковочных мест. Действительно, 71 место на 420 квартир – это ж маловато будет! Некоторых участников обсуждений смущает и близость Жилого Комплекса к аэропорту Шереметьево. 

 

Офис продаж работает ежедневно с 10 до 18 часов, но перед поездкой лучше предупредить о своем визите по телефону. Отправляясь на место, я выбираю общественный транспорт.  От станции Химки ходят автобусы №11, 29 и 14, последний вариант менее удобен, потому как автобус этого маршрута делает крюк.   

 

Автобусы ходят по расписанию. 

 

Путь до места назначения составит 18-20 минут. Водителя нужно предупредить, чтобы он объявил остановку «Олимпиец» или «Магазин». Я этого не сделала, поэтому уехала до конечной остановки «Ивакино». Но идти до ЖК «Дом у реки» пришлось не так уж недолго. 

 

В небе увидела пролетающий довольно низко самолет, никакого шума при этом не услышала. 

 

Магазинов на территории поселка не так много. Как выяснилось позже, сетевой продуктовый магазин будет перенесен на первый этаж  ЖК «Дом у реки».

 

А вот и местная «достопримечательность».  

 

В настоящее время с администрацией города ведутся переговоры о сносе этого шедевра, и строительства  паркинга на его месте. 

 

С этой точки можно увидеть контраст окружения будущего Комплекса. 

 

Забегая немного вперед, приведу слова сотрудника офиса продаж о том, что Застройщик пытается склонить администрацию к переселению жильцов пятиэтажек в более современные дома, а на месте этих строений он хочет возвести еще один корпус. В этом случае, кстати, Компания  примет на себя обязательство возвести детский сад поблизости. 

 

Подхожу к стройплощадке. 

 

Из-за забора пока ничего кроме техники не видно. 

 

Напротив будущего дома летом будет зелено. 

 

Облезлый забор и ржавый фонарь навеяли мысли о том, что с коммунальным хозяйством тут дела обстоят не лучшим образом.

 

Перед визитом в офис мне захотелось спуститься к берегу канала. 

 

Уткнулась в тупик, пришлось повернуть обратно. Снизу открылся довольно красивый вид. 

 

А еще отсюда получилось подсмотреть за рабочими на стройплощадке.  Работа идет полным ходом. 

 

А вот и гаражи, с владельцами которых Застройщику предстоит договариваться. 

 

Возле них – опора ЛЭП. Если верить Проектной Декларации, напряжение ЛЭП составляет 110 кВт.

 

Совсем недавно открытый офис продаж, находится  напротив стройплощадки, через дорогу.  

 

Менеджер Кирилл встретил меня буквально на пороге и тут же стал описывать Проект с таким блеском в глазах, с каким обычно молодые родители рассказывают о первых достижениях своих чад. Острые вопросы (типа дефицита объектов инфраструктуры) сотрудник виртуозно обходил. А недостатки (например, неказистые пятиэтажки по соседству) характеризовал чуть ли не как достоинства.  

 

По мнению Кирилла, недостаток социальных и культурных объектов  способен компенсировать находящийся по соседству парк-отель «Олимпиец». Для тех, кому необходим бассейн, фитнес, теннисный корт, футбольное поле и конный клуб – пожалуй, да. Еще одно бесспорное преимущество такого соседства – 45 Га леса, которым окружен отель. Вход, кстати, свободный.

 

Из рассказа Кирилла я поняла, что Застройщик ведет себя очень дружелюбно в отношении  местных жителей. Для того чтобы не нарушать их покой, строители применяют технологию вдавливания свай, а не забивания, что требует несколько бОльших временных затрат. Со слов менеджера, работы идут своим чередом, и уже в мае можно будет увидеть фундамент. Считав с моего лица озабоченность, Кирилл поведал, что компания «Новые Кварталы» является членом  ОВС – «Потребительского общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков», в которое входит 350 компаний со всей России. В случае если одна из них окажется не в состоянии выполнить свои обязательства, какая-либо другая компания-участница возьмет их на себя.

 

Между Застройщиком и покупателем заключается договор долевого участия (ДДУ, 214-ФЗ), который проходит обязательную государственную регистрацию. Как в Договоре, так и в Проектной Декларации указана сложная цепочка передачи прав на аренду земельного участка, принадлежащего городу: между Застройщиком и собственником есть еще три звена. Может ли сей факт как-то негативно сказаться на объекте – сказать сложно. Но  перед заключением договора я бы проконсультировалась с юристом. На мой взгляд, внимания этого специалиста требует и пункт 11.1.1, в котором говорится, что покупатель дает согласие на образование из земельного участка новых земельных участков, путем раздела (объединения, перераспределения, выдела), а также на межевание на усмотрение Застройщика, с последующим оформлением прав аренды на вновь образованные участки. В ста двадцати образцах ДДУ, которые мне довелось прочитать в своей жизни, такое условие я встретила лишь два раза.  

 

Оплата квартиры производится в течение 5 рабочих дней после регистрации договора. Со слов Кирилла, никаких расходов на сопровождение сделки не возникнет (кроме оплаты услуг нотариуса), однако в Договоре говорится, что пошлину за регистрацию обязан заплатить покупатель.  

 

Надежность Проекта, как считает менеджер, подтверждает и тот факт, что он аккредитован таким банком, как ВТБ24. Кроме этого банка, ипотеку предоставляют и другие, список их  указан на сайте http://riverhome.ru/pokupka-v-ipoteku/.

При  внесении 50% от стоимости квартиры покупатель может получить рассрочку на 3, 6 и 12 месяцев. Трехмесячная рассрочка будет беспроцентной. 

 

Приобрести квартиру в ЖК «Дом у реки» можно и путем взаимозачета имеющегося жилья, воспользовавшись услугой «Обмен старой квартиры на новую». 

 

Таблица 2. Сравнительный анализ стоимости квартир в г. о. Химки,  Московской области

 

Название ЖК	Метраж, кв. метров	Цена, млн. рублей	Срок сдачи.
«Дом у реки»	37,8	2,9	3 квартал 2017 года
«Мишино»	32,0	3,0	3 квартал 2016 года
«Авиатор»	36,2	3,9	2 квартал 2016 года
«Две столицы»	36,2	3,5	4 квартал 2016 года

 

Из содержания таблицы становится понятно, что разница между ценами квартир в ЖК «Дом у реки» и ценами альтернативных предложений может достигать 1 миллиона рублей. Дело тут, скорее всего, не только в сроках сдачи. Очевидно, отсутствие социальной инфраструктуры также отразилось на ценообразовании, и это на руку тем покупателям, чьи дети уже выросли и не нуждаются в садах и школах. Таким покупателям не придется переплачивать за те объекты, в которых они не нуждаются. На мой взгляд, предложение компании «Новые Кварталы» оптимально для пенсионеров, которые хотели бы жить в тихом и относительно чистом месте, а также для тех, кто пока не задумывается о продолжении рода. Семьям с детьми, но без автомобиля, здесь жить будет тяжеловато. А что касается владельцев авто, то им следует опасаться дефицита парковочных мест. Гораздо более беззаботной, смею предположить, будет жизнь у тех, кто предпочитает общественный транспорт: автобусы ходят часто, до электрички недалеко. Да и сами Химки – город вполне самодостаточный. У меня лично есть несколько знакомых, которые ездят на работу не из Химок в Москву,  а наоборот. 

 

Как сказал сотрудник офиса продаж, цены на квартиры в Жилом Комплексе растут чуть ли не на 1% в неделю. Конечно же, такая динамика стимулирует ускорить принятие решения, но многие из нас опасаются вкладывать свои кровные в котлован. Мне лично хочется увидеть хотя бы первый этаж своего будущего дома. Но, если верить прогнозам менеджера, он должен появиться уже совсем скоро.